Hypotheken, deel 5

quote:

Op zaterdag 29 maart 2008 10:05 schreef dntvo het volgende:
Yep je moet je laten verzekeren als je een financiering neemt boven de executiewaarde.

Iemand heeft nog wat gezegd over de kosten van de polissen dat het zo hoog is. Sommige verzekeraars nemen 5 of 10 jaar enorme kosten met zich mee. De kosten zijn altijd na rato. DUs 5 jaar enorme kosten betekent niet dat het goedkoper is dan 10 jaar. Als je zo min mogelijk kosten wilt betalen, raad ik banksparen aan. Dat is een nieuw product van de banken sinds 01 januari. Daar betaal je bijna kosten over en neem je een aparte risico verzekering.

Vandaar dat ik het nog eens vraag. Als ik het goed begrepen heb uit het genoemde draadje, dan is die medische info nodig voor de overlijdensdekkingsverzekering wat bij de levensverzekering hoort. Maar als je nu bankspaart, dan lijkt mij die overlijdensverzekering, en dus ook die medische info, helemaal niet van toepassing. Klopt deze gedachte?

Banksparen + levensverzekering kan je eigenlijk zien als een soort spaar/beleggen/leven polis.
Met andere woorden als jij een koopt van 200.000. Waarbij de executiewaarde 150.000. En je sluit een hypotheek af van 175000 euro. Dan moet je voor 25000 laten verzekeren als risicoverzekering. Daar betaal je bij banksparen apart voor plus moet je eenx bedrag per maand,kwartaal, halfjaar, of jaar inleggen gedurende minimale looptijd van 15 jaar om die 25000euro als eindkapitaal te behalen.

Als je geen verzekering wilt hebben, moet je niet teveel financieren. Gewoon aflossingvrij maken (dit moet natuurlijk in de financiering passen) en wellicht los sparen
Betreft de keuring. Bij het afsluiten van zo'n polis moet je vaak een aantal vragen beantwoorden mbt je gezondheid. Afhankelijk van je gezondheid is er een kans dat je gekeurd moet worden (bijv bij hoog chloresterol etc.) Of ze vragen het bij je arts/docter een medische dossier op. Het moet wel erg bont zijn als ze je afwijzen, maar vaak moet je een extra opslag betalen.

Ik moet trouwens de verzekeraar bellen omtrent mijn levenpolis. Er kloppen een aantal dingen niet

[ Bericht 13% gewijzigd door dntvo op 29-03-2008 12:05:22 ]

quote:

Op zaterdag 29 maart 2008 11:56 schreef dntvo het volgende:
Banksparen + levensverzekering kan je eigenlijk zien als een spaar/beleggen/leven polis.
Met andere woorden als jij een koopt van 200.000. Waarbij de executiewaarde 150.000. En je sluit een hypotheek af van 175000 euro. Dan moet je voor 25000 laten verzekeren als risicoverzekering.

Waarom moet dit? Ik bedoel: het risico voor de verzekeraar wordt toch al afgedekt door het huis als onderpand en zal toch ook al in de premie verwerkt zitten?

Tot de executiewaarde mag je zonder verzekering financieren, alles daarboven moet je je laten indekken.
Er wordt niet gekeken naar de verkoopwaarde. Banken willen zekerheid hebben dat als er iets met je gebeurt, dat zij het geld zo snel mogelijk terugzien. De verzekeraar heeft niks met je onderpand (of bedoel je verzekernemer?) Het kan zijn dat de polis verpand is, dat is wat anders.
Het kan zijn dat er na x aantal jaren je huis in waarde stijgt, waardoor je geen verzekering meer hoeft te hebben. Je kan dan bijv de 175000 euro aan lening aflossingsvrij maken, omdat de executiewaarde gestegen is. Je mag dan de polis afkopen. Zelf de rente kan dan omlaag omdat het dan een basishypotheek kan worden.

quote:

Op woensdag 26 maart 2008 23:04 schreef ManAtWork het volgende:
7x? Welke bank doet dat nog? Want dan moet ik daar even een bezoekje brengen.
Da's bij de meeste banken allang niet meer gebruikelijk.
Uit ervaring kom ik aan 4,5x (met een beetje geluk 5x) het inkomen. Maar zoals vaker is het natuurlijk wel afhankelijk van een groot aantal factoren.

Ik heb inmiddels informatie opgevraagd (en ontvangen) van Acadium Bastion, die willen zo'n 6 keer mijn huidige jaarsalaris geven. Dit is wel gerelateerd aan een aantoonbare inkomensstijging. Hoe dan ook, ik kan nu serieus op zoek naar een leuk huis

quote:

Op zondag 30 maart 2008 22:00 schreef k_man het volgende:
Ik ben er wel zo ongeveer uit, maar zit nog met de vraag hoe lang de rente vast te zetten. Tien of twintig jaar? Zoals de rente nu is lijkt 20 jaar wel aantrekkelijk, maar ja... het kost dan ook weer ietsje meer natuurlijk.

20 jaar, als het geen 30 jaar is.

Ik heb vorige week ook nog nagedacht om het voor een kortere periode (7 jaar) vast te leggen zodat ik wat goedkoper uit ben op het korte termijn. Uiteindelijk toch gekozen (geen hypotheek genomen nog maar wel de beslissing gemaakt) voor het lange termijn vanwege het rentepercentage in het verleden. De kans dat het over enkele jaren flink hoger is, is in mijn ogen te groot.

Ik verwacht dat de rente de komende maanden iets omlaag gaat. Ik vind 30 jaar wel erg veel hoor. Je ziet nu dat de korte termijn erg dicht op de middellange termijn zit. Vaak is dat een teken dat de korte termijn rente omlaag gaat. Maar goed als het verschil tussen 20 en 30 jaar bijv 30 basispunten scheelt zou ik dan zeggen pak de 30 maar

quote:

Op zondag 30 maart 2008 22:11 schreef DonJames het volgende:

[..]

