Huis gekocht, verkoper wil verhuren tot de sleuteloverdracht

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 19:40 schreef hugecooll het volgende:

[..]

Bedoel het meer in de zin dat ik geen goedkeuring oid zou geven

Waarvoor wilde je geen goedkeuring geven? Je hebt technisch gezien niks te zeggen tot 1 november.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 19:46 schreef Kapt-Ruigbaard het volgende:

[..]

Waarvoor wilde je geen goedkeuring geven? Je hebt technisch gezien niks te zeggen tot 1 november.

Ze kunnen het wel aan je vragen he. Als je dan zegt dat je het allemaal wel oke vindt dat hij dat huis gaat verhuren, dan werkt dat waarschijnlijk niet in je voordeel als de huurder niet weg wil en jij 'm er wel uit wil hebben

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 19:35 schreef Wespensteek het volgende:
Nog niet eerder meegemaakt maar ik zou verkoper in elk geval wijzen op de verplichtingen bij oplevering en als het mogelijk is ook nog eens teruggaan om foto's te maken van het huis voor het verhuurt wordt. Volgens mij moet je je niet bemoeien met het hele verhuren, het gaat jou niet aan als maar aan de eisen in het koopcontract wordt voldaan. Je moet voorkomen dat het lijkt alsof jij goedkeuring geeft. Ik zie niet hoe jij verhuur kunt voorkomen voor de oplevering, mogelijk kun je jouw zorgen bij makelaar en/of notaris melden.

Dat laatste lijkt me sowieso verstandig. De notaris zou een beetje extra uit kunnen wijden aan dit gebeuren. Volgens mij staat in een standaard akte al zoiets.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 19:49 schreef hugecooll het volgende:

[..]

Ze kunnen het wel aan je vragen he. Als je dan zegt dat je het allemaal wel oke vindt dat hij dat huis gaat verhuren, dan werkt dat waarschijnlijk niet in je voordeel als de huurder niet weg wil en jij 'm er wel uit wil hebben

Ze kunnen vragen wat ze willen. Zolang er maar niks op papier staat. Bovendien staat er in het koopcontract vrij van huurders. Daarmee is ts genoeg ingedekt.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 19:50 schreef Ridocar het volgende:
De notaris zou een beetje extra uit kunnen wijden aan dit gebeuren. Volgens mij staat in een standaard akte al zoiets.

Als TS het huis graag wil kopen, is dit wel een makkelijk begin. Zowel de verkoopmakelaar als de notaris op de hoogte stellen, en als de zaak mis dreigt te gaan op datum overdracht, kijken of er een schadeclaim uit valt te halen.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 19:46 schreef Kapt-Ruigbaard het volgende:

[..]

Waarvoor wilde je geen goedkeuring geven? Je hebt technisch gezien niks te zeggen tot 1 november.

Dit dus

Is doe overdracht datum op jou verzoek? Je kan het huis mogelijk ook zelf die periode gaan huren. Kan je alvast wat klussen doen.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 19:51 schreef Kapt-Ruigbaard het volgende:

[..]

Ze kunnen vragen wat ze willen. Zolang er maar niks op papier staat. Bovendien staat er in het koopcontract vrij van huurders. Daarmee is ts genoeg ingedekt.

Het gaat om huur van woonruimte. Die huurders worden wettelijk beschermd. Er moet sprake zijn van een wettelijke opzeggingsgrond.

Tuurlijk hebben ze een claim jegens de verkoper die vrij van huur moet leveren maar hoe gaat hij dat doen als die huurders niet weggaan?

Ik zou hier als koper allerminst gelukkig mee zijn.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 17:27 schreef hierissieweer het volgende:
Wij hebben een huis gekocht, de sleutel overdracht daarvan is per 1 november. Nu wilt de verkoper het huis verhuren. Opzich okey, maar hoe en wat? Kopen wij nu een huis met huurder?
Het koopcontract staat dat het huis verkocht wordt vrij van huurders en in de staat van bezichtiging.
De verkoper wilt geen contract opstellen met de huurder. Dat lijkt mij niet enorm tof. Maar heb ook geen zin het contract te regelen.
Kunnen wij zeggen dat we van hem verwachten dat hij een contract opsteld met daarin de voorwaarden vanuit het koopcontract en dat het huis gebruikt wordt voor woondoeleinden zonder misbruik (wietplantages, muren bekladden Ed...)

Jullie hebben het huis vrij van huurders en in de staat van de bezichtiging gekocht.

