Huis waar hypotheek op rust kopen

quote:

Op zaterdag 8 december 2018 12:04 schreef Lienekien het volgende:

[..]


[..]

Volgens mij lenen ze het bedrag op papier. De ouders hebben het bedrag niet vrij.

quote:

Op zaterdag 8 december 2018 11:10 schreef Beatific het volgende:


Bijzonder dat jij mijn vermogenspositie zo goed kent. Werk je bij de Belastingdienst?

Als ik bij de bd zou werken zou op dit moment een vinkje komen bij jou en je familie om eens een goed onderzoek te krijgen.

Het komt dus neer op een constructie met de bedoeling schenk- en/of erfbelasting te ontwijken.

Even afgezien van het punt dat er nog een hypotheek rust op het pand. Kan een notaris wel een koopakte opmaken, waarmee TS dan eigenaar wordt, terwijl er dus géén geld wordt betaald voor de woning? Want is dat niet formeel gewoon een schenking?

quote:

Op zaterdag 8 december 2018 12:19 schreef Lienekien het volgende:
Het komt dus neer op een constructie met de bedoeling schenk- en/of erfbelasting te ontwijken.

Even afgezien van het punt dat er nog een hypotheek rust op het pand. Kan een notaris wel een koopakte opmaken, waarmee TS dan eigenaar wordt, terwijl er dus géén geld wordt betaald voor de woning? Want is dat niet formeel gewoon een schenking?

Het betaalt de woning in stukjes, op afbetaling zeg maar.

quote:

Op vrijdag 7 december 2018 23:20 schreef Beatific het volgende:

[..]

Knap dat jij kan concluderen dat ik er de ballen verstand van heb. Ik heb mijn zaken namelijk prima in orde en laat me daarnaast continue adviseren door professionals. De constructie die ik voor ogen heb met de aankoop en het verhuren van de woning van mijn ouders is een ontzettend goede manier om erfbelasting te besparen. Daar heb ik zelf voldoende kijk op en zal ik daarnaast nog bespreken met mijn fiscaal adviseur.

Het feit dat er een hypotheek rust op mijn ouders woning maakt het echter een stukje complexer en daar heb ik zeker professioneel advies bij nodig. Ik heb deze constructie alleen pas vanavond bedacht en vanwege mijn aard wil ik het dan direct gaan uitzoeken. Mijn afspraak met een belastingadviseur staat al voor aankomende woensdag. Ik hoopte alleen dat er wat mensen op FOK! zaten die mij al eerder wat konden vertellen. Echter bestaat 90% van de reacties in dit topic uit onzin. Mensen die niet eens lijken te begrijpen wat een hypotheek inhoudt (denken dat een hypotheek een lening is bijvoorbeeld). Wellicht dat het ook door mijn ingewikkelde uitleg komt hoor. Ik geef direct toe dat het lastig is om in te zien wat ik precies wil doen en waarom ik het doe.

Ik heb verder geen behoefte om me uit te wijden over mijn financiële situatie, behalve dat ik studeer, daarnaast een inkomen heb, een belang in een BV heb, mijn eigen woning heb en daarnaast 3 woningen heb die ik verhuur.

Tot slot: Ik betwijfel zelf ook of de constructie die ik voor ogen heb zal werken. Dat komt door die hypotheek die op de woning rust. In theorie zou wat ik wil prima moeten kunnen. Een eigenaar van een met een hypotheek bezwaard goed is nog steeds beschikkingsbevoegd om dit goed over te dragen. Het is alleen meer de vraag of een notaris hieraan mee gaat werken. Die vraag kan ik zelf niet beantwoorden.

HOI

Ik werk bij een bank en ik doe hypotheken. Het toeval wil dat zaken waar jij nu aan denkt precies de dingen zijn waar ik me in mijn werk onder andere mee bezig hou.

Ik kan je ook vertellen wat ik ga zeggen als deze casus mijn bureau bereikt:

"Wij werken niet mee aan deze constructie".

Wat jij wil kan niet. Binnen Nederland is namelijk de eis dat als een woning verkocht wordt dat deze vrij van hypotheken en beslagen verkocht wordt. De Notaris zal recherche plegen in het kadaster en concluderen dat er een hypotheek is. Vervolgens zal de notaris vragen om een aflosnota (waarmee de hypotheek wordt afgelost) of een royement om niet gezien de constructie die jij wil. De bank zal weigeren dit royement af te geven. Dus je ouders kunnen het huis onmogelijk aan jou verkopen.