Ik heb inmiddels informatie opgevraagd (en ontvangen) van Acadium Bastion, die willen zo'n 6 keer mijn huidige jaarsalaris geven. Dit is wel gerelateerd aan een aantoonbare inkomensstijging.

Hoe bepaalden ze dat dan?

Ik ben er ook uit, Ga voor een hybride hypotheek door een spaardeel bij Odbvion te nemen en een beleggingsdeel bij een andere maatschappij (obvion schijnt geen hybride hypotheek meer aan te bieden).

Overigens leg ik voor vijf jaar vast. Op dit moment scheelt dat aanzienlijk in de maandlasten (4,8%) en verwacht ik in die vijf jaar carriere te maken dus een aantal procent wel op te kunnen vangen (is het over vijf jaar hoog, dan variabele rente, is het laag dan weer een periode vast).

Ik raad het meestal niet om voor hele lange tijd vast te zetten, tenzij de rente erg laag is. Waarom?:

De meeste mensen financieren boven executie waarde. Bij het financieren van bij 125% executiewaarden zit je daar vaak aan een opslag vast. Een zogenoemde tophypotheek.
De uitgangspunt is dat je woning in de toekomst meer waard gaat worden. Als je woningwaarde stijgt, stijgt natuurlijk ook je executiewaarde. Op een gegeven moment heb je bijv maar max 75% boven executie waarde gefinancieerd. DIt houdt in dat het om een basishypotheek gaat.

Met andere woorden. ik weet niet of 20 of 30 jaar verstandig is. Maar je krijgt wel zekerheid en weet je waar je aan toe bent. Nadeel is wel mocht je in de toekomst je hypotheekcontract openbreken, betaal je vaak meer boeterente.

Tip ga bij het afsluiten van de polis goed kijken wat de adviseur aan je verdient. Sommigen verdienen een schandalige 8 tot 12% provisie (wat jij per jaar inlegt. Ik vind 3% meer dan zat. Laat j, wane adviseur beiden berekeningen zien. Op basis van netto inleg of premie. Je schrikt je kapot hoeveel de verzekeraars op je verdienen, want het slaat echt helemaal nergens op.

Let ook op dat spaarpolissen, qua kosten vaak lager is dan een beleggerspolis. Alleen je inleg is hoger omdat de spaarrente laag is.

Ik ben blij dat ik 2 jaar terug mijn hypotheek heb afgesloten (3,25% voor 6 jaar vast) achteraf gezien had ik het voor 15 jaar ofzo moeten afsluiten voor 4%

quote:

Op zondag 30 maart 2008 22:38 schreef dntvo het volgende:
Ik verwacht dat de rente de komende maanden iets omlaag gaat. Ik vind 30 jaar wel erg veel hoor. Je ziet nu dat de korte termijn erg dicht op de middellange termijn zit. Vaak is dat een teken dat de korte termijn rente omlaag gaat. Maar goed als het verschil tussen 20 en 30 jaar bijv 30 basispunten scheelt zou ik dan zeggen pak de 30 maar

quote:

Inflatie in eurozone naar 3,5%
31 maart 2008, 12:20 | BNR.nl

De inflatie in de eurolanden is harder gestegen dan verwacht. De inflatie over maart komt uit op 3,5 procent op jaarbasis. Analisten dachten dat deze gelijk zou blijven aan februari, dat was 3,3 procent.

De inflatie is aangejaagd door hogere prijzen voor energie en olie. Het hoogste inflatiepeil in veertien jaar tijd vergroot het rentedilemma van de Europese Centrale Bank (ECB).

De ECB wil de inflatie eigenlijk onder de 2 procent houden. Dat percentage is het ijkpunt voor haar rentebeleid, maar dat doel raakt nu steeds verder uit beeld. De tegenvallende inflatiecijfers beperken dan ook de mogelijkheden van de ECB om eventueel de rente te verlagen in reactie op een inzakkende groei in Europa.

Vorige week benadrukte ECB-president Jean-Claude Trichet in een toespraak voor het Europees Parlement dat de inflatie in de eurolanden het grootste deel van dit jaar nog boven de 2% zal blijven.

Trichet verzekerde zijn toehoorders in Brussel dan ook dat het beteugelen van de inflatie de hoogste prioriteit blijft voor de ECB. Daarmee is de kans kleiner geworden dat de ECB het rentetarief verlaagt.

BRON: http://www.bnr.nl/archief?url=/csFdArtikelen/WEB-BNR/y2008/m03/d31/inflatie&t=Inflatie_in_eurozone_naar_3_5_

quote:

Op zondag 30 maart 2008 23:25 schreef k_man het volgende:
Het verschil tussen 10 en 20 jaar rentevast scheelt 0,3% in mijn offerte. Da's natuurlijk nogal weinig (komt netto neer op een paar tientjes extra per maand), dus ik neig inderdaad naar 20 jaar.

Als het maar enkele tientjes scheelt, waarom dan niet juist voor die 30 jaar gaan? Verwacht jij dat de rente in de toekomst lager staat dan vandaag?

quote:

Op maandag 31 maart 2008 22:29 schreef jojomen4 het volgende:

[..]

Als het maar enkele tientjes scheelt, waarom dan niet juist voor die 30 jaar gaan? Verwacht jij dat de rente in de toekomst lager staat dan vandaag?

Ik wel in elk geval.

Hoeveel jaar @ welk percentage vind jij dan ideaal FH?

Gisteren voor 5 jaar vast afgesloten tegen 4,6% vandaag zijn de rentes gestegen. Heb uiteindelijk maar een "gewone" spaarhypotheek afgesloten en beleg wel gewoon lekker met mijn eigen geld in een beleggingsfonds.

Volgens mij ben ik wel tevreden, maar als leek in de hypotheken wereld is het wel erg lastig beslissingen te maken op dermate kort termijn...

quote:

Op maandag 31 maart 2008 22:50 schreef jojomen4 het volgende:
Hoeveel jaar @ welk percentage vind jij dan ideaal FH?

