Hypotheek #4

quote:

Op dinsdag 11 september 2007 22:29 schreef HansvanOchten het volgende:
Ja

Kwestie van 'fingerspitzengefuhl' ying yang

Maar zoals Scorpie zegt: alleen de Rabobank is zo strikt (is veiligheidsbeleid).

Maar verwacht geen gouden bergen, het is dus niet zeker of een andere verstrekker alles van je inkomen meenement (mobiliteits zeker niet)

quote:

Op dinsdag 11 september 2007 23:03 schreef Slasher het volgende:
Maar verwacht geen gouden bergen, het is dus niet zeker of een andere verstrekker alles van je inkomen meenement (mobiliteits zeker niet)

Met strikt bedoel ik dan ook de toepassing van de CHF-normen. Onregelmatig inkomen wordt haast nergens meegenomen, tenzij een gemiddelde van de afgelopen jaren.

quote:

Op dinsdag 11 september 2007 23:22 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Tenzij het op je werkgeversverklaring staat aangegeven, zoals bij mijn vriendin het geval was, terwijl ze nog geen jaren daar werkte.

Ja, maar dat is dan ook foutief ingevuld.....dan houden ze geen rekening met onregelmatig inkomen, maar is het gewoon een onderdeel van het loon.

Nu is die bonus ook niet het grote probleem, dit loopt op tot ~200 eur per maand + eindejaarsuitkering.

Het is meer de mobiliteitsvergoeding. Deze is in principe een vast onderdeel van mijn salaris, als ik er geen lease-auto voor kies krijg ik het gewoon bruto extra.

Het is ook zo het bedrag wat zij berekenen op basis van mijn huidige loon + loonsverhoging 10.000 onder mijn bruto inkomen van 2006 ligt waarbij wel de bonus + mobiliteit zit maar niet de twee meest recente verhogingen.

[ Bericht 29% gewijzigd door HansvanOchten op 12-09-2007 08:01:39 ]

quote:

Op woensdag 12 september 2007 06:49 schreef HansvanOchten het volgende:
Nu is die bonus ook niet het grote probleem, dit loopt op tot ~200 eur per maand + eindejaarsuitkering.

Het is meer de mobiliteitsvergoeding. Deze is in principe een vast onderdeel van mijn salaris, als ik er geen lease-auto voor kies krijg ik het gewoon bruto extra.

Het is ook zo het bedrag wat zij berekenen op basis van mijn huidige loon + loonsverhoging 10.000 onder mijn bruto inkomen van 2006 ligt waarbij wel de bonus + mobiliteit zit maar niet de twee meest recente verhogingen.

Kijk hier eens: Hypotheek #3

Maar lees ik nu goed dat je er een auto hebt? Dan zullen ze het zeker niet meerekenen. Vraag anders maar aan Five_Horizons

Je hebt die vergoeding toch al gebruikt voor die auto? Wat snap je er dan niet aan dat ze het niet meerekenen? WIl je die euro's 2x uitgeven? En voor je auto, en voor je huis?

De bank kan toch niets met een auto die niet eens van jezelf is, mocht je betalingsproblemen hebben en ze willen gaan vorderen?

Ik vind het sowieso twijfelachtig dat je blijkbaar zon vergoeding nodig hebt om een hypotheek te kunnen financieren

[ Bericht 6% gewijzigd door Slasher op 12-09-2007 08:52:07 ]

Het probleem is dat het verschil tussen mijn basis inkomen en inclusief alles 10.000k per jaar is. Hierdoor "mag" ik via de rekenregels maar zo weinig lenen, terwijl ik de maandlasten die bij dat bedrag horen (460 eur) makkelijk kan opbrengen.

Nu is het ook niet mijn intentie om het maximale van het maximale eruit te halen, maar een hypotheek van ~160k met een inkomen van 40k (inclusief alles) moet toch mogelijk zijn?

Als ik mijn lease auto weg zou doen, er zelf een auto voor zou kopen (wat in de praktijk meer geld kost) zou ik ineens wel een hypotheek kunnen krijgen terwijl ik hierdoor netto minder overhou

quote:

Op woensdag 12 september 2007 08:58 schreef HansvanOchten het volgende:
Het probleem is dat het verschil tussen mijn basis inkomen en inclusief alles 10.000k per jaar is. Hierdoor "mag" ik via de rekenregels maar zo weinig lenen, terwijl ik de maandlasten die bij dat bedrag horen (460 eur) makkelijk kan opbrengen.