Wil je het eigendom van het huis verkrijgen dan zal hoe dan ook de hypotheek moeten worden afgelost. Als die eraf is kan je qua verkoop verder doen wat je wil.

Hoe groot schat jij de kans in dat TS zelf een hypotheeklening op de woning krijgt als het het koopt om te verhuren? Dus bijvoorbeeld hij koopt het voor 600000. 300000 schuld naar zijn ouders en 300000 schuld bij de bank. Er worden toch leningen verstrekt voor verhuurobjecten?

quote:

Op zaterdag 8 december 2018 13:40 schreef VanAvesaat het volgende:

[..]

HOI

Ik werk bij een bank en ik doe hypotheken. Het toeval wil dat zaken waar jij nu aan denkt precies de dingen zijn waar ik me in mijn werk onder andere mee bezig hou.

Ik kan je ook vertellen wat ik ga zeggen als deze casus mijn bureau bereikt:

"Wij werken niet mee aan deze constructie".

Wat jij wil kan niet. Binnen Nederland is namelijk de eis dat als een woning verkocht wordt dat deze vrij van hypotheken en beslagen verkocht wordt. De Notaris zal recherche plegen in het kadaster en concluderen dat er een hypotheek is. Vervolgens zal de notaris vragen om een aflosnota (waarmee de hypotheek wordt afgelost) of een royement om niet gezien de constructie die jij wil. De bank zal weigeren dit royement af te geven. Dus je ouders kunnen het huis onmogelijk aan jou verkopen.

Wil je het eigendom van het huis verkrijgen dan zal hoe dan ook de hypotheek moeten worden afgelost. Als die eraf is kan je qua verkoop verder doen wat je wil.

Mooi antwoord.

quote:

Op zaterdag 8 december 2018 11:10 schreef Beatific het volgende:

[..]

Waaruit trek je de conclusie dat ze 6 ton aan vermogen hebben dat ze vrij kunnen besteden?

quote:

Op vrijdag 7 december 2018 19:23 schreef Beatific het volgende:

[..]

Bijna. Het huis was al afbetaald. De hypotheek die er nu op zit is gevestigd om een vakantiewoning te kopen.

De 6ton die ik nodig heb, leen ik van mijn ouders

Hieruit

quote:

Op zaterdag 8 december 2018 17:44 schreef Armani XL het volgende:

[..]

[..]

Hieruit

Als hij hun huis koopt dan hoeven ze hem de hypotheek die hij op hun huis neemt niet feitelijk voor te schieten natuurlijk.....
Als in; ze hoeven het geld niet over te maken naar de notaris om de overdracht doorgang te laten vinden.

Maar goed, TS wil een huis van 6 ton van zijn ouders kopen, en kennelijk rust daar nog weer een hypotheek op.
Ik mag hopen dat het geen hypotheek voor een enorm bedrag is, dus het lijkt me het handigst als TS dat bedrag dan zelf als hypotheek neemt, zodat zijn ouders dat geld ontvangen en daarmee de hypotheek op het huis kunnen aflossen.

Als TS dat bedrag werkelijk niet bij een bank kan lenen, dan kan hij de schuld aan zijn ouders ook niet afbetalen, en als hij niet aflost krijgt hij daar ook geen HRA op.

TS, hoeveel is die hypotheek die nog weer op het huis rust eigenlijk?

Ja dit kan en is gewoon toegestaan. Ik hoop dat TS tevreden is met dit antwoord.

quote:

Op zaterdag 8 december 2018 11:41 schreef blomke het volgende:

[..]

Toen ik dit eerst las, dacht ik: de bank wil de schuld afgelost zien bij overdracht van de woning. Geen notaris die het registergoed overdraagt, zonder te controleren of het registergoed met hypotheek is "bezwaard".

Maar als ik zie waaraan notarissen in mijn gemeente meewerken qua hypotheekconstructies, ben ik niet meer zo overtuigd van de integriteit van die beroepsgroep. Dus wie weet, is er een notaris....