Als er huurders in zitten op 1 november of de boel vervuild, verwaarloosd, gesloopt of anderszins in een staat is die je als koper niet hoeft te accepteren: direct de verkoper per aangetekende brief in gebreke stellen en NIET tekenen bij de notaris. Alle kosten die ontstaan als gevolg van het niet tijdig opleveren in de overeengekomen staat, zijn voor rekening van de verkoper. Wanneer de verkoper niet binnen een week na ontvangst van de ingebrekestelling alsnog zorgt voor een goede overdracht, dan treedt de overeengekomen boeteclausule in werking. Dat houdt in:
- Verkoper is aan jullie een boete verschuldigd (meestal 0,3% van de koopprijs per verstreken dag met een maximum van 10%)
- Verkoper moet alsnog leveren wat is overeengekomen. Jullie kunnen juridisch afdwingen dat de verkoper de huurders uitkoopt en/of ontstane gebreken herstelt.

In de tussentijd is het huis van de verkoper, dus heb je helemaal niets te willen.

Tip 1 : spreek af dat je vóór het tekenen bij de notaris nogmaals het huis bezichtigd. Controleer hierbij echt alle ruimten, ook de kruipruimte, kelder, vliering, meterkast, berging etc. Zodat je echt zeker weet waar je voor tekent en dat dat ook is wat je in het koopcontract overeengekomen bent.

Tip 2: download onmiddellijk alle foto's van Funda, bewaar de verkoopfolder zorgvuldig en hopelijk heb je ook zelf nog foto's gemaakt. Indien dat laatste niet het geval is, vraag dan of je zeer binnenkort nog een keer het huis kunt komen bezichtigen om de exacte maten op te nemen van alle ramen omdat je binnenkort alvast gordijnen wil bestellen. Als je er dan bent, neem je uiteraard netjes zoals gezegd de maten op van alle ramen, en maak je gelijk in alle kamers een paar foto's om de huidige staat vast te leggen. Beeldmateriaal kan bij problemen immers goed dienen als bewijs.

Tip 3: Als je nu een huurwoning hebt, zeg dan pas de huur op nadat de sleuteloverdracht in goede orde heeft plaatsgevonden. Dat voorkomt dat je bij problemen dakloos wordt.

Als de verkoper de woning op de dag van de overdracht niet leeg en in de juiste staat kan opleveren gaat de koop niet door.
Die zou je dan iig niet door moeten laten gaan.

Ik zou wel direct na de overdracht (indien de woning dan wel leeg is) alle sloten vervangen.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 17:34 schreef hugecooll het volgende:

[..]

Huis is al verkocht dus ik neem aan dat dat de bank ook weinig interesseert

Huis is verkocht onder voorwaarde dat er geen huurders zijn. Als er dan ineens een huurder in zit die niet vertrekt, dan is de bank van de verkopende partij daar helemaal niet blij mee, want dan zitten er permanent huurders in het huis. Is het huis daardoor 25% minder waard. En heeft de eigenaar/verkoper ook nog een extra, per direct opeisbare schuld van vele duizenden euro's

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 22:04 schreef Leandra het volgende:
Als de verkoper de woning op de dag van de overdracht niet leeg en in de juiste staat kan opleveren gaat de koop niet door.
Die zou je dan iig niet door moeten laten gaan.

Ik zou wel direct na de overdracht (indien de woning dan wel leeg is) alle sloten vervangen.

Dit, maar dat moet je natuurlijk sowieso bij elke 'nieuwe' woonruimte doen waar je intrekt. Koop of huur, studentenkamer, ruitjeshuis of villa.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 22:00 schreef Argento het volgende:

[..]

Het gaat om huur van woonruimte. Die huurders worden wettelijk beschermd. Er moet sprake zijn van een wettelijke opzeggingsgrond.

Tuurlijk hebben ze een claim jegens de verkoper die vrij van huur moet leveren maar hoe gaat hij dat doen als die huurders niet weggaan?

Ik zou hier als koper allerminst gelukkig mee zijn.

De verkoper kan simpelweg niet leveren als er op de datum van overdracht huurders inzitten, en dan zal TS waarschijnlijk een schadevergoeding van de koper kunnen eisen, afhankelijk van wat er over het niet nakomen in het koopcontract staat.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 22:09 schreef Ivo1985 het volgende:

[..]

Dit, maar dat moet je natuurlijk sowieso bij elke 'nieuwe' woonruimte doen waar je intrekt. Koop of huur, studentenkamer, ruitjeshuis of villa.

