WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Situatieschets:
Ik heb een schuur die ik wil verhuren als opslagruimte om zo extra inkomsten te genereren.
De schuur bevindt zich zo’n 15 meter van het woonhuis en behoort tot dezelfde kavel als het woonhuis.
Als ik het goed begrijp vallen de huuropbrengsten in box 1, en betaal ik hier (in mijn geval) 40,8% over? Uitgaande van een geschatte (ver)huurprijs van ¤350,- p/m levert me dit netto zo'n ¤200,- op.
Is de verhuur op een andere (legale) manier mogelijk, zodat ik er jaarlijks netto meer aan overhoud? Ik lees dingen als de schuur naar box 3 (gaat ten koste van mijn hypotheekrenteaftrek), jezelf als BTW-ondernemer laten registreren als het een zakelijke huur betreft e.d. maar ik heb niet het gevoel dat dit veel betere opties zijn.
En zijn er nog overige zaken waar we rekening mee moeten houden in geval van verhuur, behalve het hebben van een waterdicht huurcontract? De schuur is in ieder geval ook verzekerd in geval van verhuur, en ook met de hypotheekverstrekker hoeft geen rekening gehouden te worden.
Alvast bedankt voor jullie reactie.
Ik heb een schuur die ik wil verhuren als opslagruimte om zo extra inkomsten te genereren.
De schuur bevindt zich zo’n 15 meter van het woonhuis en behoort tot dezelfde kavel als het woonhuis.
Als ik het goed begrijp vallen de huuropbrengsten in box 1, en betaal ik hier (in mijn geval) 40,8% over? Uitgaande van een geschatte (ver)huurprijs van ¤350,- p/m levert me dit netto zo'n ¤200,- op.
Is de verhuur op een andere (legale) manier mogelijk, zodat ik er jaarlijks netto meer aan overhoud? Ik lees dingen als de schuur naar box 3 (gaat ten koste van mijn hypotheekrenteaftrek), jezelf als BTW-ondernemer laten registreren als het een zakelijke huur betreft e.d. maar ik heb niet het gevoel dat dit veel betere opties zijn.
En zijn er nog overige zaken waar we rekening mee moeten houden in geval van verhuur, behalve het hebben van een waterdicht huurcontract? De schuur is in ieder geval ook verzekerd in geval van verhuur, en ook met de hypotheekverstrekker hoeft geen rekening gehouden te worden.
Alvast bedankt voor jullie reactie.
Zwart ipv wit.quote:Op woensdag 16 november 2016 17:07 schreef Sjaakbakfiets het volgende:
Situatieschets:
Ik heb een schuur die ik wil verhuren als opslagruimte om zo extra inkomsten te genereren.
De schuur bevindt zich zo’n 15 meter van het woonhuis en behoort tot dezelfde kavel als het woonhuis.
Als ik het goed begrijp vallen de huuropbrengsten in box 1, en betaal ik hier (in mijn geval) 40,8% over? Uitgaande van een geschatte (ver)huurprijs van ¤350,- p/m levert me dit netto zo'n ¤200,- op.
Is de verhuur op een andere (legale) manier mogelijk, zodat ik er jaarlijks netto meer aan overhoud? Ik lees dingen als de schuur naar box 3 (gaat ten koste van mijn hypotheekrenteaftrek), jezelf als BTW-ondernemer laten registreren als het een zakelijke huur betreft e.d. maar ik heb niet het gevoel dat dit veel betere opties zijn.
Dat je er (over)last van kan gaan krijgen. En een eventuele waardevermindering als je er iemand in hebt zitten die er een zooitje van maakt.quote:En zijn er nog overige zaken waar we rekening mee moeten houden in geval van verhuur, behalve het hebben van een waterdicht huurcontract? De schuur is in ieder geval ook verzekerd in geval van verhuur, en ook met de hypotheekverstrekker hoeft geen rekening gehouden te worden.
Alvast bedankt voor jullie reactie.
Op dinsdag 25 augustus 2015 15:48 schreef Toekito het volgende:
de grootste schande van heel FOK! naast Fylax is Kano als mod.
de grootste schande van heel FOK! naast Fylax is Kano als mod.
Als je de schuur aan een derde verhuurt en verder niet druk bent met onderhoud etc. hoort de schuur in box 3. Over de waarde van de schuur wordt een fictief rendement berekend. Afhankelijk van je overige vermogen zal het je weinig tot geen belasting kosten. De daadwerkelijke huuropbrengst wordt verder niet betrokken in belastingheffing.
