Hypotheek oversluiten, maar staat nog paar jaar rentevast..

De Postbank betaalt 1000 euro mee aan de boeterente, las ik laatst.

Hoelang loopt de rentevaste periode nog?

5 jaar is nog wel een eind weg idd. Maar goed, wat ik zelf gedaan heb is het volgende.
Op wwwpunthypotheekrenteoverzichtpuntnl kan je wat rente tarieven vergelijken in combinatie met de looptijd. Op basis daarvan je er zowiezo al een heel aantal wegstrepen. Wat je wel soms hebt is dat je bij lagere tarieven iets bijzonders hebt. Bijvoorbeeld een verhuisregeling of dat je bijvoorbeeld minimaal een x bedrag moet afdekken. Met deze wetenschap ben ik naar een onafhankelijke hypotheekadviseur gegaan en heb hem de haken en ogen laten uitzoeken. In jou geval zal hij dan ook ff moeten kijken wat uiteindelijk je rente besparing zal zijn.
Daarnaast heb ik zelf goede ervaringen met GMAC hypotheken.

Veel suc6

quote:

Op zondag 18 december 2005 15:14 schreef Magoo het volgende:
hallo,

Wij hebben 5 jr geleden een hypotheek afgesloten tegen 6,2 procent rente bij de SNSbank.
Nu is de rente zo laag dat we hem wel willen oversluiten maar.. hebben veel boeterente. We hebben ook een lening naast de hypotheek en willen alles ineen bij een andere verstrekker onderbrengen. Nu zijn er zoveel aanbieders, dat je door de bomen het bos niet meer zo goed kunt zien..
Iemand tips, ervaring?? Alvast thanx!!

Gezien het renteverschil (+/- 2,0% per jaar x 5 jaar x hypotheeksom) is oversluiten geen optie, gok ik. Is rentemiddeling een optie? (bel SNS)

Wat Five_Horizons zegt over de rentemiddeling, zou ik zeker eens proberen als ik jou was. Tegen een redelijke vergoeding (paar honderd euro maximaal) doen ze wel eens aan rentemiddeling. Idd even bellen dus!

Of laat iemand van de postbank vrijblijvend langskomen (of waar dan ook vandaan) Gewoon alles lekker voor rekenen. Dan zie je zo wat het kost of opgleverd... Kost je een avondje

quote:

Op maandag 19 december 2005 20:07 schreef Magoo het volgende:
hartstikke bedankt voor jullei reacties!! we gaan zeker de SNS eens bellen over die rentebemiddeling en eens iemand laten langskomen.
6,2% is een boel rente, hoop dat er iets mogelijk is..

Let er op dat het rentemiddeling is, zonder de "be"

+/- 2,0% per jaar x 5 jaar x (hypotheeksom -/- boetevrije marge)

Maar ik denk idd dat je een vrij hoge boete tegemoet kunt zien. Al blijft dat speculeren totdat je echt een berekening maakt.

Hm rentemiddeling ik ga ok maar eens bellen.

Wij zaten hetzelfde, maar hebben hem wel gewoon over laten sluiten, ondanks de boete-rente.

Die boete-rente halen we er niet uit in de resterende 4 jaar, maar wel als ik nog eens 6 jaar doorreken.
Als ik nu niet had overgesloten, dan hadden we over 4 jaar maar af moeten wachten hoe hoog dan de rente is. Maar stel dat hij in 2010 slechts 1,1 hoger zou zijn dan nu, dus zo'n 5 procent, dan hebben we de boeterente van nu er echt wel uit.

quote:

Op dinsdag 20 december 2005 12:29 schreef Gia het volgende:
Wij zaten hetzelfde, maar hebben hem wel gewoon over laten sluiten, ondanks de boete-rente.

Die boete-rente halen we er niet uit in de resterende 4 jaar, maar wel als ik nog eens 6 jaar doorreken.
Als ik nu niet had overgesloten, dan hadden we over 4 jaar maar af moeten wachten hoe hoog dan de rente is. Maar stel dat hij in 2010 slechts 1,1 hoger zou zijn dan nu, dus zo'n 5 procent, dan hebben we de boeterente van nu er echt wel uit.

Yada yada, uiteindelijk weet je pas achteraf of je beslissing de juiste is geweest n'est pas? Je hebt je onzekere moment even uitgesteld nu.

