Financiële Apocalyps, Help!

Ik weet niks van economie, maar vraag me wel 1 ding af: waarom zouden mensen massaal in hun huis blijven zitten als het in waarde daalt? Als alle huizen in waarde dalen, en je kunt voor een bodemprijs een veel leuker huis kopen dan wat je nu bezit, dan maal je er toch niet om dat je eerdere huis ook wat minder opbrengt? Als je er verhoudingsgewijs nog steeds op vooruit gaat?

quote:

Op zondag 30 maart 2008 01:36 schreef Bolkesteijn het volgende:

[..]

Omdat zij geen nieuw huis kunnen kopen omdat ze dat niet kunnen betalen. Bijna iedereen koopt een huis met geleend geld, een hypotheek. Van dat pakket met geld koop je een huis, als het huis in waarde daalt veranderd dat niks aan de lening, die blijft gewoon even hoog (en dus ook de maandlasten ten gevolge van die lening). Het is in feite gewoon beleggen met geleend geld, alleen is bij aandelen het risico op een prijsdaling groter. Als de onderliggende waarde in waarde daalt verdampt het geld gewoon, de verplichting vanuit een schuld blijft echter bestaan. Daarom is het ook zo kwalijk dat de overheid het aanmoedigd hoge hypotheken af te sluiten.
[..]

Dat kan dus alleen als je het huis verkoopt als het nog veel waard is, een jaartje op de hei gaat wonen en dan pas weer een nieuw huis koopt.

Het gegeven dat mensen gewoon in hun huis blijven zitten (dus geen doorstroming in de huizenmarkt) is wel leuk en aardig maar dat gaat alleen op zolang mensen hun hypotheek kunnen blijven betalen.

Mijn pa zei vroeger dat het verstandig is om een huis te kopen met niet meer dan 3 a 4 keer je jaarsalaris. Echter, tegenwoordig is 6 a 7 keer het jaarsalaris al normaal! Mensen die tegenwoordig nog een huis kunnen kopen zijn de tweeverdieners of diegenen die een hoge hypotheken afsluiten.

Willen we in Nederland echt in de problemen komen wat een impact zal hebben, dan is er naast de huizenkrach nog een ander element dat een rol speelt:

Een economische recessie met als resultaat hogere werkeloosheid.

Als er hierdoor een terugval in inkomsten is of een van beide partners hun baan verliest, dan kan dit grote problemen opleveren in het aflossen van de hypotheek. Dan blijven mensen niet gewoon aardig in hun huis zitten, een aantal zal deze noodgedwongen moeten verkopen!

Dus een huizenmarktbubbel + economische recessie (waardoor hoge werkeloosheid) is gevaarlijk!

[ Bericht 2% gewijzigd door Demophon op 30-03-2008 13:14:17 ]

quote:

Op zondag 30 maart 2008 07:50 schreef Wombcat het volgende:

[..]

Omdat als je een huis koopt van ¤250.000, je meestal een hypotheek hebt van ongeveer ¤ 270.000 (vanwege kosten koper, als je op een vorige woning overwaarde had of eigen geld inbracht, kan je een lagere hypotheek hebben).
Die lening van ¤ 270.000 moet je wel terugbetalen. Als je woning in waarde daalt en opeens nog maar ¤200.000 waard is, kun je 'm dus alleen maar verkopen als je ¤ 70.000 op de plank hebt liggen (of al een flink deel hebt afgelost).

feitelijk zou het niet moeten uitmaken; die 70.000 aan waarde is weg. Als het hypotheekbedrag voor de nieuwe woning te verkijgen valt kan ik me goed voorstellen dat de bank die 70.000 mee zou willen hypotheken. De vraag is enkel in hoeverre je er bij de belastingdienst mee wegkomt.

quote:

Op dinsdag 25 maart 2008 00:37 schreef Bolkesteijn het volgende:

Allereerst is de persoon in kwestie samen met zijn vriendin muzikant, ze zijn dus zelfstandig ondernemer (eenmanszaak) en hebben dus geen zekere inkomsten.

Waardoor ze niet representatief zijn en bij commerciële aanbieders de factor 5 ook niet zullen krijgen.

quote:

Verder zijn we van het normale bedrijfseconomische principe uitgegaan dat een lening afgelost moet worden (anders ben je gewoon aan het huren)

Dan ben je nog steeds niet aan het huren. En feitelijk aflossen is fiscaal gezien niet interessant, dus ik snap de fiscalist in dezen niet.

quote:

5 keer het jaarinkomen (of meer zelfs) lenen is volgens conservatieve, doch verstandige en realistische berekening (zaken als verwachte waardestijgingen blijven dus achterwege, zeker omdat zij op lucht gebaseerd zijn in dit geval, vergelijk dit met het realisatiebeginsel uit het boekhouden), echt onmogelijk.

