Huizenmarktnieuwstopic #34: Eelco wil flinke grondprijsverlagingen

quote:

Op zondag 3 februari 2013 10:56 schreef BloodhoundFromHell het volgende:
hoe lang gaat een huis eigenlijk gemiddeld mee. Eigenlijk is het gek dat huizen zoveel waard blijven want je hebt immers de normale afschrijving. Hoeveel huizen uit 1600 zie je nog, zoveel zijn het niet, veel is afgebroken, die huizen zijn in feite afgeschreven, het is alleen grond die nog wat waard is. alleen al daarom zou je als je een hypotheek afsluit moeten uitgaan van een waardevermindering naar 0, dus altijd 100% verplicht aflossen.

Gemiddeld genomen 100 jaar dacht ik zo of tenminste ergens gelezen zonder bron. Afschrijving gaat natuurlijk sneller. En trouwens waarom dan 100% aflossen. De grond behoud wel zijn waarde zoals je zelf zegt.

quote:

Op zondag 3 februari 2013 11:02 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Ik ben ook voor, ik koop direct alle huizen die ik kan vinden. Een gratis call optie, waar krijg je die nog! (_DE_ reden voor de US housing bust)

in de VS herstelt de markt zich veel beter dan hier en er zijn minder mensen in de problemen gekomen. Uiteraard heb je in die zin een probleem bij een foreclosure dat je niet makkelijk nog een hypotheek krijgt, dus mensen zullen echt wel 3x nadenken voor ze de sleutel naar de bank brengen! voor de schrijnende gevallen is het een uitweg naar een nieuwe start zonder de rest van je leven gekentend te zijn aan een schuld. .

Het risico ban de hypotheek moeten de banken zelf inschatten, heb je een goede record, zul je voor een lagere rente kunnen lenen. zo hoort het en zo werkt het in de vs ook. De banken zullen veel beter de risico's inschatten, nu is men wel heel makkelijk met die NHG, waar de risico's uiteindelijk voor de belastingbetaler zijn.

quote:

Op zondag 3 februari 2013 11:15 schreef BloodhoundFromHell het volgende:

[..]

in de VS herstelt de markt zich veel beter dan hier en er zijn minder mensen in de problemen gekomen. Uiteraard heb je in die zin een probleem bij een foreclosure dat je niet makkelijk nog een hypotheek krijgt, dus mensen zullen echt wel 3x nadenken voor ze de sleutel naar de bank brengen! . Het risico ban de hypotheek moeten de banken zelf inschatten, heb je een goede record, zul je voor een lagere rente kunnen lenen. zo hoort het en zo werkt het in de vs ook. De banken zullen veel beter de risico's inschatten, nu is men wel heel makkelijk met die NHG, waar de risico's uiteindelijk voor de belastingbetaler zijn.

in de VS zijn minder mensen in de problemen gekomen Que? Waar haal je dat vandaan?
die mensen dachten geen seconde na, niet toen ze het kochten (want geen risico), niet toen ze de sleutels inleverden. Free money if there was any.

Dat banken meer nadruk moeten leggen aan het inschatten van risico's, wat in de praktijk meer gekoppeld blijkt te zijn aan WIE je leent, dan aan stompzinnige x keer je inkomen regeltjes, ben ik wel met je eens.

[ Bericht 2% gewijzigd door Dinosaur_Sr op 03-02-2013 11:39:05 (typo) ]

Ahumm,
De Fed koopt en masse MBS op, drukt de lange rente door langjarige treasuries op te kopen (operation twist ) waar de hoogte van de hyptheekrente mede door wordt bepaald. FHA, Fanny en Freddy garanderen de hypotheken. De banken hoeven dus niet na te denken. De hypotheekleningen worden feitelijk door de USgov gegarandeerd. De feitelijke subsidiering op hypotheken in de US is vergelijkbaar met de HRA hier.

quote:

Op zondag 3 februari 2013 11:01 schreef BloodhoundFromHell het volgende:
ik gooi deze er ook nog maar eens een keer in: ik ben voor het foreclosure systeem. Mensen die de hypotheek niet kunnen betalen moeten de sleutel in kunnen leveren en dan van alle sores afzijn. de bank mag dan het huis verkopen. Dit systeem voorkomt veel ellende en zorgt ervoor dat mensen die bv ontslag krijgen onevenredig getroffen worden en de lasten komen niet bij de belastingbetaler. Dit systeem kan in de plaats van de nationale hypotheekgarantie, die kan dan afgeschaft worden.

