K&W Klussen, Wonen en Huishouden
Alles over klussen en het huishouden in en om het huis: witgoed, meubels, kleuren en andere interieurtrends, schoonmaak en de-cluttertips. Laat zien wat je kan, stel je vragen, help een ander op weg of show je gloednieuwe keuken, pantry of herinrichting.
Steeds meer animo voor ‘optoppen’ van woningen: ‘We kunnen bouwen boven op de bestaande stad’
Steeds vaker verrijzen nieuwe woningen of zelfs meerdere verdiepingen bovenop bestaande gebouwen. Het optoppen is een snelle manier om meer woonruimte te creëren en leidt tot verwondering én kritiek. Kan dat zomaar, een nieuwe verdieping op een oud gebouw?
Een van de grootste opgetopte gebouwen van de wereld staat in het centrum van Rotterdam: de Karel Doorman. Op een oud warenhuis van zestien meter is een complex gebouwd van 117 appartementen. Het is slechts één van de vele voorbeelden die Rotterdam inmiddels rijk is: de lofts boven op de Fenixloods, het Bruno Hotel op Pakhuis van Meesteren en de nieuwe verdiepingen op Pakhuis Santos, waar na de zomer het nieuwe Nederlands Fotomuseum zal openen.
Optoppen – het bouwen van nieuwe verdiepingen boven op een bestaand gebouw – klinkt heel modern, maar eigenlijk bestaat het al een tijdje. In de jaren ‘80 werden huizen in oude Rotterdamse stadswijken opgetopt met zogeheten Trespaplaten, gemaakt van hard kunststof. Die platen werden boven op bestaande gebouwen gezet. In de volksmond werd de stadsvernieuwing toen ook wel ‘stadsvernieling’ genoemd.
'Echt heel lelijk'
Dat gebeurde bijvoorbeeld op Katendrecht. “Het is echt heel lelijk, maar ik heb weleens bepleit om er een monument van te maken”, zegt burgerraadslid Gerben van Dijk (ChristenUnie Rotterdam) lachend. “Want het is ook deel van onze stadsgeschiedenis, dat we op die manier extra woonruimte wilden creëren.” De woningen zijn inmiddels gerenoveerd, waarbij de oude details weer tevoorschijn zijn gehaald.
De wens voor extra woonruimte is met de jaren alleen maar gegroeid, maar de ‘stadsvernieling’ is wat de gemeente betreft verleden tijd.
Tweede laag op de stad
Het zijn de naoorlogse gebouwen met platte daken die makkelijk opgetopt kunnen worden, vertelt Yvonne Rijpers, optopregisseur bij de gemeente Rotterdam. “We hebben best een unieke stad, met ontzettend veel wederopbouwarchitectuur, waardoor we veel platte daken hebben. We hebben bijna een tweede laag van de stad waar we op kunnen bouwen.”
De gemeente staat daarom heel positief tegenover optoppen. Rijpers: “We willen er door middel van optoppen voor zorgen dat er veel meer woningen aan de stad worden toegevoegd, boven op de bestaande stad. Het is natuurlijk best een duurzame manier van woningen toevoegen, in tegenstelling tot bijvoorbeeld sloopnieuwbouw, wat soms ook nodig is. En je bouwt niet buiten de stad, je bouwt niet in het groen.”
Woningen toevoegen
Optoppen kan op twee manieren: als een opbouw op een enkele woning waarmee de woning wordt vergroot of als grote opbouw op een heel gebouw, waarmee meerdere nieuwe woningen gecreëerd worden.
Het vergroten van een enkele woning met een opbouw kan een uitkomst zijn in de oververhitte woningmarkt. Van Dijk: “Dat is prachtig voor de bewoner: comfortverhogend en waardeverhogend. In het kader van gezinsuitbreiding voorkomt het ook dat iemand moet verhuizen.”
Sigrid en Yves bouwden voor 2 ton een extra verdieping op hun flatwoning: ‘Ik heb er wat grijze haren bij gekregen en Yves volgt slecht het relatie-taken-schema’ .Maar de prioriteit van de gemeente ligt bij de grote optopprojecten. Rijpers: “Echt wat doen aan de druk op de woningmarkt, betekent op grotere schaal nieuwe woningen toevoegen.”
