WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Wij wonen in Amsterdam en zijn bezig met het kopen van een nieuw (nieuwbouw dus) appartement. Amsterdam is een van de steden die nog erfpacht in rekening brengt in veel gevallen; zo ook bij ons nieuw te kopen appartement.
Met erfpacht kun je twee dingen doen: gewoonde jaarlijkse canon betalen (eventueel halfjaarlijks) of het afkopen voor (in ons geval) een periode van 50 jaar. De afkoop kost ons in dit geval 60.000 euro, die we dus extra moeten financieren in de hypotheek. De erfpacht is zowel bij afkoop als in canonbetaling fiscaal aftrekbaar.
De reden dat men de afkoop aanraadt, is omdat je dan niet verrast kunt worden door de verhoging van de jaarlijkse canon.
Wij vermoeden (maar dat heeft de makelaar niet bevestigd, die bleef nogal vaag) dat in de afkoopsom ook rekening wordt gehouden met een verhoging van de erfpacht over 50 jaar.
Nu hebben wij als volgt geredeneerd:
- wij willen er geen 50 jaar blijven wonen
- als je erfpacht afkoopt, heb je weliswaar de jaarlijkse verhoging niet, maar je hebt wel een hogere hypotheek
- je betaalt dus over dit meerdere (in ons geval 60.000 euro) ook rente die aftrekbaar is; stel 4,5% over 60.000 is 2700 euro, netto 1400 euro per jaar
- canonbetaling kan misschien wel hoger worden, maar geen extra rente
- als de HRA wordt afgeschaft, ga je dus 2700 euro per maand meer betalen aan je erfpacht; dat is volgens mij veel meer dan de erfpacht ooit per jaar gaat worden
- als wij het weer gaan verkopen, kan volgens de info die ik gevonden heb, de volgende koper weer zelf beslissen of hijwil afkopen of niet; we nemen dus geen beslissing voor een ander die vaststaat
Kortom, als we alles op een rijtje zetten, lijkt ons de canonbetaling een stuk interessanter. Toch lijkt afkoop erg veel gedaan te worden en ook aangeraden te worden. Zien wij iets over het hoofd?
Zijn er hier mensen met kennis van of ervaring met erfpacht?
Met erfpacht kun je twee dingen doen: gewoonde jaarlijkse canon betalen (eventueel halfjaarlijks) of het afkopen voor (in ons geval) een periode van 50 jaar. De afkoop kost ons in dit geval 60.000 euro, die we dus extra moeten financieren in de hypotheek. De erfpacht is zowel bij afkoop als in canonbetaling fiscaal aftrekbaar.
De reden dat men de afkoop aanraadt, is omdat je dan niet verrast kunt worden door de verhoging van de jaarlijkse canon.
Wij vermoeden (maar dat heeft de makelaar niet bevestigd, die bleef nogal vaag) dat in de afkoopsom ook rekening wordt gehouden met een verhoging van de erfpacht over 50 jaar.
Nu hebben wij als volgt geredeneerd:
- wij willen er geen 50 jaar blijven wonen
- als je erfpacht afkoopt, heb je weliswaar de jaarlijkse verhoging niet, maar je hebt wel een hogere hypotheek
- je betaalt dus over dit meerdere (in ons geval 60.000 euro) ook rente die aftrekbaar is; stel 4,5% over 60.000 is 2700 euro, netto 1400 euro per jaar
- canonbetaling kan misschien wel hoger worden, maar geen extra rente
- als de HRA wordt afgeschaft, ga je dus 2700 euro per maand meer betalen aan je erfpacht; dat is volgens mij veel meer dan de erfpacht ooit per jaar gaat worden
- als wij het weer gaan verkopen, kan volgens de info die ik gevonden heb, de volgende koper weer zelf beslissen of hijwil afkopen of niet; we nemen dus geen beslissing voor een ander die vaststaat
Kortom, als we alles op een rijtje zetten, lijkt ons de canonbetaling een stuk interessanter. Toch lijkt afkoop erg veel gedaan te worden en ook aangeraden te worden. Zien wij iets over het hoofd?
