[Crowdfunding] #198 crowdfunding met algoritmes

Ik blijf toch een beetje tegen dat LTV 52% aanhikken.
Als dat zo gebracht mag worden weet ik nog wel een mooie.
Je leent voor een pand met taxatiewaarde van 500K 550K bij de crowd.
Je geeft 1e hypotheek op dit pand van 500K + 1e hypotheek van 50K op pand van 1000 K
Dus ltv 36 %

quote:

Op zaterdag 1 september 2018 10:22 schreef Camogli het volgende:

[..]

wederom dank.

Voor de helderheid: als de leningnemer niet aan de verplichtingen kan voldoen, kan van de lening van 580.000 dus 150.000 worden voldaan uit deze liquiditeitsreserve. Dat is mooi.
Op de resterende 430.000 zit dan een eerste hypotheek van 480.000 en een tweede hypotheek van 120.000.
Voor mij is dan een rentepercentage van 5% veel te laag: bij executieverkoop zal het een hele klus worden om die 430.000 op te hoesten.

De executiewaarde van het object Peterstrasse 167-169 is getaxeerd op ¤ 431.000 (taxatiedatum: 1 augustus 2018) en de executiewaarde van het object Börsenstrasse 94 op ¤ 485.000 (taxatiedatum 8 mei 2018).

quote:

Op zaterdag 1 september 2018 12:32 schreef Crowdestate het volgende:

[..]

De executiewaarde van het object Peterstrasse 167-169 is getaxeerd op ¤ 431.000 (taxatiedatum: 1 augustus 2018) en de executiewaarde van het object Börsenstrasse 94 op ¤ 485.000 (taxatiedatum 8 mei 2018).

Mogelijk heb ik eroverheen gelezen maar
Is de eerste hypotheek op borsenstrasse een aflossingvrije hypotheek? Of wordt er afgelost? Bij aflossing wat is de aflossing?

quote:

Op zaterdag 1 september 2018 13:29 schreef jsuijker het volgende:

[..]

Mogelijk heb ik eroverheen gelezen maar
Is de eerste hypotheek op borsenstrasse een aflossingvrije hypotheek? Of wordt er afgelost? Bij aflossing wat is de aflossing?

Als ik de bijlage goed begrijp is er een 20 jarige annuitaire lening gevestigd, inhoudende dat het eerste jaar 3,8% van de hoofdsom wordt afgelost en in opvolgende jaren steeds iets meer. Gedurende de 3 jarige looptijd van de Crowdlening wordt dan bijna EUR 47k van de EUR 400k afgelost.

quote:

Op zaterdag 1 september 2018 11:55 schreef Aalsmeer15 het volgende:
Ik blijf toch een beetje tegen dat LTV 52% aanhikken.
Als dat zo gebracht mag worden weet ik nog wel een mooie.
Je leent voor een pand met taxatiewaarde van 500K 550K bij de crowd.
Je geeft 1e hypotheek op dit pand van 500K + 1e hypotheek van 50K op pand van 1000 K
Dus ltv 36 %

Inderdaad.
Dit zou ik ook niet als 36% ltv beschouwen.
Die 50k zal best wel helemaal terugkomen (ltv 5%), maar voor die 500k (ltv 100%) is dat maar de vraag.
Je zou evt. kunnen zeggen dat de ltv (50*5 + 500*100) / 550 = 91%.
Een soort gewogen gemiddelde.

quote:

Op zaterdag 1 september 2018 09:06 schreef obligataire het volgende:

[..]

Hij heeft 415K hypotheek.

Dit project is m.i. gebakken lucht. Hij doet enorm interessant met alle terminologie die hij gebruikt maar vooralsnog heeft hij nog maar een paar klantjes waarvan zijn schoorsteen niet kan roken. Denk dat dit geld vooral voor zijn eerste levensbehoeften dient en om gaten te dichten.

De meeste produkten die hij aanbiedt kun je ook realiseren met een abonnementje basecone/twinfield, en moet je ook niet de illusie hebben dat daarmee alles vanzelf gaat.

En dan die drive om ondernemer te worden, flauwekul waarschijnlijk is hij gewoon ontslagen/weggereorganiseerd bij zijn laatste werkgever.