Ik vraag me werkelijk af waarom jij altijd de noodzaak ziet om onrust te zaaien over/bij zaken waar je zelf maar deels weet hoe de vork in elkaar steekt. Ik ben dan ook reuze benieuwd naar welke hypotheekconstructies jij refereert.

quote:

Op zaterdag 8 december 2018 12:19 schreef Lienekien het volgende:
Het komt dus neer op een constructie met de bedoeling schenk- en/of erfbelasting te ontwijken.

Even afgezien van het punt dat er nog een hypotheek rust op het pand. Kan een notaris wel een koopakte opmaken, waarmee TS dan eigenaar wordt, terwijl er dus géén geld wordt betaald voor de woning? Want is dat niet formeel gewoon een schenking?

Als de koopsom geheel of deels omgezet wordt in een geldlening is dat geen punt.

quote:

Op zaterdag 8 december 2018 13:40 schreef VanAvesaat het volgende:

[..]

HOI

Ik werk bij een bank en ik doe hypotheken. Het toeval wil dat zaken waar jij nu aan denkt precies de dingen zijn waar ik me in mijn werk onder andere mee bezig hou.

Ik kan je ook vertellen wat ik ga zeggen als deze casus mijn bureau bereikt:

"Wij werken niet mee aan deze constructie".

Wat jij wil kan niet. Binnen Nederland is namelijk de eis dat als een woning verkocht wordt dat deze vrij van hypotheken en beslagen verkocht wordt. De Notaris zal recherche plegen in het kadaster en concluderen dat er een hypotheek is. Vervolgens zal de notaris vragen om een aflosnota (waarmee de hypotheek wordt afgelost) of een royement om niet gezien de constructie die jij wil. De bank zal weigeren dit royement af te geven. Dus je ouders kunnen het huis onmogelijk aan jou verkopen.

Wil je het eigendom van het huis verkrijgen dan zal hoe dan ook de hypotheek moeten worden afgelost. Als die eraf is kan je qua verkoop verder doen wat je wil.

Mooi, klaar, slotje.

quote:

Op vrijdag 7 december 2018 18:50 schreef Beatific het volgende:

[..]

Dit is echt. Maar ik betwijfel of je het juist hebt. Het is zeker waar dat een woning waar hypotheek op rust niet verkocht kan worden als woning waar geen hypotheek op rust. Maar als de hypotheek er op blijft, waarom zou het dan niet verkocht kunnen worden?

Omdat de hypotheek op naam van je ouders staat, en als de woning verkocht is, er geen onderpand voor de hypotheek is.
In dit geval zal de bank ineens het gehele bedrag opeisen, waarmee de hypotheek beeindigd wordt.

quote:

Op zondag 9 december 2018 09:29 schreef Beatific het volgende:

[..]

Een hypotheek staat niet op naam van mijn ouders. Een hypotheek is op een onroerende zaak gevestigd.

En wie zijn hoofdelijk aansprakelijk?

quote:

Op zaterdag 8 december 2018 18:46 schreef Spiegelei het volgende:
Ik ben dan ook reuze benieuwd naar welke hypotheekconstructies jij refereert.

Het is finaal off topic, maar in mijn woonplaats is een notaris die hypotheken (meervoud!!) faciliteert waarbij een ambtenaar twee hypotheken geeft (totaal ¤450.000,- op een woning van ¤325.000) aan twee bouwbedrijven waarmee ie als gemeente ambtenaar zaken doet.

Tegen 0% rente en geen aflossing.

https://www.noordhollands(...)-het-kunstenaarsdorp

[ Bericht 1% gewijzigd door blomke op 09-12-2018 09:40:18 ]

quote:

Op zondag 9 december 2018 09:32 schreef blomke het volgende:

[..]

Het is finaal off topic, maar in mijn woonplaats is een notaris die hypotheken (meervoud!!) faciliteert waarbij een ambtenaar twee hypotheken geeft (totaal ¤450.000,- op een woning van ¤325.000) aan twee bouwbedrijven waarmee ie als gemeente ambtenaar zaken doet.

