[Crowdfunding] #132 Spreiden in particuliere leningen bij Spenders?

Maar het betreft ook twee panden toch ?
- Pand 1 krijgt een dakopbouw ( heeft daarna 18 kamers )
- Pand 2 gaat van prive naar Kamerverhuur Den Haag

quote:

Op dinsdag 17 januari 2017 16:24 schreef Horsemen het volgende:

[..]

In dit geval zit de 1e hypotheek al bij de bank. Het zou dus hoogstens een 2e hypotheek kunnen worden.

Had het project niet gelezen maar was puur gebaseerd op alle 'vastgoed projecten' bij gve zonder hypotheekrecht.

Zoals ik het lees : ze hebben een BV opgericht waarin ze 170k eigen middelen hebben gestopt. Die BV koopt van hen persoonlijk een pand over waarin 10 kamers verhuurd zijn voor een bedrag van 700k. Dit bedrag ontvangen ze in prive en daar lossen ze in prive waarschijnlijk de hypotheek mee af die ze hadden genomen om dit pand in eerste instantie aan te kopen.

De opgerichte BV heeft uiteraard geen 700k (slechts 170k) en neemt daarom zelf een hypotheek bij de bank op dit net overgenomen pand voor 540k. Daarnaast gaat de BV voor 300k aan crowdfinanciering aan. Dit is ruim voldoende om de 700k te betalen aan prive en met het restant bouwen ze een extra laag op dat pand om er nog 8 kamers meer in te kunnen verhuren.

Ik schat in dat ze iets van 65 000 EUR jaarlasten aan de hypotheek gaan hebben en 45 000 EUR voor de crowdfunding. Dat maakt de marge voldoende als de inkomsten werkelijk 125k blijken, maar ik denk dat dit echtpaar wel de mogelijkheid heeft om tijdelijke dompers op te vangen. Bijvoorbeeld als de prive af te lossen hypotheek geen 700k bedraagt (lijkt me zeer waarschijnlijk), dan hoeven ze geen 700k contant van de BV te ontvangen maar kunnen ze een deel als onderhandse lening aanhouden.

quote:

Op dinsdag 17 januari 2017 15:40 schreef NaRegenDeZon het volgende:

[..]

Net gelezen. Niets voor mij 10 jaar looptijd en alleen zekerheid van HA.

Zonder hypotheek doe ik er ook niets mee met deze termijn.

quote:

Er is natuurlijk OG in prive maar er is voor mij geen zicht op kwaliteit en werkelijke taxatie waarden van dit OG.

sterker nog, de lokatie (als hagenees vind ik die wel belangrijk) vind ik al vrij lastig te vinden.

Ik vind het wel weer grappig. Bij de eerdere pitch merkte ik al op dat dit niet kon in box 3. Daar is men nu dus zelf ook achter gekomen en men gaat nu om fiscale redenen het pand overzetten naar een BV.

Ik zit er over te denken om het vastgoedproject van GvE wel mee te pakken. Ook in Den Haag is een te kort aan huurwoningen en ik verwacht dat de trek naar de steden nog wel even aan zal houden dus de komende 10 jaar ook wel. Alleen jammer dat er geen hypotheek gevestigd wordt maar daarentegen is 8% rente wel lekker en zeker i.c.m. de grote vastgoedportefeuille waardoor risico gespreid wordt en er wellicht wat te halen valt via HA.

Edit: Alleen de focus op studentenhuisvesting bevalt mij niet zo. Studenten gaan juist minder op kamers (https://www.cbs.nl/nl-nl/(...)-universiteitssteden) omdat ze er geen geld meer voor hebben door het leenstelsel. Er moet juist gebouwd worden voor de middenklasse die niet voor sociaal in aanmerking komen en commercieel niet kunnen betalen.

[ Bericht 36% gewijzigd door Mynheer007 op 17-01-2017 18:35:02 ]

Nog eens nader gekeken naar de eerdere pitches en nu snap ik het even niet meer. Volgens de laatste pitch richten ze een volledig nieuwe BV op maar het pand in kwestie staat gewoon tussen vastgoed van hun reeds lang bestaande BV? Zijn er dan toch 2 panden in het spel?

Voor die investeerders die in de KoM lening van Big Bread zitten met de 1e hypotheek, ik zag dat de hypotheekakte is toegevoegd.

Vandaag de vervroegde volledige aflossing en rente van Bringman Advocaten van IVM bijgeschreven gekregen.

Vorige week ook al een vervroegde aflossing van Iron at ease van GVE niet met de volledige rentebetaling maar toch met een heel erg prima rendement.

quote:

Op dinsdag 17 januari 2017 20:52 schreef NaRegenDeZon het volgende:
Zoals het nu is beschreven blijft het voor mij om het plat te zeggen het kaartenhuis dat van schuld aan elkaar hangt.

Eerlijk gezegd is dat het onderbuikgevoel dat ik heb bij veel van dit soort seriële vastgoedprojecten. Daarom doe ik er zelf ook niet (meer) aan mee.

quote:

Op dinsdag 17 januari 2017 20:52 schreef NaRegenDeZon het volgende:

[..]