Ow, dat is ook weer afhankelijk van je persoonlijke omstandigheden: als je nu jonge kinderen hebt (voorbeeld) die over 10/15 jaar volwassen worden (en dan *wellicht* gaan studeren), dan vind ik (persoonlijk) het niet handig om de rente voor die periode vast te zetten.

Hoe lang denk je er te gaan wonen? Wat voor wijzigingen verwacht je op korte op lange termijn?

Lastig aan te geven, dus. Maar als je me de vraag stelt of de rente lager dan nu kan staan in toekomst (tussen nu en 30 jaar), dan zeg ik: ja. Ik denk dat de huizenprijzen over een jaar of 15 zullen gaan dalen en daarmee ook de vraag naar hypotheken. De rente zal mee gaan zakken. (de rente is nu niet eens zo laag in vergelijking met een paar jaar terug). Of dat lager is dan nu? Dát kan ik uiteraard niet met zekerheid zeggen/vinden.

Maar goed: is het tegen die tijd hóóg? Ga ik toch gewoon variabel zitten? Mijn inkomen zal tegen die tijd ook een stuk hoger zijn, maar wellicht is mijn hypotheek ook weer een stuk hoger.

quote:

Op dinsdag 1 april 2008 12:54 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]
Maar als je me de vraag stelt of de rente lager dan nu kan staan in toekomst (tussen nu en 30 jaar), dan zeg ik: ja. Ik denk dat de huizenprijzen over een jaar of 15 zullen gaan dalen en daarmee ook de vraag naar hypotheken. De rente zal mee gaan zakken.

Dan ga je er dus vanuit dat de rente alleen maar afhangt van de huizenprijzen en dat lijkt me niet eerlijk gezegd. Ik denk dat die ook afhangt van de algemene economische situatie, en die is nu goed, maar dat hoeft niet zo te blijven. En ik dacht altijd dat lage huizenprijzen kwam door een gebrek aan vraag, wat dan weer zou kunnen komen door een slechte economie.

De funding van hypotheken worden op basis van de euribor tarieven meegenomen. De banken nemen een bepaalde opslag op en voila je hebt de hypotheekrente van een bank. De marges zijn nu drukkend. Volgende stap is dat de KEW polissen qua kosten naar beneden gaat. Ik verwacht dat er volgend jaar al wat van zullen zien.

De rente hangt niet alleen af van de huizenprijzen. Het is een kwestie van vraag en aanbod. Is er meer vraag in geld, stijgen de rentes. Is er minder vraag dan aanbod, dalen de rentes.

Ik denk zelf niet dat de huizenprijzen dalen, alleen het gaat minder hard stijgen. Je hebt immers met inflatie te maken. DIt moet meeberekend worden met de huizenprijzen.

Ik denk alleen ALS de overheid de belastingteruggave voor hypotheken stopzet. dat wij idd een hele harde daling in de huizenprijzen zien. Maar goed dat is ALS het gebeurd.

De hypotheekrentes is nu een beetje stabiel. De ECB zegt dat de inflatie 4%is, dat is te hoog. Meestal wordt de rente verhoogd. Echter kunnen ze dit eigenlijk niet doen, omdat de rente in amerika laag is.

[ Bericht 22% gewijzigd door dntvo op 01-04-2008 21:39:14 ]

Een hybride hypotheek is een erg slecht product door de hoge kosten. Een stukje flexibiliteit die je zelf betaald een sigaar uit eigen doos. Ga voor Spaar of banksparen.

Ik ben gisteravond ook bij een hypotheek adviseur geweest. Het ging dan met name over de mogelijkheid van ondersteuning van ouders. De doorleen mogelijkheid gaat het worden. Dan leen ik nu het bedrag wat ik goed kan lenen. De rest leen ik bij mijn ouders. Over 1,5 jaar is mijn vriendin afgestudeerd en zorgt ze ook voor inkomen. Dan gaan we weer naar de hypotheekadviseur om de hypotheek op te hogen met het bedrag wat ik van mijn ouders geleend heb. Daarmee betalen we dan mijn ouders terug en hebben we een hypotheek wat we met onze 2 inkomens goed kunnen betalen.

Het gedeelte wat we nu lenen doen we aflossingsvrij, het gedeelte wat we later erbij doen voor een groot deel spaar denk ik. Het enige nadeel is dat ik voor het 2e deel afhankelijk ben van de hypotheekrente zoals die op dat moment (over 2 jaar dus) is.

quote:

Op woensdag 2 april 2008 12:27 schreef Stansfield het volgende:
Ik ben gisteravond ook bij een hypotheek adviseur geweest. Het ging dan met name over de mogelijkheid van ondersteuning van ouders. De doorleen mogelijkheid gaat het worden. Dan leen ik nu het bedrag wat ik goed kan lenen. De rest leen ik bij mijn ouders. Over 1,5 jaar is mijn vriendin afgestudeerd en zorgt ze ook voor inkomen. Dan gaan we weer naar de hypotheekadviseur om de hypotheek op te hogen met het bedrag wat ik van mijn ouders geleend heb. Daarmee betalen we dan mijn ouders terug en hebben we een hypotheek wat we met onze 2 inkomens goed kunnen betalen.

Het gedeelte wat we nu lenen doen we aflossingsvrij, het gedeelte wat we later erbij doen voor een groot deel spaar denk ik. Het enige nadeel is dat ik voor het 2e deel afhankelijk ben van de hypotheekrente zoals die op dat moment (over 2 jaar dus) is.

Waarom?? Daar zit juist de speelruimte die je moet/kunt gaan benutten!

quote:

Op woensdag 2 april 2008 14:47 schreef ManAtWork het volgende:

[..]

Waarom?? Daar zit juist de speelruimte die je moet/kunt gaan benutten!

Hoe bedoel je dat precies?? Dat ik mijn ouders dan nog later terugbetaal zeg maar??

