De sloopkorting i.c.m. de verhuurdersheffing klinkt in theorie als een mooie maatregelenmix om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Woningen in Limburg en Groningen waar niemand wil zitten worden gesloopt, waardoor er weer ruimte komt om andere woningen te bouwen. Het probleem is echter niet zo simpel.quote:Huizen slopen redding voor woningmarkt?
Provincies worden met behulp van woningcorporaties steeds inventiever in hun poging de huizenmarkt een duwtje in de goede richting te geven. Het laatste plan is simpel: corporaties gebruiken de sloopkorting om een lagere verhuurdersheffing af te dwingen en beloven dat geld vervolgens weer te investeren in nieuwe sociale huurwoningen. Per gesloopte woning krijgen woningcorporaties namelijk 15.000 euro korting op de pijnlijke heffing belasting als het in ruil daarvoor belooft te investeren. Een aardige subsidie om prijsdalingen tegen te houden. Vandaag volgen corporaties in Groningen en Zeeland het voorbeeld dat Limburg vorige week al gaf. Over welke bedragen we praten? Zuid-Limburg beweert bijna 5.000 corporatiewoningen te slopen waarmee het 73 miljoen euro ontvangt, terwijl Groningen 24 miljoen verwacht (1620 woningen) en Zeeland (1500 woningen) op ongeveer eenzelfde bedrag uitkomt. Op zich niets mis mee (want beleid), echter ontbreekt enig nut voor het slopen. Zoals eerder al HIER werd aangetoond is er geen grote leegstand in bijvoorbeeld Limburg en heeft de Limburgse VVD-gedeputeerde het in zijn bedelbrief (pdf) aan minister Blok het vooral over de ‘marktspanning herstellen’. Is omslachtig Nederlands voor mensen vanuit een huurwoning naar een koophuis jagen, al heeft gedupeerde Koppe het liever over het oplossen van een ‘mismatch’. Gelukkig doen de eerste praktische probleempjes van de sloopkorting zich al voor.
Bron: Das Kapital
Allereerst betalen alle verhuurders die woningen verhuren onder de liberalisatiegrens (< 699,- p/maand) een percentage van de WOZ-waarde van hun bezit aan heffing. Deze heffing gaat op voor alle "sociale verhuurders", maar krimpregio's zijn dikwijls uitgesloten van dit soort betalingen. Als er daarnaast voor corporaties in krimpregio's ook nog een sloopkorting ontstaat, is het wel een erg onwenselijke herverdeling van regio's waar een tekort is aan woningen naar een regio waar een overschot bestaat. Corporaties zijn, op een paar uitzonderingen na, nog altijd erg regionaal georiënteerd. Limburgse en Groningse corporaties hebben grote moeite woningen te bouwen waar daadwerkelijk schaarste is, op Maastricht en Groningen-Stad na. De uitgespaarde verhuurdersheffing, i.c.m. de verdiende sloopkorting zorgt er dus voor dat het voor corporaties in gebieden waar eigenlijk geen vraag is naar nieuw vastgoed erg lucratief wordt om nieuw te bouwen. Dit terwijl corporaties in gebieden met lange wachtrijen door de verhuurdersheffing te maken hebben met kleinere investeringsruimte.
Wat zijn jullie meningen over deze verdere verstrengeling en selectief beleid t.a.v. regionale tekorten en overschotten?
Die in het artikel bespotte mismatch speelt in die regio's steeds sterker. En ook al is er nog geen grote leegstand en verkrotting, is dat dan maar reden om dat wel lijdzaam af te gaan wachten?
Maar hoe sta jij hier inhoudelijk in Frank?
men mag voor die sloopwoningen andere woningen laten bouwen en de grond verkopen, het is niet zo dat er alleen maar gesloopt wordt , de mismatch heft men op door leegstand te slopen en nieuwbouw te realiseren voor ouderen als koopquote:Op woensdag 29 januari 2014 00:15 schreef GSbrder het volgende:
[..]
De sloopkorting i.c.m. de verhuurdersheffing klinkt in theorie als een mooie maatregelenmix om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Woningen in Limburg en Groningen waar niemand wil zitten worden gesloopt, waardoor er weer ruimte komt om andere woningen te bouwen. Het probleem is echter niet zo simpel.
