Vraagje aan de makelaars onder ons...

Ik ben geen makelaar, maar volgens mij is het tegenwoordig zo dat je met meerdere partijen tegelijk in onderhandeling mag zijn, mits je dit meldt aan betreffende partijen.

Wat je wel en niet moet vermelden weet ik niet precies; een koper heeft ook een onderzoeksplicht. Ik weet niet hoe oud je woning is maar als er serieuze gebreken aan het licht komen kun je die niet zonder meer verzwijgen bij een volgende onderhandeling lijkt me.
Voor als je het nog niet gedaan hebt; regel eens een standaard koopakte en kijk eens goed naar de bepalingen erin.

Succes met de verkoop

quote:

Op maandag 10 oktober 2005 21:15 schreef Dudette het volgende:
En hoe zit het met eventuele gebreken die uit zo'n rapport naar voren komen, ben je verplicht deze te melden aan eventuele volgende kopers/kijkers? Wij hebben er zelf niet om gevraagd deze uit te laten voeren.

Ja, als als je op de hoogte bent van de gebreken dienen ze altijd te worden vermeld.

Als je een bod hebt aanvaard, mag je niet zomaar de overeenkomst teniet doen omdat je een beter bod hebt gekregen.

Met mijn opleiding kan ik onder andere makelaar worden, maar het vakgebied makelaardij interesseert mij niet bijzonder veel

quote:

Op maandag 10 oktober 2005 21:08 schreef Dudette het volgende:
Weet iemand van jullie hoe het volgende zit...

Op dit moment hebben we ons huis te koop zonder makelaar. Nu zijn er mensen geïnteresseerd die qua financiering niet zeker zijn, maar waarvan we redelijk zeker weten dat ze er alles aan doen om dit rond te krijgen.
Een ander laat weten dat ze een bouwtechnisch rapport op willen laten maken, voor ze een bod doen. Ook zij zijn dus geïnteresseerd.

Is het nou zo dat als een van beide stellen een bod doet, we dit van een ander niet meer mogen accepteren?
En het tweede stel moet kosten maken voor zo'n rapport, wat is dan een redelijke termijn om zogezegd het huis voor hen vast te houden?
Alvast thnx!!

Als je met één partij in onderhandeling bent, is het uit den boze om met de andere partij te onderhandelen. Sterker nog, ze kunnen een forse schadeclaim bij je indienen. In gesprek is in gesprek, ook als de ander een partij met meer zekerheid is of zelfs een veel hoger bod doet.
Je bent in gesprek met degene die het eerste bod doet.

Een redelijke termijn voor een bouwtechnisch rapport....pfff, geen idee. Volgens mij moet dat altijd snel geregeld worden...... roep vier werkdagen, en kijk hoe snel ze het kunnen regelen. Als ze meer tijd nodig hebben dan piepen ze vanzelf wel.

Ik ben geen makelaar trouwens!

quote:

Op maandag 10 oktober 2005 23:30 schreef Tarak het volgende:

[..]
Je bent in gesprek met degene die het eerste bod doet.

Ja dus niet he. Je bent pas in onderhandeling als je aangeeft dat je dat bent met een partij. Als ik als potentiele koper in bod doe, hoef jij als verkopende partij daar helemaal niet op in te gaan. Sterker nog. Als jij 175000 vraagt en ik bied je dat, dan mag jij rustig je vraagprijs opeens verhogen hoor.

Wat je kan doen is even een makelaardij binnelopen met een kletsverhaal dat je interresse hebt in een pand van hun. Vraag de brochure. Meestal staat daar achterin een aantal van dit soort vragen met de antwoorden erbij....

en ja, het is zelfs zo dat als ik je de vraagprijs bied, je met mij de onderhandleing mag afbreken om welke reden dan ook en vervolgens de verkoop zelfs voor een lager bedrag mag gunnen aan een ander om welke reden dan ook.... Of dat slim is doet er ff niet toe...

quote:

Op dinsdag 11 oktober 2005 01:29 schreef Gompy58 het volgende:

[..]