Ik denk niet dat banken dan nog 105% financieringen zullen verstrekken, maar dat het bij 70% ophoudt. Goede zaak dus, meteen invoeren.

quote:

Op zondag 3 februari 2013 11:36 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Ik denk niet dat banken dan nog 105% financieringen zullen verstrekken, maar dat het bij 70% ophoudt. Goede zaak dus, meteen invoeren.

vroeger was het altijd 70% en daarboven tot 90% was een tophypotheek, en altijd aflossen
Banken beseffen niet welke risico's ze lopen

quote:

Op zondag 3 februari 2013 11:36 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Ik denk niet dat banken dan nog 105% financieringen zullen verstrekken, maar dat het bij 70% ophoudt. Goede zaak dus, meteen invoeren.

Prima, meteen het maximum schrappen dus

Laat burgers dat samen met hun financieers maar bepalen.

[ Bericht 4% gewijzigd door Dinosaur_Sr op 03-02-2013 11:44:56 ]

quote:

Op zondag 3 februari 2013 11:39 schreef michaelmoore het volgende:

[..]

vroeger was het altijd 70% en daarboven tot 90% was een tophypotheek, en altijd aflossen
Banken beseffen niet welke risico's ze lopen

ze lopen weinig risico, want de Ned. staat (wij dus) geven elke keer een bail out als het fout gaat.

quote:

Op zondag 3 februari 2013 11:49 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Nee die financiers hebben de afgelopen 15 jaar aantoonbaar bewezen geen eerlijke voorlichting over complexe producten te kunnen/ willen te verstrekken. Alleen bij een foreclosure systeem zoals Bhfh voorstelt en financiers dus wel zelf daadwerkelijk met de kosten zouden blijven zitten wordt dit maatschappelijk acceptabel.

Nee, die klanten weten inmiddels wel waar ze op moeten letten, tenzij ze bewust idiootje spelen om iemand anders maar met de gevolgen van hun speculatie op te zadelen.

Is tegenwoordig 'financien en budgeteren' onderhand al een verplicht onderdeel van middelbare school, of blijven we dat de verantwoordelijkheid van iemand anders vinden, danwel vinden we het wel prettig om schuld bij iemand anders neer te kunnen leggen?

Wat is er bovendien complex aan een hypothecaire lening? Ik leen een bedrag, daar betaal ik jaarlijks rente over, en over 30 jaar moet ik het ding aflossen. Klaar? Wat is daar niet aan te begrijpen of aan uit te leggen?

quote:

Op zondag 3 februari 2013 12:01 schreef NeeOfTochJA het volgende:

[..]

ze lopen weinig risico, want de Ned. staat (wij dus) geven elke keer een bail out als het fout gaat.

Tja banken mogen niet failliet gaan hier kennelijk, in de USA wel, daar ging de concurrent van GS, Lehmann brothers wel heel erg snel failliet

Banken hier maken prijsafspraken over rentetarieven en risico"s, als je bank bent dan kan dat kennelijk ongestraft.

Er is geen concurrentie van buitenlandse banken, die mogen zelfs geen Nederlandse bank overnemen, zo bang zijn ze om in elkaars werkveld te komen en concurrentie te veroorzaken, dus dan maar die bank aan de staat geven om niet

quote:

Op zondag 3 februari 2013 12:10 schreef michaelmoore het volgende:

[..]

Tja banken mogen niet failliet gaan hier kennelijk, in de USA wel, daar ging de concurrent van GS, Lehmann brothers wel heel erg snel failliet

Banken hier maken prijsafspraken over rentetarieven en risico"s, als je bank bent dan kan dat kennelijk ongestraft.

Er is geen concurrentie van buitenlandse banken, die mogen zelfs geen Nederlandse bank overnemen, zo bang zijn ze om in elkaars werkveld te komen en concurrentie te veroorzaken, dus dan maar die bank aan de staat geven om niet

Kom maar op met de bronnen voor beweringen #2 en #3. Het is hier ONZ niet.

quote:

Op zondag 3 februari 2013 12:11 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Kom maar op met de bronnen voor beweringen #2 en #3. Het is hier ONZ niet.

is geen bron van, is een mening, voor mijn rekening

quote:

Op zondag 3 februari 2013 12:12 schreef michaelmoore het volgende:

[..]

is geen bron van, is een mening, voor mijn rekening

Dat moet je wat zorgvuldiger formuleren, is mijn mening
#3 is trouwens pertinent onjuist, o.a. Allianz heeft een NL bankvergunning.

