Wouter Bos:de woningmarkt heeft een boel overwaardering

quote:

Op zondag 16 november 2008 15:41 schreef RemcoDelft het volgende:

Minder woningen die gekocht worden betekent simpelweg dat woningen langer te koop staan. Waarom zou dat een probleem moeten zijn voor starters? Er zijn woningen te koop, starters zijn er genoeg, dat ze geen woning kopen doen ze echt zelf, 't is niet alsof ze opeens niet meer kunnen kopen...

Dit is schijnkeuze. Langer wachten houdt niet alleen in dat er meer op de markt komt, ook dat er meer gegadigden komen. Vervolgens ga je zien dat er verhuisplannen verdwijnen. De markt neemt dus niet toe, maar het aantal gegadigden wel. En de banken worden voorzichtiger ook nog.

Dat is voorwaar geen gunstig vooruitzicht. Niet voor de starter, maar ook niet voor de bezitter.

quote:

Feit blijft dat IEDEREEN uiteindelijk beter af is met goedkopere (en meer!) huizen!

De erven niet hoor...

In theorie heb je een punt, maar de praktijk is weerbarstiger. Het zou goed zijn indien de prijzen minder hard toenemen tov inflatie en de volatiliteit in de markt op peil blijft. Alleen: dat is niet de praktijk.

quote:

Maar zolang de overheid er niet meer toestaat om diverse belangen, blijven de problemen, en blijven ook tienduizenden hoog opgeleide jongeren per jaar het land verlaten, naar net over de grens, om daar hun belasting te gaan betalen in een mooi groot goedkoper huis.

Net over de grens met België zijn de prijzen zo gestegen dat de woningen daar helemaal niet meer voordeliger zijn, of iig het prijsverschil niet meer de moeite waard is.

En daar zie je ook iets wat vrijwel niemand zich beseft. Vanaf 2003 zijn de woningen in NL relatief weinig in waarde toegenomen. Tov de salarissen van de potentiële kopers juist goedkoper geworden. Zet dat af tegen waarschijnlijke renteontwikkelingen in de komende jaren en het zou echt heel raar zijn als er een significante prijscorrectie in NL zou komen over de gehele linie.

Het zou nl. tevens betekenen dat de woningbouwproductie in NL compleet stil zou vallen (nieuwbouw wordt dan nl. veel duurder dan bestaande bouw). Dus hogere tekorten.

quote:

En als de daling doorzet, dan moeten deze verkopers ook wel. Nu wachten ze wellicht nog met een vraagprijs van 250.000 euro, omdat ze hem voor 240.000 niet kwijt willen. Over een half jaar is 200.000 wellicht het maximum wat ze kunnen vangen, en als ze dan om wat voor reden dan ook toch er vanaf moeten, dan hebben ze geen keus. En het blijft veel geld voor een blokkendoos...

20% eraf? Berg je dan maar. Dan is nieuwbouw nl. niet meer te verkopen. En verbouwen van oude meuk niet meer economisch haalbaar.

Zou dit scenario komen, dan is het echt heel snel uit met de pret. Denk eens verder door...

quote:

Op zondag 16 november 2008 15:41 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]


Precies. En als de daling doorzet, dan moeten deze verkopers ook wel. Nu wachten ze wellicht nog met een vraagprijs van 250.000 euro, omdat ze hem voor 240.000 niet kwijt willen. Over een half jaar is 200.000 wellicht het maximum wat ze kunnen vangen, en als ze dan om wat voor reden dan ook toch er vanaf moeten, dan hebben ze geen keus. En het blijft veel geld voor een blokkendoos...

Jahoor, wat is dit nou weer voor een redenatie. Stel ik biedt mijn huis aan voor 250.000 en na 6 maanden komt iemand 200.000 bieden dan verkoop ik hem heus niet hoor. Je moet het dan net treffen dat die iemand heel wanhopig is maar dat staat los van de algehele stemming op de markt. Ik blijf dan gewoon zitten of verhuur de boel.

quote:

Op zondag 16 november 2008 15:59 schreef RemcoDelft het volgende:

In het verleden zijn er al langere perioden geweest waarin dit niet zo was.

Roep eens niet alleen maar wat.

quote:

Op zondag 16 november 2008 16:10 schreef DS4 het volgende:

[..]

Roep eens niet alleen maar wat.

