Valkuilen jaren '30 woning.

Bijvoorbeeld dat daar percentueel de huizenprijzen het hardst van heel NL dalen.

Kortom heel stevig onderhandelen.

Vocht, schimmel? Bouwkundige staat van het houtwerk?

optrekkend vocht door gebrekkige fundering of vanuit de kelder,
staat van het dak en het houtwerk, let ook vooral op boktor.

kozijnen natuurlijk niet te vergeten, zijn deze van hout? dan even checken of deze niet rot zijn.

Wat is er mis met een uitbouw die nieuwer is?

We hebben hier zelf een jaren 30 huis, en ik zou ook letten op staat van de daken (platte daken, maar ook zeker het schuine dak + constructie), wat is er zoal geisoleerd en op welke manier. Letten op evt. scheuren (hier heeft er ooit een serre achter gestaan die de muur van de bijkeuken wat ontzet is. Is gelukkig geen constructie probleem).
En check de zgn. authentieke elementen. Ik zie op Funda regelmatig zogenaamde authentieke elementen die ouder zijn dan het huis .

Anders kun je nog altijd even Apeldoorn bellen

1. Dak: rot dakbeschot of houtworm. Toestand dakpannen en zinken dakgoten.
2. Muren: gemetseld met kalkzandspecie, dus mogelijk slechte voegen. Vochtbruggen/plekken in de muren? Scheuren in de muren? Rollagen nog stevig op hun plaats?
3. Fundering: is de fundering op staal, zo ja zijn er bogen gemetseld? Zitten er scheuren in de bogen of andere funderingsproblemen zoals verzakkingen die scheuren in de gevel veroorzaken??
4. Vloeren: Zijn de vloerbalken, i.h.b. de koppen in de muren, niet door houtrot aangetast? Veren de vloeren als je erop springt?

De rest is allemaal bijzaak en voor een DHZ-er te behappen. Loden leidingen kan je vervangen, nieuwe bedrading trekken en kozijnen vervangen.

Wat ze bij ons bekeken hebben:
* alle houten onderdelen (door een speciale keuring, er zijn bepaalde schimmels die je echt niet in je huis wil hebben - huiszwam. Is specialistisch werk, de normale bouwkundige keurder heeft veel minder ervaring en mist nog wel een en ander)
* lekkages / planten naar binnen groeien
* Staat van de muren / is alles spouwmuur?
* staat kozijnen / enkel glas ?
* asbest?
* vloeistoftank / septic tank in de achtertuin (moeten ze gedempt hebben maar niet weggehaald)
* Gaskachels?
* electra
* loden waterleidingen
* plaats badkamer (als je die wilt verplaatsen kost dat veel frezen)
* dak - staat dakpannen, dakbeschot, goten enz

Als ik nog meer bedenk laat ik het weten! Mijn advies: goede keuring(en) laten doen!

En neem maar van mij aan: de kosten lopen snel op ) wij hebben onze verbouwing (zie mijn topic ergens hier) geraamd op ¤ 75.000,- ....

quote:

Op zaterdag 5 januari 2013 15:34 schreef Hi_flyer het volgende:

Dat zijn dan ook gelijk zaken die een DHZ-er beter niet zelf kan beoordelen, lijkt me. Fundering op staal heb ik nog nooit van gehoord. Is dat een veelgebruikte renovatietechniek of is dat al vanaf de bouw?

Dat kan een kritisch DHZ-er prima beoordelen. "Op staal" wil zeggen dat de fundering in ongeroerde ondergrond is gelegd en opgebouwd. Dus direct op (meestal) zand. Dat i.i.t. heien en dat soort tecnieken waarbij op kleef of diepe ondergrond wordt gebouwd.

In principe is op staal bouwen, een heel goede, maar niet altijd mogelijke, bouwtechniek. Dus al vanaf de beginbouw.

[ Bericht 1% gewijzigd door blomke op 05-01-2013 15:46:26 ]

Hou er rekening mee dat een dergelijke woning hetzelfde is als in een oldtimer rijden.
Minder comfort, hogere kosten en meer onderhoud.

