Morgen gaan wij een bod uitbrengen op een huis dat we onlangs bezichtigd hebben, spannend!
Het is een jaren '30 huis, dus willen een bouwtechnische keuring laten opnemen als voorbehoud in ons bod.
Dit hebben wij voorheen al vaker gedaan, maar dan steeds schriftelijk per mail.
Deze verkoopmakelaar gebruikt echter een systeem voor biedingen en heeft de volgende opties voor een voorbehoud van bouwtechnische keuring:
1. Voorbehoud voor het uitvoeren van een bouwtechnische keuring uiterlijk voor het verstrijken van de wettelijke bedenktijd.
2. Voorbehoud voor het uitvoeren van een bouwtechnische keuring binnen 17 dagen na overeenstemming waarbij het totaal aan direct noodzakelijke verbeteringen niet meer mag kosten dan XXX
Wij weten nu niet zo goed welke we moeten aanvinken omdat de voor- en nadelen ons niet duidelijk zijn.
Heeft iemand ervaring met deze 2 opties?
Wat is gunstiger voor kopers/verkopers?
Wat zouden jullie doen?
Dank!
Nadat je een overeenkomst hebt gesloten heb je drie dagen waarin je zonder opgave van reden van de overeenkomst af kan. Sommige mensen gebruiken die drie dagen voor het uitvoeren van een bouwkundige keuring, zodat ze geen voorbehoud hoeven te maken en dus hopen een streepje voor te hebben. Valt de keuring tegen, kan je altijd de koop nog afblazen.quote:Op donderdag 13 januari 2022 16:54 schreef Noisecontrollers het volgende:
Hallo allemaal,
Morgen gaan wij een bod uitbrengen op een huis dat we onlangs bezichtigd hebben, spannend!
Het is een jaren '30 huis, dus willen een bouwtechnische keuring laten opnemen als voorbehoud in ons bod.
Dit hebben wij voorheen al vaker gedaan, maar dan steeds schriftelijk per mail.
Deze verkoopmakelaar gebruikt echter een systeem voor biedingen en heeft de volgende opties voor een voorbehoud van bouwtechnische keuring:
1. Voorbehoud voor het uitvoeren van een bouwtechnische keuring uiterlijk voor het verstrijken van de wettelijke bedenktijd.
2. Voorbehoud voor het uitvoeren van een bouwtechnische keuring binnen 17 dagen na overeenstemming waarbij het totaal aan direct noodzakelijke verbeteringen niet meer mag kosten dan XXX
Wij weten nu niet zo goed welke we moeten aanvinken omdat de voor- en nadelen ons niet duidelijk zijn.
Heeft iemand ervaring met deze 2 opties?
Wat is gunstiger voor kopers/verkopers?
Wat zouden jullie doen?
Dank!
Als het je lukt om het goed te timen, zou je dus optie 1 kunnen kiezen. Het nadeel daarvan is dat je in die drie dagen de keuring geregeld moet hebben en het bouwkundig rapport binnen moet hebben. Dat moet je dus goed timen! Het voordeel is dat je je niet verbindt aan een maximumbedrag, omdat je er sowieso onderuit kan.
[ Bericht 0% gewijzigd door #ANONIEM op 13-01-2022 17:07:40 ]
Dus dan kun je de bouwtechnische keuring laten doen in die 3 dagen, en dan kun je dus afhankelijk daarvan, omdat het wettelijke bedenktijd is, er nog gewoon vanaf.
Bij de 2e optie is het volgens mij zo dat de keuring moet plaatsvinden binnen 17 dagen na overeenstemming (= ondertekening koopcontract?) en dan komt er uit die keuring iets. Een deel van dat iets is noodzakelijk, een ander deel niet noodzakelijk. Je kunt dus opnemen dat als uit de keuring blijkt dat er bijvoorbeeld meer dan 5000 euro direct noodzakelijke verbeterings-kosten zijn, dat je dat teveel vindt, en dan alsnog van de koop af kan, of dat je dan opnieuw om tafel gaat qua bod.
Die makelaar werkt dan ook voor de verkopende partij.quote:Op donderdag 13 januari 2022 17:22 schreef Quyxz_ het volgende:
Ik vind die stukjes tekst wel erg in het belang van de verkopende partij geformuleerd.
TS zou een van die twee opties iets kunnen verbouwen en dan daarmee het bod uitbrengen.
Bijvoorbeeld door 'direct noodzakelijk' weg te laten.