Ja dus niet he. Je bent pas in onderhandeling als je aangeeft dat je dat bent met een partij. Als ik als potentiele koper in bod doe, hoef jij als verkopende partij daar helemaal niet op in te gaan. Sterker nog. Als jij 175000 vraagt en ik bied je dat, dan mag jij rustig je vraagprijs opeens verhogen hoor.

Wat je kan doen is even een makelaardij binnelopen met een kletsverhaal dat je interresse hebt in een pand van hun. Vraag de brochure. Meestal staat daar achterin een aantal van dit soort vragen met de antwoorden erbij....

en ja, het is zelfs zo dat als ik je de vraagprijs bied, je met mij de onderhandleing mag afbreken om welke reden dan ook en vervolgens de verkoop zelfs voor een lager bedrag mag gunnen aan een ander om welke reden dan ook.... Of dat slim is doet er ff niet toe...

In principe heb je gelijk, maar dat moet je dus wel heel duidelijk communiceren om geen valse verwachtingen te wekken. Dus altijd aangeven wat je met het bod doet!

Bestel anders even de volgende brochure bij de Vereniging Eigen Huis Huis verkopen. Daarin staat van alles over het verkopen van een huis, ook als je dat zonder makelaar doet.
Sowieso is dat volgens mij heel nuttig want het legt ook uit wat je moet qua voorlopige koopcontracten etc. etc.



Een bouwtechnokeuring moet vaak binnen een week geregeld kunnen worden.
Je hoeft informatie hieruit volgens mij niet te melden aan volgende potentiele kopers want die hebben zelf ook een onderzoeksplicht.

Je mag dat, en je hoeft niets te melden; alleen een NVM makelaar moet dit niet doen; ivm met de regeltjes van de NVM. Jij mag zo'n beetje alles doen, wat je ook bij de verkoop van een stofzuiger mag doen

quote:

Je hoeft informatie hieruit volgens mij niet te melden aan volgende potentiele kopers want die hebben zelf ook een onderzoeksplicht.

Absoluut wel. De kopende partij heeft een haalplicht wat informatie betreft,maar geloof me, de verkopende partij heeft zeer zeker eenbrengplicht. Als jij, als verkoper, een technisch, bouwkundig rapport in je bezit hebt over het te verkopen object waarin staat dat het dak ws binnen een jaar aan vervanging toe zou zijn, moet je dit absoluut melden.

Doe je dit niet, dan loop je het risico op schade claims. Als een koper dus opeens geconfronteerd word met gebreken waarbij met redelijke zekerheid te stellen valt dat een vorige bewoner/eigenaar hiervan op de hoogte had kunnen zijn, ben je dus gewoon echt de pineut. Helemaal als dan opeens blijkt dat er een rapport aanwezig was waarin dit vermeld stond. Mocht het zelfs voor een rechter komen dan, dan loop je mi zelfs nog wel eens de kans op een aanklacht wegens oplichting.

Dus, mocht je het idee hebben dat er iets mis is met je pand, kun je beter GEEN rapport laten maken en het rappport van potentiele kopers ook niet opvragen. Je bent er dan namelijk aantoonbaar van op de hoogte.... en hebt dan dus zeker de meldingsplicht van deze zaken.

Simplele vraag die je als koper kunt stellen " zijn er zaken die ik als koper wil weten van de staat van onderhoud van dit pand die niet zichtbaar zijn ".... ( wel graag met getuigen binnen gehoor afstand )

quote:

Dus, mocht je het idee hebben dat er iets mis is met je pand, kun je beter GEEN rapport laten maken en het rappport van potentiele kopers ook niet opvragen. Je bent er dan namelijk aantoonbaar van op de hoogte.... en hebt dan dus zeker de meldingsplicht van deze zaken.

Dit is idd het slimste.