Woningcorporaties en eigenaren
De gemeente kijkt daarom samen met woningcorporaties naar de gebouwen die zij bezitten en welke mogelijkheden daar zijn. Een voorbeeld is woningcorporatie SOR die boven op de bestaande ouderenflat Klapwiek in Rotterdam-Prinsenland 40 nieuwe woningen plaatst.
Bij koopflats is het moeilijker om een gehele verdieping op een gebouw te zetten, omdat elke woningeigenaar in de flat dan akkoord moet gaan met het optoppen van het gebouw. De gemeente wil de woningeigenaren bij dat proces gaan helpen.
Meer gewicht
Een initiatiefnemer die wil optoppen, moet een vergunningsproces door bij de gemeente. Dat proces bestaat uit allerlei stappen. Zo wordt de constructie van het bestaande gebouw gecontroleerd. Maar dat levert meestal geen problemen op.
Rijpers: “Vlak na de oorlog konden we nog niet met computers berekenen welke constructie precies nodig was. Daarom kan het gebouw vaak meer gewicht aan dan het nu draagt. Dat betekent dat je best makkelijk één of twee lagen toe kan voegen, aan een gebouw wat bijvoorbeeld nu vier lagen heeft.”
In het originele bestemmingsplan is vaak een maximale bouwhoogte opgenomen, waar je met optoppen bovenuit komt. Om daarvan af te mogen wijken, heb je toestemming nodig van de gemeente. Waar de gemeente ook op let, is de mix van de wijken. “Dat er niet nog meer sociale huur in kwetsbare wijken komt, zodat het wel een goede balans blijft”, zegt Rijpers.
'Stadsvernieling' voorkomen
Ook is er aandacht voor de stadsgezichten, om de ‘stadsvernieling’ uit het verleden te voorkomen. Extra verdiepingen worden bijvoorbeeld vaak iets achter op het dak geplaatst, zodat ze minder zichtbaar zijn vanaf de grond.
Die aandacht voor de oude stadswijken en beschermde stadsgezichten is belangrijk voor de ChristenUnie. “In zijn algemeenheid zijn wij groot fan van optoppen, omdat het echt een bijdrage kan leveren aan de verdichting van de stad”, zegt Van Dijk. “Maar als je kijkt naar de oude stadswijken, moet je de zorgvuldige afweging maken of het niet ten koste gaat van het karakter van zo’n wijk. Maken we hier een goede stad mee?”
Maar er zijn meer obstakels, zoals de strenge parkeernormen. De gemeente eist nu dat er bij nieuwe woningen ook nieuwe parkeerplaatsen worden toegevoegd. Maar als een bestaand gebouw wordt opgetopt, is daar vaak geen ruimte voor. “We willen nu nieuw beleid maken, zodat we onderbouwd kunnen afwijken van de parkeernorm bij optoppen”, vertelt Rijpers.
Een ander obstakel is de ontheffingsvergoeding. Als het optoppen van een gebouw tot waardestijging leidt - wat altijd zo is als er nieuwe woningen bijkomen - moet de projectontwikkelaar een vergoeding betalen aan de gemeente.
Quick scan
Mensen zijn daar niet altijd van op de hoogte, zegt Rijpers. “Bij sommige projecten zagen we dat ze al heel erg ver waren, maar ze waren zich er niet van bewust dat ze een ontheffingsvergoeding moeten betalen. Dan stort hun hele business case in.” Daarom biedt de gemeente ontwikkelaars nu een quick scan aan, aan het begin van het proces, zodat iedereen weet waar ze aan toe zijn.
In het bestaande gebouw wonen al mensen. Ook dat kan problemen opleveren. Rijpers: “Ik denk dat je heel goed rekening moet houden met de mensen die er al wonen. Over de Klapwiek is af en toe wat te doen geweest, er werd overlast ervaren. Nieuwbouw is toch makkelijker in die zin, want nu wonen er mensen onder een bouwplaats.”
‘Waarom niet?’
Al met al is optoppen geen eenvoudig proces, maar wel een veelbelovende methode om snel extra woonruimte te creëren midden in de stad. De gemeente wil het optoppen graag stimuleren, dus Rijpers kijkt nu welke kwesties het optoppen nog in de weg staan. “We willen het proces wat versimpelen en inzichtelijker maken voor initiatiefnemers, zodat je aan de voorkant weet door welke hoepeltjes je moet springen.”
