Met erfpacht kun je twee dingen doen: gewoonde jaarlijkse canon betalen (eventueel halfjaarlijks) of het afkopen voor (in ons geval) een periode van 50 jaar. De afkoop kost ons in dit geval 60.000 euro, die we dus extra moeten financieren in de hypotheek. De erfpacht is zowel bij afkoop als in canonbetaling fiscaal aftrekbaar.
De reden dat men de afkoop aanraadt, is omdat je dan niet verrast kunt worden door de verhoging van de jaarlijkse canon.
Wij vermoeden (maar dat heeft de makelaar niet bevestigd, die bleef nogal vaag) dat in de afkoopsom ook rekening wordt gehouden met een verhoging van de erfpacht over 50 jaar.
Nu hebben wij als volgt geredeneerd:
- wij willen er geen 50 jaar blijven wonen
- als je erfpacht afkoopt, heb je weliswaar de jaarlijkse verhoging niet, maar je hebt wel een hogere hypotheek
- je betaalt dus over dit meerdere (in ons geval 60.000 euro) ook rente die aftrekbaar is; stel 4,5% over 60.000 is 2700 euro, netto 1400 euro per jaar
- canonbetaling kan misschien wel hoger worden, maar geen extra rente
- als de HRA wordt afgeschaft, ga je dus 2700 euro per maand meer betalen aan je erfpacht; dat is volgens mij veel meer dan de erfpacht ooit per jaar gaat worden
- als wij het weer gaan verkopen, kan volgens de info die ik gevonden heb, de volgende koper weer zelf beslissen of hijwil afkopen of niet; we nemen dus geen beslissing voor een ander die vaststaat
Kortom, als we alles op een rijtje zetten, lijkt ons de canonbetaling een stuk interessanter. Toch lijkt afkoop erg veel gedaan te worden en ook aangeraden te worden. Zien wij iets over het hoofd?
Zijn er hier mensen met kennis van of ervaring met erfpacht?
Iemand na een nachtje slaap die hier iets over wil zeggen?
Als wij het niet afkopen, kan meen ik de volgende koper alsnog bepalen dat wel te willen.
Hoe hoog de erfpacht is, ga ik nog informeren, Het is echter nieuwbouw, dus ik zal ergens een indicatie vandaan moeten halen.
quote:Dit klopt niet. Alleen de jaarlijkse canon is fiscaal aftrekbaar. De afkoop van de erfpacht niet!Op maandag 18 december 2006 21:01 schreef miss_sly het volgende:
De erfpacht is zowel bij afkoop als in canonbetaling fiscaal aftrekbaar.
Zou ook niet logisch zijn omdat er dan een dubbele aftrek zou gaan bestaan. Namelijk de aftrek van de afkoop zelf en de rente die je betaalt over de financiering.
Daarbij wordt bij de afkoop van de erfpacht rekening gehouden met de contante waarde van de toekomstige canonbetalingen. Inclusief inflatie e.d.
Kijk ook hier even voor meer info van de gemeente A'dam.
quote:Ik heb ergens gelezen dat stijging van canonbetaling gerelateerd is aan de inflatie - 1%. Als je ervanuit gaat dat die knakkers minsten 60000 euro willen zien na 50 jaar (ik gok dat ze meer willen zien) dan zal je al snel 70 euro per maand moeten betalen. Puur aflossingvrij is het ongeveer 110 met de huidige rente. Mocht de hypoaftrek vervallen (en er komt niks voor in de plaats!) dan is het 230 euro. Voorlopig gok ik op 40 euro verschil dus in het eerste jaar. Magoed, afwachten wat de echte tarieven zijn.Op maandag 18 december 2006 21:01 schreef miss_sly het volgende:
- canonbetaling kan misschien wel hoger worden, maar geen extra rente
- als de HRA wordt afgeschaft, ga je dus 2700 euro per maand meer betalen aan je erfpacht; dat is
Nu is het canon ook nog gerelateerd aan de grondprijzen en een nieuwbouwwijk heeft de neiging behoorlijk in prijs te kunnen stijgen de eerste paar jaar
Verder kan een nieuwe bewoner misschien wel opnieuw de keuze krijgen voor afkoop van 50 jaar maar de kans dat ie dan minder moet betalen dan 60k is klein. Tis eerder dat ie meer moet lappen en daar zie jij niks van terug. De woning wordt wel duurder in aanschaf Wij vinden ook de verschillen tussen de verschillende afkoopbedragen voor soortgelijke appartementen in dezelfde toren erg groot. Een appartement dat ca 25 m2 kleiner is, heeft een afkoop van 22.000 euro, terwijl de koopprijs van dat appartement zonder afkoop maar 7.000 euro lager is
Ik vind het nogal lastig, dit verhaal. Voor beiden is iets te zeggen.