Ja, in principe wel, maar in een situatie zoals hier met een tijdelijke huurder helemaal.
Anders zou ik dat bijvoorbeeld pas na het klussen doen, dan kun je klussers ook nog eens een dagje een sleutel geven.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 18:02 schreef LXIV het volgende:
Ik zal vertellen hoe het gaat.
Je hebt al een hypotheek op dat huis. VOor dat jij er in trekt zitten er huurders in. Die zijn er met toestemming ingegaan, dus krijg je er nooit meer uit.
Jij gaat rente+aflossing voor dat huis betalen. Ondertussen moet jij je huidige huis uit. Je staat op straat. Je verslonst, raakt je baan kwijt. Je stopt met betalen aan je hypotheek en er komt ene executieveilig van je huis. Niemand durft het aan te kopen, behalve de huurders. Die zijn spekkoper.
Jij hebt nu een schuld, geen baan en komt ook niet meer aan werk.

WIl je dit voorkomen, maak dan 5000 euro over op rknr 32ABN083089301 ovv wanhoop

De nieuwe hypotheek van de koper wordt pas ingeschreven nadat de woning gepasseerd is bij de notaris. De ingangsdatum van de hypotheek wordt dus simpelweg verplaatst naar een latere datum als de verkoper niet tijdig zijn zaakjes op orde heeft. In de tussentijd ben je precies 0 euro aan rente en aflossing verschuldigd aan de bank.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 22:01 schreef Ivo1985 het volgende:

[..]

Jullie hebben het huis vrij van huurders en in de staat van de bezichtiging gekocht.

Als er huurders in zitten op 1 november of de boel vervuild, verwaarloosd, gesloopt of anderszins in een staat is die je als koper niet hoeft te accepteren: direct de verkoper per aangetekende brief in gebreke stellen en NIET tekenen bij de notaris. Alle kosten die ontstaan als gevolg van het niet tijdig opleveren in de overeengekomen staat, zijn voor rekening van de verkoper. Wanneer de verkoper niet binnen een week na ontvangst van de ingebrekestelling alsnog zorgt voor een goede overdracht, dan treedt de overeengekomen boeteclausule in werking. Dat houdt in:
- Verkoper is aan jullie een boete verschuldigd (meestal 0,3% van de koopprijs per verstreken dag met een maximum van 10%)
- Verkoper moet alsnog leveren wat is overeengekomen. Jullie kunnen juridisch afdwingen dat de verkoper de huurders uitkoopt en/of ontstane gebreken herstelt.

In de tussentijd is het huis van de verkoper, dus heb je helemaal niets te willen.

Tip 1 : spreek af dat je vóór het tekenen bij de notaris nogmaals het huis bezichtigd. Controleer hierbij echt alle ruimten, ook de kruipruimte, kelder, vliering, meterkast, berging etc. Zodat je echt zeker weet waar je voor tekent en dat dat ook is wat je in het koopcontract overeengekomen bent.

Tip 2: download onmiddellijk alle foto's van Funda, bewaar de verkoopfolder zorgvuldig en hopelijk heb je ook zelf nog foto's gemaakt. Indien dat laatste niet het geval is, vraag dan of je zeer binnenkort nog een keer het huis kunt komen bezichtigen om de exacte maten op te nemen van alle ramen omdat je binnenkort alvast gordijnen wil bestellen. Als je er dan bent, neem je uiteraard netjes zoals gezegd de maten op van alle ramen, en maak je gelijk in alle kamers een paar foto's om de huidige staat vast te leggen. Beeldmateriaal kan bij problemen immers goed dienen als bewijs.

Tip 3: Als je nu een huurwoning hebt, zeg dan pas de huur op nadat de sleuteloverdracht in goede orde heeft plaatsgevonden. Dat voorkomt dat je bij problemen dakloos wordt.

Dit alles, plus foto's van de meterstanden.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 22:09 schreef Leandra het volgende:

[..]

De verkoper kan simpelweg niet leveren als er op de datum van overdracht huurders inzitten, en dan zal TS waarschijnlijk een schadevergoeding van de koper kunnen eisen, afhankelijk van wat er over het niet nakomen in het koopcontract staat.

Maar TS wil een huis. Geen schadevergoeding. Denk ik.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 22:38 schreef Argento het volgende:

[..]

Maar TS wil een huis. Geen schadevergoeding. Denk ik.

Als er op de datum van overdracht nog een huurder in zit heeft hij ook geen huis, en moet hij het in die staat ook niet willen hebben, want dan heeft hij een probleem, niet de verkoper.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 22:39 schreef Leandra het volgende:

[..]