In het verleden heeft NL ook al eens onder water gestaan, investeer in een flat op min 5 hoog!

quote:

Op zondag 16 november 2008 16:06 schreef Sjabba het volgende:

Wachten, tja, als je een jaar wacht betaal je voor de nieuwe golf ook minder, en voor je PC ook, dus vanuit die redenatie kan je altijd wel wachten. Echter heb je met huizen de kans dat het niet minder wordt of dat je simpelweg niet kan vinden wat je zoekt, want je wil toch wel in een huis en plek naar je zin wonen?

Precies.

Leuk om te wachten, maar die huurwoning wordt ook niet goedkoper en als je een leuke keuken wil is het in het huurhuis in feite weggegooid geld...

Nee, het verschil tussen een woning en een Golf of PC is dat eerstgenoemde de afgelopen 20 jaar alsmaar duurder is geworden en de nieuwste modellen auto's of PC's alleen maar goedkoper. Dus er is wel degelijk sprake van een omwenteling.

quote:

Op zondag 16 november 2008 16:18 schreef LXIV het volgende:
Nee, het verschil tussen een woning en een Golf of PC is dat eerstgenoemde de afgelopen 20 jaar alsmaar duurder is geworden en de nieuwste modellen auto's of PC's alleen maar goedkoper. Dus er is wel degelijk sprake van een omwenteling.

Anders snap je de hele strekking niet

Wat ik bedoel te zeggen is dat wachten je nergens toe brengt. Met wachten kom je nergens.

Overigens zijn bepaalde auto's die gewild zijn ook duurder en schrijven minder snel af. Gaat bij huizen puur om locatie en te weinig aanbod. Aanbod groeit nu dus profiteer daar nu van, volgend jaar zal het weer minder worden omdat we met een aanzwellende groep "wachters" op de markt zitten. En die wachters gaan een keer kopen.

Wel, we zullen zien hoe het gaat aflopen. Ik denk tov 2008: -10% 2009, -20% 2010 en -30% 2011 en 2012.

Dan is het nu dus helemaal geen gunstig moment om te kopen, want dan koop je min of meer op de top van de markt! Beter wacht je een jaar of drie, als je dat doen kunt iig!

quote:

Op zondag 16 november 2008 16:18 schreef LXIV het volgende:
Nee, het verschil tussen een woning en een Golf of PC is dat eerstgenoemde de afgelopen 20 jaar alsmaar duurder is geworden en de nieuwste modellen auto's of PC's alleen maar goedkoper. Dus er is wel degelijk sprake van een omwenteling.

Hou je eens bij de feiten. Een Golf GTI kostte in 1988 16.500 euro en thans 31.175 (bron: Autoweek).

Weliswaar is de huizenprijs niet verdubbeld, maar eerder verviervoudigd in die periode, daar staat tegenover dat de rentestand zodanig is dat de woning relatief evenveel in prijs is gestegen als die auto. Niet 1:1, maar in 1988 was een woning relatief goedkoop, daar na de klap eind jaren 70 woningen op ongeveer de meest betaalbare stand ooit stonden.

Corrigeer je dan naar inflatie, dan blijkt dat van duurder worden helemaal niet zo veel sprake is.

Dus die omwenteling zit tussen jouw oren.

quote:

Op zondag 16 november 2008 16:35 schreef LXIV het volgende:
Wel, we zullen zien hoe het gaat aflopen. Ik denk tov 2008: -10% 2009, -20% 2010 en -30% 2011 en 2012.

En dat baseer je op helemaal niets. Je roept gewoon maar wat.

quote:

Dan is het nu dus helemaal geen gunstig moment om te kopen, want dan koop je min of meer op de top van de markt! Beter wacht je een jaar of drie, als je dat doen kunt iig!

Gebaseerd op jouw natte vinger is het helemaal niet verstandig om welke beslissing dan ook te nemen.

Denk eens na. Eind jaren 70 gingen huizenprijzen fiks omlaag. Na een periode waarin er veel werd gebouwd (is nu niet het geval), de huizenprijzen fiks toegenomen waren (deels het geval, zij het op meer reële gronden), de hypotheekrente enorm toenam (ligt niet in de verwachting) en de werkloosheid enorm toenam (aantal vacatures is nog steeds, ja ook nu nog, stijgende).

Dus waarom mensen de situatie eind jaren 70 met nu vergelijken? Het is mij een raadsel.

Nou ja, het blijft toch een discussie zonder einde. Ik denk dat de markt nu in wezen nog min of meer op zijn top zit en over drie jaar op -30% staat. Hier handel ik naar.