Ik wil eigenlijk weten wat op dit moment de canonbetaling zou zijn; zou de gemeente dat kunnen vertellen?
Is het trouwens niet zo dat dat appartement met 22000 erfpacht zich in een hogere toren bevindt? Lijkt me dat je dan minder grondkosten hebt omdat je meer deelt.
quote:Dat klopt niet. Alleen de canonbetaling is fiscaal aftrekbaarOp maandag 18 december 2006 21:01 schreef miss_sly het volgende:
De erfpacht is zowel bij afkoop als in canonbetaling fiscaal aftrekbaar.
. En terecht overigens. quote:In jullie geval kun je twee dingen doen met erfpacht, dit is niet altijd het geval. (Was het maar waar, dan had ik wellicht mijn droomhuis gekocht. Nu vond ik die erfpacht een te grote onzekere factorMet erfpacht kun je twee dingen doen: gewoonde jaarlijkse canon betalen (eventueel halfjaarlijks) of het afkopen voor (in ons geval) een periode van 50 jaar.
)Ik zou kiezen voor canonbetaling. Succes trouwens met jullie beslissing.
Het verschil tussen een hypotheek van 350k of 290 k is natuurlijk ook behoorlijk! Zeker als de HRA eens komt te vervallen...
quote:Lijkt me van wel, aangezien ook de afkoopsom van 60000 al bekend is.Op dinsdag 19 december 2006 11:32 schreef miss_sly het volgende:
Ik wil eigenlijk weten wat op dit moment de canonbetaling zou zijn; zou de gemeente dat kunnen vertellen?
quote:Absoluut maar aan het einde van de dag draait het om de netto bedragen die je per maand kwijt gaat zijn (zowel nu als in de toekomst) om ergens te wonenOp dinsdag 19 december 2006 11:55 schreef miss_sly het volgende:
Het verschil tussen een hypotheek van 350k of 290 k is natuurlijk ook behoorlijk! Zeker als de HRA eens komt te vervallen...
eigenlijk is afkoop sowieso duurder. Het bedrag dat je betaalt is niet aftrekbaar en je betaalt rente omdat je het financiert. Zelfs al blijft de HRA bestaan, dan nog betaal je zo'n 1300 euro per jaar meer aan erfpacht dan wanneer je het niet afkoopt en financiert, toch?
Bij de hypotheek voor je huis betaal je tenminste nog rente over iets waar je wat voor terug ziet. Die erfpacht is een bodemloze put waar alleen de gemeente wel bij vaart. Als je niet van plan bent je hele leven in dat huis te blijven wonen zou ik het niet afkopen.Overigens zeggen mijn collega's (vastgoedmensen in Amsterdam) dat als wij er niet ons hele leven willen blijven wonen, maar over een jaar of 10 weer weg willen, we zeker die afkoop niet moeten doen...
quote:Ja zo ongeveer.Op dinsdag 19 december 2006 21:18 schreef miss_sly het volgende:
OK, nog even gebrainstormd en toen bedachten we ons het volgende:
eigenlijk is afkoop sowieso duurder. Het bedrag dat je betaalt is niet aftrekbaar en je betaalt rente omdat je het financiert. Zelfs al blijft de HRA bestaan, dan nog betaal je zo'n 1300 euro per jaar meer aan erfpacht dan wanneer je het niet afkoopt en financiert, toch?
Ik denk dat er geen echte conclusie is te trekken zonder richtbedrag van de gemeente wat je anders kwijt zou zijn. Ik snap op zich wel dat ze nu het geld willen zien. Wat er ook gebeurd, het geld is voor de gemeente nu binnen en das een voordeel. Ik bedoel, na 2035 ligt Amsterdam toch onderwater Daar kun je in ieder geval zien wáárom Amsterdam een erfpachtregeling heeft en er staan bijvoorbeeld telefoonnummers om te achterhalen wat de jaarlijkse canon wordt. (dit is afhankelijk van je stadsdeel). Ook wordt ergens een formule gegeven voor het bepalen van het af te kopen bedrag.
