WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Joh, het is een manier van onderhandelen.
Zolang je niet helemaal weg bent van dat ene huis en je beseft dat er genoeg huizen op deze wereld zijn die net zo tof kunnen zijn kan je dat soort spelletjes best spelen. Maar ik neem aan dat als de TS dat huis zo ontzettend graag zou willen, hij gewoon een fatsoenlijke prijs had geboden
.
Imho moeten mensen gewoon als doel in hun ogen hebben de prijs die ze een object waard vinden.
Als het goed is doet de verkoper dat ook en heb je aan het einde van het verhaal 2 tevreden mensen.
Koopjesjagers die belachelijk laag (ook in hun ogen) bieden op een huis waar ze helemaal weg van zijn, zijn simpelweg dom. Mensen die belachelijk laag bieden op hun droomhuis en achteraf klagen dat de verkopende partij er niets mee doet zijn wereldvreemd en kunnen beter ff een fatsoenlijk idee krijgen van wat de prijzen op de markt zijn voordat ze gaan bieden op huizen.
Zolang je niet helemaal weg bent van dat ene huis en je beseft dat er genoeg huizen op deze wereld zijn die net zo tof kunnen zijn kan je dat soort spelletjes best spelen. Maar ik neem aan dat als de TS dat huis zo ontzettend graag zou willen, hij gewoon een fatsoenlijke prijs had geboden
.Imho moeten mensen gewoon als doel in hun ogen hebben de prijs die ze een object waard vinden.
Als het goed is doet de verkoper dat ook en heb je aan het einde van het verhaal 2 tevreden mensen.
Koopjesjagers die belachelijk laag (ook in hun ogen) bieden op een huis waar ze helemaal weg van zijn, zijn simpelweg dom. Mensen die belachelijk laag bieden op hun droomhuis en achteraf klagen dat de verkopende partij er niets mee doet zijn wereldvreemd en kunnen beter ff een fatsoenlijk idee krijgen van wat de prijzen op de markt zijn voordat ze gaan bieden op huizen.
Klopt huizenprijzen zijn geen 20% gezakt, er worden gewoon geen huizen meer verkocht.quote:Op maandag 29 december 2008 21:43 schreef Blik het volgende:
Al die mensen die denken dat huizenprijzen 20% gedaald zijn de afgelopen 2 maanden
Dit is mijn uitspraak en daar zult u het mee moeten doen.
***Levi was here***
***Levi was here***
So what, er komen ook minder huizen te koop te staan omdat iedereen bang is geld te verliezen. Omdat er in Amerika een huizencrisis is geweest denken mensen meteen dat je 20 tot 25% onder de verkoopprijs kunt bieden zonder problemen. Feit is echter dat de huizenprijzen tot nu toe nauwelijks gedaald zijnquote:Op maandag 29 december 2008 21:45 schreef Levitation het volgende:
[..]
Klopt huizenprijzen zijn geen 20% gezakt, er worden gewoon geen huizen meer verkocht.
Het paroolquote:Op maandag 29 december 2008 21:52 schreef Blik het volgende:
[..]
So what, er komen ook minder huizen te koop te staan omdat iedereen bang is geld te verliezen. Omdat er in Amerika een huizencrisis is geweest denken mensen meteen dat je 20 tot 25% onder de verkoopprijs vraagprijs kunt bieden zonder problemen. Feit is echter dat de huizenprijzen tot nu toe nauwelijks gedaald zijn
Waarom zou je het niet doen, als je op een koopje jaagt?quote:De woningmarkt zakt in. De gemiddelde verkoopprijs van een woning is in een maand tijd met 5,34 procent gedaald.
In november werden dertig procent minder huizen verkocht dan in oktober, blijkt uit cijfers die het kadaster gisteren publiceerde.
Vergeleken met vorig jaar november komt de daling van het aantal woningtransacties op 35,7 procent. Ook worden huizen goedkoper. Waar in oktober gemiddeld 259.137 euro voor een huis werd neergeteld, is dat in november gedaald tot 245.292 euro.
De grootste daling doet zich voor onder vrijstaande woningen en hoekhuizen. De bij het kadaster geregistreerde koopsom daalt bij beide type woningen rond de 5,5 procent. Ook de prijs van appartementen staat onder druk.
De prijs van twee-onder-een-kap- en tussenwoningen weet zich nog redelijk te handhaven, maar bij appartementen gaat de koopsom ook duidelijk bergafwaarts. De lagere verkoopprijzen geven aan dat de woningmarkt in een diep dal verkeert.
Die Scheiße bleibt gleich, nur die Fliegen ändern sich| Kurt Cobain sagte mir, Ich soll kommen wie ich bin
en de kikker zei: "Je moet me nog kussen!" en ik stak de kikker terug in mijn binnenzak en zei: "Nee, ik heb veel liever een babbelende kikker!"
en de kikker zei: "Je moet me nog kussen!" en ik stak de kikker terug in mijn binnenzak en zei: "Nee, ik heb veel liever een babbelende kikker!"
In het segment waarin ik zoek, valt het geloof ik allemaal nog mee/tegen met de prijsdalingen, huizen staan wat langer te koop, maar de echte toppers zijn ook binnen 2 weken weg.We zijn starters, dus de meeste huizen komen vrij omdat mensen doorverhuizen...
Voor ons heeft dit nog geen nadelen gehad, want wij hebben ook rustig de tijd kunnen nemen om keuringen te doen, nog eens na te denken, zonder het gehijg van andere gegadigden in onze nek.
