WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Inleiding
Zoals ik in dit topic vermeldt, heb ik een programma geschreven om het break-evenpoint tussen huren en kopen te berekenen.
Hiermee kun je voor jezelf op een eenvoudige manier uitrekenen of het voor jou voordeliger is om te kopen danwel te huren. Dat is afhankelijk van o.a. je inkomen, het hypotheekbedrag, je eigen vermogen, inflatie, overige woonlasten, eventuele huursubsidie, hoelang je ter plekke blijft wonen, vermogensbelasting et cetera et cetera.
Voorbehoud
Er zijn wel een aantal aannames gemaakt, zoals dat de HRA blijft bestaan, en de huren bijvoorbeeld niet geliberaliseerd worden.
Opzet
Er wordt uitgegaan van een aflossingsvrije hypotheek. Wanneer men besluit tot huren, en dit te huren bedrag is lager dan de netto-maandlasten voor kopen, wordt dit verschil door de huurder "opzij gezet". Op deze manier kan de huurder voor dezelfde maandlasten ook aan zijn vermogensopbouw werken.
Voorbeeld
In dit voorbeeld wordt uitgegaan van de volgende parameters:
KOPEN
Koopprijs woning ¤ 240.000
Kosten koper 10,00%
Inbreng eigen vermogen ¤ -
Jaarlijkse diverse kosten 0,80%
Geschatte waardestijging 3,50%
Hypotheekrente 4,90%
Hypotheekbedrag ¤ 264.000
INKOMEN EN VERMOGEN
Inkomen ¤ 45.000,00
Stijging 3%
Rend E.V. 4,00%
Bel. E.V. 1,20%
Verm vrijst. ¤ 19.252
Inflatie 2%
HUUR
Huur ¤ 550
Huurstijging 3,00%
Inbreng eigen vermogen ¤ -
Huursubsidie
stijging huursubsidie 3,00%
(De HRA wordt middels een tabel berekend afhankelijk van hypotheeksom en inkomen, gegevens hiervoor komen van FUNDA)
De volgende grafieken worden gegenereerd:
Hier zie je hoe een koper t.o.v. een huurder vermogen opbouwt.
Hier kun je het break-evenpunt zien tussen huren en kopen (afhankelijk van de woonduur ivm KK), en hoeveel kosten/baten er uiteindelijk behaald worden.
Kopen levert in dit geval uiteindelijk geld op. Je krijgt dus betaald om te wonen!
Tot slot nog een grafiek met de netto-maandlasten voor kopen en huren (gerelateerd aan de inflatie). De reden dat die voor een koper relatief weinig afnemen is dat de OZB en onderhoudskosten ook steeds hoger worden. (gecorreleerd aan de prijs van het huis)
Natuurlijk is e.e.a. afhankelijk van jouw persoonlijke gegevens.
Instructies
Download hier het programma (excell-sheet) http://members.home.nl/a.gijsbertsen/hurenkopen.xls
Er wordt je gevraagd om macro's toe te staan. Kies hier voor ja.
(wanneer je het niet vertrouwt, kies dan nee. Vul dan zelf met behulp van de tabel op tabblad "HRA" de bruto-rentelasten handmatig in (minder nauwkeurig))
Wanneer het programma geopend is, moet je alle parameters in de sheet invullen. Ook die voor kopen als je huurt en vice versa. Druk tot slot op de knop "Bereken" links-boven op de pagina. De tabellen worden gevuld en de grafieken gegenereerd. Door op de tabbladen onderaan te klikken kun je de grafieken naar voren halen.
Zoals ik in dit topic vermeldt, heb ik een programma geschreven om het break-evenpoint tussen huren en kopen te berekenen.
Hiermee kun je voor jezelf op een eenvoudige manier uitrekenen of het voor jou voordeliger is om te kopen danwel te huren. Dat is afhankelijk van o.a. je inkomen, het hypotheekbedrag, je eigen vermogen, inflatie, overige woonlasten, eventuele huursubsidie, hoelang je ter plekke blijft wonen, vermogensbelasting et cetera et cetera.
Voorbehoud
Er zijn wel een aantal aannames gemaakt, zoals dat de HRA blijft bestaan, en de huren bijvoorbeeld niet geliberaliseerd worden.