Nee. Door gebruik te maken van het verschil van de boxen waar de bedragen belast en aftrekbaar zijn.
Je ouders lenen geld aan jou. Dit zit in box 3.
Jij gebruikt het voor je eigen woning. Die aftrek zit in box 1.
Als je ouders je geld lenen tegen een hoger tarief dan bij een bank en een deel weer schenken, kunnen ze je helpen de netto lasten te verminderen.

_{(Lekkere adviseur trouwens, die deze mogelijkheid nog niet kent/adviseert.)}

Daar heeft mijn vader en de adviseur het wel over gehad, maar dat was van latere zorg eigenlijk. Het was nog niet echt een definitief gesprek zeg maar, meer informatief.

Als je vader je nu een hoge bedrag zou kunnen en willen lenen (overwaarde op hun huis o.a.) zou je dat eigenlijk moeten doen. Scheelt een hoop knaken. Ik probeer dit ook maar stuit vooralsnog op een conservatieve vader.

quote:

Op woensdag 2 april 2008 15:19 schreef ManAtWork het volgende:
Nee. Door gebruik te maken van het verschil van de boxen waar de bedragen belast en aftrekbaar zijn.
Je ouders lenen geld aan jou. Dit zit in box 3.
Jij gebruikt het voor je eigen woning. Die aftrek zit in box 1.
Als je ouders je geld lenen tegen een hoger tarief dan bij een bank en een deel weer schenken, kunnen ze je helpen de netto lasten te verminderen.

_{(Lekkere adviseur trouwens, die deze mogelijkheid nog niet kent/adviseert.)}

Hier ben ik ook mee bezig. Mijn ouders hebben een hypotheek die zo'n 50.000 euro hoger is ingeschreven dan de daadwerkelijke lening, waardoor we hier niet voor naar de notaris hoeven. Dit bedrag (de overwaarde van het huis is zeer waarschijnlijk meer dan dat) willen ze lenen van een bank en vervolgens (tegen een hogere rente) weer aan mij doorlenen. Dit kost hun niks (want de bankschuld en hun vordering op mij loopt tegen elkaar weg in box 3), aan het eind van het jaar schenken zij het verschil tussen de door hun betaalde en de van mij ontvangen rente weer terug. Ik heb dan dus een hogere aftrekpost waardoor mijn nettolast lager uitkomt.

En nu de vragen:
-Wanneer de bank de extra lening gaat verstrekken aan mijn ouders, kijken ze dan ook naar het inkomen van hen of is de overwaarde voldoende zekerheid?
-Vanaf wanneer geeft een hypotheekverstrekker een lagere rente? Als de hypotheek onder de executiewaarde komt? Of daar nog een deel van? Of is dat niet te zeggen?

quote:

Op woensdag 2 april 2008 23:41 schreef DonJames het volgende:

[..]

Hier ben ik ook mee bezig. Mijn ouders hebben een hypotheek die zo'n 50.000 euro hoger is ingeschreven dan de daadwerkelijke lening, waardoor we hier niet voor naar de notaris hoeven. Dit bedrag (de overwaarde van het huis is zeer waarschijnlijk meer dan dat) willen ze lenen van een bank en vervolgens (tegen een hogere rente) weer aan mij doorlenen. Dit kost hun niks (want de bankschuld en hun vordering op mij loopt tegen elkaar weg in box 3), aan het eind van het jaar schenken zij het verschil tussen de door hun betaalde en de van mij ontvangen rente weer terug. Ik heb dan dus een hogere aftrekpost waardoor mijn nettolast lager uitkomt.

En nu de vragen:
-Wanneer de bank de extra lening gaat verstrekken aan mijn ouders, kijken ze dan ook naar het inkomen van hen of is de overwaarde voldoende zekerheid?

Uiteraard is ook het inkomen van belang.

quote:

-Vanaf wanneer geeft een hypotheekverstrekker een lagere rente? Als de hypotheek onder de executiewaarde komt? Of daar nog een deel van? Of is dat niet te zeggen?

Dat verschilt per verstrekker: verschillende tarieven zijn mogelijk vanaf 60% t/m 125% van de executiewaarde.

quote:

Op dinsdag 1 april 2008 21:32 schreef dntvo het volgende:
De funding van hypotheken worden op basis van de euribor tarieven meegenomen. De banken nemen een bepaalde opslag op en voila je hebt de hypotheekrente van een bank. De marges zijn nu drukkend. Volgende stap is dat de KEW polissen qua kosten naar beneden gaat. Ik verwacht dat er volgend jaar al wat van zullen zien.

Niet elke bank en elk tarief wordt gefund door de euribor. Banken funden vaak door spaarrekeningen.

quote:

De rente hangt niet alleen af van de huizenprijzen. Het is een kwestie van vraag en aanbod. Is er meer vraag in geld, stijgen de rentes. Is er minder vraag dan aanbod, dalen de rentes.

Ik denk zelf niet dat de huizenprijzen dalen, alleen het gaat minder hard stijgen. Je hebt immers met inflatie te maken. DIt moet meeberekend worden met de huizenprijzen.

Inflatie en huizenprijzen hebben to-taal niets met elkaar te maken. Vraag en aanbod. Zo simpel is het. Over een aantal jaar gaat het aanbod ontzettend toenemen: de babyboomgeneratie gaat met pensioen (gaat de eigen woning opeten) en de bevolking gaat afnemen. Ergo: meer aanbod, minder vraag.

quote:

Ik denk alleen ALS de overheid de belastingteruggave voor hypotheken stopzet. dat wij idd een hele harde daling in de huizenprijzen zien. Maar goed dat is ALS het gebeurd.

Die prijsdaling is dan van korte duur: aanbod droogt op, markt compleet vast.

quote:

Op dinsdag 1 april 2008 18:14 schreef RobertoCarlos het volgende:

[..]

