Verhogen/oversluiten hypotheek om zo schuld af te lossen

quote:

Op maandag 18 oktober 2004 21:37 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Punt is alleen, zoals ook eerder vermeld, dat een verhoging bestemd voor consumptieve doeleinden betekent dat je dat gedeelte v/d hypotheekrente niet meer mag aftrekken van je belastbaar inkomen.

"niet meer"

Die aftrekmogelijkheid had ze al niet (ze had immers al een consumptief krediet), dus het is niet zo dat ze minder kan aftrekken o.i.d.

Het enige voordeel voor haar kan zijn (inderdaad, KAN zijn) dat ze mindere maandlasten heeft.
Een nadeel kan zijn dat ze uiteindelijk meer aan het krediet kwijt is dan nu (in totaal).

Waarom:
Nu schuld: ¤ 10.000,-- rente is 12%
Straks schuld: ¤ 10.000,-- rente is 4,5% (voorbeeld)

Looptijd schuld 1= 10 jaar
Looptijd schuld twee (hypotheek)= 30 jaar (of 29 bijv).

Betaalde rente schuld 1: 12%x¤ 10.000,-- x 10 jaar = 12.000,--
Betaalde rente schuld 2: 4,5%x¤ 10.000,-- x 30 jaar= 13.500,--

Ik heb geen rekening gehouden met aflossingen (voor beiden) en ook niet met contante waardes (dat zou in het nadeel van de hypotheek zijn overigens)
Ook heb ik geen rekening gehouden met de (al genoemde) kosten voor het oversluiten.(provisie, evt. boeterente, evt. kosten voor beeïndigen vd levensverzekering (afkoop cq premievrijmaking), kosten notaris (aktes ed), kosten taxatierapport.

Deze laatste kosten (behalve taxatie en eventueel notaris) alleen bij oversluiten.

Rekenvoorbeelden gelden zowel voor oversluiten als verhogingen, maar het blijft afhankelijk van omstandigheden en is dus maar een voorbeeld (heel simpel i.i.g.)

quote:

Op maandag 18 oktober 2004 21:52 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

"niet meer"

Die aftrekmogelijkheid had ze al niet (ze had immers al een consumptief krediet), dus het is niet zo dat ze minder kan aftrekken o.i.d.

Ik bedoelde dus dat TS, stel dat ze haar hypotheek verhoogt, het deel v/d rente berekend over het deel v/d hypotheek bedoeld voor de consumpieve doeleinden niet mag aftrekken. Het deel v/d rente berekend over het deel v/d hypotheek bedoeld voor de 1e woning echter wel (hierbij de hoofdpijn die dit geeft mbt de boekhouding daargelaten). Mijn excuses mocht dit er misschien een beetje onduidelijk uit zijn gekomen.

Gezien de hoofdpijn die verhogen dus zou geven met de boekhouding zou een tweede hypotheek opzich makkelijker zijn. Probleem is echter het bedrag van 10.000 euro. Ik denk dat dit net iets te laag is. Bij de Postbank is het minimum bedrag voor de meeste hypotheken bijvoorbeeld 25.000 euro.

Zou TS kiezen voor het oversluiten naar een andere verstrekker, zou dit qua kosten behoorlijk kunnen oplopen.

TS heeft in mei 2004 een huisgekocht, de hypotheek loopt dus nog maar net. Aangezien de resterende looptijd v/d hypotheek en rente vaste periode een grote rol spelen bij bepaling van de hoogte v/d boete, zal de boete toch behoorlijk hoog zijn.

Dan heb je ook nog de afsluitprovisie van rond de 1 - 2% v/d nieuwe hoofdsom (welke gebruikelijk o.a. zal bestaan uit schuldrest oude hypotheek + boete + notariskosten + afsluitprovisie + in dit geval nog de 10.000 euro). De notariskosten zullen toch wel tussen de 500 - 1000 euro komen te liggen vermoed ik.

Ik vermoed dat TS met oversluiten een stuk duurder uit is.

[ Bericht 0% gewijzigd door KreKkeR op 19-10-2004 00:42:58 ]

quote:

Op maandag 18 oktober 2004 21:52 schreef Five_Horizons het volgende:
Ik heb geen rekening gehouden met aflossingen (voor beiden) en ook niet met contante waardes (dat zou in het nadeel van de hypotheek zijn overigens)

Voordeel.

quote:

Op zondag 17 oktober 2004 16:19 schreef KreKkeR het volgende:
"Waarom mag ik mijn eigen schuld niet zonder meer aflossen wanneer ik zelf wil??" hoor je die mensen dan zeggen. Zij beseffen zich dus niet dat het vroegtijdig alles in een keer aflossen (wat je in feite ook doet bij het oversluiten), betekent dat het afgesproken bedrag dat jij de geldverstrekker zou betalen voor het uitlenen van zijn geld, niet betaalt: je hebt dan dus iets gekocht (een lening), zonder te betalen. Dit doe je in de supermarkt ook niet, dus waarom bij een bank wel. Vandaar dus de boeteberekening.

