Veilingen van huizen

http://www.planet.nl/plan(...)tid=520008/sc=614737

Met daarin onder andere de link : www.veilingnotaris.nl
Onderaan de pagina staan er nog een stuk of wat

Ben er nog nooit geweest maar lijkt me best eens interessant

De link voor de Amsterdamse onroerend goed veiling.

Het gaat als volgt: eerst wordt er een bodemprijs gezet. Deze wordt vastgesteld door een veiling bij opbod. Degene die hier het hoogste bod doet krijgt een zogenaamde plokpremie. Dit is een bedrag van een paar duizend euro. Vervolgens wordt dit bedrag met een x-bedrag verhoogd en wordt de prijs vanaf dat bedrag verlaagd. Indien er "mijn" wordt geroepen krijgt deze persoon het huis. Indien niemand "mijn" roept en men vervolgens op de bodem uitkomt krijjgt de persoon met de plokpremie ook het huis.

Je kunt een paar dagen voor de veiling op een vast tijdstip alle huizen bekijken die de komende week worden geveild. Echter als de bewoner (zoals bijvoorbeeld een huurder) de toegang weigert dan kan dit niet. Erg veel van de woning zul je niet te zien krijgen. Daarnaast geldt er dat veel huizen worden geveild niet via de bank maar gewoon vrijwillig omdat de makelaar verwacht dat het huis moeilijk verkoopbaar is op de reguliere markt (bijvoorbeeld te veel achterstallig onderhoud). De meeste huizen zijn daarom vaak in zeer slechte staat. Daar staat wel tegenover dat de prijzen op de veiling laag liggen. Tot slot geldt bij deze wijze van koop dat hij altijd bindend is. Je hebt dus geen drie dagen bedenktijd en ook kun je niet onder voorbehoud bieden. Daarnaast moet je direct 10 procent van de geboden prijs garant stellen. Hierdoor is het voor veel particulieren niet zo heel aantrekkelijk, al hoewel je ook een makelaar kunt inhuren. In dit geval kan deze redelijk wat zorgen voor je weg nemen (zoals bijvoorbeeld de garantstelling), maar hij doet dit helaas natuurlijk niet gratis.

huizen op veilingen zijn een gokje en veelal interessant voor kleinere bedrijfjes die ook zelf kunnen opknappen. Je weet niets van de staat en de verkoper heeft nauwelijks een informatieplicht.

De bieder wordt geacht te weten wat hij/zij doet. Daarnaast moet je een bankgarantie of cash paraat hebben want je moet binnen een korte termijn betalen. Normale hypotheekverstrekkers haken af want ze hebben bij een veiling geen controle over het onderpand.

Heb je het geld, de kennis en de klusvaardigheid & tijd; dan is dit een mooie mogelijkheid!

quote:

Op dinsdag 9 augustus 2005 18:18 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Waar worden de ´normale´ huizen dan verkocht van mensen die hun hypotheek niet meer konden of wilden betalen?

Die worden ook wel geveild maar het is niet zo dat alle huizen die geveild worden per definitie executoriale verkopen zijn (dit zijn verkopen waarbij de bank gebruik maakt van haar hypotheek recht). Als je op het archief van de eerste amsterdamse onroerendgoed veiling kijkt dan zie je dat de E's (executie) veel voorkomen maar de V's (vrijwillig) ook.

Overigens is het niet zo dat als je even je hypotheek niet meer kan of wil betalen je direct mag verwachten dat je huis geveild wordt. Ik heb er zelf geen ervaring mee maar in principe is het zo dat als je aan de bank maar enigszins te kennen geeft op termijn weer te willen en te kunnen betalen dan zal de bank nooit naar een veiling stappen. Een bank krijgt natuurlijk niet zo'n beste naam als ze direct nadat je een maandbedrag niet betaald hebt je huis geveild wordt. Het kan namelijk een behoorlijke financiele strop voor de eigenaar zijn, want onderhands verkopen levert meestal meer op. Daarnaast heeft een bank er vaak weinig belang bij indien het niet om een tophypotheek gaat. De bank mag immers haar nog niet ontvangen maandbedragen automatisch als preferente debiteur bij een eventuele verkoop van het onroerend goed alsnog opeisen (hier zit overigens meestal wel een maximum aan maar die ligt in de praktijk - dwz volgens afsrpaak - erg hoog). Waarom zou een bank dan je huis veilen als het later nog meer geld van je mag vangen?