Wel fijn dat hier nog iemand zijn eigen rekeningen wil betalen, dat wel.

quote:

Op zondag 3 februari 2013 12:02 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Wat is er bovendien complex aan een hypothecaire lening? Ik leen een bedrag, daar betaal ik jaarlijks rente over, en over 30 jaar moet ik het ding aflossen. Klaar? Wat is daar niet aan te begrijpen of aan uit te leggen?

Je hebt even gemist dat de Nederlandse Staat al 90 miljard euro heeft uitgegeven om banken van de ondergang te redden? En je wilt banken meer vrijheid geven i.p.v. minder?
Het is PRIMA om onbeperkt geld uit te lenen, zolang de overheid daar niet voor garant staat. Zoek een private investeerder dus, als die jou 30 miljoen wil uitlenen terwijl je salaris daar niet echt bij past, prima! Dan riskeert-ie alleen z'n eigen geld, en zal-ie dat niet doen.
Maar zodra het over banken gaat die op korte termijn een percentage van die 30 miljoen zelf in de zak steken, en op lange termijn de overheid de boontjes uit het vuur laten halen (jaja samengevoegd spreekwoord om het kracht bij te zetten), dan mag dat best worden tegengehouden.

quote:

Op zondag 3 februari 2013 12:16 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]
#3 is trouwens pertinent onjuist, o.a. Allianz heeft een NL bankvergunning.

x

quote:

Op zondag 3 februari 2013 12:02 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Wat is er bovendien complex aan een hypothecaire lening? Ik leen een bedrag, daar betaal ik jaarlijks rente over, en over 30 jaar moet ik het ding aflossen. Klaar? Wat is daar niet aan te begrijpen of aan uit te leggen?

In principe is dat het ja. Maar wat als je niet meer kunt betalen, wat als de bank failliet gaat etc etc. En die 30 jaar is ook alleen maar vanwege de HRA waarom niet 20 jaar of 50.

quote:

Op zondag 3 februari 2013 12:16 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Je hebt even gemist dat de Nederlandse Staat al 90 miljard euro heeft uitgegeven om banken van de ondergang te redden? En je wilt banken meer vrijheid geven i.p.v. minder?
Het is PRIMA om onbeperkt geld uit te lenen, zolang de overheid daar niet voor garant staat. Zoek een private investeerder dus, als die jou 30 miljoen wil uitlenen terwijl je salaris daar niet echt bij past, prima! Dan riskeert-ie alleen z'n eigen geld, en zal-ie dat niet doen.
Maar zodra het over banken gaat die op korte termijn een percentage van die 30 miljoen zelf in de zak steken, en op lange termijn de overheid de boontjes uit het vuur laten halen (jaja samengevoegd spreekwoord om het kracht bij te zetten), dan mag dat best worden tegengehouden.

Ten eerste is dat geen antwoord op mijn vraag.

Ten tweede, dat heb ik dan inderdaad even gemist, waar staat die 90 miljard dan concreet uit?

Ten derde, jij zegt dat banken niet meer dan 70% zullen uitlenen, en wil dat wettelijk verankeren. Nou , als ze niet meer dan dat willen uitlenen hoef je dat niet te verankeren, dus wat is het nou? Ik geloof dat mijn mening (en dan put ik net als michaelmoore uit de historie toen het soms inderdaad beter was) wel bekend is, dat stupide rigide normatieve normen niet werken, maar dat met gezond verstand geleend moet worden. Dus niet omdat het aan het boek met regeltjes voldoet, maar omdat het een goed risico is. Genoeg lurkende sjappies die ik niet 1x hun inkomen zou willen lenen, genoeg harde werkers die ik zonder probleem 6x hun inkomen zou lenen, bijvoorbeeld. Je leent namelijk aan mensen, niet aan het wetboek.

