abonnement bol.com Unibet Coolblue
pi_208549725
Rotterdam, koning van de hoogbouw, zit in de problemen: 'De vraag is of al die torens er komen'

Gisteren, 20:02

Rotterdam bouwt duizenden woningen waarvan het grootste deel in woontorens komt. Maar juist de verkoop van appartementen in die torens zorgt voor problemen. De bouw staat onder druk door de stijgende hypotheekrente, hoge bouwkosten en plannen voor gereguleerde huurprijzen, merken projectontwikkelaars. "Er moet n ingegrepen worden."

Door Lucette Mascini en Esther Schalkwijk

"Mensen moeten drie jaar wachten voor ze erin kunnen omdat de toren nog gebouwd moet worden. Kunnen ze hun oude huis dan nog wel verkopen? Is de nieuwbouwwoning dan nog wel de prijs waarvoor ze die kochten waard?"

Er zijn veel vragen waarop de bouwers nog geen antwoord hebben, zegt directeur Helma Born van BPD dat woontoren SAX op de Wilhelminapier in Rotterdam ontwikkelt. Of die toren er komt, kan ze niet met zekerheid zeggen. "We geloven in de plek, maar het wordt wel spannend."
Wie 's avonds Rotterdam binnenrijdt over de Maasboulevard, wordt verwelkomd door de honderden lichtjes van de woontorens rondom de Nieuwe Maas. De flonkerende wolkenkrabbers geven de stad haar imago als 'Manhattan aan de Maas'.

Maar nu de vastgoedmarkt na jaren van bonanza aan het inzakken is, zitten verschillende projectontwikkelaars en bouwbedrijven met hun handen in het haar. De woontorens die ze jaar na jaar zonder moeite uit de grond stampten, zorgen nu voor kopzorgen.

Tientallen woontorens in het vooruitzicht
In Rotterdam staan er zeker 31 woontorens op de planning. Die zijn goed voor duizenden nieuwe woningen. De vraag ernaar is voldoende, maar de kosten daarvan rijzen de pan uit, en wel zo heftig dat wie na lang zoeken een woning gevonden denkt te hebben, deze niet altijd meer kan betalen.
Bekijk hier waar deze Rotterdamse woontorens komen:

Een van de oorzaken is de stijgende hypotheekrente. Gevolg daarvan is dat de kosten om een koopwoning te betalen enorm stijgen. Dat wil zeggen: als de prijzen van al die nieuwe woningen niet flink in prijs dalen. En dat doen ze dus niet. Daarvoor zijn allerlei oorzaken. De kosten van bouwmaterialen en aannemers zijn hoog door de inflatie en krapte op de markt, energie kost sinds de oorlog in Oekrane veel meer dan daarvoor en ook de grondprijzen zijn hoger dan een aantal jaar geleden.
10 torens in aanbouw
Van de 31 woontorens die te zien zijn op het kaartje (zie boven), zijn er 10 in aanbouw. De palen zitten in de grond en de eerste stenen zijn gelegd. Van die torens is het zeker dat ze er komen.
Deze torens zitten vooral op populaire locaties in de stad. De Post – het oude Postkantoor dat een woontoren krijgt van 150 meter hoog met daarin 305 luxe koop- en huurappartementen – zit op de Coolsingel. Clubhouse komt aan de Boompjes langs de noordelijke Maasoever met twee torens van 106 en 76 meter en daarin 342 huurappartementen.