Let er wel op dat je niet de gehele WOZ-waarde in box 1 aangifte bij het eigenwoningforfait, en dat je ook niet alle hypotheekrente meer af kunt trekken.
Let er wel op dat je niet de gehele WOZ-waarde in box 1 aangifte bij het eigenwoningforfait, en dat je ook niet alle hypotheekrente meer af kunt trekken.
Potentiële huurder is een ondernemer die de huurkosten als zakelijke kosten aftrekt. Lijkt me lastig om dan onder de radar van de belastingdienst te blijven lijkt me?quote:
Hier was ik niet van op de hoogte, en klinkt aantrekkelijk.quote:
Als je de schuur aan een derde verhuurt en verder niet druk bent met onderhoud etc. hoort de schuur in box 3. Over de waarde van de schuur wordt een fictief rendement berekend. Afhankelijk van je overige vermogen zal het je weinig tot geen belasting kosten. De daadwerkelijke huuropbrengst wordt verder niet betrokken in belastingheffing.
Let er wel op dat je niet de gehele WOZ-waarde in box 1 aangifte bij het eigenwoningforfait, en dat je ook niet alle hypotheekrente meer af kunt trekken.
Uitgaande van een schuurwaarde van ¤ 40.000, volledig verbruikte vrijstelling box 3, 5% hypotheekrente en nog geen aflossing op de hypotheek:
Box 3 belasting: ¤40.000 * 1,2% = ¤ 480,-
Gemiste hypotheekrenteaftrek: ¤ 40.000 * 5% * 40,8% = ¤ 816,-
Vermindering eigenwoningforfait: 40.000 * 0,75% * 40,8% = ¤ 122,-
Totaal aan 'belasting' van ¤ 1.174. Stuk minder dan de ruim ¤ 1.700,- uitgaande van box 1.
Klopt bovenstaand verhaal?
Toevoeging:
Schuur heeft momenteel een WOZ-waarde van slechts ¤ 20.000,- dus de 'belasting' bij plaatsing van de schuur in box 3 zou in dat geval ¤ 587,- zijn.
Schuur heeft momenteel een WOZ-waarde van slechts ¤ 20.000,- dus de 'belasting' bij plaatsing van de schuur in box 3 zou in dat geval ¤ 587,- zijn.
Tegenover de waarde van de schuur (20.000) staat dan toch nog een hypotheekschuld (40.000) op de schuur.quote:
en nog geen aflossing op de hypotheek.
Schuur heeft momenteel een WOZ-waarde van slechts ¤ 20.000,-
De schuur heeft in Box3 dus een negatieve waarde.
Tot nooit .......
Als je hem niet meer verhuurd wil je hem waarschijnlijk weer in Box1 hebben. Zoek even uit wat daar de consequenties van zijn.
Tot nooit .......
Dit is inderdaad zeer belangrijk, om toestemming van de bank te hebben.quote:
Heb je nog een hypotheek op je huis en mag je van je hypotheekbank wel delen van het onderpand verhuren?
Anders kan de bank het gehele openstaande hypotheek bedrag in een keer vorderen.
Ik was (onterecht) uitgegaan van een schuurwaarde van 40.000. WOZ waarde is 20.000, gemakshalve ga ik er van uit dat de werkelijke waarde ook 20.000 is. De schuur wordt dus niet belast in box 3 (rendement 1,2%), omdat de bezitting van de schuur (waarde 20.000) even hoog is als de hypotheekschuld, die je nu ook meeneemt in box 3?quote:
[..]
Tegenover de waarde van de schuur (20.000) staat dan toch nog een hypotheekschuld (40.000) op de schuur.
De schuur heeft in Box3 dus een negatieve waarde.
Inderdaad handig om na te vragen aan de belastingdienst. Wellicht dat we over een x-aantal jaar de schuur zelf willen gaan gebruiken.quote:
Als je hem niet meer verhuurd wil je hem waarschijnlijk weer in Box1 hebben. Zoek even uit wat daar de consequenties van zijn.
quote:Op donderdag 17 november 2016 10:16 schreef Leonos het volgende:
[..]
Dit is inderdaad zeer belangrijk, om toestemming van de bank te hebben.
Anders kan de bank het gehele openstaande hypotheek bedrag in een keer vorderen.
Familiebank, ik verwacht geen problemenquote:
en ook met de hypotheekverstrekker hoeft geen rekening gehouden te worden.