Wanneer jij bijvoorbeeld nog een huis te koop hebt staan en denkt dit huis over één jaar voor dezelfde prijs of meer dan de marktwaarde nu te kunnen verkopen moet je zeker niet zakken in prijs. Ik zou dat wel doen, maar ik denk dan ook dat de markt anders zal reageren.

Ieder het zijne zullen we maar zeggen.

quote:

Op zondag 16 november 2008 16:40 schreef LXIV het volgende:
Nou ja, het blijft toch een discussie zonder einde. Ik denk dat de markt nu in wezen nog min of meer op zijn top zit en over drie jaar op -30% staat. Hier handel ik naar.

Het zou alleen zo fijn zijn voor jou als je ook een steekhoudend argument daarvoor kan verzinnen.

Voor de goede orde: "what goes up, must come down" is geen steekhoudend argument.

quote:

Wanneer jij bijvoorbeeld nog een huis te koop hebt staan en denkt dit huis over één jaar voor dezelfde prijs of meer dan de marktwaarde nu te kunnen verkopen moet je zeker niet zakken in prijs. Ik zou dat wel doen, maar ik denk dan ook dat de markt anders zal reageren.

Ik heb geen huis te koop staan. En nu verkopen lijkt mij ook geen goed idee. Over een jaar denk ik dat lenen tegen sub 5% weer aan de orde kan zijn. Dan is er voor de koper 10-20% meer ruimte dan nu. En is de potentiële koper het wachten ook weer zat, is de beurs weer in de lift, heeft iedereen door dat de wereld blijft draaien, ook al is er een kredietcrisis en is de woningbouw gestagneerd in heel NL.

Tel daarbij op dat de slechte makelaars inmiddels failliet zijn. Gouden tijden.

quote:

Op zondag 16 november 2008 16:46 schreef DS4 het volgende:

[..]

Het zou alleen zo fijn zijn voor jou als je ook een steekhoudend argument daarvoor kan verzinnen.

Voor de goede orde: "what goes up, must come down" is geen steekhoudend argument.
[..]

Ik heb geen huis te koop staan. En nu verkopen lijkt mij ook geen goed idee. Over een jaar denk ik dat lenen tegen sub 5% weer aan de orde kan zijn. Dan is er voor de koper 10-20% meer ruimte dan nu. En is de potentiële koper het wachten ook weer zat, is de beurs weer in de lift, heeft iedereen door dat de wereld blijft draaien, ook al is er een kredietcrisis en is de woningbouw gestagneerd in heel NL.

Tel daarbij op dat de slechte makelaars inmiddels failliet zijn. Gouden tijden.

What goes up must come down is idd geen steekhoudend argument.

De hoofdreden is dat banken hun leverage moeten verkleinen, ze hebben dus veel minder geld ter beschikking om uit te lenen. Hierdoor is er minder kapitaal beschikbaar op de markt, dus ook minder voor hypotheken. Waarom dacht je dat bedrijven als BAM en Heijmans 80% of meer van hun beurswaarde verloren hebben? Omdat daar al lang duidelijk is dat het kapitaal nu eenmaal op is. Ook de orderportefeuille van DAF is met 95% gekrompen!
Als er al geen geld is voor grote bouwbedrijven of vrachtwagens, dan al helemaal niet voor die semi-subprime huizenkopertjes.

En dan reken ik nog niet eens op verminderde werkgelegenheid ondanks het feit dat bijvoorbeeld wederom Heijmans 200 personeelsleden heeft ontslagen, Mediamotion uit Uden stopt met produceren, BeterBed het moeilijk heeft, NXP (chipfabriek) veel mensen ontslagen heeft etc, etc, en dat dit nog maar het begin is van de daadwerkelijke effecten van de kredietcrisis op de werkelijke economie.

Nee, de huizenprijzen hebben juist kunnen exploderen doordat er overvloedig kapitaal beschikbaar was. Dat kapitaal is nu, vrij onverwacht, bijna helemaal weg. In de VS kosten huizen nog één dollar, terwijl de bubble daar veel minder groot was. Verwacht je nu in het land met de allergrootste bubbel ter wereld aller tijden helemaal niks te merken?

quote:

Op zondag 16 november 2008 16:23 schreef Sjabba het volgende:

Wat ik bedoel te zeggen is dat wachten je nergens toe brengt. Met wachten kom je nergens.