Opzet
Er wordt uitgegaan van een aflossingsvrije hypotheek. Wanneer men besluit tot huren, en dit te huren bedrag is lager dan de netto-maandlasten voor kopen, wordt dit verschil door de huurder "opzij gezet". Op deze manier kan de huurder voor dezelfde maandlasten ook aan zijn vermogensopbouw werken.
Voorbeeld
In dit voorbeeld wordt uitgegaan van de volgende parameters:
KOPEN
Koopprijs woning ¤ 240.000
Kosten koper 10,00%
Inbreng eigen vermogen ¤ -
Jaarlijkse diverse kosten 0,80%
Geschatte waardestijging 3,50%
Hypotheekrente 4,90%
Hypotheekbedrag ¤ 264.000
INKOMEN EN VERMOGEN
Inkomen ¤ 45.000,00
Stijging 3%
Rend E.V. 4,00%
Bel. E.V. 1,20%
Verm vrijst. ¤ 19.252
Inflatie 2%
HUUR
Huur ¤ 550
Huurstijging 3,00%
Inbreng eigen vermogen ¤ -
Huursubsidie
stijging huursubsidie 3,00%
(De HRA wordt middels een tabel berekend afhankelijk van hypotheeksom en inkomen, gegevens hiervoor komen van FUNDA)
De volgende grafieken worden gegenereerd:
Hier zie je hoe een koper t.o.v. een huurder vermogen opbouwt.
Hier kun je het break-evenpunt zien tussen huren en kopen (afhankelijk van de woonduur ivm KK), en hoeveel kosten/baten er uiteindelijk behaald worden.
Kopen levert in dit geval uiteindelijk geld op. Je krijgt dus betaald om te wonen!
Tot slot nog een grafiek met de netto-maandlasten voor kopen en huren (gerelateerd aan de inflatie). De reden dat die voor een koper relatief weinig afnemen is dat de OZB en onderhoudskosten ook steeds hoger worden. (gecorreleerd aan de prijs van het huis)
Natuurlijk is e.e.a. afhankelijk van jouw persoonlijke gegevens.
Instructies
Download hier het programma (excell-sheet) http://members.home.nl/a.gijsbertsen/hurenkopen.xls
Er wordt je gevraagd om macro's toe te staan. Kies hier voor ja.
(wanneer je het niet vertrouwt, kies dan nee. Vul dan zelf met behulp van de tabel op tabblad "HRA" de bruto-rentelasten handmatig in (minder nauwkeurig))
Wanneer het programma geopend is, moet je alle parameters in de sheet invullen. Ook die voor kopen als je huurt en vice versa. Druk tot slot op de knop "Bereken" links-boven op de pagina. De tabellen worden gevuld en de grafieken gegenereerd. Door op de tabbladen onderaan te klikken kun je de grafieken naar voren halen.
The End Times are wild
PS Alle formules zijn zichtbaar te lezen in de excell-sheet. Je kunt dus precies zien wat er allemaal gebeurt. Het programaatje om de HRA te bereken kun je zichtbaar maken door de invoer-knop te openen.
The End Times are wild
Ehm, ik heb even geen zin om je tabel door te spitten: ( )
Waar is de vrijstelling in box 3 voor nodig? (overigens stijgt deze ook jaarlijks)
edit: never mind
)Waar is de vrijstelling in box 3 voor nodig? (overigens stijgt deze ook jaarlijks)
edit: never mind
[b]A question that sometimes drives me hazy: am I or are the others crazy?[/b]
Leuk om zo`n berekening te zien. Ik kan hier geen excel openen dus ik kan het niet bekijken op dit moment. Ik ga ervan uit dat je in weze de kostenkoper afzet tegen de waardestijging van de woning.
Als je een waardestijging van je huis opneemt zal je ook een alternatief moeten opnemen bij huren voor het gedeelte dat niet opgaat aan huur. BIjvoorbeeld de rente op een spaarproject of de AEX stijging.
Wat is de onderbouwing van"Jaarlijkse diverse kosten 0,80%"? Ik snap niet waarom de vermogensopbouw bij huren negatief wordt op de lange termijn?!
Waarom ga je uit van een riant inkomen van 45.000? Dat is dik boven het gemiddelde inkomen in NL.