Met de huidige normen zit je dan ook op 4-4,5x En dat is realistisch.

Wat belangrijk is, is wat je kan betalen. Stel: je hebt een inkomen van 50.000 euro bruto. Je kan dan 4,5X 50.000 = 225.000 hypotheek krijgen. Tegen 4,5 % betaal je dan 10.125 * 0,58 = 5.872,50 per jaar. Daar moet je nog ongeveer 1.300 euro bij optellen aan kosten die een huurder niet heeft (ewf+ozv+verzekeringen voor opstal, overlijden) en ongeveer 2.000 euro per jaar onderhoud (ik vind het veel, maar goed: Nibud rekent hiermee).

Je bent dan zeg 9.200 euro kwijt per jaar aan wonen. Netto. Per maand 765 euro. Probeer daar maar eens een vergelijkbare woning voor te huren. En bedenk dan eens dat huur jaarlijks meer zal stijgen, want de rentelasten blijven gelijk.

En van 23.500 euro (netto salaris minus woonlasten ew) kun je eten, auto rijden, enz. Echt waar.

Ik schaar mij dus achter de hypotheekverstrekkers. 4,5x is zonder meer haalbaar voor mensen met een stabiel inkomen. 2x is idioot en als dat door "experts" wordt verdedigd, dan hebben ze er geen donder van begrepen en zou ik ze geen expert willen noemen. Maar ik vermoed dat de SPECIFIEKE SITUATIE alhier een enorme invloed heeft gehad.

quote:

Op dinsdag 25 maart 2008 01:36 schreef Bolkesteijn het volgende:

De hele sub prime crisis is...

Niet van toepassing op de NL situatie. Zeker niet met de nieuwe normen. Die gewoon door het Nibud zijn doorgerekend.

quote:

Op zondag 30 maart 2008 13:05 schreef Demophon het volgende:

Echter, tegenwoordig is 6 a 7 keer het jaarsalaris al normaal!

Hoe kom je hier toch bij? Ja, op lokaas websites komt men nog wel eens op dat soort multipliers. Maar de zak geld die je DAADWERKELIJK mee krijgt is veel kleiner.

Uitzonderingen zijn er altijd. Bij een hele lage rentestand kan er ook meer natuurlijk. Als jee een beroep hebt waarbij de bank weet dat je in de jaren daarna zeer waarschijnlijk veel meer gaat verdienen is er ook wel wat mogelijk.

Maar "normaal" is 6-7x niet. Integendeel.

quote:

Op zondag 30 maart 2008 13:54 schreef Napalm het volgende:

De vraag is enkel in hoeverre je er bij de belastingdienst mee wegkomt.

Gisteren een feestje gehad, dus misschien ben ik nog toeter, maar welk probleem zie jij in dezen? Ik geen enkel.

quote:

Op zondag 30 maart 2008 17:39 schreef DS4 het volgende:

[..]

Gisteren een feestje gehad, dus misschien ben ik nog toeter, maar welk probleem zie jij in dezen? Ik geen enkel.

verlies bij verkoop vorige woning mee te hypotheken en aftrekbaar?

quote:

Op zondag 30 maart 2008 18:20 schreef Napalm het volgende:

verlies bij verkoop vorige woning mee te hypotheken en aftrekbaar?

Ok, op die manier bedoel je het.

Ik zeg: aftrekbaar, want het blijft een schuld ter zake van eigen woningbezit. Eigenlijk de omgekeerde situatie als bij winst dit deel niet meer als hypotheek ten behoeve van de ew geldt.

quote:

Op woensdag 2 april 2008 04:35 schreef Bolkesteijn het volgende:

[..]

Normaliter gezien is dat zo ja, maar er is weldegelijk sprake van een ongezonde prijsvorming van huizen. Iets wat per definitie risico met zich mee brengt als het gaat om forse correcties in de prijzen van huizen. Het (korter termijn) geluk van velen is dat er, zoals in OP beschreven, sprake is van een politiek moratorium op maatregelen die deze ongezonde manier van prijsvorming weer recht zetten waardoor een correctie in de prijs van huizen op dit moment niet echt te verwachten valt.
[..]

Vergeet niet dat die schaarste kunstmatig is. Als er echt grote liberale beweging op gang komt kunnen de huizenprijzen snel gaan dalen.