Type's als LXIV wachten al sinds de jaren 90, want het kon niet hoger en het zou inklappen, we "wachten" wel.... Nou het is alleen maar duurder geworden

Ik snap niet waarom mensen gelukkig worden van een crashende huizenmarkt, daar schieten de niet-huizenbezitters ook niets mee op want de economie is hier niet echt bij gebaat.

quote:

Op zondag 16 november 2008 17:01 schreef LXIV het volgende:

[..]

What goes up must come down is idd geen steekhoudend argument.

De hoofdreden is dat banken hun leverage moeten verkleinen, ze hebben dus veel minder geld ter beschikking om uit te lenen. Hierdoor is er minder kapitaal beschikbaar op de markt, dus ook minder voor hypotheken. Waarom dacht je dat bedrijven als BAM en Heijmans 80% of meer van hun beurswaarde verloren hebben? Omdat daar al lang duidelijk is dat het kapitaal nu eenmaal op is. Ook de orderportefeuille van DAF is met 95% gekrompen!
Als er al geen geld is voor grote bouwbedrijven of vrachtwagens, dan al helemaal niet voor die semi-subprime huizenkopertjes.

En dan reken ik nog niet eens op verminderde werkgelegenheid ondanks het feit dat bijvoorbeeld wederom Heijmans 200 personeelsleden heeft ontslagen, Mediamotion uit Uden stopt met produceren, BeterBed het moeilijk heeft, NXP (chipfabriek) veel mensen ontslagen heeft etc, etc, en dat dit nog maar het begin is van de daadwerkelijke effecten van de kredietcrisis op de werkelijke economie.

Nee, de huizenprijzen hebben juist kunnen exploderen doordat er overvloedig kapitaal beschikbaar was. Dat kapitaal is nu, vrij onverwacht, bijna helemaal weg. In de VS kosten huizen nog één dollar, terwijl de bubble daar veel minder groot was. Verwacht je nu in het land met de allergrootste bubbel ter wereld aller tijden helemaal niks te merken?

Vooral met de laatste regel maak je jezelf compleet omgeloofwaardig. En de situatie is de VS is echt heel anders als hier, wij hebben bv geen illegalen die een hypotheek kunnen afsluiten.

quote:

Op zondag 16 november 2008 17:13 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Vooral met de laatste regel maak je jezelf compleet omgeloofwaardig. En de situatie is de VS is echt heel anders als hier, wij hebben bv geen illegalen die een hypotheek kunnen afsluiten.

Toch zijn er mensen die dat denken, snap jij dat

quote:

Op zondag 16 november 2008 17:01 schreef LXIV het volgende:

De hoofdreden is dat banken hun leverage moeten verkleinen, ze hebben dus veel minder geld ter beschikking om uit te lenen.

Pop quiz... Waar is dat geld dan ineens heen?

quote:

Hierdoor is er minder kapitaal beschikbaar op de markt, dus ook minder voor hypotheken.

Op dit moment is er tijdelijk een situatie waar banken op hun geld zitten en in het buitenland het geld even achter de hand wordt gehouden.

Op wat langere termijn (denk aan maanden) is dat echter niet houdbaar. Geld op de plank laten liggen kost gewoon geld. Het wordt alleen maar minder waard... Er is een kapitaalsoverschot, dus het geld zal tzt weer op de markt moeten komen. Kwestie van vertrouwen. Je ziet dat ook al weer ontstaan.

Daarnaast is binnen NL een fonds van de overheid om het geld weer rond te laten pompen. Als ik mij niet vergis is daar 200 miljard voor beschikbaar. Daar kun je 800.000 gemiddelde woningen volledig voor financieren!

quote:

Waarom dacht je dat bedrijven als BAM en Heijmans 80% of meer van hun beurswaarde verloren hebben?

Beurswaarde is ook voor een groot deel emotie.

quote:

Als er al geen geld is voor grote bouwbedrijven of vrachtwagens, dan al helemaal niet voor die semi-subprime huizenkopertjes.

Ik ken genoeg projectontwikkelaars die voor een mooi bedrag de afgelopen maanden financieringen rond kregen.

Dus het geld is er WEL.

quote:

En dan reken ik nog niet eens op verminderde werkgelegenheid ondanks het feit dat bijvoorbeeld wederom Heijmans 200 personeelsleden heeft ontslagen,

200 werknemers. Oei! Daar zal het werkloosheidscijfer in NL van stijgen (historisch laag overigens).

quote:

en dat dit nog maar het begin is van de daadwerkelijke effecten van de kredietcrisis op de werkelijke economie.