Maar mijn ervaring is dat er uit bouwtechno keuringen geen 'verborgen gebreken' boven tafel komen die je zelf ook niet had kunnen zien... Het is bij aankoop wel verstandig om er eentje laten doen zodat je een goede schatting hebt van wat er aan kosten aan gaan komen.

Ze letten overal en nergens op.
Ik heb er toevallig een liggen:

In grote lijnen kijken ze naar:
1. Dak exterieur (schoorsteen, dakbedekking, dakkapellen, balkon, dakramen, goten)
2. Dak interieur (dakconstructie, dakkapel)
3. Gevel interieur (voorgevel (beide verdiepingen), achtergevel (beide verd.), evt. zijgevel)
4. Interieur (onderdelen) (verdiepingsvloeren, binnenkozijnen-deuren-beslag), dragende binnenwanden, niet-dragende binnenwanden, trap(pen), begane grond vloer)
5. Interieur (overig) (Plafonds, binnenschilderwerk (ramen, deuren, kozijnen, betimmeringen), badkamer, toilet (indien van toepassing ook 2e toilet), keuken)
6. Gevel exterieur (Raam- en deurkozijnen (incl. beslag), metselwerken, voegen, lateien, lekdorpels, borstweringen, beglazing, buitenschilderwerk)
7. Installaties (Elektra, gas, water (aan-en afvoer), verwarming (inc. warm water) )
8. Kruipruimte (diversen) (Kruipruimte, gang-trapkast)
9. Fundering (Fundering, opgaand werk)
10. Bijgebouw(en) (Aanbouw (keuken), aanbouw (berging), doorloopschuur, garage)

Zoiets dus ongeveer...

Het raarste dat ik tegen ben gekomen is dat er bij mijn vorige huis in stond dat er een kattenluik zat in de deur van de keuken naar de bijkeuken. En dat wilden die mensen nog mee gaan nemen in de onderhandelingen ook.
Needless to say dat we het met die mensen niet eens zijn geworden over een prijs.

Gewoon zeggen dat je het achterstallig onderhoud hebt meegenomen in het vaststellen in de vraagprijs.. Dus wat er uit gaat komen tja dat wist je al en daar heb je rekening mee gehouden bij de vraagprijs dus dat zijn voor jouw geen argumenten om voor 1 puntje de prijs nog een keer te verlagen.

Ik denk dat het advies van Brighteyes de beste is want er staan hierboven namelijk een hoop goede maar ook foute opmerkingen. Het staat namelijk heel goed in de brochure vermeld en trouwens ook in de brochure voor het kopen van een huis.

Het werkt overigens zo: op het moment dat iemand een bod doet kun je daarop reageren of niet. Als je reageert dan kun je het bod accepteren, afwijzen zonder tegenbod of afwijzen met een tegenbod. Bij een tegenbod stelt de verkoper in tegenstelling tot de koper altijd een termijn aan het tegenbod. In die periode mag de verkoper het huis nooit aan een ander verkopen. Mocht er een ander in de tussentijd toch een bod doen, dan dien je te zeggen dat het op dit moment niet mag worden aangenomen en dat je er eventueel op terugkomt zodra het weer mag. Op het moment dat de koper het bod accepteerd is het huis verkocht en ben je als verkoper verplicht het huis dus ook te verkopen (tenminste zolang de koper niet ontbindt). Mocht de koper jouw bod niet accepteren dan komt hij gebruikelijk met een tegenbod. Op dat moment (of indien je termijn verstreken is) mag je als verkoper weer op alle andere biedingen ingaan. Je kunt op dat moment dus het bod van de oorspronkelijke potentiele koper accepteren maar ook die van iedere andere bieder. Je mag dus zelfs even wachten en een paar bieders verzamelen. Echter zodra je weer een tegenbod doet tegenover welke bieder ook, dan zit je er weer voor een bepaalde periode aan vast. Uiteraard ben je weer verplicht je aan de verkoop te houden indien je een bod direct accepteert.

Nogmaals koop de uitgave van VEH.

quote:

Op het moment dat de koper het bod accepteerd is het huis verkocht en ben je als verkoper verplicht het huis dus ook te verkopen (tenminste zolang de koper niet ontbindt).

