[Crowdfunding] #127 Op weg naar meer transparantie

quote:

Op donderdag 1 december 2016 14:52 schreef Horsemen het volgende:

[..]

Precies zoals ik al dacht. Dit is ook de juiste manier.

Het lijkt mij ook een juiste manier, MITS het ook duidelijk wordt beschreven. Als er niets beschreven staat is er alleen een StichingZekerheden met twee hypotheken. De verdere verdeling moet beschreven zijn. (en niet alleen in de pitch)

quote:

Op donderdag 1 december 2016 14:37 schreef djh77 het volgende:
Kapitaal Op Maat
Beste investeerders, bij dit project is gekozen voor een eerste hypothecaire inschrijving van 200k op de vestiging in Brakel. Deze staat los van de hypothecaire inschrijving van het project Steenderen.
[..]

Precies zoals ik al dacht. Dit is m.i. ook de juiste manier.

quote:

Op donderdag 1 december 2016 15:01 schreef djh77 het volgende:
Toch vreemd dat KoM dan investeerders uit dit 2e project een kleiner risico hebben door een lager percentage te bepalen voor het 2e project, terwijl het 1e project juiste betere zekerheden hebben en een hogere rente. Totaal onlogisch...

Maar ondertussen zijn we ruim een half jaar verder. Dat half jaar heeft daar toch ook gewoon invloed op. Plus dat rentes bij banken etc ook simpelweg lager worden. Daar beweegd de CF markt ook gewoon mee mee. En op allebei heb je hypothecaire zekerheid op elk een ander pand. Is dat risico dan echt zoveel beter / slechter?

Het antwoord van "W.A. Parent Financieel Bedrijfsadvies 1-12-2016 12:49" laat doorschemeren dat er ook weer ruimte wordt gecreerd voor een discussie tussen een tweede en derde tranche.

quote:

Op het OG van Brakel wordt eveneens een 1e hypotheek gevestigd van ¤ 200.000,-- en in deze aanvraag wordt hiervan ¤ 100.000,-- opgenomen.

Er is dus in totaal ¤ 400.000 hypothecaire zekerheid., waarvan inclusief deze aanvraag ¤ 300.000,-- is opgenomen.

Mijn advies voor KoM zou zijn.
Zet voor elke tranche een aparte stichting op en regel per trache de zekerheden.
Kijk niet vooruit met het inschrijven maar schrijf per tranche de hypotheek in.

De hypotheekakte die is opgesteld na het eerste project spreekt van een recht van eerste hypotheek voor een totaalbedrag van maximaal 270k (onderverdeeld in 200k lening plus 70k rente) op het pand in Steenderen. Hypotheeknemer is Stichting Zekerheden KoM. De akte vermeldt verder niets over een specifiek project; sterker, er staat expliciet dat de zekerheidsstelling geldt voor "verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen". Investeerders in het eerste project waren op de hoogte dat er meerdere leningen zouden volgen.
De eerste lening was 100k, dus de 100k die nog niet gebruikt was van de hypotheek wordt nu gebruikt als deel van de zekerheid voor het nieuwe project ("alsnog te verstrekken geldleningen").
Voor de overige 100k van dit nieuwe project zal een nieuwe hypotheekakte opgesteld worden met het pand in Brakel als onderpand. In die zin staat die nieuwe hypotheek dus inderdaad los van de hypotheek op het pand in Steenderen.
En waarschijnlijk blijft er van de hypothecaire inschrijving op het het pand in Brakel weer 100k over voor een volgend project.
Ik zie eigenlijk niet wat het probleem en/of onduidelijkheid is.

[ Bericht 0% gewijzigd door OpDieFiets op 01-12-2016 15:33:27 ]

quote:

Op donderdag 1 december 2016 15:25 schreef OpDieFiets het volgende:
Ik zie eigenlijk niet wat het probleem en/of onduidelijkheid is.