Voor ons heeft dit nog geen nadelen gehad, want wij hebben ook rustig de tijd kunnen nemen om keuringen te doen, nog eens na te denken, zonder het gehijg van andere gegadigden in onze nek.
In Utrecht was er in november gewoon nog een stijging van 1%. Er zullen idd wel regio's zijn waar het minder goed gaat. Maar in het drukke starterssegment tot 300.000 zullen er nauwelijks klappen vallen.
en in welk segment valt het huis van TS? Juist...
en in welk segment valt het huis van TS? Juist...
Als of jij de enige bent aan wie hij het kan verkopen.quote:Op vrijdag 26 december 2008 21:45 schreef studiostevus het volgende:
[..]
Zat ik zelf ook aan te denken...
[..]
Dat zou je inderdaad verwachten, maar ik begin nu zelf wel te twijfelen daaraan:
1. Hij heeft het huis lang (>10 jaar) verhuurd in het verleden, en het is al lang afbetaald volgens mij, dus hij heeft er geen lopende kosten meer aan.
2. Het huis staat al >6 maanden te koop.
3. Ik denk dat ik tijdens het bied-gesprek duidelijk heb gemaakt dat ik zijn 'verkoopprijs' niet kan/wil betalen, maar dat er wel nog ruimte is. Hier is hij duidelijk niet op ingegaan. Als 10k minder voor hem ook acceptabel zou zijn, zou ik -als verkoper- wel de onderhandeling aangegaan zijn.
Vooral dat laatste (het gevoel dat hij mij geeft tijdens onderhandeling) speelt bij mij.... aan de andere kant, kan dat natuurlijk ook een onderhandelingstaktiek zijn....
De zwarte wolf komt eraan !
TS vergeet ook nog iets anders... de zogenaamde gun factor. Ik kan mij voorstellen dat je door je onrealistische bod ( volgens verkoper) je je eigen glazen al direct van een barst hebt voorzien. Door je tweede bod nog steeds niet realitisch te maken zijn ze definitief in elkaar geflikkerd.
Als ik niet op de verkoop schopstoel zou zitten, veel tijd en moeite in mijn huis had gestopt de afgelopen jaren en iemand als jij komt voorbij, dan kon je het heen en weer krijgen. Omdat "men" zegt dat de markt is gedaald meen je een veel te laag bod uit te moeten brengen. Vervolgens kijk je raar op als men niet reageert en gaat redenen aandragen waarom de verkoper juist blij met je moet zijn.
Zoals al eerder aangegeven, er is geen standaard strategie, en wat je hebt gemist is de realiteit van arrogantie en trots...
Als ik niet op de verkoop schopstoel zou zitten, veel tijd en moeite in mijn huis had gestopt de afgelopen jaren en iemand als jij komt voorbij, dan kon je het heen en weer krijgen. Omdat "men" zegt dat de markt is gedaald meen je een veel te laag bod uit te moeten brengen. Vervolgens kijk je raar op als men niet reageert en gaat redenen aandragen waarom de verkoper juist blij met je moet zijn.
Zoals al eerder aangegeven, er is geen standaard strategie, en wat je hebt gemist is de realiteit van arrogantie en trots...
We willen wel kindertjes ontvoeren, maar probeer vandaag de dag maar eens een vergunning voor een kelder te krijgen...
Niet helemaal denk ik. Ik weet bijvoorbeeld dat er al eerder op het huis is geboden, ook voor een lage prijs. De toenmalige bieder (een projectontwikkelaar) heeft hem toen niet gekregen. De lage bieding is ook bevestigd door 2 semi-onafhankelijke experts die mee zijn geweest het huis te bekijken.quote:TS vergeet ook nog iets anders... de zogenaamde gun factor. Ik kan mij voorstellen dat je door je onrealistische bod ( volgens verkoper) je je eigen glazen al direct van een barst hebt voorzien. Door je tweede bod nog steeds niet realitisch te maken zijn ze definitief in elkaar geflikkerd.
Daarnaast is het pand ook al eens 'onder voorbehoud verkocht geweest' (waarschijnlijk voor een prijs rond de verkoopprijs), en heeft de verkoper al 10% van de verkoopsom geincasseerd omdat die koop niet doorging. Dit heeft de verkoper zelf aangegeven.
Dus ja, de gun-factor speelt kan een rol spelen, maar hij heeft al eerder dit soort biedingen voorbij zien komen, dus volledig out of the blue is het ook weer niet. Aan de andere kant heeft hij een paar maanden geleden al eens het juiste bedrag ervoor gevangen, dus hij denkt dat er nog steeds iemand moet rondlopen die dat bedrag er weer voor over heeft. (dit was voor de kredietkrisis overigens)
Je weet dus schijnbaar toch best veel over de beste man. Dat soort dingen moeten je allemaal gebruiken bij het bepalen van je strategie en eerste bod.quote:Op dinsdag 30 december 2008 09:53 schreef studiostevus het volgende:
[..]
Niet helemaal denk ik. Ik weet bijvoorbeeld dat er al eerder op het huis is geboden, ook voor een lage prijs. De toenmalige bieder (een projectontwikkelaar) heeft hem toen niet gekregen. De lage bieding is ook bevestigd door 2 semi-onafhankelijke experts die mee zijn geweest het huis te bekijken.
Daarnaast is het pand ook al eens 'onder voorbehoud verkocht geweest' (waarschijnlijk voor een prijs rond de verkoopprijs), en heeft de verkoper al 10% van de verkoopsom geincasseerd omdat die koop niet doorging. Dit heeft de verkoper zelf aangegeven.
