[Crowdfunding] #277 Veel vervroegde vastgoedaflossingen

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 07:48 schreef jsuijker het volgende:

[..]

Bij het FO forum hoor ik van meerdere dat er toch bij meerdere woonpanden/objecten veel mogelijk is. Over portfolio hoogtes zou ik het niet durven zeggen maar dat kan ondertussen bij ilyas ook al flink oplopen. Goed om te horen/weten dat dit niet de ervaring van iedereen is (of pas bij hogere portfolios).

Je hebt dus ervaring bij SIG aan de leningnemer kant en hebt dus projecten lopen met 100% LTV?
Mag ik vragen wat voor eisen ze geven aan het vermogen (overwaarde of andere middelen) waarbij SIG het verantwoord vind om tot 100% ltv te financieren en dus het zinnetje
[..]

bij een project geplaatst wordt?

Ik vermoed dat beide projecten (richting) 100% LTV gaan aangezien je aangeeft al meerdere andere panden anders gefinancieerd hebt? Vereist SIG bij 2 panden naar 100% meer vermogen (overwaarde of anders) dan bij 1 pand? Anders gezegd wordt er rekening gehouden met de claim genoeg middelen die al bij andere projecten gegeven is? Zeg 50k andere middelen op 1 project geeft immers meer zekerheid dan diezelfde 50k op 8-10 projecten (dat dit bedrag niet keer 8-10 hoeft kan ik inkomen maar het bedrag bij 1 project is geen noemenswaardige zekerheid om te benoemen/verantwoorden te gaan voor 100% LTV bij 8-10 panden.

Ik vind het interessant om de werkwijze van SIG hierin te weten dus hopelijk kan en wil je hierover meer zeggen

Twee SIG leningen waren een herfinanciering van 95% in verhuurde staat (op een pand waar 70% initieel gevestigd was). En direct een nieuwe financiering aanvraag voor 80% in verhuurde staat. Waarbij het hele vrijkomende bedrag 1 op 1 van herfinanciering naar aankoopdossier werd verplaatst.

Echter werd de aankoop financiering op SIG uiteindelijk vertaald als 92% in onverhuurde staat anders kwamen ze (waarschijnlijk, maar is de enige logische uitleg) niet aan de 4 schijven. Het was dus werkelijk 80% van de waarde in verhuurde staat. Dat was dus positief voor de investeerders, ook m.b.t de afspraak tot passeren van de financieringen wou SIG dat zo z.s.m zodat het geld rendeert voor de investeerder.

Ze keken net als andere vastgoedfinanciers naar het onderpand+totaal plaatje. Welke kennis in vastgoed heb jij (RNHB heeft een vastgoed test bijv - stelt overigens niet al teveel voor), heb je een baan/stabiel inkomen, heb je eigen geld beschikbaar voor aankoop en wat is de overwaarde eigen huis, zijn de huurinkomsten cashflowdekkend tegen over de lening/exploitatiekosten, hoeveel panden heb je elders, welke verloop hebben die (hoeveel jaar tot einde lening, hoeveel % wordt afbetaald bij RNHB standaard 4% per jaar) - openstaande LTV portfolio en worden huren geïndexeerd. Zijn er achterstanden/uitzettingen. In het eventuele bouwtechnische rapport onderzoeken ze courantheid van het pand. Ze vragen naar gegevens van VVE, de MJOP (meer jaren onderhoudsplan) en bewijs opstalverzekering+betaling.

Aan spaarsaldo bewijzen hecht een vastgoed banken niet heel veel waarde, omdat liquide saldo de dag na tekenen kan verdwijnen. Het onderpand is/blijft toch de rode draad (waarde vaste zekerheid). Het onderpand moet het geld terughalen bij een default.

Je directe vraag of er aanvullende eisen zijn bij 8-10 SIG leningen kan ik overigens niet beantwoorden. Wellicht maandag eens contact opnemen en het aan ze vragen.

[ Bericht 1% gewijzigd door 7dave op 09-01-2021 12:27:24 ]

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 10:12 schreef OpDieFiets het volgende:

[..]

Ik ga er vanuit dat je de portefeuilles van sommige van de SIG leningnemers moet zien als een soort van kaartenhuizen, waarbij er verder weinig andere middelen aanwezig zijn dan de overwaardes van de andere panden in de portefeuille (die vaak ook nog eens zijn gebaseerd op extreem hoge taxaties, zoals we zelf vaak kunnen constateren in de SIG pitches). Komen er problemen, dan is de kans aanzienlijk dat de hele portefeuille omvalt.
Ik denk dus zeker dat veel mensen het risico van de hogere schijven onderschatten, en beperk me zelf dan ook tot schijf 1A.