Tegenwoordig heb je zo veel concurrentie als koper; genoeg rijke gepensioneerde westerlingen die een grote zak florijnen op de tafel pleuren zonder er voorwaarden aan te verbinden.
Dat lijkt me een nogal hypothetisch voorbeeld.quote:
Ik vind die stukjes tekst wel erg in het belang van de verkopende partij geformuleerd. 'Direct noodzakelijke verbeteringen'. Zijn dat alleen zaken die het huis per direct kunnen laten instorten? Als uit de keuring zou blijken dat bepaalde balken in de komende 5 jaar vervangen moet worden a ¤40k, dan zou dat geen geldige reden zijn?
Toch kun je dan beter het huis laten schieten dan dat je onverhoopt wordt opgezadeld met een huis waaraan enorme kosten zijn, die je niet kunt dragen.quote:
Weinig kans dat je het huis gaat krijgen als je voorwaarden hebt, ongeacht hoe realistisch die eisen ook zijn.
Tegenwoordig heb je zo veel concurrentie als koper; genoeg rijke gepensioneerde westerlingen die een grote zak florijnen op de tafel pleuren zonder er voorwaarden aan te verbinden.
Sowieso.quote:
[..]
Toch kun je dan beter het huis laten schieten dan dat je onverhoopt wordt opgezadeld met een huis waaraan enorme kosten zijn, die je niet kunt dragen.
Mijn vrouw en ik hadden een bod op een huis uitgebracht onder voorbehoud van verkoop eigen woning, en we wilden afwachten wat de technische keuring van dat pand zou opleveren.
De eigenaar zei dat als we vertrouwen in het huis hadden, dat we van een keuring af moesten zien.
Ehhh.....
Maar met tegen elkaar op bieden wordt altijd een afweging gemaakt van het hoogste bod versus een bod dat er net iets onder ligt waarbij minder / geen eisen gesteld worden.
#1 idem.
Het doen in de 3 dgn bedenktijd is tegenwoordig de gok die veel kopers doen.
Ga je ook bieden onder voorbehoud van financiering? Ga je overbieden?
Je hebt helemaal gelijk hoor. Maar het is gekte op de "markt". Die frase 'Direct noodzakelijke verbeteringen' is inderdaad een zeer vette dikke adder onder het gras. De interpretatie daarvan is natuurlijk altijd rechtbank werk omdat de "meningen" daarover altijd tegengesteld zijn.quote:
Ik vind die stukjes tekst wel erg in het belang van de verkopende partij geformuleerd. 'Direct noodzakelijke verbeteringen'. Zijn dat alleen zaken die het huis per direct kunnen laten instorten? Als uit de keuring zou blijken dat bepaalde balken in de komende 5 jaar vervangen moet worden a ¤40k, dan zou dat geen geldige reden zijn?
Het is gewoon een doodzieke "markt". Vandaar dat soort excessen. De bulk van de kopers gaat al voor helemaal geen bouwkundige keuring omdat ze dan altijd op achterstand staan in het proces. Totale gekte. En de Kater komt later. Maar die gaat zeker komen.
Het lijkt me vooral het oordeel van de bouwkundig inspecteur die je inhuurt. En die is uiteraard weer gebonden aan allerlei normen en certificeringen.quote:
Die frase 'Direct noodzakelijke verbeteringen' is inderdaad een zeer vette dikke adder onder het gras. De interpretatie daarvan is natuurlijk altijd rechtbank werk omdat de "meningen" daarover altijd tegengesteld zijn.
Even een copy-paste uit ons eigen rapport:
quote:Directkosten zijn de kosten van direct noodzakelijk herstel die direct gemaakt moeten worden om verdere schade of gevolgschade aan een object te voorkomen.
Termijnkosten zijn de kosten van noodzakelijk onderhoud waarmee vervolgschade wordt voorkomen. Het gaat dan om de niet reguliere onderhoudskosten of de te verwachte gebreken voor de komende 5 jaar.
Verbeterkosten worden als extra informatie opgegeven. Deze kosten verhogen de veiligheid en/of het comfort en zijn aanbevelingen. Uitvoering is niet noodzakelijk, er ontstaat geen directe schade maar het betreft een verbetering van de bestaande situatie.
[ Bericht 2% gewijzigd door #ANONIEM op 13-01-2022 19:59:48 ]
Dan zijn dat zoals Quyxz_ al terecht beweerde kosten die per direct moeten voorkomen dat de boel in elkaar stort. Zo is het nooit natuurlijk. Dus wassen neus.quote:
[..]
