Hypotheekofferte zomaar gewijzigd week voor overdracht

De oude offerte tekenen, en inleveren, en vervolgens wachten wat er gaat gebeuren

dit weet ik ook niet goed, heeft dat klachtengebeuren geen nummer waar je info kan inwinnen?

Jij hebt een oude getekende offert en die is gewoon rechtsgeldig, ik zou zeker de nieuwe en slechtere hypotheekcontract niet tekenen en direct naar de hypotheker gaan om dit goed te regelen en niet weggaan voordat alles rond is.

Welke geldigheidsduur staat op de offerte?

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 11:54 schreef Here2Stay het volgende:
Beste mensen,

Samenvatting: Drie weken lang heb ik gehoord dat alles in orde was en op de dag dat de stukken bij de notaris moeten zijn, krijg ik een gewijzigde offerte onder mijn neus gedrukt. Kan dat zomaar?

Dank vast!

Nee, dit kan volgens mij zeker niet zomaar. Een offerte is een formele aanbieding van diensten etc. met duidelijke afspraken en een vervaldatum. Dit kan dus niet zomaar even veranderen, wat voor een waarde heeft deze 'offerte' dan wel niet?

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 12:03 schreef Keiichi het volgende:
Welke geldigheidsduur staat op de offerte?

De geldigheidsdatum, dat wil zeggen tot wanneer de offerte geldig is

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 12:04 schreef Arid het volgende:

[..]

De geldigheidsdatum, dat wil zeggen tot wanneer de offerte geldig is

Ik geloof niet dat Keichi die uitleg nodig had, maar juist de datum wilde horen.

Toch maar even een belletje naar "vereniging eigen huis" ?
Volgens mij kan, en mag, dit namelijk niet

ik geloof hier niks van.

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 12:08 schreef Innisdemon het volgende:

[..]

Ik geloof niet dat Keichi die uitleg nodig had, maar juist de datum wilde horen.

Als ik offertes voor iemand maak die bij mij iets wil kopen (PC's ) dan staat er altijd bij dat de offerte 14 dagen geldig is. Komt iemand binnen die tijd met de offerte dan is ie zowiezo geldig, ook al zijn de inkoopprijzen veranderd. Als iemand pas na die periode de offerte inlevert kan ik gewoon zeggen dat de offerte vervallen is. (Al ben ik natuurlijk wel zo schappelijk als prijzen gedaald zijn, om de offerte alsnog geldig te verklaren )

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 12:21 schreef Here2Stay het volgende:
PS geldigheidsdatum was 26 juni, alles was toen binnen op het taxatierapport na, dat kwam 2 dagen later.

Euh... ja, dan heeft je adviseur mooi zitten suffen! Je bent bijna 3 weken te laat!!!

_{(volgens mij niet meer geldig, bedrag word verstrekt op de dag van overdracht dacht ik)}

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 12:25 schreef jack4ya het volgende:

[..]

Euh... ja, dan heeft je adviseur mooi zitten suffen! Je bent bijna 3 weken te laat!!!

_{(volgens mij niet meer geldig, bedrag word verstrekt op de dag van overdracht dacht ik)}

in Tussenpersoon vervalst hypotheekofferte, wat te doen? staan ook wat "leuke" problemen vermeld met betrekking tot hypotheekproblemen.
Je schade verhalen kan nog wel eens een lastige worden zoals daar blijkt (onverklaarbaar voor mij)

Stuur five_horizons eens een bericht. (Of fokt hij niet meer?)

Met hypotheken werkt het iets anders. Een offerte wordt verstrekt onder de conditie dat alle door jouw verstrekte gegevens kloppen en er geen gegevens boven tafel komen die de hypotheek beinvloeden. Anders kan de definitieve hypotheek alsnog gewijzigd worden. Ik zou dit verhaal anders ook eens op (GEEN SPAM) hypotheek.pagina.nl posten. Daar zitten veel adviseurs en zij zullen wel aan kunnen geven of zoiets kan of niet.

Vereniging eigen huis, als je nog niet lid bent is dit gelijk een goed moment.

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 13:03 schreef jack4ya het volgende:
Stuur five_horizons eens een bericht. (Of fokt hij niet meer?)

Anyway:

@TS:

Welke stukken waren nog niet binnen?