Ik heb op het begin nog wel eens schijf 2 meegenomen maar het laatste jaar alleen maar de laagste LTV. Ik zie dit als een laag risico investering die ik gebruik als vervanging van een deposito. Natuurlijk is het risico hoger dan een deposito maar het idee is dan wel dat ik zo min mogelijk risico neem met dit deel van mijn portefeuille. Risicovollere investeringen doe ik ergens anders

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 09:11 schreef Zeghomaar het volgende:
Er zijn bedrijven die indien alles normaal was verkopen (zonder overheidssteun en "normaal" door-modderen) al op de fles zouden zijn.

Gezien het lage aantal faillisementen in 2020 zou je dat wel verwachten, als je dan meeneemt dat er geluiden zijn dat er als snel 30% teveel horeca zou zijn en er 10 jaar geleden al voorspeld werd dat de retail met 20% a 30% zou afnemen dan is het de vraag waar de pijn uiteindelijk vandaan komt.

Ook bij het artikel bij het faillisement in Vlisisngen dat ik gister deelde kun je bedenken dat ook in het geval er geen verplichte sluiting was geweest het overleven ook lastig zijn zijn geweest. Neemt niet weg dat het altijd erg zuur is als je je bedrijf ziet wegzakken terwijl je er keihard voor werkt. Maar keihard werken alleen is niet genoeg als ondernemer, je moet slimmer werken, niet alleen harder. Je moet het ook steeds als een zakelijk deal zien en niet alleen als passie, ik ben de eerste die zegt dat zoiets erg moeilijk en soms onmogelijk is.

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 09:14 schreef Zeghomaar het volgende:
Van Funding Circle kreeg ik eerder elke maand:

> Nieuws over kredietprojecten met openstaande terugbetalingen

Mijn laatste is van medio September 2020.

Verder verneem ik niets.

Hoe is dat bij jullie?

Doodstil, zelf nadat ik detail info over ondernemer had gedeeld die inmiddels al drie maanden niets heeft betaald zonder dat fnc daar iest over kan/wil vertellen. Heeft naar eigen zeggen te maken met de overgang naar nieuw incasso bureau (wegens vertrekken uit NL), mijn mening is dat dit gewoon wanbeleid is over de rug van de investeerders!

Belangrijkste is natuurlijk, kan de leningnemer de lasten blijven betalen.

Als de huur nu >90% van de lasten is (op aanvang lening), en de huurverhoging 2% is, is de huur na 5 jaar kostendekkend. Het gaat m.i. niet zo zeer om de dekkingsgraad van het onderpand tov de lening, maar om de cashflow van de portefeuille. Als je 10 panden kan aanschaffen waarbij de huurders de hele lasten (incl OZB en nog wat andere kosten) plus aflossing vanaf dag 1 dekken dan ben je spekkoper toch?

Iedere maand komt het een beetje naar je toe, elk jaar met de huurverhoging komt het naar je toe...
Mits en maar zolang de rentestand gelijk blijft en uiteindelijk aangenomen dat de panden op zijn minst hun waarde vast houden voor een toekomstige herfinanciering. Daar zitten de risico's dan verstopt, immers als je 10 panden hebt ad 400k elk, en die zijn 100% gefinancieerd en over 5 jaar zijn ze gedaald naar 300k elk en je moet ze herfinancieren heb je een probleem.

Ook heb je een probleem als je nu gemiddeld 5% rente betaald en over 5 jaar 10% moet gaan betalen, dat loopt de huurstijging nooit dicht. Gemiddeld zal je ook niet tegen al te hoge onderhoudskosten aan moeten lopen, zeker niet in het begin, dat valt deels een beetje af te dekken met een goede bouwkundige keuring vooraf maar juist in dit wereldje moet het vaak snel en zonder dit soort voorbehouden.
Misschien wil je ook nog 10x nieuwe keuken, nieuwe badkamer etc om e.a. verhuurbaar(der) te maken... dat moet je wel "recht" krijgen.

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 11:01 schreef 7dave het volgende:
Echter werd de aankoop financiering op SIG uiteindelijk vertaald als 92% in onverhuurde staat anders kwamen ze (waarschijnlijk, maar is de enige logische uitleg) niet aan de 4 schijven. Het was dus werkelijk 80% van de waarde in verhuurde staat.

Volgens mij gaat SIG standaard uit van de laagste van de twee taxaties, ongeacht de werkelijk situatie (verhuurd of niet verhuurd).

dubbel

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 12:36 schreef KrekelJapie het volgende:
4* fastfood
https://horecacrowdfundin(...)eidschendam-z49y20l6

Een starter krijgt tegenwoordig 4* als ie een franchise-vestiging begint omdat de franchise de ondernemer steunt. Bij een cubanita kan ik daar nog een beetje in komen, maar deze komt op mij eerder als 3* of 2* over eerlijk gezegd.