Volgensmij hebben wij twee het over een ander project. Maakt verder niet uit. Het project waar jij het over hebt zal ik niet in investeren. Mede vanwege zijn bijzonder optimistische prognoses. Jouw reactie versterkt mijn keuze om er niet in te investeren.

quote:

Op vrijdag 31 augustus 2018 19:29 schreef Crowdestate het volgende:
De totale marktwaarde van de drie objecten bedraagt ¤ 1.875.000 (¤ 480.000 + ¤ 520.000 + ¤ 875.000). De bancaire financiering bedraagt ¤ 400.000 en de Crowdestate Lening ¤ 580.000. De totale loan-to-value komt daardoor uit op 52%, zoals op de projectpagina staat aangegeven.

Dank voor de toelichting.
De marktwaarde van 875.000 voor het pand van Amsterdam hebben we helaas weinig aan, aangezien de hypothecaire inschrijving slechts een gedeelte daarvan bedraagt, namelijk 150.000. Idem voor 2e hypotheek, wat ik maximaal op 120.000 waardeer (520k-400k).
Ik kom daarbij op een LTV van 77%
Namelijk 580.000 / (480.000 + 120.000 + 150.000) = 77%

De manier waarop ik naar de zekerheden kijk. Krijg ik de indruk dat CrowdEstate geprobeerd heeft om naast de 1e hypotheek op het hoofdobject, nog extra zekerheden te verschaffen. Namelijk 2e hypotheek op ander pand + 1e hypotheek op pand dat binnenkort verkocht wordt.
Ik neem aan dat op deze wijze geprobeerd wordt om het voorstel aantrekkelijk te maken voor investeerders en om zo een lagere rente te kunnen bedingen dan mogelijk zou zijn als slechts het hoofdobject als zekerheid wordt gegeven.

Ik sluit mij aan bij bovenstaande reacties, dat ik van de 2e hypotheek bij een executieverkoop niet veel verwacht. De bank zal ook (veel) kosten gaan maken en die ook inbrengen in het bedrag dat ze gaan verhalen. Afhankelijk van de ingeschreven hypotheeksom op de akte, blijft er vaak maar weinig over voor andere schuldeisers. Scharp ik deze zekerheid, dan is er voor mij een meer waarschijnlijke LTV van 92% als het misgaat.

Daarnaast vind ik het onzeker wat het plan is met het pand in Amsterdam. Er wordt een nieuwe hypotheek gevestigd op een pand wat te koop staat. Dus die hypotheek kan in potentie na 1 maand al weer uitgeschreven worden. De constructie daarna lijkt complex. We krijgen dan mogelijk een hypotheek op een ander pand, waarvan we nog geen informatie of kennis hebben. Of er wordt geld op een derdenrekening gezet. Dit moet tijdens de looptijd allemaal goed door CrowdEstate geregeld worden. Ervaring met andere platformen leert echter, dat dit vaak niet gebeurd.

quote:

"Bij een eventuele verkoop wordt deze hypothecaire inschrijving van ¤ 150.000 omgezet naar een woonobject met minimaal dit bedrag aan dekking en voldoende overwaarde. Indien dit niet het geval is wordt het bedrag van ¤ 150.000 omgezet in liquide middelen en aangehouden op de derdenrekening van de notaris van Crowdestate."

Hier is dus heel erg naar zekerheden gezocht. Dit om zo een lagere rente te kunnen krijgen?

Een ander punt wat ik nog wil aanstippen is dat er eigenlijk niets aan informatie wordt gegeven aan welke personen we nu het geld aan verstrekken. Er wordt alleen een onderneming genoemd, zonder dat er informatie bekend is wat de structuur van die onderneming is. Hoe die onderneming er financieel voorstaat. Wie de eigenaren zijn, hoeveel ervaring ze hebben en wat die personen verder aan vastgoed portefeuille hebben. Nadeel van een onderneming is, dat als het mis gaat, ze deze failliet kunnen laten gaan en er dan geen persoonlijke borg is.

Zouden jullie nog meer informatie kunnen geven over deze onderneming?

Beoordelend zie ik de pluspunten van dit voorstel als:
- Hypothecaire zekerheid op hoofdobject gewaardeerd op 480.000
- Aanvullende zekerheid (in onzekere constructie) gewaardeerd op 150.000
- Korte looptijd van 3 jaar
- Huurinkomsten dekken meer dan de kosten.