Verder begrijp ik je insteek wel hoor, daar hoef je geen maatschappelijk sausje overheen te gieten

quote:

Op zondag 3 februari 2013 12:23 schreef Tikbalang het volgende:

[..]

In principe is dat het ja. Maar wat als je niet meer kunt betalen, wat als de bank failliet gaat etc etc. En die 30 jaar is ook alleen maar vanwege de HRA waarom niet 20 jaar of 50.

Neen, die 30 jaar heeft niks met HRA te maken. Die stond er ook al in toen de HRA onbeperkt was. Die staat er veelal ook in in landen waar geen HRA is. Die is soms ook 20 jaar, als de leningnemer ouder is. Etc. Het juridische staat helemaal los van het fiscale, wat dit betreft.

Maar serieus. Is NL zo verdebiliseerd (t?) dat iemand je hersens moet inslaan om je duidelijk te maken dat als je een schuld aangaat je deze moet betalen, en dat als je dat niet meer kunt betalen dat dit gevolgen voor je heeft? En dat is de schuld van een bank? Dat meen je niet, toch? Dat is alsof je de mediamarkt een proces aandoet, omdat de verkoper toen je de magnetron kocht niet expliciet heeft gezegd dat je de kat er niet in kon drogen (althans niet in levende toestand erin, en in levende toestand eruit).

Echt waar, als het zo erg gesteld is met gezond verstand --> verplicht vak op school. En ik kom wel als vrijwilliger lesgeven dan, want dat kan niet waar zijn.

Op zich vind ik het prima wanneer er geen tophypotheken meer verstrekt worden. Dan kunnen mensen eerst wat sparen voordat ze kopen. Dat verkleint het risico voor hen en voor het financiële stelsel.

Voor iemand van 20, die nog bij zijn ouders woont en begint met werken is het toch niet zo moeilijk om in 5 jaar tijd 50.000 euro bijeen te sparen, samen met z'n vriendin? Dat is 25% van een hypotheek van 2 ton. Bovendien laat zo iemand zien dat hij geld opzij kan zetten, het is ook een proeve van financieel bekwaam zijn.

In hoeverre de staat zich hiermee moet/mag bemoeien... Tja. Ik vind het niet vreemd dat er richtlijnen worden gegeven aan financiële instellingen. De praktijk wijst nu eenmaal uit dat de sector niet zelfstandig de juiste risico-inschattingen kan maken. (De vraag is trouwens of de staat dit wel zou kunnen, maar goed)

quote:

Op zondag 3 februari 2013 12:30 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Neen, die 30 jaar heeft niks met HRA te maken. Die stond er ook al in toen de HRA onbeperkt was. Die staat er veelal ook in in landen waar geen HRA is. Die is soms ook 20 jaar, als de leningnemer ouder is. Etc. Het juridische staat helemaal los van het fiscale, wat dit betreft.

Maar serieus. Is NL zo verdebiliseerd (t?) dat iemand je hersens moet inslaan om je duidelijk te maken dat als je een schuld aangaat je deze moet betalen, en dat als je dat niet meer kunt betalen dat dit gevolgen voor je heeft? En dat is de schuld van een bank? Dat meen je niet, toch? Dat is alsof je de mediamarkt een proces aandoet, omdat de verkoper toen je de magnetron kocht niet expliciet heeft gezegd dat je de kat er niet in kon drogen (althans niet in levende toestand erin, en in levende toestand eruit).

Echt waar, als het zo erg gesteld is met gezond verstand --> verplicht vak op school. En ik kom wel als vrijwilliger lesgeven dan, want dat kan niet waar zijn.

Dat is zo ja van die 30 jaar. En idd om sommige (veel) mensen iets te leren meoet je ze idd de hersens inslaan ja. Zo zit het nu in elkaar van die kat ja. Als je zelf wat slimmer bent doe je dat niet, maar met bepaalde producten kun je door dat gedrag wel je snor drukken en in dit geval dus de bank de schuld geven. Tja hoort dat zo nee dacht ik zo, is het zo ja dus.

quote:

Op zondag 3 februari 2013 12:33 schreef LXIV het volgende:
Op zich vind ik het prima wanneer er geen tophypotheken meer verstrekt worden. Dan kunnen mensen eerst wat sparen voordat ze kopen. Dat verkleint het risico voor hen en voor het financiële stelsel.