Van Dijk: “Er is niet één recept voor optoppen, zoals: ‘Doe overal twee of drie lagen bij’. Nee, je moet voortdurend kijken hoe het zorgt voor interactie met de stad. Op sommige plekken mag je juist durven en kan je fors uitpakken, op andere plekken moet je terughoudend zijn.”
Uiteindelijk gaat het om de vraag: “Waarom zou je hier niet kiezen voor een laagje extra? Die vraag mag echt wel vaker gesteld worden”, vindt Van Dijk.
Leuk als je geld hebt, nog leuker als je ook toestemming krijgt? Ik heb zelf geen hypotheef(k) dus kan het zeg maar wel "sjeeken" kwa woon wensen en woondromen
Le bronneux : https://www.rijnmond.nl/n(...)op-de-bestaande-stad
[ Bericht 0% gewijzigd door marretak op 11-05-2025 17:13:59 ]
Steeds vaker verrijzen nieuwe woningen of zelfs meerdere verdiepingen bovenop bestaande gebouwen. Het optoppen is een snelle manier om meer woonruimte te creëren en leidt tot verwondering én kritiek. Kan dat zomaar, een nieuwe verdieping op een oud gebouw?
Een van de grootste opgetopte gebouwen van de wereld staat in het centrum van Rotterdam: de Karel Doorman. Op een oud warenhuis van zestien meter is een complex gebouwd van 117 appartementen. Het is slechts één van de vele voorbeelden die Rotterdam inmiddels rijk is: de lofts boven op de Fenixloods, het Bruno Hotel op Pakhuis van Meesteren en de nieuwe verdiepingen op Pakhuis Santos, waar na de zomer het nieuwe Nederlands Fotomuseum zal openen.
Optoppen – het bouwen van nieuwe verdiepingen boven op een bestaand gebouw – klinkt heel modern, maar eigenlijk bestaat het al een tijdje. In de jaren ‘80 werden huizen in oude Rotterdamse stadswijken opgetopt met zogeheten Trespaplaten, gemaakt van hard kunststof. Die platen werden boven op bestaande gebouwen gezet. In de volksmond werd de stadsvernieuwing toen ook wel ‘stadsvernieling’ genoemd.
'Echt heel lelijk'
Dat gebeurde bijvoorbeeld op Katendrecht. “Het is echt heel lelijk, maar ik heb weleens bepleit om er een monument van te maken”, zegt burgerraadslid Gerben van Dijk (ChristenUnie Rotterdam) lachend. “Want het is ook deel van onze stadsgeschiedenis, dat we op die manier extra woonruimte wilden creëren.” De woningen zijn inmiddels gerenoveerd, waarbij de oude details weer tevoorschijn zijn gehaald.
De wens voor extra woonruimte is met de jaren alleen maar gegroeid, maar de ‘stadsvernieling’ is wat de gemeente betreft verleden tijd.
Tweede laag op de stad
Het zijn de naoorlogse gebouwen met platte daken die makkelijk opgetopt kunnen worden, vertelt Yvonne Rijpers, optopregisseur bij de gemeente Rotterdam. “We hebben best een unieke stad, met ontzettend veel wederopbouwarchitectuur, waardoor we veel platte daken hebben. We hebben bijna een tweede laag van de stad waar we op kunnen bouwen.”
De gemeente staat daarom heel positief tegenover optoppen. Rijpers: “We willen er door middel van optoppen voor zorgen dat er veel meer woningen aan de stad worden toegevoegd, boven op de bestaande stad. Het is natuurlijk best een duurzame manier van woningen toevoegen, in tegenstelling tot bijvoorbeeld sloopnieuwbouw, wat soms ook nodig is. En je bouwt niet buiten de stad, je bouwt niet in het groen.”
Woningen toevoegen
Optoppen kan op twee manieren: als een opbouw op een enkele woning waarmee de woning wordt vergroot of als grote opbouw op een heel gebouw, waarmee meerdere nieuwe woningen gecreëerd worden.
Het vergroten van een enkele woning met een opbouw kan een uitkomst zijn in de oververhitte woningmarkt. Van Dijk: “Dat is prachtig voor de bewoner: comfortverhogend en waardeverhogend. In het kader van gezinsuitbreiding voorkomt het ook dat iemand moet verhuizen.”