In de praktijk worden alleen die huizen geveild van mensen die psychisch in de war zijn of mensen die met de noorderzon vertrokken zijn. Daarnaast is een bank over het algemeen minder coulant met mensen die hun huis verhuren (zonder daarvoor de regels te volgen). In dat geval wil de bank uiteraard juist een voorbeeld stellen voor mensen die wellicht ook van plan zijn hun huis te verhuren (zoiets van "wij naaien je als je ons ook naait"). Zeker in Amsterdam is het zo dat een groot percentage van de woningen geexecuteerd wordt vanwege illegale verhuur. Exacte cijfers hierover zijn er uiteraard niet maar je ziet het regelmatig bij de aankondigingen staan.

Ik zou op zich weleens uit pure nieuwsgierigheid naar zo'n veiling willen gaan. Is er iemand die over het algemeen iets over de veilingprijs tov de normale verkoopprijs kan zeggen?

Hoeveel scheelt de kooprijs over het algemeen op een veiling dus tegenover de verkoopprijs op de normale huizenmarkt. Zou het echt schelen of is dit minimaal?

Nooit zelf op zo'n veiling geweest. Weet wel dat de huizen voor stukken onder de waarde verkocht worden. Toevallig is het huis een paar straten verderop verkocht op zo'n veiling, en niet vrijwillig.

Eengezinswoning in grote stad, goede nette buurt met alleen koophuizen. Dakkapel voor en achter, 3 jaar terug netjes verbouwd (nieuwe luxe badkamer, nieuwe keuken incl veel luxe inbouwapparatuur, enz) , grond afgekocht voor flink wat jaren, enz. Is verkocht voor 213.000 euro afslag, 199.000 inzet.

Staat nu te koop via makelaarskantoor dat het pand vermoedelijk gekocht heeft; 249.000 euro. Nu zal de verkoopprijs geen 249.000 zijn, maar wat minder denk ik, maar het geeft wel aan wat de prijzen zijn. Die zijn dus stukken lager dan normaal. In dit geval ca. 15% ongeveer, wat snel verdient s....

In dezelfde straat staat nog een huis te koop. Qua grootte hetzelfde ongeveer, maar geen dakkapellen, geen afgekochte erfpachtgrond, niet verbouwd, voor ik dacht 239.000kk.

>>>Tel uit je winst!

Het is wel zo dat er veel aan onroerend goed handelaren verkocht wordt en het niet echt op prijs gesteld wordt als jij daar als particulier tussen wilt komen. Maar, nogmaals, het is goed te doen. Er wordt in twee etappes geveild. Eerst tot het hoogste bod, en later op een neerwaartse manier (25k, 24k....22...enz, enz tot er wordt 'gemijnd'. Dat bedrag dat komt dan bovenop de eerste prijs.

Denk dat een verkoopprijs van 240.000 zeker haalbaar is, mede gezien de staat en de ligging en de waarde van omliggende panden.
Dan heb je toch snel even minimaal 20.000 euro nettowinst gepakt (ervan uitgaande dat koper veilingkosten ed betaalt), zonder al te veel moeite te doen.

Overigens, de uitslagen van dergelijke veilingen kan je vaak online terugvinden. Best interessant.

Meteen doorverkopen, overdrachtsbelasting heb je dan niet, dan kan het zeker winstgevend zijn.

Je moet wel bestand zijn tegen een flinke portie intimidatie op zo'n veiling.

Intimidatie is er zeker. Degene van wie het huis dus noodgedwongen verkocht werd is zelf naar de veiling geweest en werd ook min of meer geintimideerd. Was nog niet binnen of binnne no-time werd er gevraagd 'wat ie kwam doen'.

Niet voor niets is er een onderzoek ingesteld naar de gang van zaken bij huizenveilingen. Gaat dan ook om grote bedragen.

quote:

Op zondag 14 augustus 2005 09:39 schreef CherrymoonTraxx het volgende:
Meteen doorverkopen, overdrachtsbelasting heb je dan niet, dan kan het zeker winstgevend zijn.

