De huizenbubbel.

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:11 schreef LXIV het volgende:
Ik geloof nog altijd in de markt, als middel om zo goed mogelijke producten voor zo laag mogelijke prijzen te krijgen. Het probleem is niet een teveel aan marktwerking, maar een gebrek eraan, door allerlei overheidsingrijpen.
Nu wordt in principe uit de belastingpot geld gehaald (via subsidie en HRA), dat uiteindelijk bij de toch al steenrijke projectontwikkelaren terecht komt. (En bij wat babyboomers die richting Spanje gaan en kunnen cashen). De rest betaald hieraan.

Ik heb daar wat minder vertrouwen in. Vergeet niet dat de gemeente vaak ook al marktpartij moet spelen. Dat wekt een onbetrouwbare schijn van belangenverstengeling. Waar de oplossing ligt, weet ik ook niet.
Wat je in Amsterdam in elk geval als effect ziet, is dat gemeentes het geld voor renovaties van de openbare ruimte moet terugverdienen door te concurreren met andere stadsdelen, dat betekent dat je in de zomermaanden kunt verwachten dat een park voor een groot deel is afgesloten en er entree geheven kan worden. Het idee daarachter is dat de de stadsdelen op basis van concurrentie geld gaan genereren. Uiteindelijk is de consument de dupe van een falend stelsel, je bent immers je park kwijt en er worden festivals geprogrammeerd voor een breed publiek op een terrein waar je al gemeentebelasting voor betaalt.

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:13 schreef DonJames het volgende:

[..]

Jij woont dus net zo lief op een industrieterrein als in op een mooi, schoon en veilig woonhofje? Locatie is de belangrijkste factor voor de grondprijs, niet een clubje samenzwerende ambtenaren.

Echte industrie kent Nederland niet meer, dus dat zal ongetwijfeld ook steeds minder een criterium vormen om de grond voor een hoge prijs te verkopen. Grond kun je immers saneren, zegt men.

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:14 schreef Slasher het volgende:

[..]

Knap dat je tot die conclusie komt

Er is namelijk niets van waar, ook ik moet wellicht eens verhuizen naar een groter huis wat wellicht te duur is, maar daar staat tegenover dat mijn huis ook meer waard wordt. Papieren winst maar toch

Dat was een knipoog naar de manier waarop jij je de vraag in je post stelde.

Maar dat grotere huis is te duur omdat het absoluut meer in waarde is gestegen dan jouw huis. Daarom is het voor jou ook niet gunstig als de prijzen stijgen.
Stel de prijzen stijgen over de hele markt met 50% (er zal wel verschil in de categorieen zitten, maar dat is nu niet relevant).
Jouw huidige huis stijgt dan van 200K naar 300K. (Stel aflossingsvrij, dan heb je 100K winst)
Het nieuwe huis stijgt van 400K naar 600K
Dan is er een gat ontstaan in je toekomstige hypo van 300K. Je moet veel verdienen om dat te kunnen betalen.

Wanneer de prijzen met 50% gedaald waren, had je op papier wel verlies, maar kon je voor 100K extra hypotheek wel in een veel mooier huis wonen!
En dat verlies op papier voel je toch helemaal nergens!

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:20 schreef Aoristus het volgende:

[..]

Echte industrie kent Nederland niet meer, dus dat zal ongetwijfeld ook steeds minder een criterium vormen om de grond voor een hoge prijs te verkopen. Grond kun je immers saneren, zegt men.

Met locatie bedoel ik ook locatie, niet de kwaliteit van de bodem. Mensen willen niet naast een bouwmarkt/garagebedrijf/rioolwaterzuiveringsinstallatie zitten omdat het er niet uitziet. Ze willen uitzicht op een stukje groen, niet op een gamma-reclamebord van 6x30 meter. Locatie zal dan ook ALTIJD een criterium blijven.

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:26 schreef DonJames het volgende:

[..]

