'Huizenprijzen dalen 20%' #2

quote:

Op maandag 29 december 2008 20:39 schreef capricia het volgende:

[..]

Wel als je ook nog spaargeld bij diezelfde bank hebt...dat ziet die bank toch ook?

Ja, dat zien ze wel. Sterker nog: banken onderling communiceren in voorkomende gevallen ook wel over jouw spaarrekening. Het is een ons kent ons wereldje.

quote:

Op maandag 29 december 2008 20:43 schreef Halcon het volgende:

[..]

Ja, dat zien ze wel. Sterker nog: banken onderling communiceren in voorkomende gevallen ook wel over jouw spaarrekening. Het is een ons kent ons wereldje.

Precies.
En als je dan bijv. een hyp voor 220K hebt en je huis is nog maar 180K waard, dan vraagt de bank of je nog even bij wilt storten. Mocht je dat geld niet hebben, dan heb je een probleem. Ze kunnen je dwingen tot verkoop.
Voor de bank geldt dat ze hiermee haar verlies beperkt. Net als met aandelen, als een aandeel gaat zakken, dan verkoop je ook op een gegeven moment...zodat je niet NOG meer verlies kunt krijgen.

quote:

Op maandag 29 december 2008 20:49 schreef capricia het volgende:

[..]

Precies.
En als je dan bijv. een hyp voor 220K hebt en je huis is nog maar 180K waard, dan vraagt de bank of je nog even bij wilt storten. Mocht je dat geld niet hebben, dan heb je een probleem. Ze kunnen je dwingen tot verkoop.
Voor de bank geldt dat ze hiermee haar verlies beperkt. Net als met aandelen, als een aandeel gaat zakken, dan verkoop je ook op een gegeven moment...zodat je niet NOG meer verlies kunt krijgen.

Het is echt niet zo dat banken meteen gaan vragen om geld bij te storten hoor! Dan zou iedere keer wanneer de markt daalt er complete paniek ontstaan. Want maar weinig mensen hebben 40.000 euro op de plank liggen. Bovendien verstrekken ze toch ook tophypotheken! Dan heb je per definitie een hogere schuld dan je huis waard is. Je bent natuurlijk wel zuur als je afgelopen jaar een tophypotheek genomen hebt, maar dat is een ander verhaal.

Zolang je gewoon je maandlasten kunt blijven betalen zal de bank heus niet moeilijk doen. Maar aflossen is zeker niet onverstandig verder!

quote:

Op maandag 29 december 2008 20:49 schreef capricia het volgende:

[..]

Precies.
En als je dan bijv. een hyp voor 220K hebt en je huis is nog maar 180K waard, dan vraagt de bank of je nog even bij wilt storten. Mocht je dat geld niet hebben, dan heb je een probleem. Ze kunnen je dwingen tot verkoop.
Voor de bank geldt dat ze hiermee haar verlies beperkt. Net als met aandelen, als een aandeel gaat zakken, dan verkoop je ook op een gegeven moment...zodat je niet NOG meer verlies kunt krijgen.

Juist. Het zal wel per bank verschillen. Een bank maakt ook een afweging. Een snelle executieverkoop hebben ze weinig aan, maar als duidelijk is dat de huizenprijzen blijven dalen wil ik het nog weleens zien.

quote:

Op maandag 29 december 2008 20:55 schreef LXIV het volgende:

[..]

Het is echt niet zo dat banken meteen gaan vragen om geld bij te storten hoor! Dan zou iedere keer wanneer de markt daalt er complete paniek ontstaan. Want maar weinig mensen hebben 40.000 euro op de plank liggen. Bovendien verstrekken ze toch ook tophypotheken! Dan heb je per definitie een hogere schuld dan je huis waard is. Je bent natuurlijk wel zuur als je afgelopen jaar een tophypotheek genomen hebt, maar dat is een ander verhaal.

Zolang je gewoon je maandlasten kunt blijven betalen zal de bank heus niet moeilijk doen. Maar aflossen is zeker niet onverstandig verder!

Er zijn niet voor niets verzekeringen tegen de waardedaling van je huis af te sluiten.
Dat gaat onder andere hierover.

Zijn die verzekeringen er? Geef eens een linkje!! Daar heb ik wel interesse in. En kan ik zo'n verzekering ook afsluiten op een huis dat ik niet in bezit heb?

quote:

Op maandag 29 december 2008 21:10 schreef LXIV het volgende:
Zijn die verzekeringen er? Geef eens een linkje!! Daar heb ik wel interesse in. En kan ik zo'n verzekering ook afsluiten op een huis dat ik niet in bezit heb?