Allereerst betalen alle verhuurders die woningen verhuren onder de liberalisatiegrens (< 699,- p/maand) een percentage van de WOZ-waarde van hun bezit aan heffing. Deze heffing gaat op voor alle "sociale verhuurders", maar krimpregio's zijn dikwijls uitgesloten van dit soort betalingen. Als er daarnaast voor corporaties in krimpregio's ook nog een sloopkorting ontstaat, is het wel een erg onwenselijke herverdeling van regio's waar een tekort is aan woningen naar een regio waar een overschot bestaat. Corporaties zijn, op een paar uitzonderingen na, nog altijd erg regionaal georiënteerd. Limburgse en Groningse corporaties hebben grote moeite woningen te bouwen waar daadwerkelijk schaarste is, op Maastricht en Groningen-Stad na. De uitgespaarde verhuurdersheffing, i.c.m. de verdiende sloopkorting zorgt er dus voor dat het voor corporaties in gebieden waar eigenlijk geen vraag is naar nieuw vastgoed erg lucratief wordt om nieuw te bouwen. Dit terwijl corporaties in gebieden met lange wachtrijen door de verhuurdersheffing te maken hebben met kleinere investeringsruimte.
Wat zijn jullie meningen over deze verdere verstrengeling en selectief beleid t.a.v. regionale tekorten en overschotten?
per saldo komen er betere woningen voor terug, koop woningen maar ok
maar wat is het verschil, hier worden ook volop huurwoningen verkocht
zeker, dat hoort ook tot de mismatch, maar per saldo zal het geen woonruimte kosten, maar beter woningen en geld opleveren , er staa daar veel woningen uit de tijd van de Steenkolenquote:Op woensdag 29 januari 2014 07:39 schreef 99.999 het volgende:
En er komen zeker niet alleen koopwoningen terug maar ook huurwoningen in een andere klasse.
Eh nee, het kost woonruimte en geld. Dat is juist het idee en het probleemquote:
[..]
zeker, dat hoort ook tot de mismatch, maar per saldo zal het geen woonruimte kosten, maar geld opleveren
nee dat is geld weggooien, dat doen corporaties nietquote:
[..]
Eh nee, het kost woonruimte en geld. Dat is juist het idee en het probleem
het oplossen van de mismatch is door slopen en herbouw
http://www.eigenhuis.nl/a(...)t-slopen-dan-bouwen/
Vind het wel een goed idee om in krimp gebieden het aantal huurwoningen te verminderen naar 0
Koopwoningen kan je dan nog wel kwijt door de prijzen te verlagen
Zeker niet in een krimpregio, dan is een koopwoning helemáál een onverantwoorde investering.
Wat ik stel staat precies in het linkje wat je aanlevert. Er verdwijnt woonruimte en om de meerkoeten te dekken is er een sloopregeling...quote:
[..]
nee dat is geld weggooien, dat doen corporaties niet
het oplossen van de mismatch is door slopen en herbouw
http://www.eigenhuis.nl/a(...)t-slopen-dan-bouwen/
Vreemd , dus als iemand een huis wil bouwen naast dat van zijn moeder dan mag dat niet ?quote:
[..]
nee dat is geld weggooien, dat doen corporaties niet
het oplossen van de mismatch is door slopen en herbouw
http://www.eigenhuis.nl/a(...)t-slopen-dan-bouwen/
Nee, ik sta hier gewoon erg pragmatisch in. Corporaties kunnen hun geld maar één keer uitgeven; hetzij aan een landelijke verhuurdersheffing, hetzij aan investeren in de woningvoorraad. Als ik de problemen in Nederland bekijk en een keuze moet maken; slopen in regio's met een overaanbod of investeren in regio's met tekorten, dan zou ik voor het laatste kiezen. Het welvaartsverlies is gewoon groter als wonen in sommige regio's onbetaalbaar wordt, dan dat er woningen leegstaan, aangezien dat laatste enkel de verhuurder beïnvloed.quote:
Ben je echt voor verkrotting, TS? Dat beweert bovenstaande meneer of mevrouw.
Een corporatie moet straks 0.5% van de WOZ-waarde aan verhuurdersheffing betalen, per jaar. Dit is vaak (uitgaande van een landelijk gemiddelde van 3.0% huur als percentage van de WOZ-waarde) 15-20% van hun huurinkomsten. Tel je daar nog eens 15.000 euro "tegemoetkoming" bij op, dan kan je in regio's met een lage WOZ-waarde soms als bedrijfsresultaat goedkoper uit zijn om te slopen (geen verhuurdersheffing, hoge slooptegemoetkoming) dan om te bouwen, wat ook voor die regio's voor een tekort in de betaalbare woningvoorraad kan opleveren.