Je vermogen is bezittingen minus je schulden (onder voorwaarden) maar inderdaad: YEP.quote:
Ik was (onterecht) uitgegaan van een schuurwaarde van 40.000. WOZ waarde is 20.000, gemakshalve ga ik er van uit dat de werkelijke waarde ook 20.000 is. De schuur wordt dus niet belast in box 3 (rendement 1,2%), omdat de bezitting van de schuur (waarde 20.000) even hoog is als de hypotheekschuld, die je nu ook meeneemt in box 3?
En voor wat betreft de box3 naar box1 overheveling:
Uit mijn hoofd mag je niet onbeperkt op en neer schuiven.
Uit mjn hoofd moet je de waardestijging bij je bxo1 inkomen optellen.
Ik heb zelf met zo'n bijltje gehakt en het uit laten zoeken een paar jaar geleden.
Iets andere situatie maar ik heb toen besloten om hem in Box3 te houden.
De exacte rede weet ik niet meer.
[ Bericht 10% gewijzigd door Speekselklier op 17-11-2016 10:45:23 ]
Tot nooit .......
Dat kan dan nog flink oplopen ja.quote:
[..]
Uit mjn hoofd moet je de waardestijging bij je bxo1 inkomen optellen.
Geldt eigenlijk de werkelijke waarde van de schuur of de WOZ-waarde, wat je moet opgeven in box 3? In mijn geval wordt slechts een gedeelte van de schuur verhuurd, dus hier is sowieso geen WOZ-waarde van.
Als ik mijn aangifte doe staat de (lagere) WOZ waarde vooraf ingevuld. Die houd ik dan aan. Ik neem aan dat als de Bd die waarde invult ik daar ook mee mag rekenen. Als je de helft verhuurd lijkt me dat je maar 50% hoef op te geven. Maar dan heb je een schuur die half Box1 en half Box3 is. Ik weet niet of je het jezelf dan niet heel lastig maakt.quote:
[..]
Dat kan dan nog flink oplopen ja.
Geldt eigenlijk de werkelijke waarde van de schuur of de WOZ-waarde, wat je moet opgeven in box 3? In mijn geval wordt slechts een gedeelte van de schuur verhuurd, dus hier is sowieso geen WOZ-waarde van.
Waarom dan niet helemaal Box3 (HRA-aftrek in Box1 is minimaal).
Tot nooit .......
Omdat ik geen opbrengsten genereer met het andere deel van de schuur, en ik anders de hypotheekrenteaftrek misloop (netto zo'n 200 euro). Ook met het toekomstige terughevelen van de schuur naar box 1 en mogelijke belasting van de waardestijging van de schuur lijkt het me niet voordelig om de volledige schuur in box 3 te hebben.quote:
[..]
Als ik mijn aangifte doe staat de (lagere) WOZ waarde vooraf ingevuld. Die houd ik dan aan. Ik neem aan dat als de Bd die waarde invult ik daar ook mee mag rekenen. Als je de helft verhuurd lijkt me dat je maar 50% hoef op te geven. Maar dan heb je een schuur die half Box1 en half Box3 is. Ik weet niet of je het jezelf dan niet heel lastig maakt.
Waarom dan niet helemaal Box3 (HRA-aftrek in Box1 is minimaal).
Maar wellicht is het niet mogelijk om de schuur half in Box1 half in Box3 te plaatsen, zal het binnenkort voorleggen bij de belastingdienst.
Maar de hypotheekschuld kan je wel van je Box3 vermogen aftrekken.quote:
Omdat ik anders de hypotheekrenteaftrek misloop (netto zo'n 200 euro).
Ik weet niet hoeveel rente je betaald, maar je vermogensrendementsheffing is ook ongeveer 1.2% over de schuld. Geen last van huurwaardeforfaits en (voor de belasting) geen verplichting om af te lossen en ook na 30 jaar nog aftrekbaar.
[ Bericht 3% gewijzigd door Speekselklier op 17-11-2016 12:01:05 ]
Tot nooit .......
5% rente. Uitgaande van 10.000 waarde van de halve schuur en 40% belasting kom ik uit op 200 euro. Aflossing tot nu toe is minimaal geweest.quote:
[..]
Maar de hypotheekschuld kan je wel van je Box3 vermogen aftrekken.
Ik weet niet hoeveel rente je betaald, maar je vermogensrendementsheffing is ook ongeveer 1.2% over de schuld. Geen last van huurwaardeforfaits en (voor de belasting) geen verplichting om af te lossen en ook na 30 jaar nog aftrekbaar.