Zijn er hier mensen met kennis van of ervaring met erfpacht?
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Goedemorgen!
Iemand na een nachtje slaap die hier iets over wil zeggen?
Iemand na een nachtje slaap die hier iets over wil zeggen?
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Even een simpel vraagje: als jij nu de erfpacht voor 50 jaar koopt en over 25 jaar weer verhuist, is die overige 25 jaar dan overdraagbaar naar degene die jouw huis koopt?
Ja, en dat verkoop je ook mee.
Als wij het niet afkopen, kan meen ik de volgende koper alsnog bepalen dat wel te willen.
Als wij het niet afkopen, kan meen ik de volgende koper alsnog bepalen dat wel te willen.
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Rewimo
Nederduitse/Mevrouw qltel
Hoe hoog is die erfpacht nu? Je moet er wel heel lang wonen wil je 60.000 euro uitgeven aan erfpacht lijkt me...
Most people don't listen with the intention to understand, they listen with the intention to reply.
<a href="http://bijenzonderzorgen.nl/" target="_blank" rel="nofollow">http://bijenzonderzorgen.nl/</a> beslist geen BIJ-zaak!
<a href="http://bijenzonderzorgen.nl/" target="_blank" rel="nofollow">http://bijenzonderzorgen.nl/</a> beslist geen BIJ-zaak!
Ja, dat leek ons dus ook.
Hoe hoog de erfpacht is, ga ik nog informeren, Het is echter nieuwbouw, dus ik zal ergens een indicatie vandaan moeten halen.
Hoe hoog de erfpacht is, ga ik nog informeren, Het is echter nieuwbouw, dus ik zal ergens een indicatie vandaan moeten halen.
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Lijkt me inderdaad even van belang hoe hoog de erfpacht is, voor welke periode hij wordt vastgesteld en vooral hoe de verhogingen worden vastgesteld. Vaak is het zo dat de verhoging is gekoppeld aan het prijsindexcijfer (inflatie). In Amsterdam is vaak de verhoging gekoppeld aan de waardeontwikkeling van de woning.
Zu hause ist alles besser
Dit klopt niet. Alleen de jaarlijkse canon is fiscaal aftrekbaar. De afkoop van de erfpacht niet!quote:Op maandag 18 december 2006 21:01 schreef miss_sly het volgende:
De erfpacht is zowel bij afkoop als in canonbetaling fiscaal aftrekbaar.
Zou ook niet logisch zijn omdat er dan een dubbele aftrek zou gaan bestaan. Namelijk de aftrek van de afkoop zelf en de rente die je betaalt over de financiering.
Daarbij wordt bij de afkoop van de erfpacht rekening gehouden met de contante waarde van de toekomstige canonbetalingen. Inclusief inflatie e.d.
Kijk ook hier even voor meer info van de gemeente A'dam.
Als toeval niet bestaat, waarom hebben ze er dan een woord voor uitgevonden?
Niet storen, ik ben al gestoord genoeg,...
Vrouwen zijn om van te houden, niet om te begrijpen.
Niet storen, ik ben al gestoord genoeg,...
Vrouwen zijn om van te houden, niet om te begrijpen.