Zelf heb ik eens zo`n berekening gemaakt (werd aangeboden de huurwoning te kopen) en toen nam ik enkel de verschillen mee:
Huur
+ (vrijgekomen inkomen doordat huur lager is dan de rente) * winst op spaarrekening.
kopen (Aflossingsvrije hypotheek)
- Rente
- VVE
- Onderhoud
- Verzekeringen
- OZB eigenaar
- K.K.
+ Waardestijging
+ Renteaftrek
Ik zal morgen kijken of ik nog wat heb liggen.
Als je een waardestijging van je huis opneemt zal je ook een alternatief moeten opnemen bij huren voor het gedeelte dat niet opgaat aan huur. BIjvoorbeeld de rente op een spaarproject of de AEX stijging.
Wat is de onderbouwing van"Jaarlijkse diverse kosten 0,80%"? Ik snap niet waarom de vermogensopbouw bij huren negatief wordt op de lange termijn?!
Waarom ga je uit van een riant inkomen van 45.000? Dat is dik boven het gemiddelde inkomen in NL.
Zelf heb ik eens zo`n berekening gemaakt (werd aangeboden de huurwoning te kopen) en toen nam ik enkel de verschillen mee:
Huur
+ (vrijgekomen inkomen doordat huur lager is dan de rente) * winst op spaarrekening.
kopen (Aflossingsvrije hypotheek)
- Rente
- VVE
- Onderhoud
- Verzekeringen
- OZB eigenaar
- K.K.
+ Waardestijging
+ Renteaftrek
Ik zal morgen kijken of ik nog wat heb liggen.
You're a fucking ugly bitch. I want to stab you to death, and then play around with your blood.
Het inkomen is voor de berekening niet echt relevant, aangezien je met dit inkomen nog steeds in de 42%-schijf valt. (pas na een aantal jaren zou het relevant zijn, maar dit staat fout in de sheet ---> je valt niet direct met je volledige aftrek in de 52%, dit gaat geleidelijk, dus geleidelijk zouden je netto-lasten afnemen)quote:Op donderdag 22 juni 2006 01:03 schreef Napalm het volgende:
Leuk om zo`n berekening te zien. Ik kan hier geen excel openen dus ik kan het niet bekijken op dit moment. Ik ga ervan uit dat je in weze de kostenkoper afzet tegen de waardestijging van de woning.
Als je een waardestijging van je huis opneemt zal je ook een alternatief moeten opnemen bij huren voor het gedeelte dat niet opgaat aan huur. BIjvoorbeeld de rente op een spaarproject of de AEX stijging.
Wat is de onderbouwing van"Jaarlijkse diverse kosten 0,80%"?
Bij huur heb je ook kosten als voor het onderhoud.
Waarom ga je uit van een riant inkomen van 45.000? Dan is dik boven het gemiddelde inkomen in NL.
Zelf heb ik eens zo`n berekening gemaakt (werd aangeboden de huurwoning te kopen) en toen nam ik enkel de verschillen mee:
Huur
+ (vrijgekomen inkomen doordat huur lager is dan de rente) * winst op spaarrekening.
Aflossingsvrije hypotheek
- VVE
- Onderhoud
- Verzekeringen
- OZB eigenaar
- K.K.
+ Waardestijging
+ Renteaftrek
Ik zal morgen kijken of ik nog wat heb liggen.
[b]A question that sometimes drives me hazy: am I or are the others crazy?[/b]
Dat gebeurt ook. Dat is juist het hele principe..quote:Op donderdag 22 juni 2006 01:03 schreef Napalm het volgende:
Als je een waardestijging van je huis opneemt zal je ook een alternatief moeten opnemen bij huren voor het gedeelte dat niet opgaat aan huur. BIjvoorbeeld de rente op een spaarproject of de AEX stijging.
Vaste kosten waarmee een huiseigenaar geconfronteerd wordt. (OZB/ONDERHOUD ETC)quote:Wat is de onderbouwing van"Jaarlijkse diverse kosten 0,80%"? Ik snap niet waarom de vermogensopbouw bij huren negatief wordt op de lange termijn?!