Heb jij hier een bron van ? Ik twijfel namelijk ten zeerste aan deze uitspraak. Ene verkoper mag ten aller tijde het huis terug trekken uit de verkoop. En ja dat mag ook als jij als verkoper een tegenbod hebt gedaan en dat is door een kopende partij geaccepteerd. Dit is overigens enkel het geval tussen particulieren. Makelaars hebben dit recht niet....

Mocht ik dit overigesn verkeerd hebben dan hoor ik het graag.

quote:

Op woensdag 12 oktober 2005 04:16 schreef Gompy58 het volgende:

[..]

Heb jij hier een bron van ? Ik twijfel namelijk ten zeerste aan deze uitspraak. Ene verkoper mag ten aller tijde het huis terug trekken uit de verkoop. En ja dat mag ook als jij als verkoper een tegenbod hebt gedaan en dat is door een kopende partij geaccepteerd. Dit is overigens enkel het geval tussen particulieren. Makelaars hebben dit recht niet....

Mocht ik dit overigesn verkeerd hebben dan hoor ik het graag.

Hmm, ik heb geen directe bron (ik kan het helaas niet vinden in de publicatie van VEH en meer dan dat en eventueel internet heb ik ook niet) en aangezien ik geen makelaar ben zou ik nog wel eens ongelijk kunnen hebben (hoewel het zijn van makelaar ook geen voldoende voorwaarde is). Wat ik wel weet is dat je nooit een bod met een termijn mag intrekken. Ook de koper mag dat niet, maar je kunt als koper daarom het beste geen termijn stellen. Je mag dan altijd je bod weer intrekken. Ik weet eerlijk gezegd niet of de verkoper net als de koper geen termijn mag stellen. Als dat mag dan kun je gelijk hebben (maar ik heb er nog nooit van gehoord).

Overigens is het wel zo dat als je bod eenmaal geaccepteerd is (of je accepteerd een bod) dan mag je als verkoper nooit onder de koop proberen uit te komen. De koper heeft echter nog wel drie dagen bedenktijd.

Offtopic:
Waarom zonder makelaar? Je koopt dan een stuk administratie (en hoofdpijn en stress en ...) af.

Ontopic:
Je kan je beter wel op de hoogte laten stellen van het bouwtechnisch rapport anders kan je straks verborgen gebreken gaan vergoeden terwijl je al in je nieuwe huis zit.
Maargoed, ik ben geen makelaar maar een kritische koper.
_{Mijn excuses voor deze zinloze post}

quote:

Op woensdag 12 oktober 2005 10:39 schreef R2-D2 het volgende:
Offtopic:
Waarom zonder makelaar? Je koopt dan een stuk administratie (en hoofdpijn en stress en ...) af.

Ontopic:
Je kan je beter wel op de hoogte laten stellen van het bouwtechnisch rapport anders kan je straks verborgen gebreken gaan vergoeden terwijl je al in je nieuwe huis zit.
Maargoed, ik ben geen makelaar maar een kritische koper.
_{Mijn excuses voor deze zinloze post}

Geen zinloze post lijkt me want op zich is het best een aanrader om een makelaar in de hand te nemen. Het hangt echter ook een beetje van de persoonlijke situatie af.

Voor wat betreft je verborgen gebreken: een gebrek is alleen verborgen indien je als verkoper moedwillig een gebrek probeert te verbergen zodat de verkoopprijs van de woning hoger komt te liggen. Het je niet op de hoogte willen stellen van een rapport valt daar dus niet onder.

Ik ken zelfs makelaars die niets van aanschrijvingen van de gemeente wisten.... Waarschijnlijk kom je zelfs daar mee weg zolang het huis maar niet op instorten staat.

De regel in Nederland is dat per default de koper niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Hij moet kunnen bewijzen dat de verkoper hem bewust op het verkeerde been heeft proberen te zetten.