Er zijn altijd huurwoningen nodig in Nederlandse regio's.quote:
Hoezo in een krimpregio moet je helemaal geen huurwoningen hebben; bevolking neemt af huurwoningen kan je slopen, koopwoningen niet, want die zijn van burgers
Het verschil is dat de markt voor koopwoningen (of uberhaupt de grondmarkt) op dit moment niet denderend is in de gebieden waar sociale huurwoningen leegstaan. Er staan in Nederland 250.000 woningen te koop en vooral in deze krimpregio's is het echt niet moeilijk om voor een appel en een ei aan een voordelige woning te komen.quote:
[..]
men mag voor die sloopwoningen andere woningen laten bouwen en de grond verkopen, het is niet zo dat er alleen maar gesloopt wordt , de mismatch heft men op door leegstand te slopen en nieuwbouw te realiseren voor ouderen als koop
per saldo komen er betere woningen voor terug, koop woningen maar ok
maar wat is het verschil, hier worden ook volop huurwoningen verkocht
Wat heb je aan een land waar de "betere" woningen op plekken staan die door zowel huurders als kopers onaantrekkelijk wordt bevonden?
Dan krijg je particuliere verhuur van leegstaande ( koop ) huizenquote:
[..]
Er zijn altijd huurwoningen nodig in Nederlandse regio's.
Particuliere verhuur in krimpregio's ligt vaak al onder de liberalisatiegrens.quote:
[..]
Dan krijg je particuliere verhuur van leegstaande ( koop ) huizen
Dus voor beleggers in woninkjes in Limburg is het erg aantrekkelijk als het aanbod afneemt.
Overigens zie ik meer in verdere aanpassing en versobering van hun bedrijfsvoering. Die slaat in veel gevallen nog altijd nergens op. Pak je dat wat verstandiger aan dan kunnen ze prima verhuren en bouwen en is er zelfs geld om hun sociale functie in de wijken uit te voeren.quote:Op woensdag 29 januari 2014 08:13 schreef GSbrder het volgende:
[..]
Nee, ik sta hier gewoon erg pragmatisch in. Corporaties kunnen hun geld maar één keer uitgeven; hetzij aan een landelijke verhuurdersheffing, hetzij aan investeren in de woningvoorraad. Als ik de problemen in Nederland bekijk en een keuze moet maken; slopen in regio's met een overaanbod of investeren in regio's met tekorten, dan zou ik voor het laatste kiezen. Het welvaartsverlies is gewoon groter als wonen in sommige regio's onbetaalbaar wordt, dan dat er woningen leegstaan, aangezien dat laatste enkel de verhuurder beïnvloed.
Een corporatie moet straks 0.5% van de WOZ-waarde aan verhuurdersheffing betalen, per jaar. Dit is vaak (uitgaande van een landelijk gemiddelde van 3.0% huur als percentage van de WOZ-waarde) 15-20% van hun huurinkomsten. Tel je daar nog eens 15.000 euro "tegemoetkoming" bij op, dan kan je in regio's met een lage WOZ-waarde soms als bedrijfsresultaat goedkoper uit zijn om te slopen (geen verhuurdersheffing, hoge slooptegemoetkoming) dan om te bouwen, wat ook voor die regio's voor een tekort in de betaalbare woningvoorraad kan opleveren.
Uiteraard, idealiter zou er gewoon 10-20% van het personeelsbestand uitmoeten.quote:Op woensdag 29 januari 2014 08:18 schreef 99.999 het volgende:
[..]
Overigens zie ik meer in verdere aanpassing en versobering van hun bedrijfsvoering. Die slaat in veel gevallen nog altijd nergens op. Pak je dat wat verstandiger aan dan kunnen ze prima verhuren en bouwen en is er zelfs geld om hun sociale functie in de wijken uit te voeren.
Dat is alleen geen populaire maatregel en net als bij veel "softe" bedrijfstakken of dienstverlening bezuinigt men liever op toekomstige plannen dan op de huidige medewerkers.
en hoezo sociale functie ? Blok wil nou juist dat ze buurthuizen en dergelijke panden verkopen
Klopt, dat maakt het lastig. Ze zouden bijvoorbeeld ook kunnen bedenken dat een mooi nieuw kantoor niet per se hoeft bijvoorbeeldquote:
[..]
Uiteraard, idealiter zou er gewoon 10-20% van het personeelsbestand uitmoeten.
Dat is alleen geen populaire maatregel en net als bij veel "softe" bedrijfstakken of dienstverlening bezuinigt men liever op toekomstige plannen dan op de huidige medewerkers.