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 12:46 schreef escortmk2 het volgende:

[..]

Een starter krijgt tegenwoordig 4* als ie een franchise-vestiging begint omdat de franchise de ondernemer steunt. Bij een cubanita kan ik daar nog een beetje in komen, maar deze komt op mij eerder als 3* of 2* over eerlijk gezegd.

En iets meer persoonlijk, een hamburger of een andere vullende snack op zijn tijd gaat er bij mij wel in, maar "Fat Phills, we make them fatter" aan de gevel trekt mij echt niet over de streep om daar eens van mijn fastfood te gaan genieten. Welke marketing goeroe bedenkt nu zoiets!

SiG Vennecoolstraat 37 staat open.
Ik heb hem meegenomen (schijf 1A).

https://investeren.sameni(...)m-vennecoolstraat-37 is live.

Site was erg traag en ik kreeg ook een error 500 - applicatiefout terug.
Blijkbaar zitten er steeds meer mensen stip op de starttijd te wachten.

Schijf 2 en 3 waren binnen 1 minuut vol.

Schijf 2 en 3 in 1 minuut vol

Zelf meegenomen in 1A

Meegenomen in 1A

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 14:33 schreef TisIk het volgende:
SiG Vennecoolstraat 37 staat open.
Ik heb hem meegenomen.

Schijf2 en 3 al overschreden.

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 14:33 schreef TisIk het volgende:
SiG Vennecoolstraat 37 staat open.
Ik heb hem meegenomen.

De site was inderdaad traag. Ook meegenomen.

Hopelijk is dit niet hoe het in de toekomst gaat, dat je echt moet racen om je geld te mogen afgeven.
Hopelijk is dit tijdelijk omdat misschien veel mensen geld hebben liggen door het vervroegd aflossen van 4 projecten.

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 14:33 schreef Faraday01 het volgende:
Schijf 2 en 3 in 1 minuut vol

Zelf meegenomen in 1A

Lijkt GvE wel, vroeger en af en toe nog, een afgesleten F5 toets
Maar wel een hapje schijf 2 kunnen meepakken en een groter bedrag in schijf 1a.

Wauw, wat SIG weer hard. Dat is echt wel even anders dan een tijdje terug. Je moet er nu echt de wekker voor zetten. Op zich mooi, zeker voor SIG. Maar hopelijk worden investeerders niet geleid door FOMO, met name in de hogere schijven. Ik houd het 'veilig' bij schijf 1A.

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 14:36 schreef obligataire het volgende:

[..]

Lijkt GvE wel, vroeger en af en toe nog, een afgesleten F5 toets
Maar wel een hapje schijf 2 kunnen meepakken en een groter bedrag in schijf 1a.

Idem.... ging als de brandweer inderdaad..

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 14:33 schreef TisIk het volgende:
SiG Vennecoolstraat 37 staat open.
Ik heb hem meegenomen (schijf 1A).

Ook meegenomen in 1A. Aardig wat fokkers, zo te zien 😊👍

FOMO is inderdaad nooit goed. S3 en S2 zitten ook als eerste vol omdat dit de kleinste schijven zijn.
Iedereen maakt zijn eigen afweging waarom hij in Schijf 3 investeert en of dat het risico waard is.

Mijn standaard investering is 50% in schijf 1A en 50% in schijf 3. Zo spreid ik het risico en heb ik een iets hoger rendement.

Het zou wel flauw zijn als mensen grote bedragen van 10K of meer investeren en zo de boel volgooien. Dat doorkruist de crowd gedachte een beetje

[ Bericht 14% gewijzigd door dyna18 op 09-01-2021 15:02:17 ]

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 14:37 schreef Incitatus3 het volgende:
Wauw, wat SIG weer hard. Dat is echt wel even anders dan een tijdje terug. Je moet er nu echt de wekker voor zetten. Op zich mooi, zeker voor SIG. Maar hopelijk worden investeerders niet geleid door FOMO, met name in de hogere schijven. Ik houd het 'veilig' bij schijf 1A.

Ik ben normaal ook terughoudend met de schijven 2 en 3 maar in dit geval zie ik niet al teveel risico in schijf 2.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 21:08 schreef Zeghomaar het volgende:

[..]

Zal de wekker zetten op 14.30 uur anders ben ik waarschijnlijk te laat.
Moet niet gekker worden.

Maar goed dat ik de wekker gezet had.
Binnen 10 minuten 80 investeerders 59% gevuld
> Nog ruimte in schijf 1A
> Schijf 1B, iets overschreven
> Schijf 2, iets meer overschreven
> Schijf 3 ruim overschreven