WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Wanneer je koopgarant nodig denkt te hebben, moet je misschien je budget gewoon bijstellen en op een minder duur huis richten.
Ik heb een ander geluid gehoord van je.....quote:Op donderdag 4 april 2013 20:13 schreef Worteltjestaart het volgende:
Vervelende ervaring klubikwapperdam.
Maar, je hebt dus wel 6 jaar 25000 minder hypotheek gehad?
Hoe was het kostenplaatje geweest zonder korting?
@klupikwapperdam: Dat je hier bij in schiet ligt niet aan Koopgarant, maar aan de malaise in de huizenmarkt. Als diezelfde woning geen Koopgarantwoning as geweest dan had je er meer bij ingeschoten. Woningen zijn gewoon minder waard geworden. Iedereen die na ca. 2005/2006 een woning heeft gekocht, zit met een restschuld.
Had je de woning voor de taxatiewaarde gekocht van 239 k, dan had je met alle opties en keuken een hypotheek gehad van 270k. Verkocht voor 235k. Aals je het tenminste net zo snel verkocht had, wat nog maar de vraag is, want je had geen gegarandeerde koper, zoals nu. Het had goed kunnen wezen dat het langer te koop had gestaan, wat verdere druk op de prijs had gelegd. Plus dat je vrije kopers veel meer onderhandelingsruimte zien dan de WBV, dus het is véél minder zeker dat je de taxatatiewaarde ook inderdaad verkrijgt voor de woning, zeker in de huidige markt.
Anyway, zelfs uitgaande van de taxatiewaarde had je dan ook 35k restschuld gehad.
Alleen had je dan in de tussentijd rente betaald over 270k.
Had je de woning voor de taxatiewaarde gekocht van 239 k, dan had je met alle opties en keuken een hypotheek gehad van 270k. Verkocht voor 235k. Aals je het tenminste net zo snel verkocht had, wat nog maar de vraag is, want je had geen gegarandeerde koper, zoals nu. Het had goed kunnen wezen dat het langer te koop had gestaan, wat verdere druk op de prijs had gelegd. Plus dat je vrije kopers veel meer onderhandelingsruimte zien dan de WBV, dus het is véél minder zeker dat je de taxatatiewaarde ook inderdaad verkrijgt voor de woning, zeker in de huidige markt.
Anyway, zelfs uitgaande van de taxatiewaarde had je dan ook 35k restschuld gehad.
Alleen had je dan in de tussentijd rente betaald over 270k.
in a crowd you lose humanity
Koop garant nodig hebben is totaal niet aan de orde ik had het huis makkelijk op 1 salaris kunnen kopen zonder koopgarantquote:
Wanneer je koopgarant nodig denkt te hebben, moet je misschien je budget gewoon bijstellen en op een minder duur huis richten.
Dat is correct wat je zegt, hier ben ik me ook van bewust. Waar het even om ging is dat de "stichting" het anders voor liet schemeren als dat het werkelijk is, en je uiteindelijk dus minder vrij bent om te doen en laten met je huis wat je zou willen, en het mooie verhaal van we delen mee met eventueel verlies is dus gewoon een lachertje...quote:
@klupikwapperdam: Dat je hier bij in schiet ligt niet aan Koopgarant, maar aan de malaise in de huizenmarkt. Als diezelfde woning geen Koopgarantwoning as geweest dan had je er meer bij ingeschoten. Woningen zijn gewoon minder waard geworden. Iedereen die na ca. 2005/2006 een woning heeft gekocht, zit met een restschuld.
Had je de woning voor de taxatiewaarde gekocht van 239 k, dan had je met alle opties en keuken een hypotheek gehad van 270k. Verkocht voor 235k. Aals je het tenminste net zo snel verkocht had, wat nog maar de vraag is, want je had geen gegarandeerde koper, zoals nu. Het had goed kunnen wezen dat het langer te koop had gestaan, wat verdere druk op de prijs had gelegd. Plus dat je vrije kopers veel meer onderhandelingsruimte zien dan de WBV, dus het is véél minder zeker dat je de taxatatiewaarde ook inderdaad verkrijgt voor de woning, zeker in de huidige markt.
Anyway, zelfs uitgaande van de taxatiewaarde had je dan ook 35k restschuld gehad.
Alleen had je dan in de tussentijd rente betaald over 270k.