Volgens mij zijn ze er nog niet. Al had de Rabobank er wel plannen voor. Weet niet hoe concreet die zijn. Daarvoor ben ik te lang niet in NL geweest.

quote:

Op maandag 29 december 2008 21:10 schreef LXIV het volgende:
Zijn die verzekeringen er? Geef eens een linkje!! Daar heb ik wel interesse in. En kan ik zo'n verzekering ook afsluiten op een huis dat ik niet in bezit heb?

Geen idee!
Ik zag hem hier voorbij komen. Iets van woonwaarde verzekering.

Edit:
Hier nog een stuk erover. Heet daar woonwaardegarantie.

quote:

Op maandag 29 december 2008 21:17 schreef capricia het volgende:

[..]

Geen idee!
Ik zag hem hier voorbij komen. Iets van woonwaarde verzekering.

Edit:
Hier nog een stuk erover. Heet daar woonwaardegarantie.

quote:

Wie bang is dat zijn nieuwe woning in waarde zal dalen, kan zich hier voortaan tegen verzekeren. Hypotheekverstrekker Florius, dochter van ABN Amro, biedt sinds kort de Woonwaarde Verzekering aan, die een woning verzekert tegen onverwachte waardedaling.

Als een hypotheek door echtscheiding, ontslag of arbeidsongeschiktheid niet meer kan worden opgebracht en het huis moet worden verkocht, bestaat de kans dat het onvoldoende opbrengt om de hypotheekschuld mee af te lossen. In dat geval blijven de betrokkenen met een restschuld zitten.

De nieuwe verzekering dicht het financiële gat tussen aankoopprijs en verkoopprijs. Hierbij gaat zij tot 15 procent van de aankoopprijs, met een maximum van EUR 20.000. Voorwaarde is wel dat er sprake moet zijn van een echtscheiding, onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid.

Het is dus een soort uitbreiding van de NHG. Want je kunt niet zomaar opnemen. En het is beperkt tot 20K En wanneer je dus gewoon vanwege je werk moet verhuizen dan krijg je nada. Daar heb ik niets aan, want ik ga niet scheiden en ik word ook niet ontslagen!

quote:

Op maandag 29 december 2008 21:22 schreef LXIV het volgende:

[..]


[..]

Het is dus een soort uitbreiding van de NHG. Want je kunt niet zomaar opnemen. En het is beperkt tot 20K En wanneer je dus gewoon vanwege je werk moet verhuizen dan krijg je nada. Daar heb ik niets aan, want ik ga niet scheiden en ik word ook niet ontslagen!

NHG keert ook niet zomaar uit en kan de restschuld ook op jou verhalen als ze dat willen. Dit helpt je niet tegen dalende huizenprijzen zonder dat er sprake is van "persoonlijke calamiteiten".

Ja. Dat bedoel ik dus ook.

Ik zoek eigenlijk gewoon iets waarmee ik short kan gaan op de huizenmarkt. En de bouwers hebben al 80% ingeleverd, dus om daar putjes onder leggen is rijkelijk te laat.

quote:

Op maandag 29 december 2008 21:22 schreef LXIV het volgende:

[..]


[..]

Het is dus een soort uitbreiding van de NHG. Want je kunt niet zomaar opnemen. En het is beperkt tot 20K En wanneer je dus gewoon vanwege je werk moet verhuizen dan krijg je nada. Daar heb ik niets aan, want ik ga niet scheiden en ik word ook niet ontslagen!

Wat had jij dan gedacht? Dat je het vrij kon opnemen als je woning in waarde zou zakken?
Tis natuurlijk wel een verzekering, dus er moet een soort van goede trouw aan ten grondslag liggen. En het moet om iets onvrijwilligs gaan.
En dat er een maximum is, dat lijkt me nogal logisch.
Anders hoef je bijv. nooit meer je huis te onderhouden...die verzekering legt het verschil wel bij...

Ik snap wel wat voor produkt jij zoekt, maar dat kan niemand je geven. De theoretische waardedaling kan 90% of zo zijn. Hoe moet je daar ooit premie voor betalen? Dan komen je maandlasten op meer dan het dubbele uit...
En net als met een rechtsbijstandsverzekering zal er dan ook wel een wachttermijn in aangebracht worden. Dat de eerste 5 jaar niet binnen de dekking valt of zo. Want anders is het een speculatieve verzekering.

quote:

Op maandag 29 december 2008 21:26 schreef capricia het volgende:

[..]