Negatieve punten:
- Lage rente van 4.7%
- Duitse panden, dus combinatie van Nederlands en Duits recht als het misgaat.
- Kredietnemer is onderneming
- Geen informatie over onderneming waarmee zaken worden gedaan.
- LTV van 52% wordt te rooskleurig voorgespiegeld.

[ Bericht 0% gewijzigd door dyna18 op 02-09-2018 10:01:58 ]

quote:

Op zondag 2 september 2018 10:01 schreef djh77 het volgende:

[..]

Je kan de 0,9% kosten (eenmalig) toch niet zomaar aftrekken van de 5% rente die je drie jaar ontvangt? Daarnaast is de investering na storting direct rentedragend. De rente tot totstandkoning hypotheek en kosten zijn meestal ongeveer gelijk.

Inderdaad.
Net bij nalezen heb ik deze zelf ook al gecorrigeerd. Rente van 4.7% dan. (kosten verspreid over 3 jaar is 0.3% per jaar).

LTV lijkt inderdaad geforceerd als je het vergelijkt met hun eerdere propositie..

LTV scoort een punt beter anders zou deze op 20 punten uitkomen --> Categorie B dus 6% (?)

Positief is dat CrowdEstate deze partij al kent en dus schijnbaar goede ervaringen met hen heeft anders doe je geen tweede keer zaken met hen en zoals Ob al schreef zijn alle appartementen verhuurd wat een zekere inkomstenstroom garandeert. Wederom gebrekkige informatie vs vertrouwen dat je maar moet hebben in een platform.. terugkerend thema..

Maar goed, op dit moment staat er te veel van mijn geld op de spaarrekening stof te verzamelen en aangezien ik ook niet meer bij SiG kan investeren wil ik Crowdestate wel uitproberen. Op basis van de positieve punten ga ik dus meedoen.

Wel zou ik nog graag meer informatie zien over de onderneming die voor deze lening tekent.

[ Bericht 0% gewijzigd door dyna18 op 02-09-2018 10:38:22 ]

quote:

Op vrijdag 31 augustus 2018 19:29 schreef Crowdestate het volgende:

Beste Crowdestate. Leuk dat u ook hier op het forum reageert.
Ik zie in de Openings Post dat u nog niet staat opgenomen met een pagina voor:
- Exit strategie.
- Resulaten platform

Ik begrijp echter dat u wel een constructie heeft opgezet met een onafhankelijke stichting. Is het mogelijk dat u op uw website informatie zet over uw continuīteitsstrategie (zie bijvoorbeeld hoe andere platformen dat gedaan hebben)?

Daarnaast is het voor u mogelijk om een overzicht te gegeven van behaalde resultaten / rendement op lopende projecten?

quote:

Op zondag 2 september 2018 10:14 schreef dyna18 het volgende:
Maar goed, op dit moment staat er te veel van mijn geld op de spaarrekening stof te verzamelen en aangezien ik ook niet meer bij SiG kan investeren wil ik Crowdestate wel uitproberen. Op basis van de positieve punten ga ik dus meedoen.

Wel zou ik nog graag meer informatie zien over de onderneming die voor deze lening tekent.

Ik vind het bijzonder dat men wat krampachtig tracht te verbergen welke persoon achter de onderneming zit. Het adres van het appartement in Amsterdam wordt bijvoorbeeld niet genoemd. Met wat zoekwerk kom je wel achter de naam, maar waarom dat gebrek aan transparantie? Het hoort nu eenmaal bij crowdfunding.

quote:

Eerste crowdfundingplatformen nu ook echt offline

In de laatste updates van het AFM register crowdfundingplatformen werd al duidelijk dat een aantal platformen haar activiteiten gestaakt heeft. Nu zijn ook een aantal websites definitief offline gezet.

De kleine jongens
Het gaat om de relatief kleine platformen voor alternatieve financiering waar al geruime tijd geen nieuwe projecten zijn gepubliceerd:

• MyCrowdfunding
• Geldrond
• Funduzo
• Tailwind Crowd

RegioFund
Crowdfundingplatform Regiofund raakte vorige zomer in opspraak na het besluit om haar activiteiten per direct te staken. De website van RegioFund is nog wel gewoon beschikbaar.