Een hypotheekofferte zegt niet zoveel, aangezien daar ook de passage "onder voorbehoud van de controle van de door u aangegeven informatie" in staat. Als jij je adviseur vertelt dat je inkomen ¤30.000- en daarmee gaat het net, dan kan een hypotheekverstrekker natuurlijk wel lastig gaan doen als uit je werkgeversverklaring blijkt dat je inkomen "maar" ¤28.000,- is.(voorbeeld)

Ook een taxatierapport kan een punt zijn. Als je uitgaat van een executiewaarde van de woning die boven de enodigde hypotheek ligt (dus de executiewaarde is ¤150.000,- en de hypotheek heeft een hoogte van ¤145.000,-) en uit het taxatierapport blijkt een waarde die veel lager ligt, dan zal hoogstwaarschijnlijk de rente stijgen.

Daarnaast hanteren veel verstrekkers de regel dat een gewijzigde offerte tegen dagrente verstrekt wordt, dus als de rente tussen die twee offertes is gestegen, krijg je een hogere rente.

Ik vind dit een erg dubieus verhaal....

Ik zou wel opletten dat zo'n stukje niet gaat lijken op smaad/laster

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 19:07 schreef Here2Stay het volgende:
even update: Heb de andere offerte getekend, dus tegen 0,2% verhoging. Geen idee of dat verstandig is. Hierbij is nadrukkelijk aangegeven dat ik onder protest teken aangezien mij geen andere weg meer vrij staat wil ik volgende week een huis hebben en dat alle schade die voortvloeit uit het feit dat er misschien volgende week niet opgeleverd zal worden, verhaald zal worden op de hypotheekverstrekker.
Verder is mn rechtsbijstand er mee bezig en ben ik er voor vandaag zo vreselijk ontzettend klaar mee. Een klein persoonlijk wraakje... werk bij een van de grootste bladen van Nederland en we hebben al een invalshoek voor een leuk artikel voor over een paar weken...:) Zo vals zijn we dan ook wel weer als dit niet fatsoenlijk wordt opgelost.

Tsja het is lullig, maar als er ook maar de kleinste afwijking is tov de gegevens die je voor de offerte hebt opgegeven mogen ze de offerte weigeren.

Hoever lag de uiteindelijke waarde van het taxatierapport van de geschatte waarde?

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 19:34 schreef Here2Stay het volgende:

[..]

Maar ja, dat is t 'm.... er was helemaal NIETS anders dan opgegeven. Tot op de cent nauwkeurig. Drie weken gehoord: alles ok, bevestigd bij notaris, maar als de stukken aangeleverd moeten worden krijgen we dit. Eerst zou ik ineens niet te financieren zijn (lijkt me handig dat te bedenken voordat je de offerte uitbrengt obv mijn salaris en omstandigheden) en daarna ben ik wel te financieren, maar tegen een hogere rente, want.. ik ben een risico. Sorry, heb van geen van beide ooit nog eerder gehoord.
En dat is nog tot daar aan toe.. de dag voor de deadline vragen ze om extra stukken.. al wat laat.. en de dag van de deadline veranderen ze de hypotheek, want zolang niet alle stukken binnen zijn 'kan dat'.
Ahum... hoe zat het met dat akkoord dat ik dan al had??

Tsja da's moeilijk te zeggen, maar de adviseurs die ik altijd spreek zeggen dat tot de overdrachtsdatum niks zeker is en de maatschappij zich altijd terug kan trekken. Als ze bv horen dat je je geld verdient met een sexshop trekken ze het net zo hard weer in.

Heel vervelend allemaal maar echt geen idee wat je er aan kan doen. Echt een vraag voor een ervaren hypotheekadviseur. Die kan je zeker verder helpen.

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 21:57 schreef ArnoKlaassen het volgende:

[..]

Tsja da's moeilijk te zeggen, maar de adviseurs die ik altijd spreek zeggen dat tot de overdrachtsdatum niks zeker is en de maatschappij zich altijd terug kan trekken. Als ze bv horen dat je je geld verdient met een sexshop trekken ze het net zo hard weer in.

Heel vervelend allemaal maar echt geen idee wat je er aan kan doen. Echt een vraag voor een ervaren hypotheekadviseur. Die kan je zeker verder helpen.

Dit klopt zeker. Pas wanneer de hypotheekakte is ingeschreven, is er een hypotheek.