Die is er ook niet meer echter, zoals jij het nu opschrijft is het dus niet. Dit is namelijk de reactie van KoM:
1-12-2016 14:32
Beste investeerders, bij dit project is gekozen voor een eerste hypothecaire inschrijving van 200k op de vestiging in Brakel. Deze staat los van de hypothecaire inschrijving van het project Steenderen.
Alsmede:
1-12-2016 15:19
Beste investeerder 15:04 uur, hetgeen u schrijft had inderdaad gekund. Wij vinden het vastleggen van de hypothecaire zekerheid, gekoppeld aan dit specifieke project, zoals nu gekozen duidelijker. Wellicht wordt de beschikbare "zekerheid' van 100k in Steenderen nog een keer in de toekomst benut. De heer Chen heeft ambitieuze plannen! Het (eventueel) annuleren van een investering kan door een mail te sturen naar info@kapitaalopmaat.nl

Voor mij persoonlijk is het nu duidelijk en is het zoals ik al dacht. Voor mij zijn de zekerheden voldoende t.o.v. rente en risico. Ik pak hem mee.

Het is duidelijk dat middels de hypotheek de totale waarde van beide panden naar de Stichting gaan. Daarna is voor de ondernemer de kous af. Maar over de onderverdeling aan de uitleners is niets over bekend of beschreven.


De onduidelijkheid is simpel.
Stel tranche 1 heeft nog een restschuld van 50k
Stel tranche 2 heeft nog een restschuld van 150k en het tweede pand brand morgen af onverzekerd en de boel is failliet.

Het eerse pand blijkt 60k op te brengen. Hoe gaan we dat verdelen?

optie 1: 50k voor tranche1 (oude rechten eerst) de rest voor tranche2
optie 2: 15k voor tranche1 en 45k voor trache2 (ieder een gelijk deel van het TOTALE openstaande bedrag)
optie 3: 24k - 36k want inschrijving op dit pand was 50k voor tranche1 en nog 75k voor trache2, andere 75k zat immers op het afgebrande pand.

Bovenstaand zijn nog de eenvoudige.

optie 4 - 99: discussies wat de totale schuld is, met /of zonder toekomstige rente. Ik kan er zo nog 10 bedenken en combineren met de opties 1-2 en 3.


Elke verdeling is juist, elke verderling is onjuist.
Elke verdeling kan en is te verdedigen maar ook aan te vechten.
Met twee verschillende rechtspersonen had dit veel duidelijker geweest.

Ik wens de uitleners veel plezier. Vooral de uitleners van tranche2 gaan het druk krijgen, want die hebben de discussie met tranche1 en tranche3.

[ Bericht 7% gewijzigd door Speekselklier op 01-12-2016 15:52:25 ]

quote:

Op donderdag 1 december 2016 15:41 schreef Speekselklier het volgende:
Het is duidelijk dat middels de hypotheek de totale waarde van beide panden naar de Stichting gaan. Daarna is voor de ondernemer de kous af. Maar over de onderverdeling aan de uitleners is niets over bekend of beschreven.

De onduidelijkheid is simpel.
Stel tranche 1 heeft nog een restschuld van 50k
Stel tranche 2 heeft nog een restschuld van 150k en het tweede pand brand morgen af onverzekerd en de boel is failliet.

Het eerse pand blijkt 60k op te brengen. Hoe gaan we dat verdelen?

optie 1: 50k voor tranche1 (oude rechten eerst) de rest voor tranche2
optie 2: 15k voor tranche1 en 45k voor trache2 (ieder een gelijk deel van het TOTALE openstaande bedrag)
optie 3: 24k - 36k want inschrijving op dit pand was 50k voor tranche1 en nog 75k voor trache2, andere 75k zat immers op het afgebrande pand.

Bovenstaand zijn nog de eenvoudige.

optie 4 - 99: discussies wat de totale schuld is, met /of zonder toekomstige rente. Ik kan er zo nog 10 bedenken.

Elke verdeling is juist, elke verderling is onjuist.
Elke verdeling kan en is te verdedigen maar ook aan te vechten.
Met twee verschillende rechtspersonen had dit veel duidelijker geweest.
Ik wens de uitleners veel plezier.

Ik zou zeggen optie 5. 50k voor tranche1 en de 10k valt gewoon in de boedel. Afhankelijk van die boedel krijgt tranche 2 iets of niets

quote:

Op donderdag 1 december 2016 15:52 schreef Horsemen het volgende:
Ik zou zeggen optie 5. 50k voor tranche1 en de 10k valt gewoon in de boedel. Afhankelijk van die boedel krijgt tranche 2 iets of niets

Als investeerder in trache1 zou ik dat ook zeggen. Maar of tranche2 direct 'ja' zou zeggen is de vraag. Hij heeft toch ook hyp,zekerheid op het eerste pand? En tranche2 heeft dan ook nog eens met trance3 te maken.

quote:

Op donderdag 1 december 2016 15:55 schreef Speekselklier het volgende:

[..]