Ik heb er ook nog eens naar gekeken. Het plaatje/adres van de opbouw wat in de huidige pitch is gebruikt, dus om die extra etage erop te zetten, is ook al bij de eerste lening gebruikt in eind2013/begin2014. In de omschrijving van die lening wordt ook al genoemd dat het opgehaalde geld voor die extra etage wordt gebruikt aan het lijsterbesplein. Kortom twee keer geld op halen voor dezelfde verbouwing?

[...]

Ik had juist de indruk dat de foto van het Lijsterbesplein bedoeld was ter illustratie van hoe het er uit zou gaan zien en het dus over een ander pand ging. Maar ik heb vrij vluchtig gekeken, want ik stap niet in, dus ik kan het mis hebben.

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 01:25 schreef Benger het volgende:

[..]

Ik had juist de indruk dat de foto van het Lijsterbesplein bedoeld was ter illustratie van hoe het er uit zou gaan zien en het dus over een ander pand ging. Maar ik heb vrij vluchtig gekeken, want ik stap niet in, dus ik kan het mis hebben.

Zo had ik het ook gelezen.

Overigens is https://www.collincrowdfund.nl/cest-bon-heemstede/ inmiddels opengesteld om te investeren. Na de discussie hier laat ik hem definitief aan mij voorbij gaan.

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 01:25 schreef Benger het volgende:

[..]

Ik had juist de indruk dat de foto van het Lijsterbesplein bedoeld was ter illustratie van hoe het er uit zou gaan zien en het dus over een ander pand ging. Maar ik heb vrij vluchtig gekeken, want ik stap niet in, dus ik kan het mis hebben.

Ik zit in het derde project van deze familie, aanvang September 2015. Zojuist de pitch eens teruggelezen, daar waren de omschrijvingen nig redelijk concreet. Ik vind de huidige pitch een rommeltje qua onduidelijkheid, het is geen eens duidelijk voor welk pand de financiering aangevraagd wordt, en zoals anderen al aangegeven hebben, het wordt wel een hele grote stapel financieringen. Ik zit nu op aflossing 17/60, en ga niet meer in nieuwe projecten van deze familie stappen, teveel slecht onderbuikgevoel.

IVM:
https://www.investormatch(...)07-8aa3-f3c81f7d2d33

dubbel, marathon was eerder

Kan zijn dat ik er bij een snelle scan overheen gelezen heb, maar bieden ze geen enkele zekerheid en ook geen ha?

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 10:56 schreef komrad het volgende:
Kan zijn dat ik er bij een snelle scan overheen gelezen heb, maar bieden ze geen enkele zekerheid en ook geen ha?

Wel HA (2x), de vraag is of de zekerheid van 'materiele waarde' is.

Ik snap niet waar die keukenmonteur nou 70.000 voor nodig heeft.

materiaal en inventaris, zoveel heb je als keukenmonteur toch niet nodig? Als hij er een bedrijfswagen voor had willen kopen had dat er wel gestaan denk ik, maar 30.000 aan los installatiemateriaal en gereedschap vind ik een hoop geld.

voorfinanciering debiteuren: Het is volgens mij niet zo dat hij keukens inkoopt en met de eindklant dan een volledige keuken in installatie afrekent.

Edit had vorige post nog niet gelezen

En zojuist officieel online:
Collin Crowdfund ‏@CollinCrowdfund
Lening; Glass Tinting Nederland #Glasfolies #warmtewerend #uvfilter ¤ 160.000 - 7,5% - 5 jaar. Pitch; http://ow.ly/TMVL3086TW0

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 11:05 schreef escortmk2 het volgende:
Ik snap niet waar die keukenmonteur nou 70.000 voor nodig heeft.

materiaal en inventaris, zoveel heb je als keukenmonteur toch niet nodig? Als hij er een bedrijfswagen voor had willen kopen had dat er wel gestaan denk ik, maar 30.000 aan los installatiemateriaal en gereedschap vind ik een hoop geld.

voorfinanciering debiteuren: Het is volgens mij niet zo dat hij keukens inkoopt en met de eindklant dan een volledige keuken in installatie afrekent.

De 30K debiteuren betekent dat er bij een omzet van 247K in 2017 in 45dagen betaald gaat worden.
Die 30K inventaris kan ik ook niet plaatsen, wat heb je nodig?
Ben ook nog niet geheel overtuigd...

De strategie dat hij monteurs op ZZP basis inhuurt, bevalt me overigens wel, dan houd je flexibiliteit.

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 11:18 schreef marathon2000 het volgende:
Die 30K inventaris kan ik ook niet plaatsen, wat heb je nodig?

Gereedschap? een beetje fatsoenlijk gereedschap kan goed oplopen hoor.
Als je bij Festool gaat winkelen (en dat doen de meeste) en je koopt wat accu gereedschap en digitale waterpassen zat is 15k heel snel verdwenen. Die mannen kopen ook niet 1 schroefmachine met 4 verschillende bitjes, die kopen 4 schroefmachines.

Nieuwe collin

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

Op woensdag 18 januari 2017 11:22 schreef Mynheer007 het volgende:
Nieuwe collin

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

alle zekerheden zijn verpand aan Rabo, ik sla deze over