Dit gebeurt vaker, in de Elsevier stond een artikel waarin dit beschreven werd: (http://www.elsevier.nl/dossierartikel/asp/dossier/527/hoofdstuk/2/artikel/138283/index.html)

De volgende quote is in mijn ogen hetgeen wat TS ook is overkomen.

quote:

Tijd rekken
Een hypotheek afsluiten kost tijd. Eerst moeten er offertes worden aangevraagd en vergeleken. Als daaruit een keuze is gemaakt, moet de definitieve hypotheekaanvraag worden gedaan, vergezeld van talloze papieren, zoals het voorlopig koopcontract, inkomensgegevens en een taxatierapport. Voor een levensverzekering moet de toekomstige eigenaar van de woning ook medisch worden gekeurd.

Daarna verdwijnt de aanvraag in de zwarte doos van de afdeling hypotheken van de bank of verzekeraar. Daar kan het dossier opvallend lang blijven liggen. Dit tot ergernis van de koper in spe, die vaak onder tijdsdruk staat, omdat het in het voorlopig koopcontract gemaakte voorbehoud financiering beperkt geldig is (doorgaans vier weken). Banken en verzekeraars claimen dat ze de gegeven tijd hard nodig hebben om weloverwogen een hypotheek te kunnen verstrekken.

Toch is er ook sprake van tactiek. Het komt veelvuldig voor dat een geldverstrekker vlak voor het verstrijken van het voorbehoud financiering zijn fiat geeft aan een lening, maar dan wel met aanvullende voorwaarden. Zoals het volledig meefinancieren van een verbouwing (al heeft de koper eigen geld) of het afsluiten van een extra leningdeel met een hoger rentepercentage ter waarborg van de levensverzekering.

De tijdsdruk zet potentiele kopers voor het blok. Ze kunnen niet anders dan de hypotheek accepteren, anders gaat de koop niet door.

Ik wens de hypotheekadviseurs erg veel succes om hun branche nog 'schoon' te houden, ik denk (zeker nu de rente verder stijgt) dat dit soort verhalen vaker gaan voorkomen. De adviseurs hebben het vervolgens 'altijd' gedaan, en klanten zijn gedupeerd.

TS is eenvoudigweg voor het blok gezet, TS denkt dat hij een 'uniek' geval is, terwijl het gebruikelijk is. Ik weet nu in ieder geval dat ik 1 verstrekker moet mijden. Punt is: hoe kan een koper dit soort zaken voorkomen?

Kan je het dan ook andersom doen, (even de kat op het spek binden hoor)

Je vraagt 2 offertes aan, waarbij je allebei vertrouwen in hevbt, die teken je fijn en je zorgt dat alles verder netjes klopt (alles eerlijk en naar waarheid aangeleverd). Mocht op moment supreme er een verstrekker dwars gaan liggen, dan ga je toch gewoon met de ander verder?

Of mag dit niet? (Hoewel verstrekkers het kennelijk zelf wel mogen)

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 22:57 schreef jack4ya het volgende:
Kan je het dan ook andersom doen, (even de kat op het spek binden hoor)

Je vraagt 2 offertes aan, waarbij je allebei vertrouwen in hevbt, die teken je fijn en je zorgt dat alles verder netjes klopt (alles eerlijk en naar waarheid aangeleverd). Mocht op moment supreme er een verstrekker dwars gaan liggen, dan ga je toch gewoon met de ander verder?

Of mag dit niet? (Hoewel verstrekkers het kennelijk zelf wel mogen)

Dat mag prima, maar dan moet je wel rekening houden met twee dingen:

* sommige verstrekkers rekenen annuleringskosten ná het tekenen
* er zullen niet veel adviseurs zijn die twee (of meer) offertes aanvragen, omdat zij daar ook op worden afgerekend.

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 21:59 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Dit klopt zeker. Pas wanneer de hypotheekakte is ingeschreven, is er een hypotheek.

Dat klopt, maar dat betekent niet dat een hypotheekverstrekker eerder gedane toezeggingen zomaar mag wijzigen omdat ze een dergelijke clausule ergens hebben opgenomen (zie o.a. HR Plas/Valburg omtrent de precontractuele verhouding, zo je hier al kunt spreken van precontractuele verhouding).

TS: dit lijkt me een geval voor een ervaren advocaat, je rechtsbijstandsverzekeraar kan vast ook wel een paar briefjes sturen, maar een advocaat levert door de bank genomen deugdelijker juridisch werk.

quote:

Op zaterdag 14 juli 2007 02:11 schreef Diederik_Duck het volgende:

[..]