Dat is vast de netto maandlast zeker..... Hebben ze je niet geleerd om van de bruto maandlast uit te gaan voor het geval ze aan de HRA gaan morrelen?

Ja dat is iets om rekening mee te houden, maar aan de andere kant wordt er ook riant gestrooid met "generatie" hypotheken en startersleningen waar de 1e 3 jaar goedkoop zijn en dan pas verder kijken.

Het vreemde is dat als het nu 2006 was geweest ik het wel zou kunnen krijgen

quote:

Op woensdag 12 september 2007 09:08 schreef HansvanOchten het volgende:
Ja dat is iets om rekening mee te houden, maar aan de andere kant wordt er ook riant gestrooid met "generatie" hypotheken en startersleningen waar de 1e 3 jaar goedkoop zijn en dan pas verder kijken.

Het vreemde is dat als het nu 2006 was geweest ik het wel zou kunnen krijgen

Maar bij jou zijn er dus 2 risico's, en die vergoeding en de netto maandlast

Mwjah die vergoeding blijf ik vreemd vinden, als ik mijn auto wegdoe verdien ik ineens 700 euro per maand meer, maar dan betaal ik meer netto voor de auto.

Misschien moet ik me er dan toch maar bij neerleggen en naar de woningbouw gaan.
Het vreemde is wel dat collega's allemaal wel een hypotheek hebben oplopend tot 180k met een soortgelijk salaris en beloningsstructuur.

Maar ja, toch maar naar de woningbouw dan.

[ Bericht 14% gewijzigd door HansvanOchten op 12-09-2007 09:45:07 ]

quote:

Op woensdag 12 september 2007 09:00 schreef Slasher het volgende:

[..]

Dat is vast de netto maandlast zeker..... Hebben ze je niet geleerd om van de bruto maandlast uit te gaan voor het geval ze aan de HRA gaan morrelen?

Alsof de HRA wordt afgeschaft zonder dat daar iets tegenover staat.

quote:

Op woensdag 12 september 2007 17:26 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Alsof de HRA wordt afgeschaft zonder dat daar iets tegenover staat.

Dat zeg ik niet, ik zeg ook "morrelen"

Iets anders.

Is het mogelijk om met een budget van zo'n 250.000-275.000 euro (incl. kavel) een leuk huis te bouwen?

Een vrije kavel kost zo'n 75.000-100.000 euro in Enschede (zo'n 200 m2), dus zo'n 150.000-200.000 euro om het huis te bouwen en compleet te maken.

Of zit ik te dromen?

Middag.

Ben me ook al een tijdje aan het oriënteren op de woningmarkt. Informatie over hypotheken verzamelen, formuliertjes invullen op internet, etc.

Paar weken terug een adviseur van de Postbank op bezoek gehad. Die wist me te vertellen dat ik 146.000 kon krijgen, waarbij het maximale bedrag voor de aankoop van een huis 130.000 was. Maandlasten zouden dan bruto ¤709 en netto ¤449 zijn.

Aanstaande maandag ga ik naar een andere hypotheekadviseur (Rabobank). Eens zien wat hij te vertellen heeft.

Heb nog nooit iets gekocht, dus heb niet echt veel kennis van hypotheken en alle bijbehorende zaken. Ben altijd bang dat er zaken zijn waar ik geen rekening mee houdt. Klopt het bijvoorbeeld dat wanneer ik, bijvoorbeeld,een spaarhypotheek neem er extra premie betaald moet worden, waardoor de maandlasten nog hoger uitvallen?

Is er een site die kopers informatie geeft en ze goed voorbereid op het kopen van een huis/appartement? Zo ja, waar kan ik die vinden?

Ik vond de uitgave van VEH over hypotheken toch wel erg verhelderend. Ondanks het feit dat VEH tegenwoordig zelf ook in hypotheken doet...

http://www.eigenhuis.nl/V(...)er=VEH%3bP-BHG+07%3b

Op navolging van mijn vorige post zijn er een aantal ontwikkelingen gaande. Hieronder de situatieschets.