Dus ja, de gun-factor speelt kan een rol spelen, maar hij heeft al eerder dit soort biedingen voorbij zien komen, dus volledig out of the blue is het ook weer niet. Aan de andere kant heeft hij een paar maanden geleden al eens het juiste bedrag ervoor gevangen, dus hij denkt dat er nog steeds iemand moet rondlopen die dat bedrag er weer voor over heeft. (dit was voor de kredietkrisis overigens)
Die Scheiße bleibt gleich, nur die Fliegen ändern sich| Kurt Cobain sagte mir, Ich soll kommen wie ich bin
en de kikker zei: "Je moet me nog kussen!" en ik stak de kikker terug in mijn binnenzak en zei: "Nee, ik heb veel liever een babbelende kikker!"
en de kikker zei: "Je moet me nog kussen!" en ik stak de kikker terug in mijn binnenzak en zei: "Nee, ik heb veel liever een babbelende kikker!"
Serieus, als koper zou je bijzonder onverstandig (ook wel bekend onder de noemer 'dom') zijn als je in deze tijd plompverloren een vraagprijs voor een woning gaat betalen. Tenzij je het huis per se wilt hebben en weet dat je waardeverlies kan absorberen.quote:In november werden dertig procent minder huizen verkocht dan in oktober, blijkt uit cijfers die het kadaster gisteren publiceerde.
Punt is nou eenmaal dat - zonder eigen geld in te brengen - je met een nieuw huis altijd een te hoge hypotheek hebt. Als je dan ook nog eens kunt voorzien dat je huis op de korte termijn minder waard wordt krijg je sowieso een probleem met de hypotheekverstrekker - aangezien die dit ook kan voorzien, plus met jezelf. Niemand vind het fijn iets te kopen wat direct minder waard wordt na aankoop - helemaal niet als het vastgoed is (en niet 'n auto, waarbij 't hoort).
30% minder verkopen is immens, de woningmarkt zal dus erg snel verzadigd raken en de prijzen zullen wat dalen. De vraag valt dan wel niet geheel weg, maar je kunt wel willen kopen - zonder hypotheek gaat dat toch niet gebeuren. En dat is momenteel het lot van starters: goedkope, doch onkoopbare starterswoningen
Enfin, het blijft koffiedik kijken, maar laat je niet gek maken door een verkopende partij die zich blind staart op een eigen verzonnen vraagprijs - als ze het dan niet willen verkopen, dan toch niet?
Yep.... Ik ga dus nog maar wat alternatieven bekijken...quote:Op dinsdag 30 december 2008 10:00 schreef NiGeLaToR het volgende:
[..]
Enfin, het blijft koffiedik kijken, maar laat je niet gek maken door een verkopende partij die zich blind staart op een eigen verzonnen vraagprijs - als ze het dan niet willen verkopen, dan toch niet?
Nog een factor die het geheel compliceerd maakt...
Ik bepaal de waarde van een woning met mijn eigen portomonnee:
koopprijs = waarde van opgeknapte woning - verbouwingskosten
Verbouwingskosten kunnen natuurlijk mee en tegen vallen (op basis van 2 experts heb ik een schatting laten maken)
Dat is dus foutquote:Op woensdag 31 december 2008 00:59 schreef studiostevus het volgende:
[..]
Yep.... Ik ga dus nog maar wat alternatieven bekijken...
Nog een factor die het geheel compliceerd maakt...
Ik bepaal de waarde van een woning met mijn eigen portomonnee:
koopprijs = waarde van opgeknapte woning - verbouwingskosten
Verbouwingskosten kunnen natuurlijk mee en tegen vallen (op basis van 2 experts heb ik een schatting laten maken)
.Als je een huis graag wil, moet je de waarde van een huis bepalen aan de hand van wat JIJ het waard vindt. Als dat meer is dan wat je portomonnee trekt, is het een kwestie van "nee heb je, ja kun je krijgen".
Maar dan moet je wel bij een "nee" zeggen "okee! nice try maar ik kijk verder".
Waarde bepalen aan de hand van je portomonee is namelijk best leuk, maar het helpt niet echt. Of naja, voor je wensenlijst wel, maar voor het uiteindelijke resultaat niet
.
Ik bepaal hoeveel IK het waard vind door te kijken of ik ergens anders iets beter zou kunnen krijgen.
Ik bepaal de waarde dus aan de hand van de (potentieeel) beschikbare alternatieven. De prijs is alleen aantrekkelijk als er geen beter alternatief is of kan zijn. Aangezien dit een opknapper is, moeten daar de verbouwingskosten afgetrokken worden.
Ik bepaal de waarde dus aan de hand van de (potentieeel) beschikbare alternatieven. De prijs is alleen aantrekkelijk als er geen beter alternatief is of kan zijn. Aangezien dit een opknapper is, moeten daar de verbouwingskosten afgetrokken worden.
Says whoquote:Op woensdag 31 december 2008 11:08 schreef studiostevus het volgende:
Ik bepaal hoeveel IK het waard vind door te kijken of ik ergens anders iets beter zou kunnen krijgen.
Ik bepaal de waarde dus aan de hand van de (potentieeel) beschikbare alternatieven. De prijs is alleen aantrekkelijk als er geen beter alternatief is of kan zijn. Aangezien dit een opknapper is, moeten daar de verbouwingskosten afgetrokken worden.
quote:Op woensdag 31 december 2008 11:29 schreef studiostevus het volgende:
Says my wallet.
Dat is wat IK het waard vind...