Dat klopt, maar dat betekent niet dat een hypotheekverstrekker eerder gedane toezeggingen zomaar mag wijzigen omdat ze een dergelijke clausule ergens hebben opgenomen (zie o.a. HR Plas/Valburg omtrent de precontractuele verhouding, zo je hier al kunt spreken van precontractuele verhouding).

TS: dit lijkt me een geval voor een ervaren advocaat, je rechtsbijstandsverzekeraar kan vast ook wel een paar briefjes sturen, maar een advocaat levert door de bank genomen deugdelijker juridisch werk.

Ja, klopt helemaal. Alleen is het meestal wel zo dat de vooraf aangeleverde informatie van klanten gewoonweg niet correct is. Dan kun je moeilijk van een verstrekker eisen dat 'ie gewoon levert.

quote:

Op zaterdag 14 juli 2007 11:35 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Ja, klopt helemaal. Alleen is het meestal wel zo dat de vooraf aangeleverde informatie van klanten gewoonweg niet correct is. Dan kun je moeilijk van een verstrekker eisen dat 'ie gewoon levert.

Dat is waar, het werkt natuurlijk twee kanten op.

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 12:03 schreef Arid het volgende:

[..]

Nee, dit kan volgens mij zeker niet zomaar. Een offerte is een formele aanbieding van diensten etc. met duidelijke afspraken en een vervaldatum. Dit kan dus niet zomaar even veranderen, wat voor een waarde heeft deze 'offerte' dan wel niet?

Het is ronduit slordig maar het kan wel hoor. Een offerte is een aanbieding, gebaseerd op gegevens welke nog wel getoetst moeten worden. Wanneer de gegevens waar de verstrekking op gebaseerd is niet overeen blijken te komen met de toegezonden inkomen/onderpand (taxatierapport) gegevens, kan dit een probleem voor de vertrekking betekenen en zou deze evt. niet door kunnen gaan. Wil de klant dan toch verder gaan, zal de offerte wel aangepast moeten worden.

Men komt er alleen wel erg laat mee.

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 12:21 schreef Here2Stay het volgende:
het verhaal wordt nog gekker....

Zojuist gebeld door mijn adviseur. 10 jaar rentevast en de hele verbouwing meegefinancierd kan nu ineens wel, maar dan wel 0,2% hogere rente.
ik: ???
Adviseur: ja, dat heeft te maken met dat je een risico vormt en vanwege de hogere risicofactor een hogere rente.

Kan dat nu ineens zomaar??


PS geldigheidsdatum was 26 juni, alles was toen binnen op het taxatierapport na, dat kwam 2 dagen later.

Dit kan in principe makkelijk, al strookt het niet met het eerdere verhaal v/d verstrekker.

Ik zal het even toelichten:

quote:

Op vrijdag 13 juli 2007 11:54 schreef Here2Stay het volgende:
Vreemd.. ik vanmorgen naar de adviseur met de laatste stukken en even praten over dat dat gewijzigd was. Drukt hij me een nieuwe offerte onder mijn neus, niet alleen van 2000 euro minder maar ook de rentevaste periode is gewijzigd van 10 naar 6 jaar. Dat zou te maken hebben met de toetsingsrente en bij 10 jaar vast konden ze mij het bedrag niet verstrekken, maar bij 6 jaar wel omdat de toetsingsrente dan lager zou liggen..?

Wat betreft de toetsrente (heeft betrekking op het inkomen):

Een verstrekker kan in sommige gevallen toetsen op basis v/d werkelijke maand- of jaarlasten (dit is vaak al een berekening waarop meer verstrekt kan worden dan op de 'veilige' berekening).

Men berekent dus op basis van jouw inkomen gegevens, wat de maximale jaarlast zou zijn die jij zou kunnen dragen. Daarnaast kijkt men wat op basis v/d verstrekking de werkelijke jaarlast zal zijn. De werkelijke jaarlast mag niet de maximaale jaarlast overschrijden. Even een voorbeeld:

Hoofdsom E 200.000
Vorm: aflossingsvrij
Rentevasteperiode 10 jaar
Bijbehorend rente percentage 5% gebaseerd op een verstrekking beneden de 100% executiewaarde (waarde bij gedwongen verkoop, te vinden in het taxatierapport).

Op basis van de hypotheek die jij kiest zou je per jaar aan rente betalen E 10.000 (5% over 200.000 euro).