Voor iemand van 20, die nog bij zijn ouders woont en begint met werken is het toch niet zo moeilijk om in 5 jaar tijd 50.000 euro bijeen te sparen, samen met z'n vriendin? Dat is 25% van een hypotheek van 2 ton. Bovendien laat zo iemand zien dat hij geld opzij kan zetten, het is ook een proeve van financieel bekwaam zijn.

In hoeverre de staat zich hiermee moet/mag bemoeien... Tja. Ik vind het niet vreemd dat er richtlijnen worden gegeven aan financiële instellingen. De praktijk wijst nu eenmaal uit dat de sector niet zelfstandig de juiste risico-inschattingen kan maken. (De vraag is trouwens of de staat dit wel zou kunnen, maar goed)

Ik denk dat dat laatste _juist_ een gevolg is van de (huidige) regelgeving. De teneur is geworden: als het binnen de regelgeving past is het goed, als het daarbuiten zit fout. Het is een absolute norm geworden. Alleen zegt ie ultiem geen ruk over risico. En dat is een verschil met 'vroegah' en waarom toen veel prudenter werd geleend.

Het een beetje hetzelfde als met accountantscontrole huidige stijl. Ze krijgen een checklist en die vinken ze netjes af. Maar als er een dikke fout in de jaarrekening staat, zien ze 'm niet omdat die niet voorzien was in de checklist. Niemand kijkt nog voorbij die checklist. Met (teveel) regels creeer je domme luie mensen, die verwachten dat er iemand anders wel voor hun gedacht zal hebben. En heel veel schijnzekerheid.

Je geeft zelf al een goed voorbeeld aan. In de huidige systematiek is het bijv. vergaand irrelevant voor de risico-inschatting of ik aangetoond heb spaarzaam te kunnen zijn, en of ik bereid ben om prioriteiten in mijn leven te stellen. Idem voor wat betreft mijn toekomstperspectief, of mijn gezinssituatie/verantwoordelijkheden. Maakt geen moer uit voor de max. hypotheek die je kunt krijgen. Genant, want dat is veel meer een voorspeller of je een goed of slecht risico bent, _en_ of je in staat bent om prudent beheer van je financien te voeren.

quote:

Op zondag 3 februari 2013 12:45 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Je geeft zelf al een goed voorbeeld aan. In de huidige systematiek is het bijv. vergaand irrelevant voor de risico-inschatting of ik aangetoond heb spaarzaam te kunnen zijn, en of ik bereid ben om prioriteiten in mijn leven te stellen. Idem voor wat betreft mijn toekomstperspectief, of mijn gezinssituatie/verantwoordelijkheden. Maakt geen moer uit voor de max. hypotheek die je kunt krijgen. Genant, want dat is veel meer een voorspeller of je een goed of slecht risico bent, _en_ of je in staat bent om prudent beheer van je financien te voeren.

En hoe wou jij dat gaan regelen dan voor bijna 5 miljoen huizenkopers. Maakt niet uit hoe je de risico analyse doet er vallen dan altijd mensen buiten de boot.

quote:

Op zondag 3 februari 2013 13:02 schreef Tikbalang het volgende:

[..]

En hoe wou jij dat gaan regelen dan voor bijna 5 miljoen huizenkopers. Maakt niet uit hoe je de risico analyse doet er vallen dan altijd mensen buiten de boot.

Worden er 5 miljoen nieuwe hypotheken per jaar aangegaan? Sjeu, dat gaat weer hard dan.

Hoe deden ze dat tot medio jaren '90 dan, toen dit een normale gang van zaken was? Ik weet niet beter dan dat je toen verplicht ook een interview met een locale (onder)directeur kreeg die ook even je jou als persoon even langs de meetlat legde, juist omdat cijfertjes geduldig zijn. Maar toen had hij de hypotheken ook in zijn eigen boeken staan, en geen rijtje met regeltjes waar ie zich achter kon verschuilen (alle vinkjes op?, dan moet het wel goed zijn, want daar heeft iemand anders over nagedacht).

Ik vind het bepaald niet erg dat mensen buiten de boot vallen. Als het maar de juiste mensen zijn. En we wilden toch allemaal de risico's voor de maatschappij beperken? Of speelt er eigenlijk wat anders bij die hoop op zoveel mogelijk rigide onredelijke beperkingen?