Downtown en De Maasbode komen in het Witte de Withkwartier en krijgen bij elkaar 260 koop- en huurwoningen. Bayhouse met 100 koop- en huurappartementen komt op Zuid aan de Rijnhaven. De houtbouwflat Sawa (109 woningen, koop en huur) en Stack (85 woningen, koop en huur) komen in het Lloydkwartier aan de andere kant van de Nieuwe Maas. De Grote Beer (193 huurwoningen) pal naast Alexander Shopping Center. De Piekstraat (142 koopwoningen) zit direct aan de Persoonhaven op Zuid. Imagine (295 woningen) aan de Laan op Zuid.
Tot zover het goede nieuws. Maar hoe zit het met de rest? In totaal staan er nog minimaal 21 woontorens in Rotterdam op de planning waarvan de bouw nog niet begonnen is. De vraag is dus: hoe loopt het daarmee af? Zijn er bij torens met koopwoningen wel kopers te vinden? En wat gebeurt er als die er niet zijn? Moet de bouw dan worden afgeblazen?

'Niet genoeg kopers voor Glashaventoren'
Afgelopen week maakte ontwikkelaar Amvest van de Glashaventoren (141 appartementen, koop en huur, 106 meter hoog) in het centrum van Rotterdam bekend het project voorlopig van de markt te halen. Het lukte niet om genoeg kopers te vinden die nodig zijn om te beginnen met de bouw.
"Dat is het probleem met woontorens", zegt voormalig wethouder Bouwen en Wonen in Rotterdam, Hamit Karakus (PvdA). "De financiers willen de zekerheid dat 70 procent van de woningen verkocht is bij aanvang van de bouw. Zodra de bouw begint, betalen de kopers. Daardoor komt er meteen geld binnen."

Het aantal verkochte woningen moet op 70 procent liggen omdat een projectontwikkelaar na de start van de bouw door moet gaan tot de toren helemaal af is. "Als je een wijk met rijtjeshuizen bouwt, kan je stoppen als er minder kopers dan verwacht zijn. Dan bouw je een rijtje minder en ga je door als de markt weer aantrekt. Bij een woontoren kan dat niet. Die moet af. Je kan niet halverwege ophouden."
Je kan niet halverwege stoppen met de bouw van een woontoren.
Voormalig wethouder Hamit Karakus

Dat is dus meteen ook de achilleshiel van de voorliefde van Rotterdam voor woontorens, die de laatste jaren ook nog eens steeds hoger werden en waarvan De Zalmhaventoren met 215 meter sinds 2021 zelfs het hoogste gebouw van de Benelux is.
Zo heeft projectontwikkelaar Landman Vastgoed zijn plannen voor een 70 meter hoge toren op een bestaand kantoorgebouw op de hoek van de Westblaak en de Eendrachtsweg in de prullenbak gegooid. "Er komt geen toren. Het is technisch en financieel niet haalbaar", zegt Bas Heijman van Landman Vastgoed. Hij gaat terug naar de tekentafel om met een nieuw plan te komen. Wanneer dat af is, kan hij nog niet zeggen.
'Het wordt spannend'

Een ander project met hoge torens is dat van projectontwikkelaar BPD op de Wilhelminapier, de SAX (900 woningen, koop en huur). Met twee torens waarvan er een 182 meter hoog moet worden, zou dat Rotterdam opnieuw een blikvanger in het landschap van wolkenkrabbers moeten opleveren.
Maar of het doorgaat, in deze markt? "We geloven in de plek", zegt Helma Born, directeur regio Zuid-West bij BPD. "Maar het wordt spannend. We gaan binnenkort met de aannemer om de tafel om de prijzen te bepalen. Daarna kan de verkoop beginnen."

De helft van de appartementen wil BPD verkopen aan een belegger die ze zal verhuren. "Daar hebben we wel vertrouwen in." Maar daarmee is de rekening voor de bouw nog niet betaald. Minimaal 20 procent van de koopwoningen moet verkocht worden om aan de vereiste 70 procent te komen. "Vergis je niet", zegt Born. "Dat gaat om zo'n 180 woningen, eigenlijk zoveel als een hele wijk."