Mijn hypotheek staat nog 7,5 jaar vast. Heb het laatst uitgerekend met iemand en ik zou 15.000 euro bruto boete moeten betalen om over te sluiten .
Aangezien mijn rente ook weer niet schrikbarend hoog is, haal ik het er nooit uit. (rente is 5.3 %)

sorry voor de klaagpost .

Daar heeft Rio gelijk in.

Stel: hypotheekbedrag = 150.000 euro.
Boeterente = (150.000 - 15%) = 127.500 * 2% * 5 jaar = 15.000 euro boeterente.
1-malige teruggave (wederom een aanname, hij zal waarschijnlijk minder zijn) = 42% = 6.300

Nu zijn je lasten:
150.000 * 6,2% /12 = 775,-- (netto = € 449,50)

Straks per maand:

167.500 (2.500 extra kosten zoals afsluitprovisie, notaris, taxatie ed) * 4,2% /12 = 586,25 bruto
Netto lasten: € 362,08 (de rente over de boeterente is niet aftrekbaar).

Dit scheelt je aan netto (rente-)lasten dus 87,42 per maand. Dus over een maand of 100 (niet contant gemaakt) zou je dat er uit hebben.
Dan ga ik er wel vanuit dat de waarde van je huis de boeterente en je lening kunnen hebben qua extra lening.

*disclaimer: aan deze berekening kunnen echt helemaal geen rechten worden ontleend, daar hij binnen een paar minuutjes is gedaan en gebaseerd is op aannames.

quote:

Op dinsdag 20 december 2005 12:52 schreef Five_Horizons het volgende:
Daar heeft Rio gelijk in.

Stel: hypotheekbedrag = 150.000 euro.
Boeterente = (150.000 - 15%) = 127.500 * 2% * 5 jaar = 15.000 euro boeterente.
1-malige teruggave (wederom een aanname, hij zal waarschijnlijk minder zijn) = 42% = 6.300

Nu zijn je lasten:
150.000 * 6,2% /12 = 775,-- (netto = € 449,50)

Straks per maand:

167.500 (2.500 extra kosten zoals afsluitprovisie, notaris, taxatie ed) * 4,2% /12 = 586,25 bruto
Netto lasten: € 362,08 (de rente over de boeterente is niet aftrekbaar).

Dit scheelt je aan netto (rente-)lasten dus 87,42 per maand. Dus over een maand of 100 (niet contant gemaakt) zou je dat er uit hebben.
Dan ga ik er wel vanuit dat de waarde van je huis de boeterente en je lening kunnen hebben qua extra lening.

*disclaimer: aan deze berekening kunnen echt helemaal geen rechten worden ontleend, daar hij binnen een paar minuutjes is gedaan en gebaseerd is op aannames.

Jij hebt echt plezier in je werk he? Dat is een pure funberekening. Blijft leuk idd.

quote:

Op dinsdag 20 december 2005 12:54 schreef Rio het volgende:

[..]

Jij hebt echt plezier in je werk he? Dat is een pure funberekening. Blijft leuk idd.

Het is absoluut leuk En ach, het is rustig

Wij hadden een hypotheek van 81.000 euro, tegen een rente van 6,3 %, die nog zou lopen tot 2010. Vier jaar dus nog. Aflossen doen we niet aan, we betalen alleen rente. Dat was dus per maand zo'n 428 euro.
Nu hebben we die omgesloten en verhoogd met 20.000 euro. De boete hebben we in een aparte hypotheek gedaan.
Even die 20.000 buiten beschouwing gelaten:
Hypotheek van 81.000 tegen een rente van 3,9 % = maandbedrag van 263 euro.
Verschil 165 euro per maand.

De boete bedraagt iets van 8500 euro.
48 x 165 = 7920, dus we halen in de oorspronkelijke looptijd de boete er niet uit. Maar we hebben de hypotheek nu wel opnieuw voor 10 jaar afgesloten. Na die vier jaar komen nog 6 jaar.

Stel dat we hem niet over laten sluiten en we wachten tot 2010. Ik kan me niet voorstellen dat de rente nog lager wordt. Laat de rente nou eens met 1 % stijgen.
Dan betaal ik nu nog 48 maanden 428 euro. En vanaf 2010 zou dat 330 euro worden.
Verschil met de huidige rente van 2010 tot 2016: 4824 euro.
Samen met die 7920 heb ik de boete er ruim uit.