.Sociale functies, bijvoorbeeld in het buurtwerk. Deels hebben ze hun oude volksverheffingsfunctie behouden.quote:
ze gooien hier 20 man buiten, dat is 20%
en hoezo sociale functie ? Blok wil nou juist dat ze buurthuizen en dergelijke panden verkopen
Hoogopgeleide mensen zonder echt een economische bril kunnen al snel in de waan verkeren dat het werk dat ze doen van wereldklasse is. En op zich hebben ze de overheid natuurlijk als slecht voorbeeld qua huisvesting.quote:
[..]
Klopt, dat maakt het lastig. Ze zouden bijvoorbeeld ook kunnen bedenken dat een mooi nieuw kantoor niet per se hoeft bijvoorbeeld
Klopt en ook veel bedrijven. Het is vaak het gevolg van een fusie of overname. Bij het nieuwe bedrijf hoort een nieuw hoofdkantoor.quote:Op woensdag 29 januari 2014 08:31 schreef GSbrder het volgende:
[..]
Hoogopgeleide mensen zonder echt een economische bril kunnen al snel in de waan verkeren dat het werk dat ze doen van wereldklasse is. En op zich hebben ze de overheid natuurlijk als slecht voorbeeld qua huisvesting.
En fusies genoeg in corporatieland, wat overigens de overhead per VHE heeft doen afnemen, echter onvoldoende.quote:
[..]
Klopt en ook veel bedrijven. Het is vaak het gevolg van een fusie of overname. Bij het nieuwe bedrijf hoort een nieuw hoofdkantoor.
Soms heel goed maar soms werden er daarin ook bijzondere keuzes gemaakt.quote:
[..]
En fusies genoeg in corporatieland, wat overigens de overhead per VHE heeft doen afnemen, echter onvoldoende.
Ik ben benieuwd hoeveel ambtenaren er zullen vertrekken bij de fusies van gemeenten.quote:
[..]
Soms heel goed maar soms werden er daarin ook bijzondere keuzes gemaakt.
nee, ook daaar moet je vergunning voor hebben, alhoewel het tegenwoordig wel wat soepeler gaatquote:
[..]
Vreemd , dus als iemand een huis wil bouwen naast dat van zijn moeder dan mag dat niet ?
bouwgrond is nog wel wat geld waard hoor, of is het nu opeens volkomen waardeloos??quote:
[..]
Het verschil is dat de markt voor koopwoningen (of uberhaupt de grondmarkt) op dit moment niet denderend is in de gebieden waar sociale huurwoningen leegstaan.
[ Bericht 2% gewijzigd door michaelmoore op 29-01-2014 09:28:01 ]
Te weinig. Ook door het toenemende aantal taken overigens.quote:Op woensdag 29 januari 2014 08:54 schreef GSbrder het volgende:
[..]
Ik ben benieuwd hoeveel ambtenaren er zullen vertrekken bij de fusies van gemeenten.
Ik zeg niet dat het niets waard is, maar als je nu bouwgrond hebt in krimpregio's is het niet echt een zilvervloot die binnenkomt zodra je dit van de hand weet te doen.quote:
[..]
bouwgrond is nog wel wat geld waard hoor, of is het nu opeens volkomen waardeloos??
geld is geld, al zou het maar 20.000 euro opbrengen, dat is maal 1000 toch niet niksquote:
[..]
Ik zeg niet dat het niets waard is, maar als je nu bouwgrond hebt in krimpregio's is het niet echt een zilvervloot die binnenkomt zodra je dit van de hand weet te doen.
Het is niet niks, maar dat wil niet zeggen dat het een duurzame manier is om geld te verzamelen als woningcorporatie. Je krijgt het namelijk maar 1 keer; huur krijg je elk jaar, voor 30 (of vaak 50) jaar.quote:
[..]
geld is geld, al zou het maar 20.000 euro opbrengen, dat is maal 1000 toch niet niks
maar daar moet men verhuurdersheffing betalen dus verkopen van huurwoningen of bouwgrond is veel aantrekkelijkerquote:
[..]
Het is niet niks, maar dat wil niet zeggen dat het een duurzame manier is om geld te verzamelen als woningcorporatie. Je krijgt het namelijk maar 1 keer; huur krijg je elk jaar, voor 30 (of vaak 50) jaar.
beter 20.000 in de pocket dan 15.000 afdragen
Beter 5500 euro per jaar, de komende 30 jaar, dan 1 keer 20.000 in de pocket.quote:
[..]
maar daar moet men verhuurdersheffing betalen dus verkopen van huurwoningen of bouwgrond is veel aantrekkelijker
beter 20.000 in de pocket dan 15.000 afdragen
Vooral als je jezelf nog iets van bestaansrecht wil geven.
bestaansrecht hebben ze met contant geld ook, beter dan lege huurwoningen met verhuurdersheffingquote:
[..]