Die vergelijking klopt niet helemaal. Je hebt een geldbedrag X geleend en betaalt daarvoor een maandelijkse vergoeding (rente). Met een beetje creativiteit zou je die rente als een soort huur voor het lenen van geldbedrag X kunnen zien. Zodra je dat bedrag X ineens terugbetaalt, is het logisch dat je geen rente meer betaalt. De geldverstrekker kan dat bedrag vanaf dat moment immers meteen weer aan een ander uitlenen.

Je koopt dus niet iets zonder te betalen, je hebt het product gewoon in perfecte staat teruggegeven aan de bank, nog 100% bruikbaar voor de volgende. En tijdens het gebruik heb je gewoon netjes betaald. Dat ze voor de moeite een kleine vergoeding willen lijkt me wel prima.

Ik denk er zelf aan tezijnertijd een verbouwingshypotheek te nemen, gewoon een extra hypotheek dus. In principe moet de executiewaarde van het huis (+25%) dat wel toelaten, maar die wordt gebaseerd op de waarde ná de verbouwing, dus dat mag eigenlijk geen probleem zijn. Het spreekt voor zich dat het geld wel echt aan een verbouwing besteedt moet worden, maar hoe strikt dat gecontroleerd wordt, weet ik niet...

quote:

Op dinsdag 19 oktober 2004 09:13 schreef Cynix ® het volgende:
Ik denk er zelf aan tezijnertijd een verbouwingshypotheek te nemen, gewoon een extra hypotheek dus. In principe moet de executiewaarde van het huis (+25%) dat wel toelaten, maar die wordt gebaseerd op de waarde ná de verbouwing, dus dat mag eigenlijk geen probleem zijn.

Dan krijg je ook een taxatierapport met 'huidige waarde' en 'waarde na verbouwing'. Zoéén heb ik er hier ook liggen.

quote:

Het spreekt voor zich dat het geld wel echt aan een verbouwing besteedt moet worden, maar hoe strikt dat gecontroleerd wordt, weet ik niet...

Dat laatste is afhankelijk van de hypotheekverstrekker; de meesten hechten eraan rechtstreeks de rekeningen van de aannemer te betalen.

Maar is het nou toegestaan om de schuld van bijvoorbeeld een persoonlijke lening, mee te nemen als je een hypotheek afsluit? En moet je dat specifiek bij een bank aangeven of mag je gewoon 10 mille extra aan hypo vragen, zolang je inkomsten dit maar toelaten?

En ik zit nu eens wat te rekenen: het scheelt wel vet in de maandlasten als zo'n lening bij de hypotheek getrokken kan worden. En je betaalt veel minder rente. Echter... je betaalt ook veel lánger rente.
Kan iemand hier iets zinnigs over zeggen: (wanneer) is het voordelig om schulden op te nemen in je nieuwe hypotheek?

quote:

Op donderdag 17 augustus 2006 17:01 schreef Gert het volgende:
Maar is het nou toegestaan om de schuld van bijvoorbeeld een persoonlijke lening, mee te nemen als je een hypotheek afsluit? En moet je dat specifiek bij een bank aangeven of mag je gewoon 10 mille extra aan hypo vragen, zolang je inkomsten dit maar toelaten?

Waarom zou dat niet zijn toegestaan? Zolang je inkomen én de waarde van de woning dat toelaten is dat geen probleem.

quote:

Op donderdag 17 augustus 2006 17:21 schreef Gert het volgende:
En ik zit nu eens wat te rekenen: het scheelt wel vet in de maandlasten als zo'n lening bij de hypotheek getrokken kan worden. En je betaalt veel minder rente. Echter... je betaalt ook veel lánger rente.
Kan iemand hier iets zinnigs over zeggen: (wanneer) is het voordelig om schulden op te nemen in je nieuwe hypotheek?

Waarom betaal je langer rente? Je kunt toch gewoon aflossen zoals je dat bij je oorspronkelijke lening ook zou doen? (dat mensen dit vaak niet doen is een tweede, maar kan dus wel.)

quote:

Op donderdag 17 augustus 2006 17:32 schreef Five_Horizons het volgende:
Waarom betaal je langer rente? Je kunt toch gewoon aflossen zoals je dat bij je oorspronkelijke lening ook zou doen? (dat mensen dit vaak niet doen is een tweede, maar kan dus wel.)

Voor zover ik begrepen heb, blijft in de meeste hypotheken tegenwoordig je schuld staan en betaal je alleen rente. Via een daarnaast opgebouwd kapitaal wat je maandelijks spaart, betaal je dan aan het eind vd looptijd je schuld ineens af.
Reden van deze constructie is dat je de rente mag aftrekken van je belastbaar inkomen.