Ik was gisteren toevallig op een woonmall... Het valt wel mee hoor met die reële economie. Natuurlijk, even wat minder, maar dat is van alle tijden.

quote:

Nee, de huizenprijzen hebben juist kunnen exploderen doordat er overvloedig kapitaal beschikbaar was. Dat kapitaal is nu, vrij onverwacht, bijna helemaal weg.

Ik ben dus benieuwd waar jij denkt dat het gebleven is....

quote:

In de VS kosten huizen nog één dollar, terwijl de bubble daar veel minder groot was.

De excessen gebruiken als reëel beeld...

quote:

Verwacht je nu in het land met de allergrootste bubbel ter wereld aller tijden helemaal niks te merken?

Welk land is dat? Het is nl. niet Nederland...

Het geld waarover jij het hebt heeft überhaubt nooit bestaan. Eerst leenden banken voor iedere euro die ze op een spaarrekening hadden staan misschien 12 euro uit, dat brengen ze terug naar 8.
Dat is dus 4 euro minder. Waar die euro's gebleven zijn? Die euro's hebben helemaal nooit bestaan. Tevens de kern van het probleem.

Bubbel of niet. Als er 20% van de waarde van mijn woning af zou gaan dan is deze weer even veel waard als waar ik hem 4 jaar geleden voor heb gekocht.

Als ik daarvoor een lagere WOZ waarde krijg dan ik nu heb dan mogen die prijzen best dalen.
dan maar minder geld van de gemeente naar kunst, cultuur en sport.

Als je geen twee huizen hebt is er ook helemaal niks aan de hand. Je woongenot blijft precies gelijk, of je huis op papier nu 3 of 4 ton kost, en je vaste lasten ook, of deze dalen zelfs.

@LXIV, laat die DS4 lekker.. het gaat hem puur om het winnen.

Dat is toch zijn goed recht?

Als ik zeg 30% daling in 3 jaar, dan heb ik het over de best case situatie. Dus geen substantiële renteverlaging, blijvende krapte op de arbeidsmarkt, in principe bereidheid van de banken om te blijven lenen en voortbestaan van de HRA.

Anders kunnen we daar nog ver onder komen.

Ik zou het echt idioot vinden als de staat ging compenseren! Je koopt een huis. Je betaalt je hypotheek en als JE GELUK hebt maak je winst bij verkoop. Mijn ouders hadden "geluk" bij hun eerste huis: gekocht begin jaren '70 voor 50.000 en verkocht eind jaren '70 voor 2 ton. Op hun 2e huis leden ze verlies. Aankoop 320.000 en verkoop 3 ton. Op het huis daarna speelden ze zo'n beetje quite, het huis daarna maakten ze weer enorme winst en het huis daarna een bescheiden winst. (lijkt wel een zigeuner, die vader van me als ik het zo lees ) Anyhow: you win some, you lose some. Daar zal je rekening mee moeten houden als je een huis koopt!

op

quote:

Op zondag 16 november 2008 17:01 schreef LXIV het volgende:

[..]
Verwacht je nu in het land met de allergrootste bubbel ter wereld aller tijden helemaal niks te merken?

reageerde met

quote:

Op zondag 16 november 2008 17:13 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Vooral met de laatste regel maak je jezelf compleet omgeloofwaardig. En de situatie is de VS is echt heel anders als hier, wij hebben bv geen illegalen die een hypotheek kunnen afsluiten.

LXIV heeft ondanks zijn ongelijk toch gelijk.
Of het werkelijk de allergrootste bubble was geen idee, maar zeker een van de eerste: Tulpenmanie

Maar een parallel tussen de huizenmarkt van de US en de Nederlandse markt ontgaat mij ook compleet.
Ook kan ik niet overtuigd worden van zijn geloof dat de huizenprijzen met 30% gaan dalen.

Overal zakt de huizenmarkt in, niet enkel in de VS. Ook heel logisch wanneer na een periode van zeer overvloedig krediet opeens schaarste aanbreekt. Waarom zou Nederland hierin een uitzondering vormen? Dat woningen in Nederland schaars zijn is al bekend, maar ook wanneer de huizen in Nederland met 30% dalen zijn ze altijd nog ruim duurder dan in het buitenland. Dat verschil kan er dus gewoon inblijven.