Ik heb ergens gelezen dat stijging van canonbetaling gerelateerd is aan de inflatie - 1%. Als je ervanuit gaat dat die knakkers minsten 60000 euro willen zien na 50 jaar (ik gok dat ze meer willen zien) dan zal je al snel 70 euro per maand moeten betalen. Puur aflossingvrij is het ongeveer 110 met de huidige rente. Mocht de hypoaftrek vervallen (en er komt niks voor in de plaats!) dan is het 230 euro. Voorlopig gok ik op 40 euro verschil dus in het eerste jaar. Magoed, afwachten wat de echte tarieven zijn.quote:Op maandag 18 december 2006 21:01 schreef miss_sly het volgende:
- canonbetaling kan misschien wel hoger worden, maar geen extra rente
- als de HRA wordt afgeschaft, ga je dus 2700 euro per maand meer betalen aan je erfpacht; dat is
Nu is het canon ook nog gerelateerd aan de grondprijzen en een nieuwbouwwijk heeft de neiging behoorlijk in prijs te kunnen stijgen de eerste paar jaar Verder kan een nieuwe bewoner misschien wel opnieuw de keuze krijgen voor afkoop van 50 jaar maar de kans dat ie dan minder moet betalen dan 60k is klein. Tis eerder dat ie meer moet lappen en daar zie jij niks van terug. De woning wordt wel duurder in aanschaf
Op zaterdag 7 oktober 2006 14:56 schreef Friek_ het volgende:
Nu kon ik het niet laten om even snel op je Fotoboek te kijken en ik zag wat ik al dacht: een onzeker beta-studentje.
Nu kon ik het niet laten om even snel op je Fotoboek te kijken en ik zag wat ik al dacht: een onzeker beta-studentje.
Het klopt inderdaad dat de erfpacht bij afkoop niet fiscaal aftrekbaar is, en bij canonbetaling wel. Dus in dat opzicht is het interessanter om canonbetaling te doen.
Wij vinden ook de verschillen tussen de verschillende afkoopbedragen voor soortgelijke appartementen in dezelfde toren erg groot. Een appartement dat ca 25 m2 kleiner is, heeft een afkoop van 22.000 euro, terwijl de koopprijs van dat appartement zonder afkoop maar 7.000 euro lager is
Ik vind het nogal lastig, dit verhaal. Voor beiden is iets te zeggen.
Ik wil eigenlijk weten wat op dit moment de canonbetaling zou zijn; zou de gemeente dat kunnen vertellen?
Wij vinden ook de verschillen tussen de verschillende afkoopbedragen voor soortgelijke appartementen in dezelfde toren erg groot. Een appartement dat ca 25 m2 kleiner is, heeft een afkoop van 22.000 euro, terwijl de koopprijs van dat appartement zonder afkoop maar 7.000 euro lager is
Ik vind het nogal lastig, dit verhaal. Voor beiden is iets te zeggen.
Ik wil eigenlijk weten wat op dit moment de canonbetaling zou zijn; zou de gemeente dat kunnen vertellen?
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Die zullen een indicatie moeten geven lijkt me. Op een dag gaat er toch een acceptgiro op de bus. Als je geen precieze getallen weet is het niet zo erg maar het verschil tussen 3000 euro en 400 euro per jaar lappen maakt natuuwk veel uit. Dat je canonbetaling van de belasting af mag trekken zorgt er denk ik eerder voor dat de canontarieven behoorlijk zijn
Is het trouwens niet zo dat dat appartement met 22000 erfpacht zich in een hogere toren bevindt? Lijkt me dat je dan minder grondkosten hebt omdat je meer deelt.
Is het trouwens niet zo dat dat appartement met 22000 erfpacht zich in een hogere toren bevindt? Lijkt me dat je dan minder grondkosten hebt omdat je meer deelt.
Op zaterdag 7 oktober 2006 14:56 schreef Friek_ het volgende:
Nu kon ik het niet laten om even snel op je Fotoboek te kijken en ik zag wat ik al dacht: een onzeker beta-studentje.
Nu kon ik het niet laten om even snel op je Fotoboek te kijken en ik zag wat ik al dacht: een onzeker beta-studentje.
Dat klopt niet. Alleen de canonbetaling is fiscaal aftrekbaar . En terecht overigens.quote:Op maandag 18 december 2006 21:01 schreef miss_sly het volgende:
De erfpacht is zowel bij afkoop als in canonbetaling fiscaal aftrekbaar.
In jullie geval kun je twee dingen doen met erfpacht, dit is niet altijd het geval. (Was het maar waar, dan had ik wellicht mijn droomhuis gekocht. Nu vond ik die erfpacht een te grote onzekere factor )quote:Met erfpacht kun je twee dingen doen: gewoonde jaarlijkse canon betalen (eventueel halfjaarlijks) of het afkopen voor (in ons geval) een periode van 50 jaar.