Als je voor het afbetaalbedrag een lening afsluit is de rente op deze lening wel fiscaal aftrekbaar. Wellicht komt dat per saldo op hetzelfde neer als HRA op de jaarlijkse canon, maar ik ben niet zó goed thuis in belastingen om dat te kunnen zeggen.
quote:Gut, zeg, doe niet zo populistisch! Volgens mij begrijp je het idee achter erfpacht niet helemaal. In het geval van Amsterdam voorkomt het dat waardestijging van de grond bij een paar vastgoedbazen terecht komt en die stijging wordt nu met de hele gemeente gedeeld. In de link die ik hierboven gaf wordt ook keurig vermeld wat er met de opbrengsten gedaan is. Onder andere het Vondelpark en het Amsterdamse Bos opgeknapt, prima bestemmingen dus, lijkt me.Op dinsdag 19 december 2006 21:23 schreef Rewimo het volgende:
Ik vind het zo zonde om rente te moeten betalen over een bedrag dat je sowieso kwijt bent
Verder is er ook vaak sprake van erfpacht als je een huis koopt op bijvoorbeeld een landgoed of een beschermd gebied. De huiseigenaar kan dan natuurlijk niet gaan bepalen wat ie met zijn grond doet, dat lijkt me niet meer dan logisch. De huizenprijzen zijn dan ook veel lager in verband met die erfpacht. Dat is logisch, je koopt het huis en daar neem je een hypotheek voor. Vervolgens betaal je elke maand je hypotheekkosten voor het huis en de canonkosten voor de grond. Per saldo ben je hetzelfde kwijt als bij een vergelijkbaar 'gewoon' huis, de grond blijft in bezit van de landgoedeigenaar of bijvoorbeeld rijkswaterstaat en iedereen is gelukkig
3706 25 jaar voor 25 jaar vast, dat zou dan iets van 92000 euro worden betaald over 25 jaar of in één keer
2718 1 jaar, ieder jaar dus 2718 euro, maar dat kan jaarlijks stijgen dus met een indexering, zou nu dus zo’n 231,75 euro in de maand zijn
Bovenstaande de bedragen volgens de makelaar...zelf nog niet echt naar gekeken, maar ik dacht: ik zet ze hier vast neer
Er lijkt geen andere optie dan meefinancieren te zijn dus. Daarnaast kun je een afgekochte erfpacht weer doorvekopen. De waarde van woningen met afgekochte erfpacht ligt volgens mij altijd hoger dan die zonder, omdat je als nieuwe eigenaar ook de zekerheid hebt dat je geen onverwachte stijgingen krijgt.
Je hebt wel een punt dat 10 jaar erg kort is. Sowieso is het tegenwoordig moeilijk om dan al je kosten uit het huis te hebben gehaald.
quote:Je houdt geen rekening met de contante waarde van de toekomstige erfpachttermijnen. Afhankelijk van de rekenrente zal het bedrag niet gelijk zijn aan het aantal jaren maal de termijn.Op woensdag 20 december 2006 13:10 schreef miss_sly het volgende:
3574 per jaar voor 10 jaar vast, dat zal dan dus 35740 zijn in één keer
3706 25 jaar voor 25 jaar vast, dat zou dan iets van 92000 euro worden betaald over 25 jaar of in één keer
2718 1 jaar, ieder jaar dus 2718 euro, maar dat kan jaarlijks stijgen dus met een indexering, zou nu dus zo’n 231,75 euro in de maand zijn
Bovenstaande de bedragen volgens de makelaar...zelf nog niet echt naar gekeken, maar ik dacht: ik zet ze hier vast neer
En bovenstaande bedragen komen van de makelaar; klopt die berekening dan niet volgens jou?
quote:hoezo ? de erfpacht die we niet mee financieren kunnen we als aftrekpost gebruiken voor de belasting.Op woensdag 20 december 2006 13:12 schreef livEliveD het volgende:
Holy shit wat een geld
maar: de CW van die 60000 bij een restwaarde van 0 is 2352 euro (als ik het in Excel goed heb gedaan). Dat is weliswaar 300 euro minder dan wanneer we per jaar betalen, maar deze 2352 wordt volledig betaald en de 2718 is aftrekbaar dus betalen we zeg maar de helft van.
De totaal bedragen van de 10 en 25 jaar kloppen overigens niet, dat was ten onrechte gewoon het aantal jaar x het jaarbedrag genomen. maar hoe berekenen we wel het mee te financieren bedrag als je 10 of 25 jaar afkoopt?