De vermogensopbouw van de huurder is het verschil tussen zijn huurprijs en de prijs die de koper moet betalen. In het begin is dit positief (huren is goedkoper). Dan legt hij dus geld opzij.
Na een aantal jaren wordt dit verschil negatief (huur hoger dan hypotheek). Hij moet dan geld bijleggen. (Het ging om het break-even point)
Alle parameters zijn te wijzigen. (in de sheet)quote:Waarom ga je uit van een riant inkomen van 45.000? Dat is dik boven het gemiddelde inkomen in NL.
Zit er allemaal in.quote:Zelf heb ik eens zo`n berekening gemaakt (werd aangeboden de huurwoning te kopen) en toen nam ik enkel de verschillen mee:
Huur
+ (vrijgekomen inkomen doordat huur lager is dan de rente) * winst op spaarrekening.
kopen (Aflossingsvrije hypotheek)
- Rente
- VVE
- Onderhoud
- Verzekeringen
- OZB eigenaar
- K.K.
+ Waardestijging
+ Renteaftrek
The End Times are wild
Topic Vol Potentie
Ik ga hier zeker in de toekomst gebruik van maken, ben nu nog aan het huren, maar wil over een jaar of twee-drie wel aan de koop-woning beginnen.
Ik ga hier zeker in de toekomst gebruik van maken, ben nu nog aan het huren, maar wil over een jaar of twee-drie wel aan de koop-woning beginnen.
Heb hem in gevuld en kom nu op een break even van 22 jaar!
Ik huur op dit moment behoorlijk goedkoop, en daarom ben ik nu een eigen vermogen aan het opbouwen. Ik maak maandelijks een bedrag over naar spaarrekeningen en beleggingsfondsen/aandelen. Wat is een beetje reëel rendement hiervoor? Overigens mis ik dus de optie dat mijn eigen vermogen dus ook nog eens stijgt, of kan ik dit net zo goed als rendement meenemen (het is tenslotte een vast bedrag per maand).
Goed initiatief!
Ik huur op dit moment behoorlijk goedkoop, en daarom ben ik nu een eigen vermogen aan het opbouwen. Ik maak maandelijks een bedrag over naar spaarrekeningen en beleggingsfondsen/aandelen. Wat is een beetje reëel rendement hiervoor? Overigens mis ik dus de optie dat mijn eigen vermogen dus ook nog eens stijgt, of kan ik dit net zo goed als rendement meenemen (het is tenslotte een vast bedrag per maand).
Goed initiatief!
Shit, ik heb over 3 jaar al een break-even! Damn! Ik ga maar eens ervoor zorgen dat ik een vaste aanstelling krijg, en m'n vrouw ook, want dan gaan we meteen op zoektocht!
Dat is nog een handig
top gemaakt hoor.
Maar m'n break-even point zit al op 3 jaar zie ik, das toch wel wat sneller als ik verwacht had.
Alleen je url op het 2e tabblad naar Funda doet het niet.
top gemaakt hoor.
Maar m'n break-even point zit al op 3 jaar zie ik, das toch wel wat sneller als ik verwacht had.
Alleen je url op het 2e tabblad naar Funda doet het niet.
zoals het potje thuis poept, poept het nergens
_-*-_-*_-*-_-*_-*-_-*_-*-_-*_-*-_-*_-*-_-*_-*-_-*
ACWW NWFC id: 2921-2609-9160 nick: tbone Town: Finetown
Fiets
_-*-_-*_-*-_-*_-*-_-*_-*-_-*_-*-_-*_-*-_-*_-*-_-*
ACWW NWFC id: 2921-2609-9160 nick: tbone Town: Finetown
Fiets
ik mis alleen 't kopje aflossing nog
Want ik ben HYPER dan HYPER dan HYPER dan HYPE! Overhyped voor als je dat niet begrijpt
Er klopt iets niet in deze excel sheet, als ik namelijk de huurstijging op 2% zet, inflatie op 2% en mijn loonstijging ook op 2% dan nog stijgt in de loop der jaren mijn percentage wat ik van mijn inkomen aan huur zou betalen.
Verder is het natuurlijk leuk om zulke grafiekjes te maken maar als we eens naar het verleden kijken naar de gemiddelde huisprijzen blijkt ook dat in de jaren 80 de huisprijzen met 40% gekelderd zijn.