Helemaal mee eens...
Dit is mijn uitspraak en daar zult u het mee moeten doen.
***Levi was here***
***Levi was here***
Welkom in de real world. Wat je wallet kan handlen zal niet vaak genoeg zijn om je oogjes te bevredigen.quote:Op woensdag 31 december 2008 11:29 schreef studiostevus het volgende:
Says my wallet.
Dat is wat IK het waard vind...
Dan is dit huis een harde leerschool voor je. Wat jouw wallet het waard vindt is een stuk lager dan een acceptabele prijs. Kortom, ken je niet betalen dus ga maar snel een huis zoeken wat wel past bij de inhoud van je wallet
.OF je moet de gok willen nemen die Levi neemt op het huis waar ze een oog op hebben. Die gok heeft echter *denk ik* in jouw geval een bijzonder laag slagingspercentage. Qua onderhandelingen ben je iig. uitgehandeld. Je kan op dit huis voorlopig geen bod meer doen waarmee je je wallet tevreden stelt.
Wat ik overigens een huis waard vind bepaal ik aan de hand van grootte, staat van onderhoud, locatie, sfeer, etc.. Niet aan de inhoud van mijn portomonnee. Om een rare reden ben ik daardoor best goed in staat om dik overprijsde huizen er snel uit te pikken en de waarde van mijn flat nauwkeuriger in te schatten dan mijn verkopende makelaar.
Dit zou echter absoluut niet het geval zijn als ik vanuit mijn portomonnee dacht. Want die staat 100% los van de waarde van een huis (of auto, of televisie, of doos Lego).
Dit zou echter absoluut niet het geval zijn als ik vanuit mijn portomonnee dacht. Want die staat 100% los van de waarde van een huis (of auto, of televisie, of doos Lego).
Helaas is er een groot verschil tussen wat jij het waard vind en wat de mening van de markt is. Je kunt niet verwachten dat je bod serieus genomen wordt als je 20% onder de vraagprijs gaat bieden.quote:Op woensdag 31 december 2008 11:29 schreef studiostevus het volgende:
Says my wallet.
Dat is wat IK het waard vind...
@Bleiblei
Dan moet je maar eens patent aanvragen op die magische rekenmachine die je zonder te kijken naar alternatieven (=markt) een prijsschatting oplevert die je kan hardmaken om in de onderhandeling de prijs omlaag te krijgen.
Grootte = x * m2 prijs (vergelijkend met andere woningen in de buurt)
Staat van onderhoud = er moet nog x bedrag aan verbouwing/verbetering in gestoken worden
Locatie = Twee manieren:
1. hoe doen andere huizen het in de buurt, populariteit, vraag/aanbod (is dus wederom kijken naar alternatieven)
2. hoe praktisch is het in jouw persoonlijke situatie (waar een verkoper maling aan heeft. Jammer voor jou als je aan de andere kant van de stad woont, daar wordt het huis niet goedkoper door)
Sfeer = Niet objectief te vertalen naar prijs
In de real world heb je een beperkt aantal objectieve maatstaven (zoals prijzen in de omgeving, m2 prijzen, en verbouwingskosten). Voor de rest is het heel persoonlijk, en een verkoper neemt dit wel mee in zijn vraagprijs, maar je kan niet met hem beargumenteren dat de prijs omlaag moet omdat jij PERSOONLIJK de waarde van sfeer anders inschat.
Dan moet je maar eens patent aanvragen op die magische rekenmachine die je zonder te kijken naar alternatieven (=markt) een prijsschatting oplevert die je kan hardmaken om in de onderhandeling de prijs omlaag te krijgen.
Grootte = x * m2 prijs (vergelijkend met andere woningen in de buurt)
Staat van onderhoud = er moet nog x bedrag aan verbouwing/verbetering in gestoken worden
Locatie = Twee manieren:
1. hoe doen andere huizen het in de buurt, populariteit, vraag/aanbod (is dus wederom kijken naar alternatieven)
2. hoe praktisch is het in jouw persoonlijke situatie (waar een verkoper maling aan heeft. Jammer voor jou als je aan de andere kant van de stad woont, daar wordt het huis niet goedkoper door)
Sfeer = Niet objectief te vertalen naar prijs
In de real world heb je een beperkt aantal objectieve maatstaven (zoals prijzen in de omgeving, m2 prijzen, en verbouwingskosten). Voor de rest is het heel persoonlijk, en een verkoper neemt dit wel mee in zijn vraagprijs, maar je kan niet met hem beargumenteren dat de prijs omlaag moet omdat jij PERSOONLIJK de waarde van sfeer anders inschat.
Tuurlijk zijn schattingen ook gebaseerd op alternatieven in de markt.quote:Op woensdag 31 december 2008 12:12 schreef studiostevus het volgende:
@Bleiblei
Dan moet je maar eens patent aanvragen op die magische rekenmachine die je zonder te kijken naar alternatieven (=markt) een prijsschatting oplevert die je kan hardmaken om in de onderhandeling de prijs omlaag te krijgen.
Grootte = x * m2 prijs (vergelijkend met andere woningen in de buurt)
Staat van onderhoud = er moet nog x bedrag aan verbouwing/verbetering in gestoken worden
Locatie = Twee manieren:
1. hoe doen andere huizen het in de buurt, populariteit, vraag/aanbod (is dus wederom kijken naar alternatieven)
2. hoe praktisch is het in jouw persoonlijke situatie (waar een verkoper maling aan heeft. Jammer voor jou als je aan de andere kant van de stad woont, daar wordt het huis niet goedkoper door)
Sfeer = Niet objectief te vertalen naar prijs
In de real world heb je een beperkt aantal objectieve maatstaven (zoals prijzen in de omgeving, m2 prijzen, en verbouwingskosten). Voor de rest is het heel persoonlijk, en een verkoper neemt dit wel mee in zijn vraagprijs, maar je kan niet met hem beargumenteren dat de prijs omlaag moet omdat jij PERSOONLIJK de waarde van sfeer anders inschat.