(tvp)quote:Zoals ik het lees is het niet echt goedkoper als je zelf de erfpacht betaald. Ondanks eventueel belasting voordeelOp donderdag 21 december 2006 08:04 schreef het_fokschaap het volgende:
hoezo ? de erfpacht die we niet mee financieren kunnen we als aftrekpost gebruiken voor de belasting.
quote:Miss_sly, kijk even naar de formule op de site die ik gister doorgaf! Ik zit nu op mijn werk dus kan niet voor je aan de slag, maar op die manier is het eenvoudig te bereken met Excel.Op donderdag 21 december 2006 08:26 schreef miss_sly het volgende:
maar hoe berekenen we wel het mee te financieren bedrag als je 10 of 25 jaar afkoopt?
Bedenk ook dat de rente op een lening die je afsluit voor erfpacht wél fiscaal aftrekbaar is.
quote:Is afhankelijk van een aantal aannames. Geschatte inflatie, rekenrente e.d.Op donderdag 21 december 2006 08:26 schreef miss_sly het volgende:
De totaal bedragen van de 10 en 25 jaar kloppen overigens niet, dat was ten onrechte gewoon het aantal jaar x het jaarbedrag genomen. maar hoe berekenen we wel het mee te financieren bedrag als je 10 of 25 jaar afkoopt?
De makkelijkste manier is volgens mij de gemeente vragen wat de van x jaren afkoop kost.
En je kunt het inderdaad ook zelf in Excel uitrekenen maar dan moet je wel weten met welke bedragen en percentages de gemeente rekent.
Enne, naast de volledige betaling van de afkoop (d.m.v. aflossing van de financiering) betaal je ook nog (48% van) de rente over de financiering van de afkoop. Als je deze investering er bij de verkoop van het huis weer uit kunt halen, is het een kwestie van keuzes maken.
quote:Hier wordt een kleine denkfout gemaakt (wordt ook al eerder genoemd). Als je de afkoop mee financiert is je hypotheek lager en je HRA (en belastingvoordeel) dus ook hoger. Dus een verschil tussen de aftrekbaarheid van die 2352 en 2718 is er niet.Op donderdag 21 december 2006 08:26 schreef miss_sly het volgende:
Even wikipedia gekeken, CW is weer min of meer bekend
..knip..
Dat is weliswaar 300 euro minder dan wanneer we per jaar betalen, maar deze 2352 wordt volledig betaald en de 2718 is aftrekbaar dus betalen we zeg maar de helft van.
Je belastingvoordeel overall gezien is dan wel hoger, maar de erfpacht is ook aftrekbaar als je het per jaar betaalt, dus dat kun je dan weer optellen bij je iets lagere HRA om de totale aftrek per jaar te berekenen.
Situatie A.
De rente over de hypotheek van de woning plus de rente over de financiering van de afkoop van de erfpacht.
(¤ 300.000 + ¤ 60.000) maal 4,5%
Situatie B.
De rente over de hypotheek van de woning plus de jaarlijkse canon.
¤ 300.000,- maal 4,5% plus ¤ 2.700,-
De variabele in dit voorbeeld is dus de indexering van de canon. (uitgaande van een vast rentepercentage op de hypotheek)
(En in beide situaties heb je nog te maken met de bijtelling van het huurwaardeforfait.)
Hoe wordt de woz-waarde in dit geval bepaald? in- of exclusief (afkoop) erfpacht?
Ze kunnen moeilijk iets belasten dat niet van jou is.
"Volgens de wettelijke definitie moet er echter van uitgegaan worden dat het volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen alsmede dat de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen, ook als dit in praktijk niet zo is. Er mag dus geen rekening worden gehouden met bijvoorbeeld erfpacht of verhuur."
quote:niet dat het iets uitmaakt in dit topic (er blijft geen verschil tussen afkoop en geen afkoop), maar dat laatste deel van jouw post suggereert juist dat er voor de WOZ gedaan moet worden alsof en het huis, en de grond van jou is.Op zaterdag 23 december 2006 10:22 schreef ManAtWork het volgende:
De WOZ waarde is in beide gevallen gelijk omdat de gemeente alleen de eigen grond meetelt in de waardebepaling.
Ze kunnen moeilijk iets belasten dat niet van jou is.
"Volgens de wettelijke definitie moet er echter van uitgegaan worden dat het volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen alsmede dat de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen, ook als dit in praktijk niet zo is. Er mag dus geen rekening worden gehouden met bijvoorbeeld erfpacht of verhuur."
Waarde delende invloeden als huur en erfpacht moeten immers buiten beschouwing gelaten worden
(Misschien niet helemaal terecht qua vergelijking, maar een huurder krijgt toch ook geen WOZ aanslag voor het eigenaarsdeel?)