Met locatie bedoel ik ook locatie, niet de kwaliteit van de bodem. Mensen willen niet naast een bouwmarkt/garagebedrijf/rioolwaterzuiveringsinstallatie zitten omdat het er niet uitziet. Ze willen uitzicht op een stukje groen, niet op een gamma-reclamebord van 6x30 meter. Locatie zal dan ook ALTIJD een criterium blijven.

zoiets deden ze vroeger met een puntentelling. Hoe zie jij de ontwikkeling hier in?

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:14 schreef gronk het volgende:

[..]

Software. Chinese electronica. Kleding.

In een vrije markt zullen de prijzen van huizen nooit veel meer dan 10% boven de kostprijs liggen. Dat wordt automatisch gecorrigieerd doordat steeds meer mensen, vanwege die winst van 10%, zouden gaan bouwen, net zolang totdat de prijzen tot zo'n 10% gedaald zijn.
Bij software etc. moet je de ontwikkelings- en marketingkosten natuurlijk ook bij de productieprijs rekenen. En deze producten laten bovendien geen jarenlange prijsstijging boven het inflatieniveau zien, integendeel! Wanneer deze producten voor "starters" onbetaalbaar zouden worden, zouden zij zichzelf uit de markt prijzen. Doordat een andere fabrikant wel met betaalbare producten op de markt zou komen. Op de huizenmarkt is dat niet mogelijk.

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:14 schreef gronk het volgende:

[..]

Software. Chinese electronica. Kleding.

Bij elektronica en kleding betaal je ook nog voor distributie en reclame, als je die produkten in China zelf koopt betaal je echt niet 150x de kostprijs.

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:28 schreef rebel6 het volgende:

[..]

Bij elektronica en kleding betaal je ook nog voor distributie en reclame, als je die produkten in China zelf koopt betaal je echt niet 150x de kostprijs.

In China is de vraag dan ook niet zo hoog....

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:27 schreef LXIV het volgende:

[verhaal]

Leuk hoor, maar voor huizen gaan simpele vraag/aanbod modellen niet echt op. Allereerst omdat 'de huizenmarkt' niet bestaat, maar bestaat uit tientallen los gekoppelde submarktjes (wie wil d'r nu een goedkoop huis in groningen kopen als je een baan hebt in amdam).

Daarnaast speelt de beschikbaarheid van geld (hypotheken en daaraan hangende rentestanden, plus allerlei leuke constructies als 'legiolease') ook een rol. Zie de USofA.

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:33 schreef gronk het volgende:

[..]

Leuk hoor, maar voor huizen gaan simpele vraag/aanbod modellen niet echt op. Allereerst omdat 'de huizenmarkt' niet bestaat, maar bestaat uit tientallen los gekoppelde submarktjes (wie wil d'r nu een goedkoop huis in groningen kopen als je een baan hebt in amdam).

Daarnaast speelt de beschikbaarheid van geld (hypotheken en daaraan hangende rentestanden, plus allerlei leuke constructies als 'legiolease') ook een rol. Zie de USofA.

Dat zou naar mijn mening een meer interessante insteek zijn voor een column, de vergelijking met Amerika, of eventueel de rol van de vergrijzing. Ik denk persoonlijk dat binnen een jaar of 15 de vraagmarkt behoorlijk in elkaar zakt omdat de babyboomers dan massaal het bejaardentehuis in moeten.

Natuurlijk spelen al die factoren ook een rol. Maar uiteindelijk wordt de discrepantie tussen productiekosten en marktprijs veroorzaakt door een onbalans tussen vraag en aanbod. Waarbij door de producenten (de bouwers) de aanbodkant onvoldoende kan worden aangevuld door het restrictive grondbeleid. En daarin verschilt de huizenmarkt essentieel van de electronicamarkt.

Wanneer er jaarlijks maar een beperkte (onvoldoende) hoeveelheid olie voor plastics vrijgegeven zou worden, zouden de electronicaprijzen hetzelfde verschijnsel vertonen.

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:36 schreef DonJames het volgende:

Dat zou naar mijn mening een meer interessante insteek zijn voor een column, de vergelijking met Amerika, of eventueel de rol van de vergrijzing. Ik denk persoonlijk dat binnen een jaar of 15 de vraagmarkt behoorlijk in elkaar zakt omdat de babyboomers dan massaal het bejaardentehuis in moeten.