Sigrid en Yves bouwden voor 2 ton een extra verdieping op hun flatwoning: ‘Ik heb er wat grijze haren bij gekregen en Yves volgt slecht het relatie-taken-schema’ .Maar de prioriteit van de gemeente ligt bij de grote optopprojecten. Rijpers: “Echt wat doen aan de druk op de woningmarkt, betekent op grotere schaal nieuwe woningen toevoegen.”
Woningcorporaties en eigenaren
De gemeente kijkt daarom samen met woningcorporaties naar de gebouwen die zij bezitten en welke mogelijkheden daar zijn. Een voorbeeld is woningcorporatie SOR die boven op de bestaande ouderenflat Klapwiek in Rotterdam-Prinsenland 40 nieuwe woningen plaatst.
Bij koopflats is het moeilijker om een gehele verdieping op een gebouw te zetten, omdat elke woningeigenaar in de flat dan akkoord moet gaan met het optoppen van het gebouw. De gemeente wil de woningeigenaren bij dat proces gaan helpen.
Meer gewicht
Een initiatiefnemer die wil optoppen, moet een vergunningsproces door bij de gemeente. Dat proces bestaat uit allerlei stappen. Zo wordt de constructie van het bestaande gebouw gecontroleerd. Maar dat levert meestal geen problemen op.
Rijpers: “Vlak na de oorlog konden we nog niet met computers berekenen welke constructie precies nodig was. Daarom kan het gebouw vaak meer gewicht aan dan het nu draagt. Dat betekent dat je best makkelijk één of twee lagen toe kan voegen, aan een gebouw wat bijvoorbeeld nu vier lagen heeft.”
In het originele bestemmingsplan is vaak een maximale bouwhoogte opgenomen, waar je met optoppen bovenuit komt. Om daarvan af te mogen wijken, heb je toestemming nodig van de gemeente. Waar de gemeente ook op let, is de mix van de wijken. “Dat er niet nog meer sociale huur in kwetsbare wijken komt, zodat het wel een goede balans blijft”, zegt Rijpers.
'Stadsvernieling' voorkomen
Ook is er aandacht voor de stadsgezichten, om de ‘stadsvernieling’ uit het verleden te voorkomen. Extra verdiepingen worden bijvoorbeeld vaak iets achter op het dak geplaatst, zodat ze minder zichtbaar zijn vanaf de grond.
Die aandacht voor de oude stadswijken en beschermde stadsgezichten is belangrijk voor de ChristenUnie. “In zijn algemeenheid zijn wij groot fan van optoppen, omdat het echt een bijdrage kan leveren aan de verdichting van de stad”, zegt Van Dijk. “Maar als je kijkt naar de oude stadswijken, moet je de zorgvuldige afweging maken of het niet ten koste gaat van het karakter van zo’n wijk. Maken we hier een goede stad mee?”
Maar er zijn meer obstakels, zoals de strenge parkeernormen. De gemeente eist nu dat er bij nieuwe woningen ook nieuwe parkeerplaatsen worden toegevoegd. Maar als een bestaand gebouw wordt opgetopt, is daar vaak geen ruimte voor. “We willen nu nieuw beleid maken, zodat we onderbouwd kunnen afwijken van de parkeernorm bij optoppen”, vertelt Rijpers.
Een ander obstakel is de ontheffingsvergoeding. Als het optoppen van een gebouw tot waardestijging leidt - wat altijd zo is als er nieuwe woningen bijkomen - moet de projectontwikkelaar een vergoeding betalen aan de gemeente.
Quick scan
Mensen zijn daar niet altijd van op de hoogte, zegt Rijpers. “Bij sommige projecten zagen we dat ze al heel erg ver waren, maar ze waren zich er niet van bewust dat ze een ontheffingsvergoeding moeten betalen. Dan stort hun hele business case in.” Daarom biedt de gemeente ontwikkelaars nu een quick scan aan, aan het begin van het proces, zodat iedereen weet waar ze aan toe zijn.
In het bestaande gebouw wonen al mensen. Ook dat kan problemen opleveren. Rijpers: “Ik denk dat je heel goed rekening moet houden met de mensen die er al wonen. Over de Klapwiek is af en toe wat te doen geweest, er werd overlast ervaren. Nieuwbouw is toch makkelijker in die zin, want nu wonen er mensen onder een bouwplaats.”
‘Waarom niet?’
