Woonlaag erbij: bank en ontwikkelaars zien veel potentie in optoppen

quote:

Een woonlaag erbij: bank en ontwikkelaars zien veel potentie in optoppen

Een straatje erbij werd geopperd als een van de oplossingen voor de woningnood. ABN AMRO ziet een variant erop: een laagje erbij. Optoppen, zoals dat heet, heeft volgens onderzoek van de bank veel potentie en die wordt bij lange na nog niet volledig benut.

Uit eerder onderzoek bleek dat er door optoppen tot 2030 zeker 100.000 extra woningen bijgebouwd kunnen worden. 67.000 daarvan kunnen op complexen van woningcorporaties worden gebouwd.

Optoppen houdt in dat er een extra laag op een appartementencomplex wordt gezet. De nieuwe woningen worden vaak van tevoren al gebouwd in de fabriek en dan op het dak van het complex gehesen.

Volgens ABN AMRO kan dat vooral in de steden een oplossing zijn. "Daar waar een gebouw uit meerdere woonlagen staat, kan het", vertelt vastgoedspecialist Claire van Staaij. "In de Randstad heb je veel naoorlogse wijken waar complexen met platte daken staan, dat maakt het makkelijker om te toppen."

Unaniem besluit
Na de oorlog zijn veel van dezelfde types appartementencomplexen gebouwd, vertelt Bram Hertzberger van Creative City Solutions. "In die periode hadden ze minder inzicht in hoe zwaar zo'n constructie was. Ze hebben toen met flinke overcapaciteit gebouwd. De constructie werd extra stevig gemaakt en voor het optoppen kunnen we daar nu profijt van hebben."

Volgens Van Staaij wordt optoppen pas echt interessant als er 25 extra woningen kunnen worden gebouwd. "Door het concept door te ontwikkelen kun je het in de toekomst ook met minder extra woningen interessant maken", zegt ze. Zo kunnen projecten en woningen worden gestandaardiseerd, waardoor optoppen voor ontwikkelaars makkelijker wordt.

Om zo'n verbouwing te realiseren moeten ze wel de eigenaar overtuigen, vaak een woningcorporatie of een vereniging van eigenaren (vve). Een vve overtuigen kan best ingewikkeld zijn, want niemand staat te springen om zijn of haar woning te veranderen in een bouwplaats.

Daar komt nog bij dat zo'n ingrijpende verbouwing vaak door alle bewoners moet worden goedgekeurd.

"Ik heb van nog geen enkele vve gehoord: laten we vanuit maatschappelijk belang een extra verdieping erop zetten", vertelt Hesly Bentvelsen van De OpToppers, een projectontwikkelaar gespecialiseerd in het bouwen op daken. Daarom zetten ze in op verduurzaming, want dat kan voor vve's behoorlijk duur zijn.

Om de kosten te drukken kunnen vve's de winst uit het bouwen van extra appartementen gebruiken om het hele complex te verduurzamen. Ook zonder die financiële prikkel wordt optoppen en verduurzamen gecombineerd, zodat een complex niet twee keer in de steigers moet staan.

Parkeernorm
Er zijn ook andere hobbels. Zo staan gemeenten niet altijd te springen. Met name de parkeernorm in de buurt kan een obstakel zijn bij het krijgen van groen licht voor het plaatsen van nieuwe appartementen.

Als de gemeente vasthoudt aan de parkeernorm, moet de ontwikkelaar soms tot extra parkeerplaatsen zien te komen, maar bij bestaande gebouwen is dat vaak moeilijk. "Als je er 44 woningen bovenop zet, moet je gemiddeld 66 extra parkeerplaatsen realiseren", vertelt Van Staaij van ABN AMRO.

Ingrijpend project
Ondanks die hobbels zien ontwikkelaars veel potentie in het optoppen. "Je haalt echt je voordeel uit deze manier van bouwen", vertelt Hertzberger. Doordat de woningen van tevoren zijn gemaakt, duurt het bouwen op locatie vaak maar enkele maanden. "Het ingewikkeldst zijn vaak de aanpassingen aan het gebouw, zoals het doortrekken van een trappengang of ventilatie", aldus Bentvelsen.

Steven Wayenberg van Vereniging Eigen Huis noemt optoppen "een interessante kans". "Combineer je optoppen met verduurzaming, dan sla je twee vliegen in één klap: het gebouw is opgeknapt en toekomstbestendiger."

Tegelijkertijd gaat het om een ingrijpend project, aldus Wayenberg. "Dit regel je niet even met een paar vrijwilligers, daar zijn professionele partijen voor nodig. Ook het financiële risico mag niet eenzijdig bij de bewoners terechtkomen, want dan haakt iedereen snel af."

quote:

Op donderdag 4 september 2025 10:37 schreef Horzula het volgende:

[..]
Vooral ook de wegen en de chronisch te kort schietende parkeergelegenheid.

Daar wordt nou nooit aan gedacht.

Toen ik nog Bouwkunde studeerde in 2003 - 2008 waren er 'brilliante' plannen om het auto-gebruik terug te dringen door 'te weinig' parkeerplaatsen in een nieuwbouw wijk te ontwerpen.

Nu zitten we met de gevolgen daarvan.