Gratis tip van gronk: koop nu een gelijkvloers appartement, in een wijk die goed voorzien is van voorzieningen. Die dingen zullen goud waard worden.

Nogmaals, 'de' huizenmarkt bestaat niet. D'r zullen altijd woningen zijn die gewild zijn, en als zoete broodjes over de toonbank gaan, en woningen die je nauwelijks kwijtraakt, simpelweg omdat de markt te klein is.

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:28 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

In China is de vraag dan ook niet zo hoog....

In China is evenveel behoefte aan elektronica hoor, alleen het inkomenspeil is lager.

quote:

Op maandag 21 mei 2007 18:55 schreef LXIV het volgende:
Het gaat inderdaad niet om de prijzen van de grondstoffen, die zijn helemaal te verwaarlozen wanneer het om huizen gaat. Wat gebakken klei, kalksteen en hout.
Maar de werkelijke productiekosten, afgezet tegen de huidige prijzen, kunnen in een efficiente en transparante markt toch nooit meer als een procent of 10 schelen. Ik denk dat de productiekosten nu ongeveer 30 tot 40% van de prijs uitmaken. De rest zijn schaarstepremie (na 60 jr inderdaad), vergaderkosten, megawinsten)
Een mooi, ruim, vrijstaand huis met een tuin van 800m2 zou niet meer dan E220,000 hoeven te kosten.

Nog nooit iets zelf gebouwd of laten bouwen neem ik aan want al zou je de grond gratis krijgen dan is het nog schrapen en sappelen om voor dat bedrag een vrijstaand huis neer te zetten. De kwalificatie mooi en ruim nog even daargelaten.
En behalve de onderschatting van de materiaalkosten stap je wel erg makkelijk over de factor arbeid heen. Arbeid bedraagt naar eigen inschatting 60% van de productiekosten.
Ik moet er wel eerlijk bij vermelden dat ik in drenthe woon en dat mijn prijsperceptie sterk zal verschillen van die in de duurdere delen van het land.

Voor de aardigheid maar even een kostprijsberekening van het "voorbeeld" huis.
Een huis van 600M3 op een redelijk (niet luxe) afwerkingsniveau = 600 M3 x 400 Euro/M3 = 240.000
Kosten voor leges, kadaster, architekt e.d. (krap gerekend) 10% = 24.000
Bestrating en eenvoudige tuinaanleg = 10.000
Grond op basis van landbouwprijs + bouwrijp maken + wegenaanleg + nutsvoorzieningen = 800 x 100= 80.000
Maakt een totale kostprijs van 354.000, waarbij er maar heel erg weinig plaatsen in nederland zijn waar je voor 100 euro pm2 grond kunt kopen. Hooguit in gemeentes waar ze er van alles aan willen doen om inwoners te trekken.

[ Bericht 19% gewijzigd door quo_ op 21-05-2007 23:01:04 ]

Eens. Koop maar eens een kavel en probeer maar eens een architect+aannemer te vinden. En probeer dan maar eens alles binnen een budget van 250.000 euro te proppen.

een groot probleem is ook die 6% overdrachtsbelasting: iedereen wil bij verkoop van zijn of haar oude woning minimaal zijn betaalde prijs + die 6% belasting terug verdienen (je wil immers geen verlies maken), de volgende bewoner doet hetzelfde en dus komt er iedere keer weer minimaal 6% bovenop de prijs

quote:

Op maandag 21 mei 2007 22:32 schreef Leipo666 het volgende:
een groot probleem is ook die 6% overdrachtsbelasting: iedereen wil bij verkoop van zijn of haar oude woning minimaal zijn betaalde prijs + die 6% belasting terug verdienen (je wil immers geen verlies maken), de volgende bewoner doet hetzelfde en dus komt er iedere keer weer minimaal 6% bovenop de prijs

Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd over nieuwe huizen, dat argument gaat dan ook maar ten dele op. (wel omzetbelasting trouwens)

Hey, is dat vorige janktopic over dit onderwerp geopend door de TS al vol?
Hey, pberends! Hier passen nog 184 posts bij!
"Huizenprijs voor 60% lucht"

quote:

Op maandag 21 mei 2007 23:08 schreef DonJames het volgende:

[..]

Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd over nieuwe huizen, dat argument gaat dan ook maar ten dele op. (wel omzetbelasting trouwens)

idd, maar meerendeel van de huizen zijn niet vrij op naam te verkrijgen, meerendeel wordt gekocht met kosten koper (en dus die 6%)

quote:

Op maandag 21 mei 2007 19:11 schreef LXIV het volgende:

Nu wordt in principe uit de belastingpot geld gehaald (via subsidie en HRA), dat uiteindelijk bij de toch al steenrijke projectontwikkelaren terecht komt. (En bij wat babyboomers die richting Spanje gaan en kunnen cashen). De rest betaald hieraan.

Dat snap ik niet helemaal, HRA is iets dat ik niet betaal. Dat haal ik toch niet uit de belastingpot? De staat verdient gewoon iets minder aan mij.

quote:

Op maandag 21 mei 2007 23:09 schreef bleiblei het volgende:
Hey, is dat vorige janktopic over dit onderwerp geopend door de TS al vol?
Hey, pberends! Hier passen nog 184 posts bij!
"Huizenprijs voor 60% lucht"

Het zit hem waarschijnlijk heel erg dwars dat hij er 2 topics over maakt

quote:

Op dinsdag 22 mei 2007 08:33 schreef Brupje het volgende:

[..]

Dat snap ik niet helemaal, HRA is iets dat ik niet betaal. Dat haal ik toch niet uit de belastingpot? De staat verdient gewoon iets minder aan mij.

De kachel zal toch moeten branden. Dus in plaats van HRA zou er ook in het algeheel minder belasting geheven kunnen worden, dat komt op hetzelfde neer. Het geld dat jij krijgt van HRA ben je echter weer kwijt doordat je als gevolg hiervan zo'n 40% teveel voor je huis betaald. En dat geld komt dan uiteindelijk bij de gemeenten/ontwikkelaren/babyboomcashers terecht.

quote:

Op dinsdag 22 mei 2007 08:37 schreef LXIV het volgende:

[..]

De kachel zal toch moeten branden. Dus in plaats van HRA zou er ook in het algeheel minder belasting geheven kunnen worden, dat komt op hetzelfde neer. Het geld dat jij krijgt van HRA ben je echter weer kwijt doordat je als gevolg hiervan zo'n 40% teveel voor je huis betaald. En dat geld komt dan uiteindelijk bij de gemeenten/ontwikkelaren/babyboomcashers terecht.

Dat de HRA voor inflatie zorgt wil ik wel in mee gaan. Maar dat je zegt dat andere aan HRA meebetalen gaat me wat te ver Dat is net zoiets als roepen dat ik minder belasting hoef te betalen omdat rokers veel accijns betalen.

quote:

Op dinsdag 22 mei 2007 08:43 schreef Brupje het volgende:

[..]

Dat de HRA voor inflatie zorgt wil ik wel in mee gaan. Maar dat je zegt dat andere aan HRA meebetalen gaat me wat te ver Dat is net zoiets als roepen dat ik minder belasting hoef te betalen omdat rokers veel accijns betalen.

Dat laatste is ook waar. Die accijnsen worden immers gebruikt voor zaken waar anders een andere belasting voor geheven zou moeten worden. Of je een deel van de bevolking nu subsidieert, of een ander deel extra belast, komt in feite natuurlijk op hetzelfde neer.

quote:

Op dinsdag 22 mei 2007 08:52 schreef LXIV het volgende:

[..]

Dat laatste is ook waar. Die accijnsen worden immers gebruikt voor zaken waar anders een andere belasting voor geheven zou moeten worden. Of je een deel van de bevolking nu subsidieert, of een ander deel extra belast, komt in feite natuurlijk op hetzelfde neer.

Dat valt dus met geen mogelijkheid te zeggen, ook al is het misschien waar. Rokers kosten ook veel geld, hoeveel precies weet niemand, zou best wel eens meer kunnen zijn dat dat ze opleveren.