Maar is het huis waar je een oog op hebt zo excessief duur vergeleken met lokale alternatieven?
Overigens is sfeer toch wel te vertalen naar een prijs. Bijv. een jaren 30 of ouder huis is niet perongeluk een stuk duurder dan een huis uit de jaren 70-80
.Maar het gaat om dit huis in jouw geval.
Is dat huis vergeleken met de buurt duur of vergeleken met je portomonnee duur?
Jij zegt 10 keer, je portomonnee. Of zie ik dat verkeerd?
In principe is dit hele geval vrij helder namelijk.
Jij verwacht dat de prijs een stuk lager is dan de vraagprijs, gebaseerd op 10 factoren waar je als koper niets mee te maken hebt. Sterker nog, als koper zou je er zelfs uit kunnen halen dat de verkoper tijd zat heeft. Niet echt een handig iets als je een scherpe prijs tbv. je portomonnee probeert te bedingen.
Dan is er nog een 11de punt, en dat is onderhoud van het pand. Ik weet de statistieken van het huis & alternatieven in de buurt niet. Dus ik doe geen uitspraak over wat wel een nette prijs is. Maar het zou best kunnen zijn dat de matige staat van onderhoud al meegenomen is in de vraagprijs.
Je hebt 2 biedingen gedaan van een take-it-or-leave-it niveau.
Sowieso is het slim om dat soort biedingen 1 keer te doen, want de 2de keer weet de verkoper zelf ook wel dat hij nu diegene met de touwtjes in handen is. Kortom, misgegokt, verder kijken en misschien belt de makelaar over een paar maanden op of je nog geinteresseerd bent als de verkoper het WEL benauwd krijgt .
Dat is een conclusie die al vele malen zijn geroepen in dit topic. De vraag is. Heb je er wat aan? Ga je er wat mee doen?
Zo nee, wat wil je dan bereiken met dit topic .
Jij verwacht dat de prijs een stuk lager is dan de vraagprijs, gebaseerd op 10 factoren waar je als koper niets mee te maken hebt. Sterker nog, als koper zou je er zelfs uit kunnen halen dat de verkoper tijd zat heeft. Niet echt een handig iets als je een scherpe prijs tbv. je portomonnee probeert te bedingen.
Dan is er nog een 11de punt, en dat is onderhoud van het pand. Ik weet de statistieken van het huis & alternatieven in de buurt niet. Dus ik doe geen uitspraak over wat wel een nette prijs is. Maar het zou best kunnen zijn dat de matige staat van onderhoud al meegenomen is in de vraagprijs.
Je hebt 2 biedingen gedaan van een take-it-or-leave-it niveau.
Sowieso is het slim om dat soort biedingen 1 keer te doen, want de 2de keer weet de verkoper zelf ook wel dat hij nu diegene met de touwtjes in handen is. Kortom, misgegokt, verder kijken en misschien belt de makelaar over een paar maanden op of je nog geinteresseerd bent als de verkoper het WEL benauwd krijgt
.Dat is een conclusie die al vele malen zijn geroepen in dit topic. De vraag is. Heb je er wat aan? Ga je er wat mee doen?
Zo nee, wat wil je dan bereiken met dit topic
.
Klopt.. op dit moment trek ik de volgende conclusies:
1. Het huis is, kijkend naar de prijs waarvoo hij het wil verkopen (die is dus al minder dan de vraagprijs), in mijn ogen, niet overpriced in vergelijking met de buurt, en de opknapkosten. Dat is dus ook de reden waarom ik twijfel. Ik denk dat het geen slechte deal is, ook al ga ik omhoog.
2. Aangezien >30% van de totale kosten uit verbouwingskosten zullen bestaan, is het risiko vrij groot (je weet nooit of het allemaal volgens plan zal gaan, ook al heb je veiligheidsmarges in je schattingen)
3. Achteraf gezien heb ik te opportunistisch geboden (te laag)
Het huidige dilemma is tweeledig:
-Als ik (veel) verder omhoog zou gaan, krijg ik weinig van de verkoopprijs af (dat is dus de prijs die hij ervoor wil hebben). Niet goed voor eer/geweten (en ja, dat is een irrationeel argument).
-Als de verbouwingskosten tegenvallen, wordt het wel overpriced, en zou het kunnen zijn dat ik het over enkele jaren met verlies moet verkopen.
Ik moet nu mijn strategie overdenken, en wellicht wel inbinden en significant richting de verkoopprijs gaan (die ligt dus al lager dan de verlaagde vraagprijs). De andere optie is dat ik inderdaad afwacht en verder zoek naar alternatieven.
1. Het huis is, kijkend naar de prijs waarvoo hij het wil verkopen (die is dus al minder dan de vraagprijs), in mijn ogen, niet overpriced in vergelijking met de buurt, en de opknapkosten. Dat is dus ook de reden waarom ik twijfel. Ik denk dat het geen slechte deal is, ook al ga ik omhoog.