)Ik zou kiezen voor canonbetaling. Succes trouwens met jullie beslissing.
Eeuwig vijfentwintig
Nope, zelfde toren.
Het verschil tussen een hypotheek van 350k of 290 k is natuurlijk ook behoorlijk! Zeker als de HRA eens komt te vervallen...
Het verschil tussen een hypotheek van 350k of 290 k is natuurlijk ook behoorlijk! Zeker als de HRA eens komt te vervallen...
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Lijkt me van wel, aangezien ook de afkoopsom van 60000 al bekend is.quote:Op dinsdag 19 december 2006 11:32 schreef miss_sly het volgende:
Ik wil eigenlijk weten wat op dit moment de canonbetaling zou zijn; zou de gemeente dat kunnen vertellen?
Absoluut maar aan het einde van de dag draait het om de netto bedragen die je per maand kwijt gaat zijn (zowel nu als in de toekomst) om ergens te wonenquote:Op dinsdag 19 december 2006 11:55 schreef miss_sly het volgende:
Het verschil tussen een hypotheek van 350k of 290 k is natuurlijk ook behoorlijk! Zeker als de HRA eens komt te vervallen...
Op zaterdag 7 oktober 2006 14:56 schreef Friek_ het volgende:
Nu kon ik het niet laten om even snel op je Fotoboek te kijken en ik zag wat ik al dacht: een onzeker beta-studentje.
Nu kon ik het niet laten om even snel op je Fotoboek te kijken en ik zag wat ik al dacht: een onzeker beta-studentje.
OK, nog even gebrainstormd en toen bedachten we ons het volgende:
eigenlijk is afkoop sowieso duurder. Het bedrag dat je betaalt is niet aftrekbaar en je betaalt rente omdat je het financiert. Zelfs al blijft de HRA bestaan, dan nog betaal je zo'n 1300 euro per jaar meer aan erfpacht dan wanneer je het niet afkoopt en financiert, toch?
eigenlijk is afkoop sowieso duurder. Het bedrag dat je betaalt is niet aftrekbaar en je betaalt rente omdat je het financiert. Zelfs al blijft de HRA bestaan, dan nog betaal je zo'n 1300 euro per jaar meer aan erfpacht dan wanneer je het niet afkoopt en financiert, toch?
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Rewimo
Nederduitse/Mevrouw qltel
Ik vind het zo zonde om rente te moeten betalen over een bedrag dat je sowieso kwijt bent Bij de hypotheek voor je huis betaal je tenminste nog rente over iets waar je wat voor terug ziet. Die erfpacht is een bodemloze put waar alleen de gemeente wel bij vaart. Als je niet van plan bent je hele leven in dat huis te blijven wonen zou ik het niet afkopen.
Most people don't listen with the intention to understand, they listen with the intention to reply.
<a href="http://bijenzonderzorgen.nl/" target="_blank" rel="nofollow">http://bijenzonderzorgen.nl/</a> beslist geen BIJ-zaak!
<a href="http://bijenzonderzorgen.nl/" target="_blank" rel="nofollow">http://bijenzonderzorgen.nl/</a> beslist geen BIJ-zaak!
Ik vraag me alleen af waarom die optie van afkoop zo populair is, terwijl ik er zoals het hier gesteld wordt geen enkel voordeel bij zie. Tenslotte ben je er niet voor altijd af, houden evt. nieuwe kopers dezelfde keuze en is het een enorm schuldbedrag. Dusseh... zou er toch een addertje zijn?
Ja, daar zijn wij dus ernstig naar op zoek; of er een addertje is. Zoals wij het zien, lijkt afkoop ons inderdaad niet de beste optie, en is dat het eigenlijk nooit. Maar aangezien ze zo hun best doen ons dit aan te praten, en er veel mensen zijn die het wel doen, is er misschien iets dat we over het hoofd zien...