Projectontwikkelaar Oscar Vervat wil op de plek van het Havenziekenhuis aan de Maasboulevard twee torens bouwen van 110 en 70 meter hoog, goed voor 400 huurwoningen. "We willen de verkoop in 2024 starten. Het is een lastige markt, maar we gaan gewoon door met onze plannen. Ik heb ook geen glazen bol. Misschien breekt er wel een nieuwe bankencrisis uit."
80 procent van de plannen met woontorens kan niet doorgaan.
Projectontwikkelaar Luc Smits

Volgens projectontwikkelaar Luc Smits (LSI) zit de markt voor woontorens al in zo'n grote crisis dat volgens hem "80 procent van de plannen niet door kan gaan". Een van de oorzaken is volgens hem dat minister Hugo de Jonge de hoogte van de huur voor mensen met een middeninkomen aan banden wil leggen.
Een puntensysteem moet dan uitwijzen hoe hoog de huur mag zijn. "Stel dat een ontwikkelaar 1.200 euro per maand huur voor een appartement heeft ingeprijsd om de toren te kunnen betalen. En dat bedrag moet omlaag naar 900 euro vanwege het nieuwe systeem. Dan zit de ontwikkelaar met een gat van 300 euro per appartement per maand in zijn berekening. Die krijgt hij dan niet rond."
Smits wil dat het puntensysteem van tafel gaat. "De minister moet de regels niet veranderen tijdens het spel." Maar dat schiet ook niet op, redeneert Karakus. "De meeste mensen kunnen die hoge huren niet betalen."

Een ander probleem waar projectontwikkelaars tegenaan lopen, zijn procedures die bij de Raad van State zijn aangespannen om bouwprojecten te verhinderen. De bouw van woontoren Rotta Nova (258 huurwoningen, 67 meter hoog), die op het groene veldje naast de Markthal moet komen, is om die reden al bijna een jaar vertraagd. Dat helpt projectontwikkelaar NEOO niet. "We gaan door. Maar je ziet dat de markt onder druk staat."

Coolbase in Rotterdam-Delfshaven staat ook 'in de koelkast' door een procedure bij de Raad van State. Een buurtbewoner is bang voor geluidsoverlast. Projectontwikkelaar Fransje Sprunken denkt dat het goedkomt. "Een belegger koopt de toren. Er komen 60 huurwoningen waarvan de meerderheid valt onder middenhuur (800 tot 1.000 euro per maand). Daar is veel vraag naar."

Volgens oud-wethouder Karakus, die in 2008 tijdens de bankencrisis een plan maakte met projectontwikkelaars om de bouw door de laten gaan, is geen sprake van een crisis. "Als er crisis is, ligt alles plat. Dat is nu niet zo. Maar we zitten wel op een glijbaan naar beneden toe. Het is noodzakelijk om n in te grijpen."
Alleen naar het Rijk rennen om geld aan de regering te vragen om de bouw te stutten, vindt hij niet zo'n goed idee. "Je kunt als gemeente zelf ook veel doen. In 2008 hebben wij een aantal projecten geselecteerd waarvan we vonden dat die door moesten gaan."

Dat waren onder andere de iconische Markthal in het centrum van de stad, de Rotterdam (drie geschakelde woon- en kantoortorens op de Wilhelminapier) en de Calypso (drie woontorens tegenover Rotterdam CS). "Daar hebben we toen een regeling voor bedacht waarbij de gemeente de grond onder de bouwprojecten kocht en deze in erfpacht uitgaf." Na de verkoop van de appartementen moest die terugbetaald worden. "Daar hadden we een budget voor van 250 miljoen euro."

"Mensen zeiden toen: 'Je bouwt voor leegstand. De stad krimpt.' Maar dat was niet helemaal niet waar. Rot op!", zegt Karakus. "Al die mensen die daarna die appartementen in de Calypso gekocht hebben, waar komen die vandaan dan? Het is belangrijk om door te bouwen, zodat de bouwbedrijven niet verdwijnen. Als de crisis voorbij is, wil je kunnen doorbouwen. Anders duurt het nog langer voor er nieuwe woningen bijkomen."