2. Aangezien >30% van de totale kosten uit verbouwingskosten zullen bestaan, is het risiko vrij groot (je weet nooit of het allemaal volgens plan zal gaan, ook al heb je veiligheidsmarges in je schattingen)
3. Achteraf gezien heb ik te opportunistisch geboden (te laag)
Het huidige dilemma is tweeledig:
-Als ik (veel) verder omhoog zou gaan, krijg ik weinig van de verkoopprijs af (dat is dus de prijs die hij ervoor wil hebben). Niet goed voor eer/geweten (en ja, dat is een irrationeel argument).
-Als de verbouwingskosten tegenvallen, wordt het wel overpriced, en zou het kunnen zijn dat ik het over enkele jaren met verlies moet verkopen.
Ik moet nu mijn strategie overdenken, en wellicht wel inbinden en significant richting de verkoopprijs gaan (die ligt dus al lager dan de verlaagde vraagprijs). De andere optie is dat ik inderdaad afwacht en verder zoek naar alternatieven.
Hier ga je gewoon de mist in. Je zegt zelf al dat het huis redelijk geprijst is ondanks het achterstallig onderhoud. Je kunt dan niet verwachten dat de verkoper jouw verbouwingskosten ook nog eens gaat financieren door een veel lagere verkoopprijs te accepterenquote:Op woensdag 31 december 2008 12:42 schreef studiostevus het volgende:
2. Aangezien >30% van de totale kosten uit verbouwingskosten zullen bestaan, is het risiko vrij groot (je weet nooit of het allemaal volgens plan zal gaan, ook al heb je veiligheidsmarges in je schattingen)
Luistert... proberen kan altijd. Alleen moet hij wel accepteren dat de makelaar niet reageert op zijn biedingen.quote:Op woensdag 31 december 2008 12:54 schreef Blik het volgende:
[..]
Hier ga je gewoon de mist in. Je zegt zelf al dat het huis redelijk geprijst is ondanks het achterstallig onderhoud. Je kunt dan niet verwachten dat de verkoper jouw verbouwingskosten ook nog eens gaat financieren door een veel lagere verkoopprijs te accepteren
Laatste overigens wat TS moet doen is nu telkens de makelaar bellen met een iets hoger bod. Dan gooi je ontzettend je eigen ramen in. TS kan beter nu zich ff een aantal weken terugtrekken uit de onderhandelingen en stilletjes hopen dat het niet ondertussen verkocht wordt.
Dit is mijn uitspraak en daar zult u het mee moeten doen.
***Levi was here***
***Levi was here***
Precies. Ik heb het geprobeerd, en helaas geen resultaat. Misschien zou ik het de volgende keer anders doen, maar dat is achteraf praten.quote:Op woensdag 31 december 2008 13:04 schreef Levitation het volgende:
[..]
Luistert... proberen kan altijd. Alleen moet hij wel accepteren dat de makelaar niet reageert op zijn biedingen.
Laatste overigens wat TS moet doen is nu telkens de makelaar bellen met een iets hoger bod. Dan gooi je ontzettend je eigen ramen in.
Wellicht neem ik half januari weer contact op (laatste contact was rond 15 dec).quote:TS kan beter nu zich ff een aantal weken terugtrekken uit de onderhandelingen en stilletjes hopen dat het niet ondertussen verkocht wordt.
Ik denk overigens dat de enige uitweg is om een zeer realistisch bod te doen. Op het moment dat ik er nog steeds ver vanaf blijf, zal hij mij a) minder serieus nemen b) verwachten dat er nog meer in het vat zit.
En dan nog zal hij denken dat ik niks anders kan vinden, en wellicht daar zijn voordeel uit willen halen. Zoals eerder opgemerkt is dat overigens een strategie die past bij "ik wil het heel graag hebben, en het hoeft niet voor een dubbeltje op de eerste rang".
Binnen hoeveel jaar wil je - even gerekend uitgaande van de rustige situatie van een jaar terug - je verbouwing en kk eruit hebben?
Welkom bij de V&D der webfora.
Onafhankelijk van de situatie op de markt, denk ik dat wij over 5 jaar verhuizen (ivm cariere, buitenland, etc)
Ah, okee. Ik bedoelde dan ook meer wat lijkt je een redelijke termijn waarop je de kk en verbouwing terug verdiend denkt te hebben. Niet wat je graag wil. Mijn fout. Daar zit vaak veel verschil in. Kosten koper alleen al zal vaak al vijf jaar duren...
Welkom bij de V&D der webfora.
Nou ja... de bedoeling is dat de kosten van de verbouwing de waarde van het pand direct verhogen. Mijn berekening is nu gebaseerd op:
1. Wat kosten huizen in de buurt, die een goede/zeer goede staat gerenoveerd zijn
2. Wat zijn de kosten voor verbouwing
3. Koopprijs nu
In feite is 3 de meest zekere factor, en zou je kunnen zeggen dat in 1 en 2 een veel grotere factor is. Stel je bijvoorbeeld voor dat ik nu 10k naar beneden onderhandel. Dan is dat mooi, maar als er tijdens de bouw een tegenvaller van 10% is, dan is die 10k al tenietgendaan.
Het kan dus mee en tegenvallen met de verbouwing...
De kosten koper zal door de 'marktprijzen' terugverdient moeten worden in 5 jaar.
1. Wat kosten huizen in de buurt, die een goede/zeer goede staat gerenoveerd zijn
2. Wat zijn de kosten voor verbouwing
3. Koopprijs nu
In feite is 3 de meest zekere factor, en zou je kunnen zeggen dat in 1 en 2 een veel grotere factor is. Stel je bijvoorbeeld voor dat ik nu 10k naar beneden onderhandel. Dan is dat mooi, maar als er tijdens de bouw een tegenvaller van 10% is, dan is die 10k al tenietgendaan.