Als investeerder in trache1 zou ik dat ook zeggen. Maar of tranche2 direct 'ja' zou zeggen is de vraag. Hij heeft toch ook hyp,zekerheid? En tranche2 heeft dan ook nog eens met trance3 te maken.

Tranche 2 heeft volgens het rapport van Excyting hypothecaire zekerheid op het onroerend goed van de locatie in Brakel. Die andere locatie wordt in dat rapport niet genoemd.

quote:

Op donderdag 1 december 2016 15:59 schreef Groepfunder het volgende:

[..]

Tranche 2 heeft volgens het rapport van Excyting hypothecaire zekerheid op het onroerend goed van de locatie in Brakel. Die andere locatie wordt in dat rapport niet genoemd.

Dit geeft de financieel adviseur aan om 12:49';

quote:

Bij het vorige project Steenderen is een financiering goedgekeurd van ¤ 200.000,-- en hiervan is ¤ 100.000,-- opgenomen.
Er resteert dus nog ¤ 100.000,-- de door mij genoemde 2e tranche.
Op het OG van Steenderen is een 1e hypotheek gevestigd van ¤ 200.000,--. Met die 2e tranche is dan de dekking volledig benut.

Gaan we uit van het rapport of van deze man?

Ik geef toe, ik neig ook de rechten per pand te scheiden en rest in de boedel te stoppen. Maar ik kan me voorstellen dat eventueel benadeelden er anders over denken. Zeker als het over nog meer tranches gaat lopen.

quote:

Op donderdag 1 december 2016 15:36 schreef Horsemen het volgende:

[..]

Die is er ook niet meer echter, zoals jij het nu opschrijft is het dus niet. Dit is namelijk de reactie van KoM:

KoM (reactie 15.19u) en de intermediair (reactie 12.49u) lijken het inderdaad niet eens te zijn over hoe het zit...

quote:

Op donderdag 1 december 2016 15:55 schreef Speekselklier het volgende:

[..]

Als investeerder in trache1 zou ik dat ook zeggen. Maar of tranche2 direct 'ja' zou zeggen is de vraag. Hij heeft toch ook hyp,zekerheid op het eerste pand? En tranche2 heeft dan ook nog eens met trance3 te maken.

Maar ja, als het onverzekerd afbrand (jou voorbeeld) kom je uiteindelijk gewoon bij de boedel uit, of bij Dhr. Chen als aansprakelijke voor het niet verzekeren van het pand. Met trance 3 heeft tranche 2 dus niets te maken aangezien zoals KoM ook aangeeft: “Wij vinden het vastleggen van de hypothecaire zekerheid, gekoppeld aan dit specifieke project, zoals nu gekozen duidelijker.” Niets over een derde tranche dus behalve de verkeerde opmerking van W.A. Parent Financieel Bedrijfsadvies.

Toch jammer, redelijk mooi project op KOM, had er normaal ook in geïnvesteerd, maar door alle onduidelijkheden over de zekerheden (en dan met name de mogelijke afwikkeling ervan) haak ik af. Ik snap het achterliggende idee wel dat als je 200K aan hypothecaire zekerheid hebt je die wil verdelen als je de 200K niet in een keer "opmaakt", maar dit is schreeuwen om problemen als het uiteindelijk misgaat. Speekselklier beschrijft terecht een aantal mogelijkheden welke waarschijnlijk alle 100 voor problemen gaan zorgen.

Ik haak af.

Volgens de Q&A bij het eerste project is het pand in Steenderen in 2015 getaxeerd op 315k vrije verkoopwaarde/220k executiewaarde. Dus het voorbeeld dat het 60k op zou brengen lijkt nogal hypothetisch.

[ Bericht 2% gewijzigd door OpDieFiets op 01-12-2016 16:26:07 ]

quote:

Op donderdag 1 december 2016 16:06 schreef Horsemen het volgende:
“Wij vinden het vastleggen van de hypothecaire zekerheid, gekoppeld aan dit specifieke project, zoals nu gekozen duidelijker.”