Verder is het natuurlijk leuk om zulke grafiekjes te maken maar als we eens naar het verleden kijken naar de gemiddelde huisprijzen blijkt ook dat in de jaren 80 de huisprijzen met 40% gekelderd zijn.
ik heb 'm even aangepast met aflossing er in, het huren stuk vindt ik niet zo spannend, wel na hoeveel jaar met welke aflossingen etc. ik m'n kosten koper er uit heb :
Basp1: hopelijk krijgen we geen jaren 80 situatie meer idd..
Ik ben in elk geval blij dat bij gelijkbiijvende huizen prijzen ik ruim binnen mijn rente vaste periode genoeg afgelost heb om de kk te betalen.. zit ik in elk geval redelijk veilig En als de huizenmarkt crashed weet ik in elk geval dat ik voor m;n inkomen nog erg lage lasten heb (geen max hypo op twee inkomens enzo
Basp1: hopelijk krijgen we geen jaren 80 situatie meer idd..
Ik ben in elk geval blij dat bij gelijkbiijvende huizen prijzen ik ruim binnen mijn rente vaste periode genoeg afgelost heb om de kk te betalen.. zit ik in elk geval redelijk veilig En als de huizenmarkt crashed weet ik in elk geval dat ik voor m;n inkomen nog erg lage lasten heb (geen max hypo op twee inkomens enzo
Want ik ben HYPER dan HYPER dan HYPER dan HYPE! Overhyped voor als je dat niet begrijpt
Mompelt iets over in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomstquote:Op donderdag 22 juni 2006 13:08 schreef Basp1 het volgende:
Er klopt iets niet in deze excel sheet, als ik namelijk de huurstijging op 2% zet, inflatie op 2% en mijn loonstijging ook op 2% dan nog stijgt in de loop der jaren mijn percentage wat ik van mijn inkomen aan huur zou betalen.
Verder is het natuurlijk leuk om zulke grafiekjes te maken maar als we eens naar het verleden kijken naar de gemiddelde huisprijzen blijkt ook dat in de jaren 80 de huisprijzen met 40% gekelderd zijn.
Doodnormale randdebiel
Met die kolom 'hypo net' klopt toch ook iets niet? Die verandert namelijk helemaal niet mee. Als ik bijvoorbeeld invul dat ik alles van het eigen vermogen betaal, blijft daar dat bedrag van 7260 euro per jaar staan.
Hoe kan het dat in het voorbeeld in de OP de maandlasten van kopen pas na 14 jaar lager zijn dan van huren, terwijl het break-even punt al na 7 jaar is bereikt?
quote:Op donderdag 22 juni 2006 13:08 schreef Basp1 het volgende:
Er klopt iets niet in deze excel sheet, als ik namelijk de huurstijging op 2% zet, inflatie op 2% en mijn loonstijging ook op 2% dan nog stijgt in de loop der jaren mijn percentage wat ik van mijn inkomen aan huur zou betalen.
Verder is het natuurlijk leuk om zulke grafiekjes te maken maar als we eens naar het verleden kijken naar de gemiddelde huisprijzen blijkt ook dat in de jaren 80 de huisprijzen met 40% gekelderd zijn.
@ lgen en voor alle anderen: Vergeet niet op de knop "Bereken" te drukken nadat je alles ingevuld hebt. Anders worden niet alle gegevens juist ingevuld!quote:Op donderdag 22 juni 2006 13:51 schreef Igen het volgende:
Met die kolom 'hypo net' klopt toch ook iets niet? Die verandert namelijk helemaal niet mee. Als ik bijvoorbeeld invul dat ik alles van het eigen vermogen betaal, blijft daar dat bedrag van 7260 euro per jaar staan.
(een aantal functionaliteiten waren niet in de spreadsheet zelf te realiseren, en moesten in onder een macro geprogrammeerd worden)
The End Times are wild
Het break-even punt geeft aan wanneer het opgebouwde vermogen tov de kosten van huren en kopen gelijk zijn. Op 7 jaar betaald de koper welliswaar nog steeds meer, maar is zijn vermogen al behoorlijk wat toegenomen omdat de waarde van zijn huis gestegen is. Dit resulteert natuurlijk niet in lagere maandlasten (hypotheek blijft gelijk), maar wel in een grotere vermogensopbouw.quote:Op donderdag 22 juni 2006 14:05 schreef SjonLok het volgende:
Hoe kan het dat in het voorbeeld in de OP de maandlasten van kopen pas na 14 jaar lager zijn dan van huren, terwijl het break-even punt al na 7 jaar is bereikt?