Het kan dus mee en tegenvallen met de verbouwing...
De kosten koper zal door de 'marktprijzen' terugverdient moeten worden in 5 jaar.
Maar denk je echt 100% van de verbouwingskosten terug te verdienen? Een nieuwe keuken alleen levert maar gemiddeld 50% meerwaarde op... En dan heb je nog mazzel dat de koper precies die keuken wil.
Een nieuwe keuken alleen levert maar gemiddeld 50% meerwaarde op... En dan heb je nog mazzel dat de koper precies die keuken wil.
Welkom bij de V&D der webfora.
Nou, ten eerste verdien je een hoop verbouwingskosten nooit terug. Een hoop smaak gevoelige dingen willen nieuwe bewoners toch weer anders. Dus als je een dure badkamer/keuken inbouwt, leuk voor jou, maar dat is het eerste wat nieuwe bewoners eruit slopen (althans dit was pre-kredietcrisis de norm, misschien dat mensen nu tevreden zijn met wat erin zit).quote:Op woensdag 31 december 2008 16:54 schreef studiostevus het volgende:
Nou ja... de bedoeling is dat de kosten van de verbouwing de waarde van het pand direct verhogen.
De type verbouwing waar je het meeste voor terug ziet zijn structurele bouwtechnische verbeteringen, b.v. nieuw constructievloer (en dan praat ik niet over laminaat, of parket, maar over b.v. betonvloer of nieuwe vloerbalken), isolatie, gevels, daken. Dus dingen die niet echt aan smaak onderhevig zijn. Er zijn b.v. maar weinig mensen die zwarte dakpannen gaan vervangen door rode omdat ze die mooier vinden.
Ten tweede valt verbouwen qua kosten altijd tegen. Doe maar gerust de verwachte kosten maal 2 + 10%. Als je het zelf gaat doen zul je verbaasd staan wat vooral al dat kleine spul bij elkaar kost (ja grote zaken had je wel rekening gehouden maar niet met al die schroeven, hoekankers, folies, lijm, etc. etc. Je hebt er altijd meer van nodig dan gedacht en het wordt altijd duurder). Als je dingen uitbesteed zijn de offertes altijd duurder dan gedacht want (1) ze offereren altijd een minimum van 1 werkdag , (2) ze rekenen een flinke risico opslag en (3) goede vakmensen hebben (hadden?) het razend druk, dus voor jou 10 anderen, en jij denkt dat jouw verbouwingsklus van 10.000 heel wat is, maar dit blaas je er met 2 vakmensen in amper 2 weken doorheen en dan alleen aan arbeidsloon.
Klopt helemaal, als je kijkt naar een pand waarin je bijv. een nieuwe keuken zet. 80% van de kopers zet ondanks een prima keuken, er een nieuwe in. Stel je hebt een pand van 300k, en je doet daar een nieuwe keuken in voor 20k in, dan is het pand geen 320k waard.quote:Nou, ten eerste verdien je een hoop verbouwingskosten nooit terug.
De staat waarin het pand nu is, is meegerekend in de verkoopprijs. Misschien redeneer ik verkeerd (en correct me if I'm wrong) maar ik heb gekeken naar courant huizen in de markt, en er is 100k nodig om het pand in een dergelijke staat te brengen. De koopsom die ik zou willen betalen mag dus maximaal zijn
[waarde courant pand] - 100k
Dit lijkt een koopsom op te leveren die redelijk in de buurt ligt van de vraagprijs.
Ik denk dat het huidige geval is van bouwtechnische verbetering en afwerking. Bijv volledige electra, CV aanleggen, muren verplaatsen (grotere kamers creeren, open keuken). Maar ook stucwerk, keuken en badkamer.quote:De type verbouwing waar je het meeste voor terug ziet zijn structurele bouwtechnische verbeteringen
Hallo,
Ook ik heb een vraag mbt onderhandelen bij het kopen van een huis. Het wordt ons eerste huis, vandaar dat we naar huizen kijken wat bij ons budget past.
Het huis wat we op het oog hebben is een tussenwoning in een woonwijk met ong 103m2. De vraagprijs is ¤128.000. Wat is een reeele bod om te beginnen? Het is wordt verkocht door een woningbouw en is hiervoor altijd verhuurd.
Ook ik heb een vraag mbt onderhandelen bij het kopen van een huis. Het wordt ons eerste huis, vandaar dat we naar huizen kijken wat bij ons budget past.
Het huis wat we op het oog hebben is een tussenwoning in een woonwijk met ong 103m2. De vraagprijs is ¤128.000. Wat is een reeele bod om te beginnen? Het is wordt verkocht door een woningbouw en is hiervoor altijd verhuurd.
Inderdaad... 103m2 gaat hier weg voor zo'n 350k, dus we moeten wel wat meer weten over locatie, staat, etc etc.
Da gao nie nou!
Begin met 1 en kijk hoever je komt met *kuch* zelf om je heen kijken *kuch* steeds een euro er boven op.quote:Op zaterdag 9 oktober 2010 00:48 schreef bella87 het volgende:
Hallo,
Ook ik heb een vraag mbt onderhandelen bij het kopen van een huis. Het wordt ons eerste huis, vandaar dat we naar huizen kijken wat bij ons budget past.