_{DS4, ik zal morgen even op jouw stukje antwoorden.}

Nogmaals, de situatie van de ongezond hoge prijs van huizen blijft alleen bestaan zolang mensen dit kunnen betalen en dit daarmee opdrijven, dus als het een tweeverdieners koppel betreft (meerdere mensen betalen een huis) of als zij hun hypotheken kunnen blijven betalen (grotere lening afsluiten). Maar zodra er een flinke recessie is (en die komt er) dan zal de werkeloosheid aanzienlijk stijgen. Tegenwoordig steekt een groot deel van de Nederlander een groot deel van hun geld in het aflossen van hun hoge hypotheek (de financiële flexibiliteit en marge is klein) en de kans is dan groot dat bij werkeloosheid zij hun huis wel noodgedwongen moeten verkopen.

quote:

Op woensdag 2 april 2008 04:35 schreef Bolkesteijn het volgende:

_{DS4, ik zal morgen even op jouw stukje antwoorden.}

Ik ben zo benieuwd...

quote:

Op vrijdag 4 april 2008 10:15 schreef Demophon het volgende:

Nogmaals, de situatie van de ongezond hoge prijs van huizen blijft alleen bestaan zolang mensen dit kunnen betalen en dit daarmee opdrijven, dus als het een tweeverdieners koppel betreft (meerdere mensen betalen een huis) of als zij hun hypotheken kunnen blijven betalen (grotere lening afsluiten).

Mensen kunnen ook andere keuzes maken. Niet meer twee, maar slechts één auto (ik ken een stel die precies die keuze heeft gemaakt om een huis te kopen welke boven budget was). Vakantie minder. Minder snel nieuwe meubels. Of meer van Ikea (the horror!).

quote:

Maar zodra er een flinke recessie is (en die komt er)

Als jij het mij kan garanderen (maar dan ook echt GARANDEREN), staat er hier een zak geld klaar om samen op korte termijn miljardair te worden. Ik hoor graag van je...

quote:

dan zal de werkeloosheid aanzienlijk stijgen.

Met name onder diegenen die een huurwoning hebben...

quote:

Tegenwoordig steekt een groot deel van de Nederlander een groot deel van hun geld in het aflossen van hun hoge hypotheek (de financiële flexibiliteit en marge is klein)

Aflossen? Dat is steeds minder populair. En diegenen die daar voor gekozen hebben vallen nog het minst snel om ook, want daar is best een mouw aan te passen, zeker als er zo lekker overwaarde is gecreëerd.

quote:

en de kans is dan groot dat bij werkeloosheid zij hun huis wel noodgedwongen moeten verkopen.

Het aantal gedwongen verkopen is in 2007 gedaald (was stijgende vanaf 2000 overigens) en bedraagt in Nederland nog geen 2.000 woningen per jaar. Niet echt alarmerend zeg maar...

Banken zullen in een markt waar de prijs van de huizen onder druk staat niet snel openbaar willen verkopen. Ze zitten dan met een schadepost die rechtstreeks blijkt op de balans. Ook voor banken is het in zo'n situatie slim om de eigenaar overeind te houden.

De economische vooruitzichten zijn helemaal niet zo slecht. Ja, de VS heeft zwaar weer, maar het zal ook kansen bieden. Europa is stabieler gebleken, waardoor geldschieters nu sneller geld naar Europa zullen sluizen. Komt bij dat de economieën in andere werelddelen in opkomst zijn en deze in staat zullen zijn om het verlies in de VS te compenseren, of (op termijn) waarschijnlijker: veruit te overtreffen.

Alle angstverhalen ten spijt: het wordt alleen maar beter. Ook voor huizenbezitters.

quote:

HILVERSUM (ANP) - Veel hypotheekadviezen zijn volgens toezichthouder AFM (Autoriteit Financiële Markten) onder de maat. Een kwart van de jaarlijks afgesloten hypotheken krijgt van AFM-bestuurder Theodor Kockelkoren het stempel „matig tot slecht”.

Dat zei hij zaterdagavond in het televisieprogramma Rondom 10.

Kockelkoren baseert zich op cijfers uit een onderzoek naar hypotheken dat ING/Postbank en de AFM samen uit lieten voeren. De AFM schat dat maximaal een op de tien adviseurs met opzet de klant verkeerd adviseert om zelf provisie op te kunnen strijken.

Ook blijkt uit het onderzoek dat slechts een op de vier huizenkopers zijn hypotheekofferte helemaal begrijpt. Vier op de tien huizenbezitters hebben een hypotheek die niet goed is afgestemd op de wensen van de aanvrager. Woonlasten kunnen later hoger uitvallen, omdat in de hypotheek geen rekening is gehouden met bijvoorbeeld een kinderwens, verbouwing of verandering van werk.

Ook de rente vinden huizenkopers maar lastig. „Er is ontzettend veel onduidelijkheid”, aldus Peter-Paul Wekking, directeur Hypotheken van ING/Postbank in Rondom10. Vier van de vijf huizenkopers volgt de rentestand niet. De helft weet niet eens hoeveel rente ze betalen.

http://www.refdag.nl/arti(...)n+onder+de+maat.html