Maar stel dat ik een hypotheek van 2 ton voor mijn huis nodig heb, en ik verhoog die met 10 mille schuld. Dan betaal ik dus 30 jaar lang rente over die 10 mille schuld.
Bij een hypotheekrente van (voor het gemak) 5% is dat dus 500 euro per jaar x 30 = 15.000 euro rente, en dan heb ik nog niks afbetaald.

Als ik de schuld gewoon laat staan als persoonlijke lening, betaal ik een hogere rente, maar wel véél korter vanwege de kortere looptijd, dus in totaal betaal ik dan dus veel minder rente.

Of zit er een kronkel in mijn redenering?

quote:

Op donderdag 17 augustus 2006 17:39 schreef Gert het volgende:


Of zit er een kronkel in mijn redenering?

Ja, want ik zei al: waarom los je niet gewoon in op je hypotheek?

quote:

Op donderdag 17 augustus 2006 17:39 schreef Gert het volgende:

[..]

Voor zover ik begrepen heb, blijft in de meeste hypotheken tegenwoordig je schuld staan en betaal je alleen rente. Via een daarnaast opgebouwd kapitaal wat je maandelijks spaart, betaal je dan aan het eind vd looptijd je schuld ineens af.
Reden van deze constructie is dat je de rente mag aftrekken van je belastbaar inkomen.

Dat aftrekken mag alleen voor de eigen woning.
Die 10.000 die je gebruikt voor je bestaande lening mag je dus niet aftrekken van je belastbaar inkomen

quote:

Op donderdag 17 augustus 2006 18:43 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Ja, want ik zei al: waarom los je niet gewoon in op je hypotheek?

Vanwege het "moderne" hypotheeksysteem, waarbij je de schuld laat staan (en dus gedurende de hele looptijd maximale hypotheekrente-aftrek hebt), en tegelijkertijd een kapitaal opbouwt (en daar ook rente over vangt).

Volgens mijn simpele berekening zou het dan niet lonen om extra schulden mee te nemen in je hypotheek. Maar je hoort wel vaak dat mensen dat wél doen, dus ik vraag me af of ik een rekenfout maak.

quote:

Op donderdag 17 augustus 2006 19:02 schreef frederik het volgende:

[..]

Dat aftrekken mag alleen voor de eigen woning.
Die 10.000 die je gebruikt voor je bestaande lening mag je dus niet aftrekken van je belastbaar inkomen

Nee.

quote:

Op donderdag 17 augustus 2006 20:01 schreef Gert het volgende:
[..]
Vanwege het "moderne" hypotheeksysteem, waarbij je de schuld laat staan (en dus gedurende de hele looptijd maximale hypotheekrente-aftrek hebt), en tegelijkertijd een kapitaal opbouwt (en daar ook rente over vangt).

Volgens mijn simpele berekening zou het dan niet lonen om extra schulden mee te nemen in je hypotheek. Maar je hoort wel vaak dat mensen dat wél doen, dus ik vraag me af of ik een rekenfout maak.
[..]

Je redeneert niet correct in deze.
De rente die je nu betaald over een DK/PL is (indien consumptief) niet aftrekbaar van de belasting.
Als je je hypotheek zou ophogen om een DK/PL af te lossen, blijft dit hogere rentedeel van de hypotheek nog steeds niet aftrekbaar. Aflossen hierop is dus geen enkel probleem en geeft geen verschil met de oude situatie. behalve dat je ws aan een andere instelling betaald dan nu.

quote:

Op donderdag 17 augustus 2006 20:01 schreef Gert het volgende:

[..]

Vanwege het "moderne" hypotheeksysteem, waarbij je de schuld laat staan (en dus gedurende de hele looptijd maximale hypotheekrente-aftrek hebt), en tegelijkertijd een kapitaal opbouwt (en daar ook rente over vangt).

Volgens mijn simpele berekening zou het dan niet lonen om extra schulden mee te nemen in je hypotheek. Maar je hoort wel vaak dat mensen dat wél doen, dus ik vraag me af of ik een rekenfout maak.

Je maakt inderdaad een rekenfout aangezien je "gewoon" kunt aflossen op een hypotheek (over het algemeen 10-20% boetevrij per jaar). Je kunt dan ook denken aan een apart leningdeel voor je schuld, al was het alleen maar vanwege het gemak dat je de rente daarvan goed kunt scheiden.(die rente is, zoals gezegd, niet aftrekbaar).
Dan moet je wel letten op die 10-20% wat je mag aflossen. Over het algemeen kan dat dan alleen van dat betreffende leningdeel.

OK, ik snap wat jullie bedoelen.
Ik kan gewoon maandelijks blijven aflossen op mijn schuld, zoals ik nu ook doe bij mijn PL, alleen betaal ik er een stuk minder rente over omdat ik het onder de hypotheek heb ondergebracht.

Helder, thx.