Overigens zeggen mijn collega's (vastgoedmensen in Amsterdam) dat als wij er niet ons hele leven willen blijven wonen, maar over een jaar of 10 weer weg willen, we zeker die afkoop niet moeten doen...
Overigens zeggen mijn collega's (vastgoedmensen in Amsterdam) dat als wij er niet ons hele leven willen blijven wonen, maar over een jaar of 10 weer weg willen, we zeker die afkoop niet moeten doen...
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Ja zo ongeveer. Ik denk dat er geen echte conclusie is te trekken zonder richtbedrag van de gemeente wat je anders kwijt zou zijn. Ik snap op zich wel dat ze nu het geld willen zien. Wat er ook gebeurd, het geld is voor de gemeente nu binnen en das een voordeel. Ik bedoel, na 2035 ligt Amsterdam toch onderwaterquote:Op dinsdag 19 december 2006 21:18 schreef miss_sly het volgende:
OK, nog even gebrainstormd en toen bedachten we ons het volgende:
eigenlijk is afkoop sowieso duurder. Het bedrag dat je betaalt is niet aftrekbaar en je betaalt rente omdat je het financiert. Zelfs al blijft de HRA bestaan, dan nog betaal je zo'n 1300 euro per jaar meer aan erfpacht dan wanneer je het niet afkoopt en financiert, toch?
Op zaterdag 7 oktober 2006 14:56 schreef Friek_ het volgende:
Nu kon ik het niet laten om even snel op je Fotoboek te kijken en ik zag wat ik al dacht: een onzeker beta-studentje.
Nu kon ik het niet laten om even snel op je Fotoboek te kijken en ik zag wat ik al dacht: een onzeker beta-studentje.
Miss_sly, had je al op deze site gekeken?
Daar kun je in ieder geval zien wáárom Amsterdam een erfpachtregeling heeft en er staan bijvoorbeeld telefoonnummers om te achterhalen wat de jaarlijkse canon wordt. (dit is afhankelijk van je stadsdeel). Ook wordt ergens een formule gegeven voor het bepalen van het af te kopen bedrag.
Als je voor het afbetaalbedrag een lening afsluit is de rente op deze lening wel fiscaal aftrekbaar. Wellicht komt dat per saldo op hetzelfde neer als HRA op de jaarlijkse canon, maar ik ben niet zó goed thuis in belastingen om dat te kunnen zeggen.
Daar kun je in ieder geval zien wáárom Amsterdam een erfpachtregeling heeft en er staan bijvoorbeeld telefoonnummers om te achterhalen wat de jaarlijkse canon wordt. (dit is afhankelijk van je stadsdeel). Ook wordt ergens een formule gegeven voor het bepalen van het af te kopen bedrag.
Als je voor het afbetaalbedrag een lening afsluit is de rente op deze lening wel fiscaal aftrekbaar. Wellicht komt dat per saldo op hetzelfde neer als HRA op de jaarlijkse canon, maar ik ben niet zó goed thuis in belastingen om dat te kunnen zeggen.
Eeuwig vijfentwintig
Gut, zeg, doe niet zo populistisch! Volgens mij begrijp je het idee achter erfpacht niet helemaal. In het geval van Amsterdam voorkomt het dat waardestijging van de grond bij een paar vastgoedbazen terecht komt en die stijging wordt nu met de hele gemeente gedeeld. In de link die ik hierboven gaf wordt ook keurig vermeld wat er met de opbrengsten gedaan is. Onder andere het Vondelpark en het Amsterdamse Bos opgeknapt, prima bestemmingen dus, lijkt me.quote:Op dinsdag 19 december 2006 21:23 schreef Rewimo het volgende:
Ik vind het zo zonde om rente te moeten betalen over een bedrag dat je sowieso kwijt bent Bij de hypotheek voor je huis betaal je tenminste nog rente over iets waar je wat voor terug ziet. Die erfpacht is een bodemloze put waar alleen de gemeente wel bij vaart. Als je niet van plan bent je hele leven in dat huis te blijven wonen zou ik het niet afkopen.