[ Bericht 2% gewijzigd door klubikwapperdam op 05-04-2013 08:11:31 ]
Wat lieten ze dan verkeerd doorschemeren? Dat je je woning met winst kon verkopen? Dat dacht iedereen destijds. Niettemin hadden ze ook iets opgenomen over het verkopen van je woning met verlies. Dat is al een aanwijzing dat ze dat niet uitsluiten en je daar dus ook rekening mee moet houden.quote:
[..]
Dat is correct wat je zegt, hier ben ik me ook van bewust. Waar het even om ging is dat de "stichting" het anders voor liet schemeren als dat het werkelijk is, en je uiteindelijk dus minder vrij bent om te doen en laten met je huis wat je zou willen...
Dat je je woning niet mag verhuren, is ook niet vreemd. Dat mag vaak ook niet van je hypotheekverstrekker. Overigens is daar wel verandering in gekomen door de leegstandswet, maar daar ken ik de details niet van, dus ik weet niet of die ook hierop van toepassing is. Vermoedelijk niet, omdat het idee van de leegstandswet is, dat de woning verhuurd kan worden als er geen koper voor gevonden kan worden. Met Koopgarant heb je een gegarandeerde koper, dus dan is de leegstandswet niet van toepassing.
in a crowd you lose humanity
Waarom dan het hele verhaal over je verlies erbij want dat doet dan niet ter zake als je wou uiteenzetten dat je in jou optiek minder vrij bent om te doen en laten wat je wilt met een koophuis.quote:
[..]
Dat is correct wat je zegt, hier ben ik me ook van bewust. Waar het even om ging is dat de "stichting" het anders voor liet schemeren als dat het werkelijk is, en je uiteindelijk dus minder vrij bent om te doen en laten met je huis wat je zou willen...
En dan komt meteen de vraag waarin ben je minder vrij geweest om te doen en laten wat je wilt met een koophuis? Want dat komt helemaal niet naar voren in je uiteenzetting.
Ze delen ook mee in je verlies. Je kunt moeilijk verwachten dat ze de rente van je bouwdepot, je keuken, tuin en afsluitkosten gaan betalen. Die hebben namelijk geen invloed op de waarde van het huis.
in a crowd you lose humanity
Het kortingsverhaal en de gehele opzet van het winst/verlies deling was niet correct voorgelicht, de leegstandswet is inderdaad niet van toepassing hierop.quote:
[..]
Wat lieten ze dan verkeerd doorschemeren? Dat je je woning met winst kon verkopen? Dat dacht iedereen destijds. Niettemin hadden ze ook iets opgenomen over het verkopen van je woning met verlies. Dat is al een aanwijzing dat ze dat niet uitsluiten en je daar dus ook rekening mee moet houden.
Dat je je woning niet mag verhuren, is ook niet vreemd. Dat mag vaak ook niet van je hypotheekverstrekker. Overigens is daar wel verandering in gekomen door de leegstandswet, maar daar ken ik de details niet van, dus ik weet niet of die ook hierop van toepassing is. Vermoedelijk niet, omdat het idee van de leegstandswet is, dat de woning verhuurd kan worden als er geen koper voor gevonden kan worden. Met Koopgarant heb je een gegarandeerde koper, dus dan is de leegstandswet niet van toepassing.
Het cijfer/reken verhaal was om een voorbeeld te geven in combinatie met het zogenoemde koopgarant stelsel. Mij hoor je niet klagen over het verlies op de woning en ook daar geef ik de stichting niet de schuld van, de voorlichting naar de "klant" toe was niet helder en transparant en uiteindelijk dus voor vele mensen niet duidelijk.quote:
[..]
Waarom dan het hele verhaal over je verlies erbij want dat doet dan niet ter zake als je wou uiteenzetten dat je in jou optiek minder vrij bent om te doen en laten wat je wilt met een koophuis.
En dan komt meteen de vraag waarin ben je minder vrij geweest om te doen en laten wat je wilt met een koophuis? Want dat komt helemaal niet naar voren in je uiteenzetting.
Zoals ik hiervoor dus al zei kan ik er niet voor kiezen om het huis eventueel te verhuren, welke keuze ik wel gehad zou hebben wanneer ik niet aan dit stelsel vastzat.
Als ik op mijn contracten en voorlichtingen kijk stonden er wel duidelijk berekeningen over wat er gebeurd bij verkoop, een voorbeeld met winst verkoop, een voorbeeld met verlies verkocht en al deze voorbeelden uitgewerkt voor elk gewenst kortingspercentage en de daarbij behorende korting op waardevermindering/vermeerdering.quote:
[..]
Het kortingsverhaal en de gehele opzet van het winst/verlies deling was niet correct voorgelicht, de leegstandswet is inderdaad niet van toepassing hierop.