Tegen 0% rente en geen aflossing.

https://www.noordhollands(...)-het-kunstenaarsdorp

Zo staat het er niet.
285 hypotheek van bii bank en 165 "hypotheek" bij de projectontwikkelaar, die 3.000 waren gewoon steekpenningen van een andere projectontwikkelaar.
Daarbij was dat huis (en dus die 165K) in 2006, en die 3K steekpenningen om meer kans te maken op de toewijzing van een project in 2009.

quote:

Op zondag 9 december 2018 09:52 schreef Leandra het volgende:

285 hypotheek van bii bank en 1

Dat was destijds Bouwfonds, hier een grote bouwer & projectontwikkelaar . Is later bij Abn Amro gekomen.

quote:

Op zondag 9 december 2018 09:55 schreef blomke het volgende:

[..]

Dat was destijds Bouwfonds, hier een grote bouwer & projectontwikkelaar . Is later bij Abn Amro gekomen.

Ja, maar dat was destijds wel gewoon een hypotheekbank.

quote:

Op zondag 9 december 2018 09:29 schreef Beatific het volgende:

[..]

Een hypotheek staat niet op naam van mijn ouders. Een hypotheek is op een onroerende zaak gevestigd.

Weinig verstand van zaken.

Een hypotheek bestaat uit twee delen:

- Het hypotheekrecht. Dit is het recht van de hypotheekhouder om over te gaan tot parate executie als er niet aan de voorwaarden wordt voldaan van de lening. Dit is inderdaad gekoppeld aan het onderpand.

- De lening zelf. Deze staat niet op het onderpand, maar op naam van jouw ouders.

Als er dus niet aan de voorwaarden van de lening is voldaan (en vervreemden van het onderpand zonder dat er toestemming is van de hypotheekhouder is dit) wordt de lening opeisbaar. Dan krijgen je ouders dus een brief dat ze de gehele lening binnen twee weken moeten terugbetalen. Doen ze dit niet, dan wordt de woning in een executieverkoop verkocht door de bank.

Notarissen werken sowieso aan dit soort constructies niet mee. Als ze dat zouden doen worden ze aansprakelijk en kan de bank ook achter hun aan.

Wat ik zei blijft staan: De lening moet worden afgelost wil je het huis van je ouders kunnen overnemen. Ik zou de oplossing dan ook in deze hoek gaan zoeken en niet trekken aan een dood paard. Want een notaris die mij na deze constructie een Royement om niet vraagt, krijgt van mij een vriendelijk "Wij verlenen geen royement om niet, de lening moet volledig worden afgelost willen we akkoord gaan" antwoord.

quote:

Op zondag 9 december 2018 09:32 schreef blomke het volgende:

[..]

Het is finaal off topic, maar in mijn woonplaats is een notaris die hypotheken (meervoud!!) faciliteert waarbij een ambtenaar twee hypotheken geeft (totaal ¤450.000,- op een woning van ¤325.000) aan twee bouwbedrijven waarmee ie als gemeente ambtenaar zaken doet.

Tegen 0% rente en geen aflossing.

https://www.noordhollands(...)-het-kunstenaarsdorp

Kijk dat bedoel ik nou. Jij gaat hier lopen suggereren dat er hier foute notarissen bezig zijn terwijl dit gaat over een gemeenteambtenaar die schijnbaar steekpenningen heeft aangenomen en daarnaast ook geld van een projectontwikkelaar heeft geleend. Hoe maakt dit de notaris 'fout'?
Ik houd niet van mensen die doelbewust twijfel en onrust veroorzaken zonder enige basis. Maar je hebt gelijk dit is volkomen off topic.

On topic: TS je hebt gelijk dat IN THEORIE het mogelijk is om een huis belast met hypotheek over te nemen. Civielrechtelijk kan en mag dit gewoon. ECHTER (zoals nu al meerdere malen is gezegd) is de kans dat de bank meewerkt klein omdat:
- je OOK te maken hebt met de hypotheekvoorwaarden, daarin zal ongetwijfeld staan dat de aan de hypotheek gekoppelde geldlening direct opeisbaar is bij het vervreemden (verkopen dus) van de woning;
- een bank kan afwijken van haar voorwaarden en alsnog akkoord geven voor een eigendomsoverdracht belast met hypotheek, echter in deze situatie leert de ervaring dat dit nauwelijks wordt toegestaan *
- toch belast overdragen zonder dat de bank het weet kan niet omdat een notaris niet KAN en MAG meewerken aan onrechtmatige daad/wanprestatie jegens de bank. Dit blijkt uit de tuchtrechtspraak die op notarissen van toepasssing is.