Dan ga je er dus vanuit dat de rente alleen maar afhangt van de huizenprijzen en dat lijkt me niet eerlijk gezegd. Ik denk dat die ook afhangt van de algemene economische situatie, en die is nu goed, maar dat hoeft niet zo te blijven. En ik dacht altijd dat lage huizenprijzen kwam door een gebrek aan vraag, wat dan weer zou kunnen komen door een slechte economie.

hypotheekrente != marktrente

quote:

Op woensdag 2 april 2008 23:41 schreef DonJames het volgende:

[..]

Hier ben ik ook mee bezig. Mijn ouders hebben een hypotheek die zo'n 50.000 euro hoger is ingeschreven dan de daadwerkelijke lening, waardoor we hier niet voor naar de notaris hoeven. Dit bedrag (de overwaarde van het huis is zeer waarschijnlijk meer dan dat) willen ze lenen van een bank en vervolgens (tegen een hogere rente) weer aan mij doorlenen. Dit kost hun niks (want de bankschuld en hun vordering op mij loopt tegen elkaar weg in box 3), aan het eind van het jaar schenken zij het verschil tussen de door hun betaalde en de van mij ontvangen rente weer terug. Ik heb dan dus een hogere aftrekpost waardoor mijn nettolast lager uitkomt.

En waarom is deze constructie geen fraude dan? Want het doel van de lening+schenking is anders dan de belasting bedoelde.

quote:

Op donderdag 3 april 2008 08:19 schreef RobertoCarlos het volgende:

[..]

En waarom is deze constructie geen fraude dan?

Fraude is, in het fiscaal recht, zo ongeveer de zwaarste beschuldiging die er is. Ik denk dan ook dat je dat niet bedoelt, zeker niet als je weet wat de Hoge Raad onder fraude verstaat. Evengoed kan ik begrijpen dat je het zo voelt, maar hier is sprake van een pleitbaar standpunt (welke fraude en opzet uitsluit):

De inspecteur zou het verschil tussen de rente die mijn ouders aan mij berekenen en een zakelijke rente kunnen aanmerken als een schenking van mij aan mijn ouders. De grote onbekende factor is hier dus die zakelijke rente. Hoe bepaal je die? (En voor de inspecteur: hoe ga je dat bewijzen?)

Mijn standpunt is als volgt: De lening van mijn ouders is een achtergestelde lening. Het huis dient als onderpand voor de (hypothecaire) banklening, als ik in betalingsproblemen kom komt de bank vóór mijn ouders. Zoals je waarschijnlijk wel weet is rente (o.a.) afhankelijk van risico. Meer risico=hogere rente. De lening van mijn ouders moet je dan ook niet vergelijken met een hypothecaire lening, maar met bijvoorbeeld een persoonlijke lening. Even rondsurfen levert dan al een rente op van 12,0%! (Avéro Achmea, 60 mnd) Dit is de rente die een onafhankelijke, derde partij aan mij vraagt voor een vergelijkbare lening. Een inspecteur kan dan ook niet aantonen dat het hier om een onzakelijke rente gaat. Overigens ligt, zolang ik mij aan de regels hou _{(o.a. tijdig indienen aangifte)} de bewijslast bij de inspecteur, niet bij mij. Evengoed zal ik zal ter onderbouwing van mijn standpunt ook een offerte laten maken voor zo'n lening (bij de duurste bank natuurlijk )

quote:

Want het doel van de lening+schenking is anders dan de belasting bedoelde.

Hoe kom je daar zo bij? Heb je de Memorie van toelichting gelezen? Misschien uitspraken van de Hoge Raad gelezen? Vanuit professioneel oogpunt doe ik dat wel. Vooralsnog heb ik geen enkele reden om aan te nemen dat deze situatie in strijd is met doel en strekking van de wet. En zoals reeds gezegd, ik hoef dat niet aan te tonen, dat mag de inspecteur doen.

quote:

Op donderdag 3 april 2008 08:19 schreef RobertoCarlos het volgende:

[..]

En waarom is deze constructie geen fraude dan? Want het doel van de lening+schenking is anders dan de belasting bedoelde.

Naast hetgeen DJ hierboven tikt: een lening en een schenking zijn twee losstaande feiten.
Dat je deze met elkaar kunt combineren, is een bijkomend voordeel.

quote:

Op donderdag 3 april 2008 11:03 schreef ManAtWork het volgende:

[..]

Naast hetgeen DJ hierboven tikt: een lening en een schenking zijn twee losstaande feiten.
Dat je deze met elkaar kunt combineren, is een bijkomend voordeel.

Dat snap ik, maar je combineert het wel zodanig dat het oorspronkelijke doel van die 2 handelingen er niet meer is en je kunt je afvragen of het (met die combinatie) dan nog wel een schenking cq. lening is. En of je dat dan wel zo zou moeten willen doen. los van of het juridisch wel kan. In feite belazer je de boel dan toch.
(Dat dat niemand wat kan schelen, is wat anders natuurlijk...)

Enne DJ... relax man, pff, wat een juridisch verhaal ..... het is gewoon een vraag

quote:

Op donderdag 3 april 2008 17:38 schreef RobertoCarlos het volgende:

[..]

Dat snap ik, maar je combineert het wel zodanig dat het oorspronkelijke doel van die 2 handelingen er niet meer is en je kunt je afvragen of het (met die combinatie) dan nog wel een schenking cq. lening is. En of je dat dan wel zo zou moeten willen doen. los van of het juridisch wel kan. In feite belazer je de boel dan toch.
(Dat dat niemand wat kan schelen, is wat anders natuurlijk...)

Enne DJ... relax man, pff, wat een juridisch verhaal ..... het is gewoon een vraag

Die combinatie is natuurlijk een vrijwillige.

Je gaat een leningsovereenkomst aan met je ouders. Op zakelijke gronden, uiteraard. Hierdoor ontstaat een verplichting tot het betalen van rente (en aflossing).

Dat je ouders daarnaast een vrijwillige schenking doen aan hun kind, staat daar los van. Zoals gezegd: dit is geen verplichting van de ouders.

