Gekte op de woningmarkt voorbij, overbieden dus niet altijd meer nodig

quote:

_{Ruben Koops·1 uur geleden·Aangepast: 1 uur geleden}

Huizenkopers hebben eindelijk weer wat te kiezen, nu het aanbod van koopwoningen toeneemt en de prijzen op steeds meer plekken dalen. Jarenlang waren verkopers de bovenliggende partij, maar makelaars zien dat de markt verandert met minder bezichtigingen en biedingen en meer prijsverlagingen. Niet alle huizenverkopers realiseren zich dat. "Het ontbreekt verkopers soms aan realiteitszin."

_{Een makelaar bij zijn kantoor in Wassenaar.}

Dat blijkt uit een nieuwe kwartaalupdate van de NVM, de Nederlandse makelaarsvereniging. Bij de NVM aangesloten makelaars zijn goed voor ongeveer 70 procent van alle woningtransacties.

Prijzen en verkopen stabiel

De opbrengst van een gemiddelde woning kwam in het derde kwartaal van dit jaar uit op 503.000 euro Dat is maar een fractie hoger (1,8 procent) dan een jaar geleden. Ook het aantal verkochte woningen stabiliseerde: er werden de afgelopen drie maanden zo'n 41.700 woningen verkocht, ongeveer net zoveel als in dezelfde periode vorig jaar. Ondertussen stijgt het aantal woningen dat te koop staat naar bijna 40.000, het hoogste niveau sinds 2019.



Het toenemende aanbod zorgt ervoor dat de woningmarkt langzaam verandert van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. De verkooptijd loopt op naar 31 dagen en het aantal bezichtigingen (gemiddeld bijna 7 per woning) is bijna gehalveerd sinds 2024. Zeker 9,5 procent van de verkochte huizen is afgelopen maanden in prijs verlaagd, een paar jaar geleden was dat minder dan 5 procent.

Onzekerheid

"De groei van het woningaanbod, de stijgende rente en de economische en politieke onzekerheid onder kopers liggen hier mede aan ten grondslag", concludeert de NVM. Sinds de oorlog in het Midden-Oosten is uitgebroken, zijn de hypotheekrentes flink opgelopen. Dat heeft een dempend effect op de verkoopprijzen.



Makelaars merken dat verkopers nog niet gewend zijn aan de nieuwe situatie waarin er veel huizen te koop staan en overbieden niet altijd meer nodig is. Jarenlang hadden verkopers het voordeel van weinig aanbod, waardoor kopers flink moesten overbieden en woningen razendsnel werden verkocht.

Nu verandert de Nederlandse woningmarkt langzaam maar zeker van een verkopersmarkt, naar een kopersmarkt. Dat is een markt waarin kopers meer eisen kunnen stellen.

'Ontbreekt aan realiteitszin'

"Verkopers rekenen nog geregeld op hoge biedingen en een snelle verkoop. Dat is in de huidige markt niet altijd meer het geval, het ontbreekt soms aan realiteitszin", zegt makelaarsvereniging NVM.

Ook zullen de verkopers van die huizen waarschijnlijk een lagere bieding moeten accepteren, waarschuwt de NVM. "Nu de prijzen minder hard stijgen of in sommige gebieden zelfs dalen, hebben verkopers mogelijk nog de oude prijzen in gedachten en wordt de woning hierdoor te hoog in de markt gezet."

Regionaal worden de verschillen steeds groter. In populaire regio's als Haarlem en Leiden zijn inmiddels prijsdalingen zichtbaar. Vooral de gestegen hypotheekrente speelt hier een rol: potentiële kopers kunnen door de hogere hypotheekrente minder lenen en daardoor minder bieden op de woning van hun keuze. Ook in Zeeland dalen de prijzen.

In Drenthe, Noord-Limburg en de regio Delfzijl stijgen de prijzen nog wel flink, maar dat komt door het geringe aantal transacties in deze regio. Toevallig zijn hier wat duurdere woningen verkocht in de afgelopen maanden, waardoor de gemiddelde prijsstijging al snel hoger uitvalt.

Voormalige huurwoningen

In Amsterdam is er een minieme prijsstijging (0,6 procent) door het grote aanbod van voormalige huurwoningen die te koop worden aangeboden zodra een huurder vertrekt. Dit fenomeen is al wat langer bezig. Door hogere belastingen, gestegen rentes en nieuwe regelgeving kiezen veel kleine investeerders ervoor om de woningmarkt te verlaten. Ook in Rotterdam en Utrecht stijgen de prijzen minder dan gemiddeld door het grote aanbod.

Nieuwbouw minder populair

Door het gestegen aanbod op de markt voor bestaande koopwoningen worden nieuwbouwwoningen minder populair. Nieuwbouwhuizen hebben gemiddeld gezien een steeds kleiner oppervlakte. Bij gelijkblijvende verkoopprijzen (ongeveer 500.000 euro) krijgen geïnteresseerden dus steeds minder vierkante meters voor hetzelfde geld.

Ondertussen blijven de bouwkosten stijgen, wederom door de prijsstijging van grondstoffen die wordt veroorzaakt door de oorlog in het Midden-Oosten.

Dat maakt dat het aanbod nieuwbouwwoningen op het hoogste punt ligt in ruim tien jaar. Er staan 21.500 nieuwbouwwoningen te koop bij makelaars, vooral appartementen. Dat is volgens de NVM sinds 2015 niet meer voorgekomen.