Je moet wel bestand zijn tegen een flinke portie intimidatie op zo'n veiling.

Dat is niet waar. Alleen de koper van het onroerend goed hoeft dan geen overdrachtsbelasting te betalen voor het bedrag dat de verkoper voor het huis betaald heeft. Je kunt uiteraard wel afspreken dat deze koper je de besparing betaalt, maar dat moet wel duidelijk vooraf worden afgesproken.

Ik had mijn vorige huis ook op de veiling gekocht..
Het is een hele onderneming geweest..

Zal kort uitleggen hoe ik het toen gedaan had.


Een kennis van mij zat in dat veiling wereldje en die vertelde mij dat er een bepaald huis op de veiling kwam, leek mij een mooi huis (van buiten dan, want erin kon ik niet omdat de vorige eigenaar er nog in zat) in een leuke buurt enz.
Toen hebben wij bij de verkoper van het huis (de hypotheek verstrekker van de vorige eigenaar) een onderhands bod gedaan van dacht ik rond de 160.000 euro (waarde van het huis zat ongeveer rond de 175.000 euro), dat bod was geaccepteerd, ben zelfs bij de notaris geweest, koopacte ondertekent enz, echter was er nog 1 probleem, in dat soort gevallen deed een rechter nog onderzoek naar het onderhandse bod (om enorm lage bedragen te voorkomen) in ons geval vond hij mijn bod dus te laag en werd het hele zaakje weer teniet gedaan.
Weer een weekje stressen in afwachting van de daadwerkelijke veiling.

Eenmaal op de veiling word er inderdaad zoals hierboven beschreven gewerkt met opbieden, blokprijs bepalen en dan naar beneden bieden (en dan afmijnen) echter zijn er op veilingen vaak grote groepen handelaren aanwezig die elkaar allemaal kennen en ook samen zo'n veiling bezoeken.
Bij onze veiling werden er twee huizen geveild, de eerste was totaal niet interessant en mijn huis juist wel.

Die handelaren hadden met elkaar afgesproken dat ze samen het huis zouden afmijnen op een zo'n laag mogelijk bedrag, bij het opbieden was de minimale prijs bepaald op 111.000 euro dus mijn handelaartje wist dat ze op 111.500 zouden afmijnen, vervolgens begint dan dat hele proces waarbij de veiling meester bedragen noemt waarbij hij begint bij 300.000 euro (lang wachten dus)
Nou zit je daar te stressen en te zweten bij dat bieden, of niet iemand snel eerder afmijnt, maar dat gebeurde dus niet en vervolgens mijnde mijn handelaar op 112.000 euro af en toen was ik de trotse eigenaar van een huis
Verdere afhandeling was eigenlijk heel soepel verlopen op die veiling.

En toen begon de ellende pas goed.
De vorige eigenaar (één of andere alcolist die zijn hypotheek niet meer betaalde) zat nog in het huis en ik was nu (bijna) de nieuwe eigenaar, eerst moest de hypotheek nog rond komen en dat kon niet eerder dan dat het huis getaxeerd was, echter kon het huis niet getaxeerd worden met de oude bewoner er nog in, dus moest die vent eruit, maar je hebt dan geen poot om op te staan, omdat je nog geen eigenaar bent van het huis...

Dus zijn we die vent een beetje gaan stalken, beetje pushen en dwingen dat tie eruit moest.. en toen is uiteindelijk alles net op de deadline nog geregeld (verkapt hulde aan de hypotheker Nieuwegein, Alex M. )

Toen was ik helemaal de eigenaar van het huis, maanden in aan het klussen geweest en een waar paleisje gemaakt..

Verder heb ik het huis ruim een half jaar geleden verkocht voor 168.000 euro, dus ik heb wel goeie winst gemaakt inderdaad..

Zou ik het als particulier weer doen? NEE nooit meer..
Best veel stress, tegenslagen en ellende meegemaakt dus dat nooit meer..

Hoop dat het een beetje duidelijk verhaal is, zal best het één en ander vergeten zijn, maar dat moet je maar geloven dan..

quote:

Op dinsdag 16 augustus 2005 10:56 schreef Casema het volgende:
Ik had mijn vorige huis ook op de veiling gekocht..
Het is een hele onderneming geweest..

Zal kort uitleggen hoe ik het toen gedaan had.