Ik begrijp niet dat je het de boel belazeren noemt. Er gebeurt immers niets wat niet mag.

quote:

Op donderdag 3 april 2008 18:14 schreef ManAtWork het volgende:

[..]

Die combinatie is natuurlijk een vrijwillige.

Je gaat een leningsovereenkomst aan met je ouders. Op zakelijke gronden, uiteraard. Hierdoor ontstaat een verplichting tot het betalen van rente (en aflossing).

Dat je ouders daarnaast een vrijwillige schenking doen aan hun kind, staat daar los van. Zoals gezegd: dit is geen verplichting van de ouders.

Snap ik allemaal wel en het zal best allemaal kloppen en prima dat mensen (en mss ik ook) dat doen. Alleen is het feitelijk doel van de fiscale voordelen van een schenking natuurlijk niet waar die nu via-via voor gebruikt wordt. En juridisch zal het zakelijk in elkaar zitten, maar feitelijk is het een onderonsje en zou die schenking niet gedaan zijn als die leningsovereenkomst niet gedaan was.
Stel dat je zo'n afspraak met een bank zou maken, dan klopt er toch ook iets niet?

(dus nogmaals en voor de laatste keer : los van de vraag of het volgens de aparte regeltjes gaat)



_{Ik heb wel mijn twijfels of je dit niet, op een andere manier, juridisch zou kunnen aanvechten, aangezien de combinatie van beide handelingen niet overeen komt met de bedoeling van de (fiscale) wet, maar ik ben geen jurist en daar gaat het hier ook niet om..}

quote:

Op donderdag 3 april 2008 18:44 schreef RobertoCarlos het volgende:

[..]

Snap ik allemaal wel en het zal best allemaal kloppen en prima dat mensen (en mss ik ook) dat doen. Alleen is het feitelijk doel van de fiscale voordelen van een schenking natuurlijk niet waar die nu via-via voor gebruikt wordt. En juridisch zal het zakelijk in elkaar zitten, maar feitelijk is het een onderonsje en zou die schenking niet gedaan zijn als die leningsovereenkomst niet gedaan was.
Stel dat je zo'n afspraak met een bank zou maken, dan klopt er toch ook iets niet?

(dus nogmaals en voor de laatste keer : los van de vraag of het volgens de aparte regeltjes gaat)

_{Ik heb wel mijn twijfels of je dit niet, op een andere manier, juridisch zou kunnen aanvechten, aangezien de combinatie van beide handelingen niet overeen komt met de bedoeling van de (fiscale) wet, maar ik ben geen jurist en daar gaat het hier ook niet om..}

Waarom niet?
Het komt toch ook voor dat een bank je bijvoorbeeld een starterskorting geeft? Of een korting in het eerste jaar?

En nogmaals (en volgens mij vergeet je dat): het zijn twee verschillende dingen. Je hebt een lening afgesloten bij een derde en daar komt een verplichting volgens een overeenkomst bij kijken.

De ouders zijn niet verplicht om een schenking te doen. Dit is vrijwillig. Of de schenking wel of niet gedaan zou zijn als er geen leningovereenkomst is, staat daar los van. Een verplichte schenking kan dan (volgens mij) ook nooit in de leningovereenkomst worden vastgelegd.

quote:

Op donderdag 3 april 2008 17:38 schreef RobertoCarlos het volgende:

[..]

Dat snap ik, maar je combineert het wel zodanig dat het oorspronkelijke doel van die 2 handelingen er niet meer is..

Dat is er wel. Er is sprake van een lening, waarover ik maandelijks gewoon rente betaal. Er is ook sprake van een schenking, maar die houdt geen enkel verband met die lening. Hoezo is er dan geen sprake van een schenking en een lening? Wat ik beschrijf is iets wat feitelijk gebeurd.

quote:

...En of je dat dan wel zo zou moeten willen doen.

Natuurlijk wil ik dat. Het doel hiervan is maximaal gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek en het (eventueel) krijgen van een lagere hypotheekrente bij de bank. Dit zijn volstrekt legale en zakelijke motieven.

quote:

los van of het juridisch wel kan. In feite belazer je de boel dan toch.

Zoals reeds gezegd: het mag van de wet. Hoe kan je dan stellen dat ik de boel belazer?

quote:

Enne DJ... relax man, pff, wat een juridisch verhaal ..... het is gewoon een vraag

Hé, jij vroeg je af of dit fraude was. Ik geef enkel antwoord op jouw vraag, met natuurlijk een goeie onderbouwing. Enige juridische termen ontkom je dan niet aan omdat dit onder de fiscale wet- en regelgeving valt. _{en als het je niet kan interesseren, waarom vraag je het dan?}

quote:

Op donderdag 3 april 2008 18:44 schreef RobertoCarlos het volgende:

[..]

Snap ik allemaal wel en het zal best allemaal kloppen en prima dat mensen (en mss ik ook) dat doen. Alleen is het feitelijk doel van de fiscale voordelen van een schenking natuurlijk niet waar die nu via-via voor gebruikt wordt.

Waarom niet? Het doel van fiscaal vriendelijk schenken is het bevoordelen van kind door ouder. Dat is precies wat hier gebeurt, toch?

quote:

En juridisch zal het zakelijk in elkaar zitten, maar feitelijk is het een onderonsje en zou die schenking niet gedaan zijn als die leningsovereenkomst niet gedaan was.

Het verband tussen die twee is niet aantoonbaar. _{lees even tussen de regels door, ik weet net zo goed als jij hoe de vork in de steel zit}

quote:

Stel dat je zo'n afspraak met een bank zou maken, dan klopt er toch ook iets niet?