Onverzekerde schade kan ook ontstaan buiten de schuld van Chen om.

Maar het vastleggen op deze manier lijkt me de juiste manier.

• Eerste hypotheek op het eerste object van 200k ten gunste van tranche1.
(die stond er al alleen nog extra vastleggen dat het om trache1 gaat. Dat ie te hoog is doet er niet toe)

• Tweede hypotheek op het eerste object van 100k ten gunste van tranche2.

In de hypotheekakte van het tweede object staan een eerste hypotheek van 2ton ten gunste van tranche 2. Over de derde tranche moet nog niet gesproken worden.

later kan er dan akte komen met:
tweede hyptoheek van 1 ton ten gunste van trache 3. (dat het pand geen drie ton waard is doet niet er zake.)

quote:

Op donderdag 1 december 2016 16:19 schreef mike79_n het volgende:
Ik haak af.

Overigens voor de rest vind ik het een mooi project en best een A waardig.
Veel zekerheden van de man dus als er iets mis gaat zal een groot deel van het geld wel bij de Stichting komen. Maar daarbij is het geld nog niet bij de investeerder.

Alleen KoM... zorg voor duidelijkheid, ook op papier (en in de aktes, want dan ligt het echt vast) hoe de verdeling plaats gaat vinden.

quote:

Ik snap het achterliggende idee wel dat als je 200K aan hypothecaire zekerheid hebt je die wil verdelen als je de 200K niet in een keer "opmaakt",

Er is niks met een totale hypothecaire zekerheid van 300K op het object en die 100k aan de tweede tranche toeschrijven. Een bank zou dat nooit doen uit angst dat de eerste tranche een extra lening geeft. In dit geval is dat risico niet aanwezig.. De oplosssing is zo simpel.

[ Bericht 5% gewijzigd door Speekselklier op 01-12-2016 16:29:48 ]

quote:

Op donderdag 1 december 2016 16:24 schreef Speekselklier het volgende:

[..]

Overigens voor de rest vind ik het een mooi project en best een A waardig.
Veel zekerheden van de man dus als er iets mis gaat zal een groot deel van het geld wel bij de stichting komen.

Alleen KoM... zorg voor duidelijkheid, ook op papier hoe de verdeling plaats gaat vinden.

Precies, er is niets geregeld over de afwikkeling in het geval er iets mis zou gaan. De zekerheden zijn er dan wel maar er gaat ruzie en gedoe ontstaan over de verdeling ervan als die niet voldoende opleveren en die kans sluit ik beslist niet uit.

Ter info mbt Twino financial statement:

:

[ Bericht 22% gewijzigd door dubbeltjez op 01-12-2016 17:29:30 ]

Iemand hier verstand van "last geving"?

Voor het KoM project busman doe ik mee met de juridische procedure.
Hiervoor moet ik een "Last van incasso" afgeven.
Kan alleen de overeenkomst niet echt doorgronden, of daar nog nadelen aan zitten.

Zelfstroom zit alweer vol op duurzaaminvesteren.nl Toch even 2.000.000 zonder problemen binnen en dag. Ik doe ook.

Overigens, AQuila360, je meldde hier laatste een default van GVE (8 van 48 maanden). Je zou de verdere details nog aanvullen. Zou je dat nog willen doen? Ik was wel benieuwd.

quote:

Op donderdag 1 december 2016 16:24 schreef Speekselklier het volgende:
Overigens voor de rest vind ik het een mooi project en best een A waardig.
Veel zekerheden van de man dus als er iets mis gaat zal een groot deel van het geld wel bij de Stichting komen.
Alleen KoM... zorg voor duidelijkheid, ook op papier (en in de aktes, want dan ligt het echt vast) hoe de verdeling plaats gaat vinden.

Slechte ervaring bij Kom -- in pitch Veldinger Maten (bio-varkens) vermeld zekerheid 2e hypotheek,
geleverd hypotheekakte 3e hypotheek.
Mijn vertrouwen is weg in Kom.
Bij Big Bread moet je ook maar afwachten wat er in de akte komt te staan.

quote:

Op donderdag 1 december 2016 20:28 schreef djh77 het volgende:
KoM komt opnieuw met een andere uitleg

[..]

Ik ben er klaar mee en heb mijn investering teruggetrokken

Idem. Jammer, dit was mijn eerste investering via KOM dit jaar.