Het huis wat we op het oog hebben is een tussenwoning in een woonwijk met ong 103m2. De vraagprijs is ¤128.000. Wat is een reeele bod om te beginnen? Het is wordt verkocht door een woningbouw en is hiervoor altijd verhuurd.
Even a broken clock is right twice a day.
Woningbouwcorporaties zetten woningen vaak (mijn ervaring) voor een zeer scherpe prijs in de markt, er moet vaak nog flink aan verbouwd worden om het naar je smaak te krijgen.
Gezien de zeer scherpe vraagprijs is onderhandelen vaak zeer lastig bij woningen aangeboden door woningcorporaties, het is vaak take it or leave it. Woningbouwcorporaties hebben vaak ook geen haast met het verkopen.
Gezien de zeer scherpe vraagprijs is onderhandelen vaak zeer lastig bij woningen aangeboden door woningcorporaties, het is vaak take it or leave it. Woningbouwcorporaties hebben vaak ook geen haast met het verkopen.
Deze woning staat nu al een paar maanden in de verkoop. Het is een tussenwoning van 1978 die zich in een woonwijk bevindt. Verder moet er inderdaad veel aan gedaan worden, er is totaal niet geinvesteerd en verbouwd of iets dergelijks. Wij willen er sowieso een nieuwe keuken in laten zetten, de wc en de badkamer renoveren. Plus de vloeren moeten nog gelegd worden. Het huis heeft 3 slaapkamers, ruime zolder en een tuin van 65 m2. Dus eigenlijk een qua uiterlijk een gewone eengezinswoning. De ligging is wel erg mooi, vlak achter het huis bevindt zich een groene omgeving.
Wat heb je er voor over? Dat is de belangrijkste vraag. Het is ook geen schande als je niet voor elke vijfhonderd euro wilt onderhandelen. Wat wel wijsheid is om genoeg huizen in dezelfde omgeving te bekijken, puur als referentie.
Zonder het huis, de buurt en de stad te kennen kunnen wij je niet helpen.
De schattingsmethode die eerder gepost is, is wel okee...
- kijk naar aantal m2
- wat kosten vergelijkbare huizen in de buurt
- hoe goed is de locatie vergeleken met andere panden in de stad voor zo'n bedrag
- hoeveel kosten en uren werk zul je moeten maken om het op niveau te brengen van je 'comparables'
Bovenstaande in Excel onder elkaar zetten kan heel verhelderend zijn.
En verder persoonlijke overwegingen:
- hoeveel haast heb je, huizen gaan nu niet snel, als je niet op hete kolen zit dan kun je rustig wachten tot wat beters langs komt; velen verwachten dat de huizenmarkt niet opeens keihard gaat knallen
- ben je er 'verliefd' op, zou je serieus balen als het aan je neus voorbij gaat, en kan je het betalen, dan moet je misschien maar gewoon met de billen bloot en een bod gaan doen, begin dan maar op 90% van de vraagprijs, dan komt het altijd wel goed
De schattingsmethode die eerder gepost is, is wel okee...
- kijk naar aantal m2
- wat kosten vergelijkbare huizen in de buurt
- hoe goed is de locatie vergeleken met andere panden in de stad voor zo'n bedrag
- hoeveel kosten en uren werk zul je moeten maken om het op niveau te brengen van je 'comparables'
Bovenstaande in Excel onder elkaar zetten kan heel verhelderend zijn.
En verder persoonlijke overwegingen:
- hoeveel haast heb je, huizen gaan nu niet snel, als je niet op hete kolen zit dan kun je rustig wachten tot wat beters langs komt; velen verwachten dat de huizenmarkt niet opeens keihard gaat knallen
- ben je er 'verliefd' op, zou je serieus balen als het aan je neus voorbij gaat, en kan je het betalen, dan moet je misschien maar gewoon met de billen bloot en een bod gaan doen, begin dan maar op 90% van de vraagprijs, dan komt het altijd wel goed
Ik in een aantal worden omschreven: Ondernemend | Moedig | Stout | Lief | Positief | Intuïtief | Communicatief | Humor | Creatief | Spontaan | Open | Sociaal | Vrolijk | Organisator | Pro-actief | Meedenkend | Levensgenieter | Spiritueel
Dat heb ik al gedaan.... heb ook al gegevens van het Kadaster opgevraagd, prijzen zijn erg verschillend, maar dat heeft er natuurlijk ook mee te maken omdat er al geinvesteerd is in de woning op het gebied van renovatie en verbouwen ed. Dan zitten er meestal al kunstof kozijnen enz in, maar op het huis wat wij op het oog hebben moeten eigenlijk de kozijnen ook veranderd worden...
Kun je daar niet beter een apart topic voor openen.quote:Op zaterdag 9 oktober 2010 00:48 schreef bella87 het volgende:
Hallo,
Ook ik heb een vraag mbt onderhandelen bij het kopen van een huis. Het wordt ons eerste huis, vandaar dat we naar huizen kijken wat bij ons budget past.
Het huis wat we op het oog hebben is een tussenwoning in een woonwijk met ong 103m2. De vraagprijs is ¤128.000. Wat is een reeele bod om te beginnen? Het is wordt verkocht door een woningbouw en is hiervoor altijd verhuurd.
Dat kan ik inderdaad ook doen. Ik dacht dit topic gaat ook mdt grote lonen over het kopen van een huis dus misschien kan ik mijn vraag wel hier stellen, maar bedankt voor de tip.quote:Op zaterdag 9 oktober 2010 16:46 schreef Sessy het volgende:
[..]
Kun je daar niet beter een apart topic voor openen.
|
|