Wat had jij dan gedacht? Dat je het vrij kon opnemen als je woning in waarde zou zakken?
Tis natuurlijk wel een verzekering, dus er moet een soort van goede trouw aan ten grondslag liggen. En het moet om iets onvrijwilligs gaan.
En dat er een maximum is, dat lijkt me nogal logisch.
Anders hoef je bijv. nooit meer je huis te onderhouden...die verzekering legt het verschil wel bij...

Ik snap wel wat voor produkt jij zoekt, maar dat kan niemand je geven. De theoretische waardedaling kan 90% of zo zijn. Hoe moet je daar ooit premie voor betalen? Dan komen je maandlasten op meer dan het dubbele uit...

Een verzekering zou bij aantoonbare verwaarlozing sowieso niet uitkeren. NHG verhaalt het verlies bijvoorbeeld ook op de voormalige huiseigenaar indien die niet ter goeder trouw is gebleken.

Wat beter helpt tegen dalende huizenprijzen is goed rendement behalen met een maandelijkse inleg en/of niet verkopen tot er betere tijden aanbreken, al is het altijd maar de vraag of de stijgingen weer zo explosief zullen zijn.

quote:

Op maandag 29 december 2008 20:49 schreef capricia het volgende:

[..]

Precies.
En als je dan bijv. een hyp voor 220K hebt en je huis is nog maar 180K waard, dan vraagt de bank of je nog even bij wilt storten. Mocht je dat geld niet hebben, dan heb je een probleem. Ze kunnen je dwingen tot verkoop.
Voor de bank geldt dat ze hiermee haar verlies beperkt. Net als met aandelen, als een aandeel gaat zakken, dan verkoop je ook op een gegeven moment...zodat je niet NOG meer verlies kunt krijgen.

Hoe kun je het nou hebben over verlies beperken als je mensen die netjes hun rente betalen en uiteindelijk hun lening zullen aflossen aan het eind van de looptijd gaat dwingen tot vroegtijdige verkoop van hun huis tegen een veel te lage prijs? Dan komen ze in de schuldhulpverlening terecht en krijg je als bank zijnde het verschil nooit meer terug.
Meen jij trouwens dat de huizenprijzen na de daling van 30% als die zich al voordoet niet meer hersteld in laten we zeggen pakweg 20 jaar? Ik weet ook niet of je dat kunt gaan vergelijken met een aandeel van een willekeurig bedrijf... (tenzij je ook denkt dat de huizenmarkt failliet kan gaan of kan worden overgenomen door een andere markt )

[quote]Op maandag 29 december 2008 21:42 schreef Dromer het volgende:

[..]

Hoe kun je het nou hebben over verlies beperken als je mensen die netjes hun rente betalen en uiteindelijk hun lening zullen aflossen aan het eind van de looptijd gaat dwingen tot vroegtijdige verkoop van hun huis tegen een veel te lage prijs? Dan komen ze in de schuldhulpverlening terecht en krijg je als bank zijnde het verschil nooit meer terug.
Meen jij trouwens dat de huizenprijzen na de daling van 30% als die zich al voordoet niet meer hersteld in laten we zeggen pakweg 20 jaar? Ik weet ook niet of je dat kunt gaan vergelijken met een aandeel van een willekeurig bedrijf... (tenzij je ook denkt dat de huizenmarkt failliet kan gaan of kan worden overgenomen door een andere

Een dalende huizenprijs en een beleggingsverzekering die bij lange na niet de 8 procent prognose haalt.... Hoe kun je de bank er dan van overtuigen dat je einde looptijd alles netjes aflost?

quote:

Op zondag 28 december 2008 20:20 schreef Halcon het volgende:

Hoge belastingen, slechte bereikbaarheid, grote rol vakbonden, duur personeel, lastig om specialisten te vinden, haast onmogelijk om buitenlandse medewerkers te halen, etc... Bedrijven gaan Nederland links laten liggen.

Grote rol vakbonden? In Nederland?

Ik zou je graag deze stelling zien verdedigen in Italie, of Frankrijk, om maar eens even 2 mede EU landen te noemen.