De huidige wethouder van Bouwen en Wonen in Rotterdam is Chantal Zeegers (D66). Samen met collega-wethouders uit Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven schreef zij afgelopen week een brief naar minister De Jonge, met onder andere de vraag of het Rijk garant wil staan voor de bouw van bijvoorbeeld 20 procent van de woningen. Daardoor is het niet langer nodig 70 procent van de appartementen verkocht te krijgen voor de bouw kan starten.

"Een goed idee", zegt haar voorganger Karakus over dit verzoek vanuit de grote steden. "Projectontwikkelaars kunnen ervoor kiezen om een groter deel voor verhuur te bouwen. Die kan de verhuurder later, als de markt aangetrokken is, verkopen waardoor ze toch de prijs opbrengen die er voor berekend was."
In de tussentijd zou het Rijk het begrotingsgat van de bouwers en de projectontwikkelaars kunnen dichten. "Maar te lang duren moet dat niet", zegt Karakus. "Het is een dure oplossing die stand houdt zolang het budget toereikend is."

Rijnmond houdt in dit artikel de definitie hoogbouw van het Kadaster aan. We hebben het over gebouwen hoger dan 35 meter of bestaande uit 10 of meer woonlagen.

https://www.rijnmond.nl/n(...)-die-torens-er-komen

Zelf : Geen mening
pi_208549747
Het is overal momenteel. Veel projecten hebben problemen met de verkoop.

Ook niet raar want geen hond kan het meer betalen.
1/10 Van de rappers dankt zijn bestaan in Amerika aan de Nederlanders die zijn voorouders met een cruiseschip uit hun hongerige landen ophaalde om te werken op prachtige plantages.
"Oorlog is de overtreffende trap van concurrentie."
pi_208549960
quote:
0s.gif Op zondag 26 maart 2023 22:37 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:
Het is overal momenteel. Veel projecten hebben problemen met de verkoop.

Ook niet raar want geen hond kan het meer betalen.
Owwww ok ik had het nieuws uit de krant gehaald maar ok is dus niet echt nieuws?
  Jaap van Dissel-award 2022 zondag 26 maart 2023 @ 23:05:08 #4
385501 Starhopper
Slava Ukraini
pi_208549987
quote:
0s.gif Op zondag 26 maart 2023 22:34 schreef realnice11 het volgende:

Zelf : Geen mening
:')

Wat wil je dan met dit topic?
Water towers can fly! :D
pi_208550004
quote:
84s.gif Op zondag 26 maart 2023 23:05 schreef Starhopper het volgende:

[..]
:')

Wat wil je dan met dit topic?
Owwww net zoals de zelfmelkende koe, Post ik elke dag ergens op het web een stukje text :)
  Jaap van Dissel-award 2022 zondag 26 maart 2023 @ 23:08:07 #6
385501 Starhopper
Slava Ukraini
pi_208550012
quote:
0s.gif Op zondag 26 maart 2023 23:07 schreef realnice11 het volgende:

[..]
Owwww net zoals de zelfmelkende koe, Post ik elke dag ergens op het web een stukje text :)
Wtf? Ben je dronken ofzo?
Water towers can fly! :D
pi_208550017
quote:
84s.gif Op zondag 26 maart 2023 23:08 schreef Starhopper het volgende:

[..]
Wtf? Ben je dronken ofzo?
Nog niet :)
pi_208550381
quote:
0s.gif Op zondag 26 maart 2023 22:37 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:
Het is overal momenteel. Veel projecten hebben problemen met de verkoop.

Ook niet raar want geen hond kan het meer betalen.
En het ligt niet aan de idiote prijzen, maar aan de hypotheekrente uhuh :')
abonnement bol.com Unibet Coolblue
Forum Opties
Forumhop:
Hop naar:
(afkorting, bv 'KLB')