Crowdundingmarkt
De crowdfundingmarkt in Nederland is sterk geconcentreerd. Van de 51 AFM geregistreerde crowdfundingplatformen zijn er tot nu toe slecht 15 die meer dan tien projecten hebben gepubliceerd in 2018. Funding Circle is absolute koploper met al meer dan 700 projecten. Qua omvang financiering is dit jaar Collin Crowdfund nummer 1 met al meer dan 30 miljoen euro aan funding. Geldvoorelkaar is op dit moment nog het grootste crowdfundingplatformen aller tijden in Nederland met 138 miljoen funding verdeeld over meer dan 1.300 projecten.

https://www.crowdfundmark(...)-nu-ook-echt-offline

quote:

Op zondag 2 september 2018 18:45 schreef djh77 het volgende:

[..]

2 uur en 45 minuten heeft het gekost om 14k te funden.

Morgen was het 2 minuten en 45 seconden geweest. In het weekend kijk ik ook eigenlijk niet.

Ja, is een mooie verbetering.

Ik heb nog niet eerder zo'n laag rente% gezien bij FNC (of elders...)

https://www.fundingcircle.com/nl/investor/loans/48387

Je houdt niets over na inflatie en vermogensheffing maar loopt wel risico.... Kansloos imo....


Wat zou men hier precies bedoelen met "incestwering" ?

[ Bericht 28% gewijzigd door kopersneek op 03-09-2018 10:43:49 ]

quote:

Op maandag 3 september 2018 10:36 schreef kopersneek het volgende:

Ik heb nog niet eerder zo'n laag rente% gezien bij FNC (of elders...)

Inderdaad.
Zelfs voor leningen met een 1e hypotheek met een ltv van 60%, krijg je nog een een hoger rendement.
Dat lijkt mij toch een veel betere keuze, ook is dan de looptijd misschien een stuk langer.

quote:

Op maandag 3 september 2018 13:29 schreef djh77 het volgende:
Beursgang fnc

[..]

Vraag me af wat het idee hier achter is. Hebben ze het geld nodig om te kunnen groeien, of willen een paar mensen hun aandelen verzilveren?

quote:

Op maandag 3 september 2018 13:29 schreef djh77 het volgende:
Beursgang fnc

[..]

Ik weet niet of we hier blij mee moeten zijn. Ik denk het eigenlijk niet. FNC maakt nog steeds behoorlijk verlies. Afgelopen jaar zo'n 70 miljoen.
Aandeelhouders zullen winst dan wel aandeelhouderswaarde verhoging door hogere omzetten willen zien. Dat zal niet makkelijk te realiseren zijn.

Zou het zo zijn dat de oprichters en huidige aandeelhouders willen cashen voor de zeepbel barst?
Denk bijvoorbeeld aan de voormalige Zweedse moeder Trustbuddy van GVE.

quote:

Op maandag 3 september 2018 15:02 schreef NaRegenDeZon het volgende:

[..]

Ik weet niet of we hier blij mee moeten zijn. Ik denk het eigenlijk niet. FNC maakt nog steeds behoorlijk verlies. Afgelopen jaar zo'n 70 miljoen.
Aandeelhouders zullen winst dan wel aandeelhouderswaarde verhoging door hogere omzetten willen zien. Dat zal niet makkelijk te realiseren zijn.

Zou het zo zijn dat de oprichters en huidige aandeelhouders willen cashen voor de zeepbel barst?
Denk bijvoorbeeld aan de voormalige Zweedse moeder Trustbuddy van GVE.

Niet helemaal, 39 miljoen afgelopen jaar als ik het goed lees..

http://www.altfi.com/arti(...)ise-300m-through-ipo

Positieve is dat P2P/CrowdFund als gevolg (hopelijk) meer aandacht krijgt dus (wederom hopelijk) een beter raamwerk van regels en controle zodat kwaliteit omhoog gaat en wij hier als investeerders van gaan profiteren.

Voor FNC zelf zou het kunnen betekenen dat ze nog meer tijd kunnen nemen om hun eigen analyse software verder te ontwikkelen zodat kwaliteit omhoog gaat (en wellicht rente dan omlaag? )

Over vertrouwen in FNC gesproken...

http://www.altfi.com/arti(...)th-wall-street-giant