The End Times are wild
PS: Het is helemaal transparant opgebouwd. Wanneer je op een cel gaat staan van de sheet, kun je precies zien wat er gebeurt (en waarom). In het programma-gedeelte staat met commentaar vermeldt hoe en waarom e.e.a. zo berekend wordt.
The End Times are wild
quote:Op donderdag 22 juni 2006 01:05 schreef Five_Horizons het volgende:
[..]
Het inkomen is voor de berekening niet echt relevant, aangezien je met dit inkomen nog steeds in de 42%-schijf valt. (pas na een aantal jaren zou het relevant zijn, maar dit staat fout in de sheet ---> je valt niet direct met je volledige aftrek in de 52%, dit gaat geleidelijk, dus geleidelijk zouden je netto-lasten afnemen)
[b]A question that sometimes drives me hazy: am I or are the others crazy?[/b]
Ik ben benieuwd. Straks thuis eens uitrekenen.
Waarschijnlijk is huren voor mij aantrekkelijker. Ik huur nu heel goedkoop, dus kopen zal eigenlijk altijd hogere maandlasten opleveren. Zij het dat een 'echt huis' wel fijn zou zijn.
Waarschijnlijk is huren voor mij aantrekkelijker. Ik huur nu heel goedkoop, dus kopen zal eigenlijk altijd hogere maandlasten opleveren. Zij het dat een 'echt huis' wel fijn zou zijn.
Hehe, nu eens met excel naar de sheet kunnen kijken. Ik heb niet je berekeningen en velden echt goed bekeken dus mijn opmerkingen blijven nog wat oppervlakkig (wellicht later als ik wat helderder ben).
* Leuk ding, veel werk geweest.
* De kracht is dat je alles kan veranderen.
* Het lijkt er allemaal in te zitten. Je kan uiteraard de waarden veranderen maar de vraag is uiteindelijk in hoeverre zijn de aannames van de hypotheekrente, waardestijging en het rendement EV juist. De overige factoren beinvloeden minder. Daar doelde ik ook op met mijn eerdere vraag over de 0,80. Een specificatie met bedragen of een bron waarna je op 0,80% uitkomt? Maar belangrijker is dat voor de waardestijging en de rente. Heb je die?
Dat klinkt wellicht wat zeikerig want ook jij kan niet in de toekomst kijken, dat begrijp ik. Maar het is wel hetgene dat zal bepalen of de berekening gaat kloppen.
Bugje
* aanpassen hoogte hypotheekrente heeft bij mij (excel 2003) geen invloed. Andere veranderingen wel. (ja, brekenknop gebruikt')
* funda link werkt niet, komt op verkeerde pagina uit (tw http://www.funda.nl/koop/default.asp)
* Leuk ding, veel werk geweest.
* De kracht is dat je alles kan veranderen.
* Het lijkt er allemaal in te zitten. Je kan uiteraard de waarden veranderen maar de vraag is uiteindelijk in hoeverre zijn de aannames van de hypotheekrente, waardestijging en het rendement EV juist. De overige factoren beinvloeden minder. Daar doelde ik ook op met mijn eerdere vraag over de 0,80. Een specificatie met bedragen of een bron waarna je op 0,80% uitkomt? Maar belangrijker is dat voor de waardestijging en de rente. Heb je die?
Dat klinkt wellicht wat zeikerig want ook jij kan niet in de toekomst kijken, dat begrijp ik. Maar het is wel hetgene dat zal bepalen of de berekening gaat kloppen.
Bugje
* aanpassen hoogte hypotheekrente heeft bij mij (excel 2003) geen invloed. Andere veranderingen wel. (ja, brekenknop gebruikt')
* funda link werkt niet, komt op verkeerde pagina uit (tw http://www.funda.nl/koop/default.asp)
You're a fucking ugly bitch. I want to stab you to death, and then play around with your blood.
|
|