Akkoord, het blijft een gok, maar ik denk in ons geval wel een gok die het waard is te nemen.

quote:

Op dinsdag 20 december 2005 15:10 schreef Gia het volgende:

* verhaal *
Akkoord, het blijft een gok, maar ik denk in ons geval wel een gok die het waard is te nemen.

Je hebt wel laten uitrekenen of rentemiddeling niet voordeliger was?

Ik heb nog nooit van rentemiddeling gehoord.

We willen verbouwen, dus waren we in eerste instantie van plan om een tweede hypotheek te nemen met kortere looptijd en wel aflossen. Dat bleek minder gunstig te zijn dan omsluiten en een deel bijlenen. Nu hebben we zoveel bijgeleend dat we net niet naar de notaris hoeven. Dat scheelt ook weer.

@Magoo: Interpolis. Daar liep hij al. We hebben hem opnieuw voor 10 jaar afgesloten. Kregen we ook nog het eerste jaar 1 % korting. Dus 1 jaar voor 2,9%, daarna 3,9%.

Overigens betalen we nu en de volgende jaren, ondanks het bijlenen, toch minder dan met de oude hypotheek.

quote:

Op woensdag 21 december 2005 08:42 schreef Gia het volgende:
Ik heb nog nooit van rentemiddeling gehoord.

Je adviseur ook niet, vrees ik (niet persé zeggend dat rentemiddeling voordeliger is, maar veelal vergeten adviseurs dat voor het gemak even...)

quote:

Op dinsdag 20 december 2005 15:10 schreef Gia het volgende:
Even die 20.000 buiten beschouwing gelaten:

Hoe kun je die nu buiten beschouwing laten? Ik neem althans aan dat je de boeterente mee hebt gefinancierd? Dan moet je van die verhoging in ieder geval dat boetebedrag in je vergelijking meenemen, anders maak je (of je adviseur) het sommtje wel erg voordelig voor jezelf. Dan is het eerder het goedpraten van.

quote:

Op woensdag 21 december 2005 11:57 schreef Rio het volgende:

[..]

Hoe kun je die nu buiten beschouwing laten? Ik neem althans aan dat je de boeterente mee hebt gefinancierd? Dan moet je van die verhoging in ieder geval dat boetebedrag in je vergelijking meenemen, anders maak je (of je adviseur) het sommtje wel erg voordelig voor jezelf. Dan is het eerder het goedpraten van.

Die boeterente hebben we apart gefinancierd en kunnen we na één jaar meteen aflossen.
Die 20 000 neem ik niet mee omdat ik anders een bedrag van 81.000 ga vergelijken met een bedrag van 101.000.

Tot nu toe betaalden we 428 euro bruto per maand (zonder die 20.000) , het komend jaar wordt dat 269 euro (inclusief die 20.000) en de 9 jaren daarna iets in de buurt van 349.

quote:

Op woensdag 21 december 2005 13:27 schreef Gia het volgende:

[..]

Die boeterente hebben we apart gefinancierd en kunnen we na één jaar meteen aflossen.
Die 20 000 neem ik niet mee omdat ik anders een bedrag van 81.000 ga vergelijken met een bedrag van 101.000.

Tot nu toe betaalden we 428 euro bruto per maand (zonder die 20.000) , het komend jaar wordt dat 269 euro (inclusief die 20.000) en de 9 jaren daarna iets in de buurt van 349.

Okee, ik nam aan dat de boete in die 20.000,= zat. Neemt niet weg dat het een op aanname (van tzt hogere rente) gebasseerd besluit is en dus speculatie. maar je hebt wel je zekerheid.

Simpel gezegd hangt er aan het kopen van zekerheid, zoals altijd, een prijskaartje.

Bij de berekening van de boeterente moet je uitgaan van de netto contante waarde van de nog openstaande rentebetalingen (die de bank gaat mislopen) en niet de nominale waarde.

quote:

Op donderdag 22 december 2005 07:44 schreef MetalMessiah het volgende:
Bij de berekening van de boeterente moet je uitgaan van de netto contante waarde van de nog openstaande rentebetalingen (die de bank gaat mislopen) en niet de nominale waarde.

Klopt, maar wanneer je niet eens het exacte rentepercentage weet, komt dit het dichtst in de buurt.