Een kennis van mij zat in dat veiling wereldje en die vertelde mij dat er een bepaald huis op de veiling kwam, leek mij een mooi huis (van buiten dan, want erin kon ik niet omdat de vorige eigenaar er nog in zat) in een leuke buurt enz.
Toen hebben wij bij de verkoper van het huis (de hypotheek verstrekker van de vorige eigenaar) een onderhands bod gedaan van dacht ik rond de 160.000 euro (waarde van het huis zat ongeveer rond de 175.000 euro), dat bod was geaccepteerd, ben zelfs bij de notaris geweest, koopacte ondertekent enz, echter was er nog 1 probleem, in dat soort gevallen deed een rechter nog onderzoek naar het onderhandse bod (om enorm lage bedragen te voorkomen) in ons geval vond hij mijn bod dus te laag en werd het hele zaakje weer teniet gedaan.
Weer een weekje stressen in afwachting van de daadwerkelijke veiling.

Eenmaal op de veiling word er inderdaad zoals hierboven beschreven gewerkt met opbieden, blokprijs bepalen en dan naar beneden bieden (en dan afmijnen) echter zijn er op veilingen vaak grote groepen handelaren aanwezig die elkaar allemaal kennen en ook samen zo'n veiling bezoeken.
Bij onze veiling werden er twee huizen geveild, de eerste was totaal niet interessant en mijn huis juist wel.

Die handelaren hadden met elkaar afgesproken dat ze samen het huis zouden afmijnen op een zo'n laag mogelijk bedrag, bij het opbieden was de minimale prijs bepaald op 111.000 euro dus mijn handelaartje wist dat ze op 111.500 zouden afmijnen, vervolgens begint dan dat hele proces waarbij de veiling meester bedragen noemt waarbij hij begint bij 300.000 euro (lang wachten dus)
Nou zit je daar te stressen en te zweten bij dat bieden, of niet iemand snel eerder afmijnt, maar dat gebeurde dus niet en vervolgens mijnde mijn handelaar op 112.000 euro af en toen was ik de trotse eigenaar van een huis
Verdere afhandeling was eigenlijk heel soepel verlopen op die veiling.

En toen begon de ellende pas goed.
De vorige eigenaar (één of andere alcolist die zijn hypotheek niet meer betaalde) zat nog in het huis en ik was nu (bijna) de nieuwe eigenaar, eerst moest de hypotheek nog rond komen en dat kon niet eerder dan dat het huis getaxeerd was, echter kon het huis niet getaxeerd worden met de oude bewoner er nog in, dus moest die vent eruit, maar je hebt dan geen poot om op te staan, omdat je nog geen eigenaar bent van het huis...

Dus zijn we die vent een beetje gaan stalken, beetje pushen en dwingen dat tie eruit moest.. en toen is uiteindelijk alles net op de deadline nog geregeld (verkapt hulde aan de hypotheker Nieuwegein, Alex M. )

Toen was ik helemaal de eigenaar van het huis, maanden in aan het klussen geweest en een waar paleisje gemaakt..

Verder heb ik het huis ruim een half jaar geleden verkocht voor 168.000 euro, dus ik heb wel goeie winst gemaakt inderdaad..

Zou ik het als particulier weer doen? NEE nooit meer..
Best veel stress, tegenslagen en ellende meegemaakt dus dat nooit meer..

Hoop dat het een beetje duidelijk verhaal is, zal best het één en ander vergeten zijn, maar dat moet je maar geloven dan..

Hoelang zat er dan tussen aan en verkoop? Je geeft aan dat de waarde eerst ongeveer 175000 was. Dat is een flink verschil met die 112000 en absoluut de moeite waard. Alleen verkoop je later voor 168000 terwijl ik toch verwacht dat een huis zonder alcoholist, waar maanden in geklust is en waar wellicht enige tijd tussen is toch nog flink in waarde gestegen moet zijn.

Verder interessant verhaal voor eventuele geinteresseerden.