Met de belastingen valt het, zeker voor bedrijven ook wel mee. Ook met zaken als energieprijzen of administatieve regelgeving is Nederland helemaal niet zo slecht als de doorsnee (raszeikerd) Nederlander vaak denkt.

quote:

Op maandag 29 december 2008 22:04 schreef DIGGER het volgende:

[..]

Grote rol vakbonden? In Nederland?

Ik zou je graag deze stelling zien verdedigen in Italie, of Frankrijk, om maar eens even 2 mede EU landen te noemen.

Vakbonden hebben in bepaalde sectoren een behoorlijke vinger in de pap in Nederland in vergelijking met vakbonden in de VS en ook bv Canada.

Als vakbonden daar moeilijk doen bij een bepaald filliaal dan sluit men soms dan filliaal gewoon helemaal. Dan maar allemaal zonder baan.

quote:

Op maandag 29 december 2008 21:46 schreef Halcon het volgende:
Een dalende huizenprijs en een beleggingsverzekering die bij lange na niet de 8 procent prognose haalt.... Hoe kun je de bank er dan van overtuigen dat je einde looptijd alles netjes aflost?

Dus.. een zeker en flink verlies nemen tegen de waarschijnlijkheid van een weer aantrekkende markt? (en dan zeker de huizenmarkt)
Dat lijkt mij onlogisch.

En overigens.. de door jou zo verguisde zorgstaat zal dit niet op grote schaal toestaan. Net zoals de icesave-spaarders werden gered...

quote:

Op maandag 29 december 2008 22:06 schreef Halcon het volgende:

[..]

Vakbonden hebben in bepaalde sectoren een behoorlijke vinger in de pap in Nederland in vergelijking met vakbonden in de VS en ook bv Canada.

Als vakbonden daar moeilijk doen bij een bepaald filliaal dan sluit men soms dan filliaal gewoon helemaal. Dan maar allemaal zonder baan.

Denk dat een eigenaar van een autofabriek qua bonden stukken liever in Nederland zit dan in de VS.

De bonden hebben hier in theorie vrij veel macht maar in de praktijk gebruiken ze die maar heel zelden. Het aantal grote stakingen hier in NL is zeer zeer beperkt.

quote:

Op maandag 29 december 2008 22:09 schreef Dromer het volgende:

[..]

Dus.. een zeker en flink verlies nemen tegen de waarschijnlijkheid van een weer aantrekkende markt? (en dan zeker de huizenmarkt)
Dat lijkt mij onlogisch.

En overigens.. de door jou zo verguisde zorgstaat zal dit niet op grote schaal toestaan. Net zoals de icesave-spaarders werden gered...

Dus de belastingbetaler moet maar opdraaien voor onverantwoorde risico´s van mensen die ook al jarenlang HRA hebben mogen genieten?

quote:

Op maandag 29 december 2008 22:14 schreef du_ke het volgende:

[..]

Denk dat een eigenaar van een autofabriek qua bonden stukken liever in Nederland zit dan in de VS.

De bonden hebben hier in theorie vrij veel macht maar in de praktijk gebruiken ze die maar heel zelden. Het aantal grote stakingen hier in NL is zeer zeer beperkt.

In de VS hebben de meeste bedrijven een stuk meer macht in die zin dan de meeste bedrijven in Nederland. Nu zijn er in Nederland niet echt veel hele grote stakingen, maar vakbonden krijgen dan ook vaak voor een groot deel hun zin.

In de VS is het ook makkelijker om iemand te ontslaan, is een werknemer niet zo duur, is een werknemer gemotiveerder, etc...

quote:

En als je dan bijv. een hyp voor 220K hebt en je huis is nog maar 180K waard, dan vraagt de bank of je nog even bij wilt storten. Mocht je dat geld niet hebben, dan heb je een probleem. Ze kunnen je dwingen tot verkoop.
Voor de bank geldt dat ze hiermee haar verlies beperkt. Net als met aandelen, als een aandeel gaat zakken, dan verkoop je ook op een gegeven moment...zodat je niet NOG meer verlies kunt krijgen.

en

quote:

Hoe kun je het nou hebben over verlies beperken als je mensen die netjes hun rente betalen en uiteindelijk hun lening zullen aflossen aan het eind van de looptijd gaat dwingen tot vroegtijdige verkoop van hun huis tegen een veel te lage prijs? Dan komen ze in de schuldhulpverlening terecht en krijg je als bank zijnde het verschil nooit meer terug.

en

quote:

Een dalende huizenprijs en een beleggingsverzekering die bij lange na niet de 8 procent prognose haalt.... Hoe kun je de bank er dan van overtuigen dat je einde looptijd alles netjes aflost?