Al met al is optoppen geen eenvoudig proces, maar wel een veelbelovende methode om snel extra woonruimte te creëren midden in de stad. De gemeente wil het optoppen graag stimuleren, dus Rijpers kijkt nu welke kwesties het optoppen nog in de weg staan. “We willen het proces wat versimpelen en inzichtelijker maken voor initiatiefnemers, zodat je aan de voorkant weet door welke hoepeltjes je moet springen.”
Van Dijk: “Er is niet één recept voor optoppen, zoals: ‘Doe overal twee of drie lagen bij’. Nee, je moet voortdurend kijken hoe het zorgt voor interactie met de stad. Op sommige plekken mag je juist durven en kan je fors uitpakken, op andere plekken moet je terughoudend zijn.”
Uiteindelijk gaat het om de vraag: “Waarom zou je hier niet kiezen voor een laagje extra? Die vraag mag echt wel vaker gesteld worden”, vindt Van Dijk.
Leuk als je geld hebt, nog leuker als je ook toestemming krijgt? Ik heb zelf geen hypotheef(k) dus kan het zeg maar wel "sjeeken" kwa woon wensen en woondromen
Le bronneux : https://www.rijnmond.nl/n(...)op-de-bestaande-stad
[ Bericht 0% gewijzigd door marretak op 11-05-2025 17:13:59 ]
In het complex waar ik woon hebben we het overwogen. We werden eerst benaderd door iemand die ons dak wilde kopen om er z'n eigen huis op te bouwen. Dat hebben we niet gedaan want hij bood veel te weinig. Maar onze interesse was gewekt toen zijn we het zelf gaan organiseren, met als doel dat we de extra woningen konden verkopen, en we als vve opeens heel wat meer geld zouden hebben. Er is zelfs een architecht bijgehaald die een ontwerp heeft gemaakt. Het had echt wel mooi kunnen worden en de meesten zagen het wel zitten. In gedachten waren we het geld al bijna aan het uitgeven. Maar er lag 1 iemand dwars die koudwatervrees kreeg. Die was niet te overtuigen dus hebben we het uiteindelijk moeten afblazen. Best zonde, ook van alle moeite en energie die we erin hadden gestopt.
En je kan ook dakterras maken?quote:Op zondag 11 mei 2025 17:19 schreef Farenji het volgende:
In het complex waar ik woon hebben we het overwogen.
Ja dat kan maar dat is vooral voor de leuk, en levert geen geld op. En vooral gezanik van mensen die er wel gaan feesten etc maar niet hun troep opruimen. Het lukt nu al nauwelijks om de overige gemeenschappelijke ruimtes een beetje net te houden.quote:
Dat is dus 'n reden waarom nieuwbouwvergunningen niet worden afgegeven: de vigerende parkeernorm, zie ook NRC artikel: https://www.nrc.nl/nieuws(...)den-gebouwd-a4892667quote:
Maar er zijn meer obstakels, zoals de strenge parkeernormen. De gemeente eist nu dat er bij nieuwe woningen ook nieuwe parkeerplaatsen worden toegevoegd. Maar als een bestaand gebouw wordt opgetopt, is daar vaak geen ruimte voor. “We willen nu nieuw beleid maken, zodat we onderbouwd kunnen afwijken van de parkeernorm bij optoppen”, vertelt Rijpers.
Op <a href="https://forum.fok.nl/topic/2677908/2/25#p208861847" target="_blank" >zaterdag 22 april 2023 13:43</a> schreef <a href="https://forum.fok.nl/user/profile/62881" target="_blank" >r_one</a> het volgende:
En ik zeg je dat je op zaterdagmiddag van 2 tot 4 in je poedelnaakie de horlepiep moet dansen op het marktplein.
En ik zeg je dat je op zaterdagmiddag van 2 tot 4 in je poedelnaakie de horlepiep moet dansen op het marktplein.
Oja en soms na een paar jaar dan draaien mensen nog wel om?quote:
Maar er lag 1 iemand dwars die koudwatervrees kreeg. Die was niet te overtuigen
Maar dat kan twee kanten uitwerken natuurlijk. Dat gebrek aan parkeerruimte bijvoorbeeld is natuurlijk ook wel een belang van de bewoners.quote:
[..]
Oja en soms na een paar jaar dan draaien mensen nog wel om?
Verstand is eerlijk verdeeld, iedereen heeft er zat van.
|
|