@Opgezwollenlever;
alles bij elkaar zijn we er zo'n maand mee bezig geweest.
En je hebt gelijk dat het verschil tussen de waarde en de uiteindelijke verkoopprijs van mij een flink verschil is.
Echter heeft het huis een jaar te koop gestaan en kwam ik er maar niet vanaf door de slechte markt.
Hoewel ik 3 weken nadat ik het tekoop had gezet een bod kreeg van 172.000 euro, maar die heb ik toen geweigerd omdat ik wat langer wou wachten... dat ik vervolgens een jaar moest wachten wist ik toen ook niet..

quote:

Had je vriend niet een soort van volmacht kunnen geven om te bieden? Bijvoorbeeld ik wil tot 130.000 euro gaan. Dan had jij in elk geval minder stress gehad lijkt me

Die kennis van mij handelde ook uit volmacht, echter was ik zelf ook aanwezig op die veiling..
En de hele bedoeling was om zo laag mogelijk te gaan met de prijs.

Kon me overigens nog wel herinneren dat die andere handelaren niet erg vriendelijk waren, er kwam er zelfs 1 op me af die quasi noncelant kwam vragen of ik ook ging bieden.. waarop ik natuurlijk volkomen eerlijk zei van niet (dat deed immers die kennis voor mij ) waarna we ineens wat vriendelijkere blikken kregen.. wat overigens wel afgelopen was nadat ze erachter kwamen dat ik bij die handelaar hoorde

[ Bericht 12% gewijzigd door Casema op 16-08-2005 17:48:08 (antwoord aangevuld) ]

pff, dat was ergens in 2001 denk ik..

En nee, een jaar hypotheek is inderdaad niet gratis.. maar al met al heb ik aan dat hele huis avontuur wel winst gemaakt... financieël gezien dan, emotioneel alleen maar ellende..

Nee dat laatste jaar heb ik er niet meer gewoond, maar mijn exvriendin

En ach, ik kan het mensen wel aanraden maar met die verstande dat je met een aantal dingen rekening moet houden;

- je bent zelf verantwoordelijk voor de eventuele huidige bewoner. (in het ergste geval moet je echt naar de rechter toe, wat de zaak heel erg kan ophouden.)

- je koopt zo'n woning over het algemeen "blind", wat inhoud dat je dus niet weet hoe het er van binnen uitziet ( met betrekking tot gesloopte zooi e.d.) handig is dus als je zelf veel kan doen of iemand achter de hand hebt.

Voor de rest gaat het allemaal redelijk zoals bij een gewone makelijk, enkel doe je het in dit geval allemaal zelf, dus je betaald ook geen makelaars kosten.
(er van uitgaande dat je de hele veiling ook zelf doet)

quote:

Op dinsdag 16 augustus 2005 17:52 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Een jaar hypotheek zal ook niet gratis zijn geweest.

Wanneer kocht je dat huis?

De meeste handelaren op de veiling verkopen het binnen 'n half jaar weer, dat scheelt je de overdrachtsbelasting. Er stond een interessant artikel over veilingen in het AD op zaterdag.

Keer naar een veiling gaan kijken?

quote:

Op dinsdag 16 augustus 2005 14:23 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Raar dat ondehands verkopen niet mocht terwijl dat de uiteindelijke verkoopprijs veel lager was.

Had je vriend niet een soort van volmacht kunnen geven om te bieden? Bijvoorbeeld ik wil tot 130.000 euro gaan. Dan had jij in elk geval minder stress gehad lijkt me

Er wordt niet geboden, er wordt afgemijnd.

quote:

Op dinsdag 16 augustus 2005 10:56 schreef Casema het volgende:

Zal kort uitleggen hoe ik het toen gedaan had.

[waarde van 't huis was 168.000; levert bij executieverkoop 112.000 op]

Hrm. Da's geen 90% van de taxatiewaarde. Je zult maar gedwongen worden tot een executieverkoop en dan nog een restschuld blijven houden.

quote:

Op maandag 3 oktober 2005 08:33 schreef joshus_cat het volgende:

[..]

[waarde van 't huis was 168.000; levert bij executieverkoop 112.000 op]

Hrm. Da's geen 90% van de taxatiewaarde. Je zult maar gedwongen worden tot een executieverkoop en dan nog een restschuld blijven houden.

Executieverkopen leveren bij meer dan 90% verstrekking vrijwel altijd een restschuld op. De executiewaarde wordt vaak niet eens gehaald. 80% van de executiewaarde is een beetje de richtlijn bij veilingen.