* belast met hypotheek overdragen zie je wel bij verdeling na (echt)scheiding waarbij de ene ex-partner meestal wordt ontslagen uit de aansprakelijkheid van de geldlening. Meestal wensen banken overigens een geheel nieuwe hypotheekinschrijving, maar het komt nog wel vor. Een tweede variant waarbij een bank geregeld WEL zal meewerken aan een met hypotheek belaste overdracht is wanneer het pand binnen een bedrijfsconcern wordt overgedragen.


Ik snap ook niet echt wat je bedoeling is hier. kunnen je ouders de hypotheek+geldlening voor de vakantiewoning niet overzetten op de vakantiewoning?
Kost je wel wat extra geld bij bank en notaris, maar goed.

Als de lening laag genoeg is ten opzichte van de waarde van de vakantiewoning dan is dat wellicht een optie? Dan is het huis van de ouders onbelast en kun je het kopen tegen een marktconforme waarde (zorg voor een taxatie aangezien het overdacht ouders kind is) waarbij je de koopsom geheel of gedeeltelijk omzet in een geldlening. Wel een geldlening ook vastleggen op papier (maar hoeft geen hypotheek te zijn).

Ik weet niet of TS nog broers en zussen heeft, wellicht handig om daar ook even nar te kijken omdat ouders doorgaans hun kinderen bij vermogenoverheveling wel gelijk wensen te behandelen.

[ Bericht 3% gewijzigd door Spiegelei op 09-12-2018 10:36:19 ]

quote:

Op zaterdag 8 december 2018 08:51 schreef Patroon het volgende:
Continue laten adviseren door professionals, maar voor deze vraag naar Fok?

Ja en zaken prima op orde hebben maar wel volzitten met kredieten waardoor hij geen lening kan aangaan om een huis te kopen Wat een trolltopic is dit. Ook continu dat toontje van TS dat hij de antwoorden, waaruit blijkt dat zijn constructie niet kan, niet gelooft.

Oh wel humor, in dat andere topic, van bijna 3 jaar geleden was TS 18, en had al zo'n 200K van familie geleend en in OG geinvesteerd.
Dan zou TS nu 21 zijn, en dan een huis van 6 ton "kopen"...

Right, als je toen 200.000 vam familie kon lenen dan zou je nu een probleem hebben door de hypotheek die je ouders op hun huis gevestigd hebben om een vakantiehuis te kunnen kopen?

quote:

Op zondag 9 december 2018 09:29 schreef Beatific het volgende:

[..]

Een hypotheek staat niet op naam van mijn ouders. Een hypotheek is op een onroerende zaak gevestigd.

Er is een hypotheekrecht gevestigd, ter grote van de lening tbv een 2e woning, op een onroerende zaak waarvan je ouders het eigendomsrecht houden en als garantstelling voor de geldlening hebben ingebracht.

Je wil die dingen heel graag los van elkaar zien maar dat is enkel aan de hypotheeknemer om te beoordelen of die er mee akkoord gaat.

Simpelste oplossing is de kleine lening (je zegt dat je ouder vermogend zijn, waarom een hypotheek van 83k afsluiten?) aflossen zodat de woning vrij van hypotheek geschonken kan worden. Mogelijk hoef je slechts schenkbelasting te betalen over zo’n 70% van de vrije verkoopwaarde aangezien de woning niet vrij van huurders is wat de waarde drukt.

Ik snap alleen niet zo goed waarom je zo moeilijk doet over het geven van een duidelijk overzicht van de situatie maar wel een pasklaar antwoord verwacht.

quote:

Op zondag 9 december 2018 09:29 schreef Beatific het volgende:

[..]

Een hypotheek staat niet op naam van mijn ouders. Een hypotheek is op een onroerende zaak gevestigd.

kijk maar eens goed in de akte

Maar goed, je weet het blijkbaar allemaal zelf wel, dus waarom hier nog vragen stellen

Ik kan me niet voorstellen dat de bank niet in haar hypotheekvoorwaarden heeft staan dat het huis niet verkocht mag worden zolang zij hypotheekrecht hebben.. En dan gaat geen notaris meewerken natuurlijk.

Dit soort topics.
Gelukkig wordt direct korte metten gemaakt met dit soort flauwekul door de notaris. Waarvan akte.