Mijn vriendin (21 jaar) en ik (26 jaar) zijn van plan binnenkort ons 1e huis te kopen.

Ons bruto jaarinkomen is momenteel 50.000 euro. Dit over een half jaar 53.000 euro.

We zijn er al over uit dat we voor een groot deel aflossingsvrij gaan, evt. in combinatie met een spaarhypotheek.

Het huis dat we op het oog hebben kost zo'n 255.000 euro, dus 275.000 euro incl. k.k.

Ik kreeg online bij de Rabobank de volgende berekening:

Hypotheek: 275.000
SpaarZeker: 50.000
Aflossingsvrij: 225.000
Bruto maandlast: 1280
Netto maandlast: 648

We waren ook van plan max. 700 euro uit te geven per maand. (liefst 650 euro). We denken dat we over 6-8 jaar aan kinderen gaan beginnen en we schatten dat we zo'n 10 jaar in het huis willen wonen en dan op zoek gaan naar wat groters. (Een redelijk opgebouwd kapitaal en wat overwaarde zou dan welkom zijn uiteraard)

Mijn vragen:

quote:

1. Is 275.000 euro een haalbaar bedrag voor onze inkomens? Ik lees op sommige sites dat we niet meer dan 225.000 hypotheek kunnen krijgen, maar de offerte van de Rabobank laat zien dat 275.000 prima kan.

2. Is het verstandig om een relatief laag bedrag (50.000 euro) als spaarhypotheek te nemen? Dit levert toch weinig op na 10 jaar?

2a. Is het in dat geval niet beter om voor 100% aflossingsvrij te gaan en zelf een paar honderd euro te sparen 10 jaar te sparen op een aparte rekening? (vaak ook nog met hogere rente)

3. NHG kan tot 265.000 euro. Betekent dit dat wij hier buiten vallen om zijn er nog manieren om rentekorting te verwerven?

4. Is het verstandig om 25.000 euro extra op te nemen (dus een hypotheek van 300.000 totaal)? Dit voor de inrichting van het huis en een inleg (bijv. 5.000 euro) op de spaarrekening.

4a. Je krijgt meer rente op zo'n (internet)spaarrekening dan bij je spaarhypotheek, dus is het toch heel aantrekkelijk om een hogere hypotheek op te nemen om deze rekening te "spekken"? Of zie ik iets over het hoofd?

Ik hoop dat iemand de tijd wil nemen om te helpen. Alvast erg bedankt hiervoor!!

[ Bericht 0% gewijzigd door Moody op 16-09-2007 23:52:59 ]

1) Met de huidige regelgeving is 4,5x het jaarsalaris. Dit is een sterk advies van de overheid, maar wil niet zeggen dat alle banken zich daar aan houden.

2) Hoezo levert een spaarhypotheek weinig op? Je doet een vaste inleg en krijgt een rente daarbij.
2a) Als je zelf meer rente kan leveren, dan is dit een optie ja.

3) Nee, NHG heeft die grens niet voor niets. De vraagprijs is 275? Daar ga je zeker nog wel wat aflullen. Maar je hebt vaak overdrachtsbelasting, notaris etc wat 10% extra kosten brengt. Zal erg lastig worden dus, al kun je het als argument gebruiken. Maar denk niet dat de verkopers daar veel naar zullen luisteren.

4) Een hypotheek neem je niet op als een normale lening. Je kan een hypotheek dus niet opnemen om dat geldt voor inrichting of spaarrekening te zetten. Wel kun je een bouwfonds aanvragen, waarmee je verbouwingskosten vergoed kunt krijgen.

5) Zie punt 4, dit kun je niet doen met een hypotheek.

quote:

Op zondag 16 september 2007 21:37 schreef Moody het volgende:

Bruto maandlast: 1280
Netto maandlast: 648

Is de netto maandlast niet een beetje weinig? Bijna 50% teruggaaf?

Met NHG mag volgens mij niet meer dan 50% aflossingsvrij zijn:

Welk gedeelte van de lening mag maximaal aflossingsvrij worden verstrekt bij de aankoop van een woning?
Maximaal 50% van de waarde van de woning (zie definitie f) mag aflossingsvrij verstrekt worden.