Dat bijstorten zou dus alleen reëel kunnen worden voor mensen met beleggingshypotheken... Immers, de beleggingen dekken de afgesproken aflossing waarschijnlijk niet, dus blijf je met een (grotere) restschuld achter dan is afgesproken met de bank bij het afsluiten van de hypotheek.

Als ik deze quotes in verband zie, dan ziet het er voor mensen met een hypotheek met aflos- of spaarcomponent (banksparen, kapitaalverzekering) niet ongunstig uit: zij houden zich netjes aan de afspraken (over 30 jaar is x% van de schuld afgelost, waarbij x een getal is tussen 0 en 100). Het gestorte kapitaal kan alleen maar meer worden (is immers spaartegoed). Hierdoor wordt de eventuele restschuld maand na maand (een beetje) kleiner. In het geval van faillissement van je bank (bij banksparen) worden schulden tegen tegoeden weggestreept. In het geval van een failliete verzekeraar weet ik dit zo niet...

*disclosure: Goverman heeft een hypotheek op basis van banksparen, waarbij zo'n 60% afgelost wordt, waardoor de maandlasten na 30 jaar gelijk zijn aan nu bij gelijkblijvende omstandigheden.

quote:

Op maandag 29 december 2008 22:21 schreef Goverman het volgende:

[..]

en
[..]

en
[..]

Dat bijstorten zou dus alleen reëel kunnen worden voor mensen met beleggingshypotheken... Immers, de beleggingen dekken de afgesproken aflossing waarschijnlijk niet, dus blijf je met een (grotere) restschuld achter dan is afgesproken met de bank bij het afsluiten van de hypotheek.

Als ik deze quotes in verband zie, dan ziet het er voor mensen met een hypotheek met aflos- of spaarcomponent (banksparen, kapitaalverzekering) niet ongunstig uit: zij houden zich netjes aan de afspraken (over 30 jaar is x% van de schuld afgelost, waarbij x een getal is tussen 0 en 100). Het gestorte kapitaal kan alleen maar meer worden (is immers spaartegoed). Hierdoor wordt de eventuele restschuld maand na maand (een beetje) kleiner. In het geval van faillissement van je bank (bij banksparen) worden schulden tegen tegoeden weggestreept. In het geval van een failliete verzekeraar weet ik dit zo niet...

*disclosure: Goverman heeft een hypotheek op basis van banksparen, waarbij zo'n 60% afgelost wordt, waardoor de maandlasten na 30 jaar gelijk zijn aan nu bij gelijkblijvende omstandigheden.

Een spaarhypotheek kan best wat hebben en is zelfs met de huidige rentestanden niet heel ongunstig. Als je 60 procent aflost, dan kun je een dalende huizenprijs normaalgesproken best opvangen.

Als een verzekeraar failliet gaat kun je best een probleem hebben. Helemaal als de failliete verzekeraar niet de hypotheekhouder van jouw woning is.

Het probleem speelt met name voor de figuren die maximaal financieren, ook nog eens het maximale percentage aflossingsvrij en voor het resterende deel een of andere beleggingsverzekering met een 8 procent prognose.

Ik zou het onredelijk vinden als de belastingbetaler op moet draaien voor de onverantwoorde risico´s die de laatste groep mensen heeft genomen.

quote:

Op maandag 29 december 2008 22:16 schreef Halcon het volgende:

[..]

Dus de belastingbetaler moet maar opdraaien voor onverantwoorde risico´s van mensen die ook al jarenlang HRA hebben mogen genieten?

Het risico is genomen door de geldverstrekker. En waarschijnlijk heb je het nieuws in Nederland gemist: de belastingbetaler betaalt momentaal al flink voor het risico dat de de banken genomen hebben....

quote:

Op maandag 29 december 2008 22:31 schreef Dromer het volgende:

[..]

Het risico is genomen door de geldverstrekker. En waarschijnlijk heb je het nieuws in Nederland gemist: de belastingbetaler betaalt momentaal al flink voor het risico dat de de banken genomen hebben....

Het risico is genomen door zowel de geldverstrekker als de huizenbezitter. Die laatste heeft bewust gekozen voor een bepaald product. Een huis kopen is wat anders dan het kopen van een pakje boter.

Een hele trieste zaak dat brave burgers op moeten draaien voor dit soort brokkenpiloten.