Stel je voor, op basis van bijvoorbeeld jouw salarisspecificatie blijkt dat jouw inkomen iets lager is uitgevallen dan waar in eerste instantie mee gerekend is (bijv. omdat een bepaalde toeslag niet of anders moet worden meegenomen). De jaarlast die jij maximaal kan dragen op basis van jouw inkomen is bijvoorbeeld E 9.500.

Maximale jaarlast ===> E 9.500
Werkelijke jaarlast ===>E 10.000
Overschrijding =====> E 500

Aanvraag niet haalbaar.

Stel, bij een rentevaste periode van 6 jaar is het rente percentage 4,8%. Dit zou betekenen dat de werkelijke jaarlast bij 4,8% over 200.000 euro zou zijn E 9.600... nog net iets te veel.

Maximale jaarlast ===> E 9.500
Werkelijke jaarlast ===>E 9.600
Overschrijding =====> E 100

Aanvraag (nog net) niet haalbaar.

Verlagen we dan de hoofdsom naar 197.000 euro, betekent het dat de werkelijke jaarlast zou worden E 9.456 (4,8% over E 197.000). Hierdoor zou de aanvraag door het verkorten v/d rente vaste periode en het verlagen v/d hoofdsom opeens wel haalbaar worden. (Even ervanuitgaande dat de verstrekker bij een 6 jaars rente deze toetsing mag hanteren).

Maximale jaarlast ===> E 9.500
Werkelijke jaarlast ===>E 9.456
Overschrijding =====> Geen

Aanvraag wel haalbaar.

Wat betreft de risico opslag (heeft betrekking op het onderpand):

Verstrekkers hanteren risico opslagen wanneer er meer wordt geleend in verhouding tot de (executie)waarde v/d woning.

Stel, in de offerte is men uitgegeaan van een executiewaarde van E 210.000 euro, waarmee je met de hoofdsom van E 200.000 euro dus onder de executiewaarde zou lenen. Wanneer nu na taxatie uit het taxatierapport blijkt dat de executiewaarde v/d woning door de taxateur geschat is op E 190.000, betekent dit dat je met de hoofdsom van E 200.000 opeens boven de executiewaarde leent, wat betekent dat je in een andere risicocategorie zou komen te vallen waardoor er een risico opslag op het rente percentage zou komen. Het is dus inderdaad mogelijk dat op basis van een taxatierapport het rentepercentage hoger uitvalt.

Maar wat ik zo vreemd vind... eerst komt de verstrekker dus met het verkorten v/d rente vaste periode ivm de toetsrente... hieruit maak ik dus op dat de aanvraag op basis v/h inkomen niet haalbaar was. En daarna komt de verstrekker opeens met een extra risico opslag. Dit zou dus betekenen dat niet het inkomen het probleem is maar de waarde v/d onderpand . Sterker nog, door die risico opslag zou volgens mij de toetsrente alleen maar hoger worden.

Heel vaag

[ Bericht 0% gewijzigd door KreKkeR op 14-07-2007 17:00:08 ]

quote:

Op zaterdag 14 juli 2007 20:39 schreef Here2Stay het volgende:
Hai KrekKer,

dank je voor je uitleg. Ik word er helaas niet echt geruster op allemaal door die laatste alinea, maar goed.. we zien maandag wel. Ondertussen ben ik toch maar weer aan het hypotheekshoppen geslagen op internet. Vind het inmiddels sowieso niet zo erg om mijn hypotheek elders onder te brengen. Iemand interesse wat leuks voor me uit te zoeken..?
Nogmaals, zou niet weten wat ik aan valse info zou hebben verstrekt. Alleen het tussenvoegsel van mijn naam was weggevallen op de offerte en hebben we handmatig even erbij gezet met een paraafje. Misschien ben ik daardoor een verhoogd risico geworden

Het hoeft niet perse om bewust vals opgegeven info te gaan. Iets als een (executie)waarde van een woning weet je gewoon niet altijd van te voren. En wanneer bijvoorbeeld een onregelmatigheidstoeslag toch anders wordt meegenomen waardoor het inkomen wat lager uitvalt is het ook niet altijd volledig aan de klant te wijten.

Feit blijft echter dat er dan verstrekt moet worden op lager uitgevallen gegevens waardoor er soms minder verstrekt kan worden of op een andere manier verstrekt moet worden.

Veel succes in ieder geval! En laat even weten hoe het is afgelopen en wat nu het daadwerkelijke probleem bleek te zijn. Wel goed doorvragen he .