Dan klopt het juist wel. Als je zo'n afspraak maakt met een onafhankelijke derde partij is het per definitie zakelijk. Ik word er beter van, zij slechter, er gaat dus niks verloren.

quote:

Ik heb wel mijn twijfels of je dit niet, op een andere manier, juridisch zou kunnen aanvechten, aangezien de combinatie van beide handelingen niet overeen komt met de bedoeling van de (fiscale) wet,

Dat roep je wel de hele tijd, maar waar haal je dat vandaan dan? De wetgever heeft nooit geroepen dat dit niet de bedoeling was, hoe kan jij dan zeggen dat dit wel het geval is? Als dit in strijd is met de bedoeling van de wet moet er (bijvoorbeeld) maar een artikel in de wet komen dat renteaftrek alleen mogelijk is als de lening bij een onafhankelijke partij is afgesloten. Dat artikel is er niet, ik verwacht ook niet dat dat er komt.

quote:

maar ik ben geen jurist en daar gaat het hier ook niet om..[/sub]

Waar gaat het dan wel om? Renteaftrek en schenkingsvrijstellingen worden geschapen door fiscale wetten, jij kan dan ook niet stellen dat deze er niet toe doen. _{of bedoel je dat niet?}

quote:

Op donderdag 3 april 2008 19:00 schreef ManAtWork het volgende:

[..]

Waarom niet?
Het komt toch ook voor dat een bank je bijvoorbeeld een starterskorting geeft? Of een korting in het eerste jaar?

En nogmaals (en volgens mij vergeet je dat): het zijn twee verschillende dingen. Je hebt een lening afgesloten bij een derde en daar komt een verplichting volgens een overeenkomst bij kijken.

De ouders zijn niet verplicht om een schenking te doen. Dit is vrijwillig. Of de schenking wel of niet gedaan zou zijn als er geen leningovereenkomst is, staat daar los van. Een verplichte schenking kan dan (volgens mij) ook nooit in de leningovereenkomst worden vastgelegd.

Klopt allemaal strikt formeel gezien. Alleen met de stelling dat de schenking er qua effect uiteindelijk los van staat, ben ik het niet eens.
Stel dat de schenking namelijk niet zou gebeuren door de ouders, dan heeft het toch geen enkele zin om bewust bij de ouders een lening met een hoge rente af te sluiten? Dat ben je toch wel met met eens?
Natuurlijk staat het allemaal strikt formeel genomen los van elkaar, maar het uiteindelijk is toch om ervoor te zorgen dat de aftrek van de hypotheekrente zo hoog mogelijk is. Toch?

Los hiervan: ik kan me vaag herinneren dat je overwaarde alleen mocht gebruiken voor verbouwingen etc aan je huis, maar niet meer voor consumptieve uitgaven. Maar hoe moet ik dan het uitlenen van de overwaarde aan een derde zien? Je mag toch ook niet met overwaarde beleggen oid?

quote:

Op donderdag 3 april 2008 21:00 schreef RobertoCarlos het volgende:

[..]

Klopt allemaal strikt formeel gezien. Alleen met de stelling dat de schenking er qua effect uiteindelijk los van staat, ben ik het niet eens.
Stel dat de schenking namelijk niet zou gebeuren door de ouders, dan heeft het toch geen enkele zin om bewust bij de ouders een lening met een hoge rente af te sluiten? Dat ben je toch wel met met eens?
Natuurlijk staat het allemaal strikt formeel genomen los van elkaar, maar het uiteindelijk is toch om ervoor te zorgen dat de aftrek van de hypotheekrente zo hoog mogelijk is. Toch?

Nee, want zoals DJ ook gemotiveerd heeft onderbouwd, leen je niet bewust hoger maar leen je marktconform. Want een dergelijke lening kan je ook bij andere geldverstrekkers krijgen. Dat een dergelijke rentebetaling zorgt voor een hogere aftrek is een gevolg van de wet- en regelgeving.

quote:

Los hiervan: ik kan me vaag herinneren dat je overwaarde alleen mocht gebruiken voor verbouwingen etc aan je huis, maar niet meer voor consumptieve uitgaven. Maar hoe moet ik dan het uitlenen van de overwaarde aan een derde zien? Je mag toch ook niet met overwaarde beleggen oid?

Ik neem aan dat je hier de overwaarde van het huis van de ouders bedoelt.
Met de overwaarde mogen de ouders doen wat ze willen. Als ze dit consumptief willen gebruiken, kan en mag dat. De lening valt dan in box 3.
Willen ze dit voor een eigenwoningschuld gebruiken, kan en mag dat ook. Zolang ze maar aan de voorwaarden voldoen.

In dit geval gebruiken de ouders het consumptief: ze lenen het geld bij de bank en 'beleggen' hiermee (consumptief) door het aan een derde uit te lenen met als doel een hoger rendement te halen dan bij de bank.
Zowel de schuld als de vordering op de derde vallen in box 3. (De renteopbrengst minus de betaalde rente zijn dan onbelast.)

quote:

Op donderdag 3 april 2008 21:16 schreef ManAtWork het volgende:

[..]

Ik neem aan dat je hier de overwaarde van het huis van de ouders bedoelt.
Met de overwaarde mogen de ouders doen wat ze willen. Als ze dit consumptief willen gebruiken, kan en mag dat. De lening valt dan in box 3.
Willen ze dit voor een eigenwoningschuld gebruiken, kan en mag dat ook. Zolang ze maar aan de voorwaarden voldoen.

In dit geval gebruiken de ouders het consumptief: ze lenen het geld bij de bank en 'beleggen' hiermee (consumptief) door het aan een derde uit te lenen met als doel een hoger rendement te halen dan bij de bank.
Zowel de schuld als de vordering op de derde vallen in box 3. (De renteopbrengst minus de betaalde rente zijn dan onbelast.)

Maar dan kunnen de ouders de rente van dat overwaardedeel van de hypotheek niet meer aftrekken van de belasting, dat bedoel ik eigenlijk. Ik ging er vanuit dat ze die rente zouden aftrekken.
Dit lijkt me sowieso dan ook een verliespost voor ze, tenzij ze niets meer te verbouwen hebben natuurlijk.

quote:

Dat is begonnen met de beperking van de renteaftrek voor consumptief krediet (1997) en beleggen in effecten met geleend geld (1999). Twee jaar later werden de mogelijkheden voor deze vormen van renteaftrek geheel afgeschaft.