Het lijkt me vooral het oordeel van de bouwkundig inspecteur die je inhuurt. En die is uiteraard weer gebonden aan allerlei normen en certificeringen.
Even een copy-paste uit ons eigen rapport:
[..]
Er zijn dan twee uitkomsten mogelijk:
A. De bouwkundige gebreken zijn zodanig dat je afziet van de koop. In dat geval ben je wel ¤500 kwijt voor dat bouwkundig rapport. Misschien kun je dat rapport nog verkopen aan de eigenaar of een andere geďnteresseerde voor het huis.
B. De bouwkundige gebreken vallen mee. Met het rapport kun je later een planning maken voor herstel en onderhoud.
Ja klopt. Stel dat je op termijn (over 5 tot 10 jaar) de fundering moet vervangen voor 80.000 euro, dan valt dat niet onder optie 2 uit de OP.quote:
[..]
Dan zijn dat zoals Quyxz_ al terecht beweerde kosten die per direct moeten voorkomen dat de boel in elkaar stort. Zo is het nooit natuurlijk. Dus wassen neus.
[ Bericht 3% gewijzigd door #ANONIEM op 13-01-2022 21:22:55 ]
Ja ook onder voorbehoud van financiering, maar wel voor een flink lager voorbehoud dan het bod.quote:
Bij #2 ben je kansloos tenzij je de enige bent, of, het huis dermate van staat is dat het duidelijk is dat het 'moet'. En zelfs dan ben je waarschijnlijk toch kansloos omdat men toch bied zonder (en dus een betere voorwaarde heeft).
#1 idem.
Het doen in de 3 dgn bedenktijd is tegenwoordig de gok die veel kopers doen.
Ga je ook bieden onder voorbehoud van financiering? Ga je overbieden?
We gaan ruim 20% overbieden, want tja, Randstad
60k op 300.000
Voorbehoud van financiering?
Dat ging die doen staat de regel er bij 😉quote:
20% dang
60k op 300.000
Voorbehoud van financiering?
Ohjaquote:
[..]
Dat ging die doen staat de regel er bij 😉
Hoop dat TS dan een beetje de andere reeks heeft gevolgd
Laat je weten of je het bent geworden TS?In principe wel. Daarom plannen mensen het in de 3 dagen bedenktijd, zodat ze er gewoon vanaf kunnen zienquote:
Ik vind die stukjes tekst wel erg in het belang van de verkopende partij geformuleerd. 'Direct noodzakelijke verbeteringen'. Zijn dat alleen zaken die het huis per direct kunnen laten instorten? Als uit de keuring zou blijken dat bepaalde balken in de komende 5 jaar vervangen moet worden a ¤40k, dan zou dat geen geldige reden zijn?
Ja, natuurlijk, afhankelijk van definitie, maar mijn ervaring is dat er vrij snel kosten worden geschaard onder direct noodzakelijk. Zeker als veiligheid in het geding is. Of de constructie een probleem heeft. Zoiets onbenulligs als een ontbrekende leuning wordt ook meteen als direct noodzakelijk gezien.quote:
[..]
Je hebt helemaal gelijk hoor. Maar het is gekte op de "markt". Die frase 'Direct noodzakelijke verbeteringen' is inderdaad een zeer vette dikke adder onder het gras. De interpretatie daarvan is natuurlijk altijd rechtbank werk omdat de "meningen" daarover altijd tegengesteld zijn.
Het is gewoon een doodzieke "markt". Vandaar dat soort excessen. De bulk van de kopers gaat al voor helemaal geen bouwkundige keuring omdat ze dan altijd op achterstand staan in het proces. Totale gekte. En de Kater komt later. Maar die gaat zeker komen.
Zal niet te wakker liggen van de definitie, er bestaat ook gewoon zoiets als 'industry standard' in rechtbanken. Een goede keurder kan gewoon onderbouwen wat en waarom iets direct noodzakelijk en en wat niet.
Was een bod dat er met kop en schouders bovenuit stak volgens de makelaar :’)
Waar gaat het heen?
dan bepaal je wat een goed bod is en je krijgt dan ineens feedback over je bod en of je het wil het nog wil aanpassen want een andere partij heeft bedrag Y....
Je koopt geen fiets waar je de verkoper op zijn ogen kan vertrouwen en op internet een review over kan lezen.
[ Bericht 3% gewijzigd door #ANONIEM op 16-01-2022 09:34:15 ]