Is het niet zo dat ik de halve schuur als vermogen inbreng in box 3 en tevens de hypotheek op de schuur als schuld, dus dat het saldo 0 is? Dan valt er toch niks af te trekken in box 3? Enige wat daalt (in mijn voordeel) is het eigenwoningforfait, maar dit is slechts minimaal (¤30) en weegt niet op tegen de gemiste hypotheekrenteaftrek.
Of zie ik iets over het hoofd?
Schuur zit gewoon in de annuïteitenhypotheek van het huis+erf+weiland.
Een schuld van 10k is dus 10k minder vermogen in box3. Met een heffing van 1.2% is dat een voordeel van 120 euro. De hele schuur in box3 kost je dus 80 euro. Ik zou zeggen: reken 7 euro per maand meer huur en je bent van hele lastige constructies af.quote:
5% rente. Uitgaande van 10.000 waarde van de halve schuur en 40% belasting kom ik uit op 200 euro.
Dat maakt niet uit, die moet worden opgesplitst in een box1 en een box3 deel. Dat zou je ook moeten doen als je de halve schuur in box3 plaatst. Of natuurlijk alles in Box1 en de inkomsten opgeven (mogelijk onderhoud aftrekken?).quote:Schuur zit gewoon in de annuïteitenhypotheek van het huis+erf+weiland.
Tot nooit .......
Maar ook een bezitting van 10k in box3, dus een voordeel van 0?quote:
[..]
Een schuld van 10k is dus 10k minder vermogen in box3. Met een heffing van 1.2% is dat een voordeel van 120 euro. De hele schuur in box3 kost je dus 80 euro. Ik zou zeggen: reken 7 euro per maand meer huur en je bent van hele lastige constructies af.
Situatie 1 halve schuur (niet verhuurd deel) in box 1: voordelige hypotheekrenteaftrek à ¤200,-. Nadelige eigenwoningforfait à 30 euro. Saldo +170.
Situatie 2 halve schuur (niet verhuurd deel) in box 3: geen verschil in vermogensrendementsheffing box 3 (+10.000 bezitting -10.000 schuld hypotheek). Situatie 2 is dus 170euro nadelig.
Is natuurlijk nog geen groot bedrag, en het nivelleert gedurende de jaren als er wordt afgelost op de hypotheek.
Bovenstaande staat uiteraard los van of een dergelijke splitsing uberhaupt mogelijk is.
Je hebt gelijk inderdaad. Met HRA zou je een voordeel hebben en nu niet.quote:
Maar ook een bezitting van 10k in box3, dus een voordeel van 0?
Tot nooit .......
OK, dank voor je reacties. Ook voor de andere mensen
Laatste vragen; speelt de agrarische woonbestemming nog een rol? En geldt er een meldingsplicht naar de gemeente (of een andere instantie) indien je een schuur gaat verhuren?
Laatste vragen; speelt de agrarische woonbestemming nog een rol? En geldt er een meldingsplicht naar de gemeente (of een andere instantie) indien je een schuur gaat verhuren?
Ik neem aan dat de huurders de schuur als schuur gaan gebruiken en dan hoeft er niets gemeld te worden. Als de schuur een woning of een wietkwekerij wordt dan moet je wel melden denk ik. Alhoewel, een wietkwekerij is eigenlijk ook agrarisch.quote:
Laatste vragen; speelt de agrarische woonbestemming nog een rol? En geldt er een meldingsplicht naar de gemeente (of een andere instantie) indien je een schuur gaat verhuren?
Tot nooit .......
Heb gisteren gebeld met de BelastingTelefoon, alles wat Speekselklier heeft vermeld is correct en bevestigd
Splitsing schuur box 1 en box 3 is ook geen probleem.
Nogmaals dank!
Splitsing schuur box 1 en box 3 is ook geen probleem.
Nogmaals dank!
quote:
alles wat Speekselklier heeft vermeld is correct
quote:alles wat Speekselklier heeft vermeld is correct
quote:alles wat Speekselklier heeft vermeld is correct
quote:alles wat Speekselklier heeft vermeld is correct
quote:alles wat Speekselklier heeft vermeld is correct
succes met de verhuur!quote:alles wat Speekselklier heeft vermeld is correct
Even voor mijn informatie wat waren ook al weer de consequenties als je weer van box3 naar box1 wilde?? En mocht je onbeperkt switchen?? Dan ben ik ook weer bij.
Tot nooit .......
|
|