Dit is helemaal niet ter sprake, de vooraf gestelde taxatiewaarde WAS veels te laag ingezet waardoor hun minimale risico's lopen, zoals je dus kan zien in het rekenvoorbeeld. Ook dit was dus niet goed voorgelicht, dat is de reden waarom ik hier post met een voorbeeld en ervaring, zodat mensen op de hoede moeten zijn op het moment dat ze zich met dit soort stelsels inlaten.quote:
Ze delen ook mee in je verlies. Je kunt moeilijk verwachten dat ze de rente van je bouwdepot, je keuken, tuin en afsluitkosten gaan betalen. Die hebben namelijk geen invloed op de waarde van het huis.
Ik kom hier niet om zielig te doen met het feit dat ik verlies maak op mijn woning, zoals een groot gedeelte van mijn generatie momenteel in holland heeft....
Kijk dat is netjes zoals het hoortquote:
[..]
Als ik op mijn contracten en voorlichtingen kijk stonden er wel duidelijk berekeningen over wat er gebeurd bij verkoop, een voorbeeld met winst verkoop, een voorbeeld met verlies verkocht en al deze voorbeelden uitgewerkt voor elk gewenst kortingspercentage en de daarbij behorende korting op waardevermindering/vermeerdering.
Als ik naar mijn taxatie van mijn voormalige huurappartement keek en deze vergeleek met appartementen die in ongeveer dezelfde buurt met ongeveer dezelfde oppervlakte en voorzieningen waren dan was het voor mijn appartement nog steeds een heel scherpe taxatie. Dat is natuurlijk een stuk moeilijker om te voorzien bij nieuwbouw.quote:
[..]
Kijk dat is netjes zoals het hoort
Dat was precies mijn punt, waarom ik het vroeg.quote:
@klupikwapperdam: Dat je hier bij in schiet ligt niet aan Koopgarant, maar aan de malaise in de huizenmarkt. Als diezelfde woning geen Koopgarantwoning as geweest dan had je er meer bij ingeschoten.
Er wordt nu gedaan alsof de kortingsregeling de oorzaak is van het verlies, terwijl het ten eerste het uiteindelijke verlies heeft verminderd, en de vaste lasten gedurende de tijd dat hij in het huis woonde, lager heeft gehouden.
Dus?
[b]Op <a href="http://forum.fok.nl/topic/2422880/2/50#p176814828" target="_blank" >maandag 29 januari 2018 10:31</a> schreef richolio het volgende:[/b]
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Dat is wel een grove fout, ja.quote:
Het kortingsverhaal en de gehele opzet van het winst/verlies deling was niet correct voorgelicht, de leegstandswet is inderdaad niet van toepassing hierop.
Maar, heb je zelf niet ook nog vragen gehad bij aankoop?
[b]Op <a href="http://forum.fok.nl/topic/2422880/2/50#p176814828" target="_blank" >maandag 29 januari 2018 10:31</a> schreef richolio het volgende:[/b]
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Zoals men hierboven kan lezen was het de bedoeling om een inzichtelijk voorbeeld te geven met cijfers, waardoor men dus ziet dat de deling van verlies minimaal is voor de "koopgarant" stichting.quote:Op vrijdag 5 april 2013 12:56 schreef Worteltjestaart het volgende:
[..]
Dat was precies mijn punt, waarom ik het vroeg.
Er wordt nu gedaan alsof de kortingsregeling de oorzaak is van het verlies, terwijl het ten eerste het uiteindelijke verlies heeft verminderd, en de vaste lasten gedurende de tijd dat hij in het huis woonde, lager heeft gehouden.
Dus?
Het uiteindelijke verlies verminderd durf ik in twijfel te nemen, aangezien bij aankoop van de woning zonder korting waarschijnlijk wel onderhandelt kon worden over de prijs ipv nu niet. De vaste lasten "verlaging" is peanuts met kortingsregeling op dit niveau.
Natuurlijk wel maar als men verkeerd voorgelicht word.... en dat is mondeling en dus allang niet meer hard te maken...quote:
[..]
Dat is wel een grove fout, ja.
Maar, heb je zelf niet ook nog vragen gehad bij aankoop?
Stond er niks in de notariële akte over de terugkoopregeling dan?
Bij mij bestaat de helft van de akte uit stukken voor Koopgarant, inclusief de formule waarmee de terugkoopprijs wordt bepaald, en onder welke voorwaarden en bijkomende bepalingen dat moet gebeuren.