Voor de huizenkoper betekent dit uitsluitend nog renteaftrek voor zover de financiering is aangegaan voor de aankoop, verbouwing en onderhoud van de (eerste) woning.

Bron:
http://renteaftrek.eigenh(...)bid/229/Default.aspx

quote:

Op donderdag 3 april 2008 21:00 schreef RobertoCarlos het volgende:

[..]

Klopt allemaal strikt formeel gezien. Alleen met de stelling dat de schenking er qua effect uiteindelijk los van staat, ben ik het niet eens.

Stel dat de schenking namelijk niet zou gebeuren door de ouders, dan heeft het toch geen enkele zin om bewust bij de ouders een lening met een hoge rente af te sluiten? Dat ben je toch wel met met eens?
Natuurlijk staat het allemaal strikt formeel genomen los van elkaar, maar het uiteindelijk is toch om ervoor te zorgen dat de aftrek van de hypotheekrente zo hoog mogelijk is. Toch?

Ik begrijp jouw gevoel wel, maar het recht werkt nou eenmaal niet met sentiment, vermoedens en onderbuikgevoelens. En natuurlijk wordt deze constructie gebruikt om maximaal gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek, maar dat gaat gewoon volgens de regels.

Ik vraag me eigenlijk af wat je punt of probleem nou is. _{dit is geen retorische vraag, ik vraag me echt af waarom je nou zo'n moeite hebt met deze constructie.}

quote:

Op donderdag 3 april 2008 21:39 schreef RobertoCarlos het volgende:

[..]

Maar dan kunnen de ouders de rente van dat overwaardedeel van de hypotheek niet meer aftrekken van de belasting, dat bedoel ik eigenlijk. Ik ging er vanuit dat ze die rente zouden aftrekken.
Dit lijkt me sowieso dan ook een verliespost voor ze, tenzij ze niets meer te verbouwen hebben natuurlijk.
[..]

Bron:
http://renteaftrek.eigenh(...)bid/229/Default.aspx

Hoezo is dat een verliespost? Ze hebben niet ineens minder renteaftrek, alleen niet meer (wat ze wel zouden hebben gehad als ze dat geld in een verbouwing zouden stoppen). Per saldo kost het niks.

quote:

Op donderdag 3 april 2008 21:39 schreef RobertoCarlos het volgende:

[..]

Maar dan kunnen de ouders de rente van dat overwaardedeel van de hypotheek niet meer aftrekken van de belasting, dat bedoel ik eigenlijk. Ik ging er vanuit dat ze die rente zouden aftrekken.
Dit lijkt me sowieso dan ook een verliespost voor ze, tenzij ze niets meer te verbouwen hebben natuurlijk.
[..]

Bron:
http://renteaftrek.eigenh(...)bid/229/Default.aspx

Ze kunnen de rente alleen in box 1 aftrekken als ze het in hun eigen woning investeren. Als ze het uitlenen is het per definitie geen eigenwoningschuld en valt de schuld in box 3. De rente is niet aftrekbaar maar de schuld is in mindering te brengen op de bezittingen.
Het hoeft dus geen verliespost te zijn. Stel dat ze 4% aan de bank betalen en 6% ontvangen door middel van 'doorlenen', dan ontvangen ze per saldo dus (onbelast) 2%.

_{Verdukkie: DJ kon sneller tikken,...}

quote:

Op donderdag 3 april 2008 21:49 schreef DonJames het volgende:
Ik vraag me eigenlijk af wat je punt of probleem nou is. _{dit is geen retorische vraag, ik vraag me echt af waarom je nou zo'n moeite hebt met deze constructie.}

Vraag ik me dus ook af,...

Hypotheek is voor arme mensjes

Gewoon even doorsparen, een jaartje of 5, maak je tenminste die schurkenbanken niet rijk

quote:

Op donderdag 3 april 2008 22:46 schreef Emu het volgende:
Hypotheek is voor arme mensjes

Gewoon even doorsparen, een jaartje of 5, maak je tenminste die schurkenbanken niet rijk

Dat ga je in een oude sok stoppen, zeker

quote:

Op donderdag 3 april 2008 22:46 schreef Emu het volgende:
Hypotheek is voor arme mensjes

Gewoon even doorsparen, een jaartje of 5, maak je tenminste die schurkenbanken niet rijk

Wat een geniaal plan, dat niemand daar aan gedacht heeft!

_{20.000 euro per jaar sparen is voor 99,9% van de Nederlanders niet echt weggelegd. En die 0,1% die dat wel kan gaat echt niet in een huis van 2 ton zitten}

20.000 per jaar? Een beetje leuk huis in de randstad kost al gauw 300.000,-

Probeer dat maar eens te sparen. Bovendien is het belastingtechnisch niet gunstig om om eerst te spraren en het dan uit te gaan geven. In die vijf jaar kan je mooi gebruik maken van de hypotheekrente-aftrek, dat scheelt al een paar honderd euro per maand en over vijf jaar kun je het beoogde huis waarschijnlijk niet meer voor hetzelfde bedrag kopen als wat het vijf jaar geleden waard was door stijgende huizenprijzen en inflatie.

quote:

Op vrijdag 4 april 2008 09:50 schreef zatoichi het volgende:
20.000 per jaar? Een beetje leuk huis in de randstad kost al gauw 300.000,-

Probeer dat maar eens te sparen. Bovendien is het belastingtechnisch niet gunstig om om eerst te spraren en het dan uit te gaan geven. In die vijf jaar kan je mooi gebruik maken van de hypotheekrente-aftrek, dat scheelt al een paar honderd euro per maand en over vijf jaar kun je het beoogde huis waarschijnlijk niet meer voor hetzelfde bedrag kopen als wat het vijf jaar geleden waard was door stijgende huizenprijzen en inflatie.

Je vergeet dat je per saldo altijd nog een netto uitgave doet.
En ja, nu komt de welbekende discussie weer op gang,...