Beter 5500 euro per jaar, de komende 30 jaar, dan 1 keer 20.000 in de pocket.
Vooral als je jezelf nog iets van bestaansrecht wil geven.
Nee, een corporatie met een vette bankrekening, maar zonder sociale huurwoningen, heeft geen bestaansrecht in de ogen van bijvoorbeeld het ministerie voor VROM.quote:
[..]
bestaansrecht hebben ze met contant geld ook, beter dan lege huurwoningen met verhuurdersheffing
o en bepaal jij dat , ben jij stef blok ?quote:
[..]
Nee, een corporatie met een vette bankrekening, maar zonder sociale huurwoningen, heeft geen bestaansrecht in de ogen van bijvoorbeeld het ministerie voor VROM.
de overheid wil juist van de corporaties af en dat ze hun huurhuizen verkopen
Dat bepaal ik niet.quote:
[..]
o en bepaal jij dat , ben jij stef blok ?
Is het heel gek dat een woningcorporatie met minder of geen woningen weinig toevoegd aan de primaire taak van woningcorporaties? De overheid verwacht ook dat er woningen voor de primaire doelgroep bij komen. Dat gaat lastig als investeren in nieuwe woningen moeilijk wordt.
joh over tien jaar bestaan woningbouwverenigingen niet meer, dan is alles commercieel, ze draaien niet voor niets hen de nek om financieelquote:
[..]
Dat bepaal ik niet.
Is het heel gek dat een woningcorporatie met minder of geen woningen weinig toevoegd aan de primaire taak van woningcorporaties?
Oke joh.quote:
[..]
joh over tien jaar bestaan woningbouwverenigingen niet meer, dan is alles commercieel, ze draaien niet voor niets hen de nek om financieel
3,5 miljoen sociale huurwoningen nu, dan mogen ze dus 350.000 woningen per jaar verkopen.
Leuke opgave wordt dat
.de doelstelling is 1.000.000 komende paar jaar, maar dat mag sinds Blok ook aan zogenaamde uitventers tegen een iets lagere prijs, in de praktijk zullen dat wel dikke vriendjes zijnquote:Op woensdag 29 januari 2014 11:28 schreef GSbrder het volgende:
[..]
Oke joh.
3,5 miljoen sociale huurwoningen nu, dan mogen ze dus 350.000 woningen per jaar verkopen.
Leuke opgave wordt dat
http://vbtm.nl/news/item/(...)ten_instellingen/385
OK, maar hoeveel jaar staat er nu precies voor die verkoop van 1 miljoen woningen en hoe zorgt dat er voor dat er over 10 jaar geen woningcorporaties meer zijn?quote:
[..]
de doelstelling is 1.000.000 komende paar jaar, maar dat mag sinds Blok ook aan zogenaamde uitventers tegen een iets lagere prijs, in de praktijk zullen dat wel dikke vriendjes zijn
http://vbtm.nl/news/item/(...)ten_instellingen/385
nou met 5 jaar dan is die 1.000.000 wel verkocht / doorverkochtquote:
[..]
OK, maar hoeveel jaar staat er nu precies voor die verkoop van 1 miljoen woningen en hoe zorgt dat er voor dat er over 10 jaar geen woningcorporaties meer zijn?
dan is er nog 1.500.000 aan huurwoningen over
dan is die huurheffing ook zo hoog geworden dat men graag wil verkopen tegen elke prijs
En nu even je best doen op je cijfertjes. Want je bakt er nu echt niets van.quote:
[..]
nou met 5 jaar dan is die 1.000.000 wel verkocht / doorverkocht
dan is er nog 1.500.000 aan huurwoningen over
dan is die huurheffing ook zo hoog geworden dat men graag wil verkopen tegen elke prijs
okquote:
[..]
En nu even je best doen op je cijfertjes. Want je bakt er nu echt niets van.
2012 7266295 x 31.3 % is 2274350,- minus1.000.000 is 1274350
http://vois.datawonen.nl/(...),2000,2005,2010,2012
dat is geen1.500.000 maar slechts 1.274.350
de koop sector zal dan groeien van 4359777 met 1.000.000 tot een 5,5 miljoen, dat is goed voor de banken