Bij mij bestaat de helft van de akte uit stukken voor Koopgarant, inclusief de formule waarmee de terugkoopprijs wordt bepaald, en onder welke voorwaarden en bijkomende bepalingen dat moet gebeuren.
[b]Op <a href="http://forum.fok.nl/topic/2422880/2/50#p176814828" target="_blank" >maandag 29 januari 2018 10:31</a> schreef richolio het volgende:[/b]
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Kijk even naar de post van worteltjestaart en neem het goed in je op.
Mooi verhaal, maar je zult ongetwijfeld alle stukken in contractvorm hebben gekregen via de notaris. Daar is de woningbouwvereniging namelijk wettelijk toe verplicht.quote:
[..]
Natuurlijk wel maar als men verkeerd voorgelicht word.... en dat is mondeling en dus allang niet meer hard te maken...
De malaise die je ondervindt is zoals eerder gezegd veroorzaakt door de kredietcrisis en dat is gewoon klote, maar de woningbouwvereniging of koopgarant zijn geen veroorzakers van jouw restschuld. Je zou zonder de garantstelling namelijk ook altijd een restschuld hebben gehad. Nu heb je in ieder geval een aantal jaar minder rentelasten en aflossing hoeven betalen.
Het is vrijwel nooit rendabel om een woonhuis binnen korte tijd te kopen en door te verkopen. Maar omdat je je vermoedelijk hebt verkeken op de kleine letters, is het niet chique om dan alle schuld bij een andere partij te leggen.
De woonstichting had 30 dagen de tijd om antwoord te geven op de vraag of ze van hun terugkooprecht gebruik willen maken. De brief kwam op dag 30 binnen.quote:
Ze willen de woning terugkopen.
Gisteren is een makelaar langs gekomen voor de taxatie. We wachten nu op het prijsaanbod, eind volgende week moet dat binnen zijn.
Even voor het gemak mijn vorige bericht er even bij gezet.quote:
Wij hebben twee weken geleden onze "slimmer kopen" woning aangeboden aan de woonstichting. We zitten nu in spanning af te wachten tot we een prijsaanbod krijgen. Ze hebben daar 45 dagen de tijd voor.
Wij hebben deze hoekwoning in 2010 gekocht. De taxatiewaarde was toen ¤162.500,- wij hebben het met een korting van 25% gekocht voor ¤121.875,-.
Het verlies door de marktwerking delen we 50/50. De waardestijging door eigen verbeteringen (let op: alleen sanitair, keuken, cv en aanbouw tellen mee) is 100% voor ons.
We hebben een nieuwe keuken, badkamer en een hr combi-ketel geplaatst. We hebben daar 8000 euro ingestoken.
En nu afwachten wat dat aan waardevermeerdering doet...
Als de taxatie binnen is, zal ik hier het totaalplaatje laten zien. Want dan hebben jullie een "echte" complete ervaring, van koop t/m verkoop.
Het bod is binnen.
De waarde van 162.500 (april 2010) is gezakt naar 137.000 Het verlies (25.500) delen we 50/50 dat is 12.750
De waardestijging door onze investering is getaxeerd op 10.000, dus de taxatiewaarde in huidige staat is 147.000
Volgens de formule krijgen we:
121.875 + 10.000 - 12.750 = 119.125 euro
Taxateur heeft je dan gematst met de verbeteringen; die hebben je 8K gekost, en leveren nu 10K op. Het valt me al met al nog reuze mee. Je bent de kosten koper kwijt, en al het spaargeld wat je in de verbeteringen stopte.
Geinspireerd door historische gebeurtenissen en karakters. Dit werk van fictie was ontworpen, ontwikkeld en geproduceerd door een multicultureel team van verschillende religies en geloven.
Tevreden?quote:
[..]
Even voor het gemak mijn vorige bericht er even bij gezet.
Het bod is binnen.
De waarde van 162.500 (april 2010) is gezakt naar 137.000 Het verlies (25.500) delen we 50/50 dat is 12.750
De waardestijging door onze investering is getaxeerd op 10.000, dus de taxatiewaarde in huidige staat is 147.000
Volgens de formule krijgen we:
121.875 + 10.000 - 12.750 = 119.125 euro
All management is Strategic Management.
Compleethalve: dat zou je zonder koopgarant ook zijn geweest als je binnen de periode van KipScary zou zijn verhuisd.quote:
Taxateur heeft je dan gematst met de verbeteringen; die hebben je 8K gekost, en leveren nu 10K op. Het valt me al met al nog reuze mee. Je bent de kosten koper kwijt, en al het spaargeld wat je in de verbeteringen stopte.