Als er op de datum van overdracht nog een huurder in zit heeft hij ook geen huis, en moet hij het in die staat ook niet willen hebben, want dan heeft hij een probleem, niet de verkoper.

zeker. Maar TS vraagt wat hij daar NU mee moet doen. En het lijkt mij zinvol om de verkoper in niet mis te verstane bewoordingen uit te leggen wat er mis kan gaan als hij er nu huurders in gaat zetten.

Mogelijk is het in strijd met het bestemmingsplan. Een huis is meestal bestemd voor de huisvesting van één gezin cq huishouden. Als de verkoper er kamerverhuur van maakt kan de gemeente wellicht ingrijpen. Ik noem maar wat.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 22:38 schreef Argento het volgende:

[..]

Maar TS wil een huis. Geen schadevergoeding. Denk ik.

Logisch, maar tot 1 november heeft TS niets te willen en is het het huis van de verkoper. En verkoper mag er alles mee doen, als op 1 november maar het huis geleverd wordt in een staat zoals overeengekomen. Pas op 1 november heeft TS iets te willen en is het enige wat TS kan doen zich enigszins voorbereiden op hetgeen hij juist niet wil.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 22:43 schreef Ivo1985 het volgende:

[..]

Logisch, maar tot 1 november heeft TS niets te willen en is het het huis van de verkoper. En verkoper mag er alles mee doen, als op 1 november maar het huis geleverd wordt in een staat zoals overeengekomen. Pas op 1 november heeft TS iets te willen en is het enige wat TS kan doen zich enigszins voorbereiden op hetgeen hij juist niet wil

TS kan juridisch misschien weinig afdwingen, maar een beetje druk uitoefenen lijkt me niet verkeerd. Er op hameren welke potentiele problemen de verkoper zich op de hals haalt. Desnoods vooruitlopen op een aansprakelijkstelling. Of, zoals gezegd, de gemeente om handhaving vragen.

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 22:43 schreef Ivo1985 het volgende:

[..]

Logisch, maar tot 1 november heeft TS niets te willen en is het het huis van de verkoper. En verkoper mag er alles mee doen, als op 1 november maar het huis geleverd wordt in een staat zoals overeengekomen. Pas op 1 november heeft TS iets te willen en is het enige wat TS kan doen zich enigszins voorbereiden op hetgeen hij juist niet wil.

Volgens mij wordt er wel vrij standaard in een koopovereenkomst opgenomen dat de woning bij levering vrij moet zijn van huur. Indien er dan toch ineens een huurder in blijkt te zitten, dan is de verkoper dus in gebreke, misschien is de 10% boete dan wel bruikbaar als pressiemiddel. Je spreekt meestal ook af dat er een boete kan worden geëist als partijen hun afspraken niet nakomen.

Lastige is op zich wel dat de verkoper dan pas op 1 november daadwerkelijk in gebreke is, maar je kan natuurlijk altijd alvast melden dat je de volledige boete gaat opeisen als er ineens wel een huurder in de woning blijkt te zitten. Als er daadwerkelijk een huurder met huurbescherming in zit en je huis er minder door waard word heb je wel meer schade dan alleen 10% van de koopprijs. Maar dat zou ik dan weer niet doen zonder hulp van rechtsbijstand, dreigen en eisen is meestal niet de beste weg naar een oplossing.

Ik zou rechtsomkeert maken.. Ja tuurlijk heb je recht op vanalles en nog wat..
Maar voor je dat hebt ben je eerst 5 jaar aan juridisch gewauwel verder.. en dan blijkt dat de mensen geen cent hebben om te kunnen betalen (ze verhuren niet voor niets die 2 maand)

Enige wat je kan doen is direct 2a3 maand huur betalen in ruil voor de sleutels van de woning of alvast de sloten laten vervangen.. Verkoper blij.. jij blij.. eind goed.. al goed..

quote:

Op dinsdag 29 augustus 2017 17:36 schreef qajariaq het volgende:
Ik ben geen jurist. Maar een duidelijke brief aan de verkoper sturen dat je hem aansprakelijk houdt voor alle extra kosten door schade aan de woning of de (juridische) kosten om de huurder weg te krijgen lijkt me wel zinnig. Tevens de kosten voor eventuele vervangende woonruimte voor je zelf alvast claimen.

Dit lijkt me de meest slimme oplossing als de verkoper het verkochte niet in de zelfde staat oplevend blijft hij in gebreke ,heb je bijvoorbeeld een huurwoning dan kan je de huidige woning al opgezegd hebben,hou dan ook rekening met opslag van je meubels en andere spullen bij b.v. Shurgard die huur moet ook betaald worden!