Verder is er ook vaak sprake van erfpacht als je een huis koopt op bijvoorbeeld een landgoed of een beschermd gebied. De huiseigenaar kan dan natuurlijk niet gaan bepalen wat ie met zijn grond doet, dat lijkt me niet meer dan logisch. De huizenprijzen zijn dan ook veel lager in verband met die erfpacht. Dat is logisch, je koopt het huis en daar neem je een hypotheek voor. Vervolgens betaal je elke maand je hypotheekkosten voor het huis en de canonkosten voor de grond. Per saldo ben je hetzelfde kwijt als bij een vergelijkbaar 'gewoon' huis, de grond blijft in bezit van de landgoedeigenaar of bijvoorbeeld rijkswaterstaat en iedereen is gelukkig
Eeuwig vijfentwintig
3574 per jaar voor 10 jaar vast, dat zal dan dus 35740 zijn in één keer
3706 25 jaar voor 25 jaar vast, dat zou dan iets van 92000 euro worden betaald over 25 jaar of in één keer
2718 1 jaar, ieder jaar dus 2718 euro, maar dat kan jaarlijks stijgen dus met een indexering, zou nu dus zo’n 231,75 euro in de maand zijn
Bovenstaande de bedragen volgens de makelaar...zelf nog niet echt naar gekeken, maar ik dacht: ik zet ze hier vast neer
3706 25 jaar voor 25 jaar vast, dat zou dan iets van 92000 euro worden betaald over 25 jaar of in één keer
2718 1 jaar, ieder jaar dus 2718 euro, maar dat kan jaarlijks stijgen dus met een indexering, zou nu dus zo’n 231,75 euro in de maand zijn
Bovenstaande de bedragen volgens de makelaar...zelf nog niet echt naar gekeken, maar ik dacht: ik zet ze hier vast neer
And the young, they can lose hope cause they can't see beyond today,. ..
The wisdom that the old can't give away
The wisdom that the old can't give away
Holy shit wat een geld Er lijkt geen andere optie dan meefinancieren te zijn dus.
Er lijkt geen andere optie dan meefinancieren te zijn dus.
Op zaterdag 7 oktober 2006 14:56 schreef Friek_ het volgende:
Nu kon ik het niet laten om even snel op je Fotoboek te kijken en ik zag wat ik al dacht: een onzeker beta-studentje.
Nu kon ik het niet laten om even snel op je Fotoboek te kijken en ik zag wat ik al dacht: een onzeker beta-studentje.
Het vervelende is dat je niet goed in kan schatten wat de verhoging van de gemeente gaat worden. Ik had in Schiedam een koopappartement mt 1080 euro erfpacht per jaar. Het gebouw naast me had dezelfde werfpacht, maar deze liep wel eerder af. De gemeente heeft toen de erpacht verhoogd naar een bedrag van rond de 3000 euro per jaar. Dat is een fikse stijiging. Als je afkoopt heb je daar geen last van.
Daarnaast kun je een afgekochte erfpacht weer doorvekopen. De waarde van woningen met afgekochte erfpacht ligt volgens mij altijd hoger dan die zonder, omdat je als nieuwe eigenaar ook de zekerheid hebt dat je geen onverwachte stijgingen krijgt.
Je hebt wel een punt dat 10 jaar erg kort is. Sowieso is het tegenwoordig moeilijk om dan al je kosten uit het huis te hebben gehaald.
Daarnaast kun je een afgekochte erfpacht weer doorvekopen. De waarde van woningen met afgekochte erfpacht ligt volgens mij altijd hoger dan die zonder, omdat je als nieuwe eigenaar ook de zekerheid hebt dat je geen onverwachte stijgingen krijgt.
Je hebt wel een punt dat 10 jaar erg kort is. Sowieso is het tegenwoordig moeilijk om dan al je kosten uit het huis te hebben gehaald.
|
|