Voorbeeld:
Koopsom bestaande bouw: ¤ 189.000,-
Waarde van de woning: ¤ 192.000,-

Maximaal aflossingsvrij gedeelte: ¤ 192.000x 50% = ¤ 96.000,-

quote:

Op zondag 16 september 2007 21:37 schreef Moody het volgende:
Op navolging van mijn vorige post zijn er een aantal ontwikkelingen gaande. Hieronder de situatieschets.

Mijn vriendin (21 jaar) en ik (26 jaar) zijn van plan binnenkort ons 1e huis te kopen.

Ons bruto jaarinkomen is momenteel 50.000 euro. Dit over een half jaar 53.000 euro.

Mijn vriendin en ik hebben ook net een huis gekocht, en qua inkomen en leeftijd zitten we ongeveer in hetzelfde schuitje. Ik kan je wel het een en ander vertellen

quote:

We waren ook van plan max. 700 euro uit te geven per maand. (liefst 650 euro).

Dat is erg weinig.. Verderop geef je aan een redelijk kapitaal op te willen bouwen. Lage maandlasten betekenen in dit geval een hoog deel aflossingsvrij, en dat betekent weer dat je weinig opbouwt.

quote:

1. Is 275.000 euro een haalbaar bedrag voor onze inkomens? Ik lees op sommige sites dat we niet meer dan 225.000 hypotheek kunnen krijgen, maar de offerte van de Rabobank laat zien dat 275.000 prima kan.

2. Is het verstandig om een relatief laag bedrag (50.000 euro) als spaarhypotheek te nemen? Dit levert toch weinig op na 10 jaar?

Een hypotheek neem je voor 30 jaar. Na 10 jaar heb je over het algemeen nog lang niet 1/3e van het op te bouwen bedrag verzameld, omdat er in de eerste periode nog wat kosten van je inleg afgaan.

Als je 50.000 spaart en 225.000 afslossingsvrij leent betekent dat dat je na 30 jaar nog steeds een schuld van 225.000 euro bij de bank hebt! Dat is wel een fiks bedrag.. heb je nu wel relatief lage maandlasten, maar daar staat dus wel wat tegenover.

quote:

2a. Is het in dat geval niet beter om voor 100% aflossingsvrij te gaan en zelf een paar honderd euro te sparen 10 jaar te sparen op een aparte rekening? (vaak ook nog met hogere rente)

Zie onder..

quote:

3. NHG kan tot 265.000 euro. Betekent dit dat wij hier buiten vallen om zijn er nog manieren om rentekorting te verwerven?

Ja. NHG mag tot +/- 236.000 ex kosten koper. Dat lijkt me in jullie situatie een reëlere prijs om je op te richten. Ook mag je bij NHG een maximaal percentage aflossingsvrij nemen (50% van de koopprijs, geloof ik), en daar zou je met de hier geschetste constructie ver overheen gaan.

quote:

4. Is het verstandig om 25.000 euro extra op te nemen (dus een hypotheek van 300.000 totaal)? Dit voor de inrichting van het huis en een inleg (bijv. 5.000 euro) op de spaarrekening.

De hoogte van de hypotheek is gekoppeld aan de waarde van het onderpand. Hypotheekverstrekkers zijn meestal niet geneigd je 'zomaar' extra geld te lenen, anders dan voor een verbouwing oid.

quote:

4a. Je krijgt meer rente op zo'n (internet)spaarrekening dan bij je spaarhypotheek, dus is het toch heel aantrekkelijk om een hogere hypotheek op te nemen om deze rekening te "spekken"? Of zie ik iets over het hoofd?

De rente van je spaarverzekering bij de hypotheek is gekoppeld aan de rente die je betaalt op de hypotheek. Nou, doe mij maar een spaarrekening waar ik ruim 5% rente krijg

Hopelijk heb je hier wat aan. Check ook de site van de NHG en de bijbehorende voorwaarden:
http://www.nhg.nl/content/content.aspx?id=22&cid=11&tg=1

Verder zou ik willen adviseren om naar huizen in een iets lagere prijsklasse te kijken, dan kun je in aanmerking komen voor NHG en je kunt voor een hypotheek kiezen met een gezondere verhouding tussen sparen en aflossingsvrij. Maar ik zou in ieder geval naar een adviseur (en als het echt concreet wordt meer dan één) gaan, die kan het je allemaal duidelijk uiteen zetten.