Mijn advies zou zijn om eerst te kijken welke woning je zou willen en kunnen kopen, dan minimaal 2 keer een bezichtiging. Pas daarna een inspecteur inhuren en dan bij voorkeur iemand die verstand heet van oude gebouwen.
Laat dan niet een standaard NHG-inspectie doen, maar geeft een paar honderd meer uit voor een intensieve inspectie, waarbij ook goed wordt gekeken naar de fundering en het dak.

Uiteraard kunnen er dan nog steeds lijken uit de kast komen, maar dat risico wordt dan wel zo veel mogelijk beperkt.

Overigens heeft een fundering op staal niets met stalen binten te maken

Goed topic!

quote:

Op zaterdag 5 januari 2013 17:26 schreef friekin_ het volgende:
Goed topic!

Want?

Voor zover ik weet bestaat de bodem van Apeldoorn hoofdzakelijk uit zandachtige grond, ik vermoed dat er niet geheid is maar dat de fundering direct op de grond gemetseld is.

Kijk ff in de kruipruimte of hij droog is en geen sporen van schimmel vertoont, ook de overgangen bij de muur/draagbalken van de vloer of die niet rot zijn. En als je er toch bent, verzeker je er dan van dat je geen houten heipalen ziet die zijn aangetast zo ze er zijn. Die werden nogal eens gebruikt als er toch geheid moest worden in die tijd. De vervelendste dingen die je tegen kan komen zijn huiszwam, houtrot, houtworm (de bekende kleine gaatjes). Er staan verschillende topics op FOK! wil je je wat verdiepen in de oorzaak, gevolgen en kosten van deze kostbare mankementen.

Natte of vochtige kruipruimte is bijna een garantiebewijs voor aanzienlijke herstelkosten. Kijk ook of je scheuren en gevoegde scheuren in de buitengevel ziet, dit kan duiden op problemen met fundering/kozijnen.

Zoek binnen naar sporen van lekkage's aan het dak en kijk of de gevolgen meevallen of dat er sprake is van rotting/houtworm. Bij een plat dak: bekijk de toestand van de dakbedekking.

Als er muren zijn weggehaald kijk dan of dit steunmuren waren. Als dat het geval is let dan op de bovenliggende etage op sporen die duiden op herstel van scheuren, dit kan betekenen dat er niet vakkundig gesloopt/gestut is met ontwrichting van de bovenliggende muur tot gevolg.

Verder geven Blomke en Tinkerbel_ACC_ al een aardig lijstje. Toestand dakgoten, leeftijd CV indien aanwezig, dak enz. spreekt voor zich denk ik, maar vergeet ze niet. Je vergeet snel ergens naar te kijken als je een huis gaat bekijken.

Maak ff een lijstje van de dingen die je wilt bekijken voordat je gaat kijken zodat je niks vergeet. Kleine moeite die grote gevolgen (en kosten) kan voorkomen.

Wees er op verdacht dat je links en rechts asbest gaat vinden. In veel van die huizen is later uiteraard e.e.a geklust en vroeger was asbest heel fijn spul

Kan overal zitten:
-Pijpen van schoorsteen/afzuigkap
-Ventilatie kanalen
-Afwerkplaten op een wand zoals wij nu gips zouden gebruiken
-Afdekzeil op vloeren
-...

Oude elektra ben ik persoonlijk trouwens niet zo bang voor. Ik zou het huis er niet om af keuren. Maar het blijft wel verstandig het na aankoop snel te vervangen.

Laat verder ook na aankoop een hoofdschakelaar plaatsen voor de stroom. Vaak hebben die huizen dat niet en het is heel fijn dat wel te hebben als je een keer wat aan de stroom wilt klussen.

Oh en let op kromme/kierende kozijnen. Als je ramen en kozijnen gaat vervangen: Ga voor modern hang- en sluitwerk. Wij hebben klassiek achtig spul van de Galanterie gekocht en ik heb er alleen maar hoofdpijn van.
-Schroefjes zijn boterzacht
-Het is lastig te monteren omdat de schroeven op kutplekken zitten
-Ze trekken de ramen en deuren niet goed dicht

Het staat verder wel leuk maar vrolijk word je er niet van.

quote:

Op zaterdag 5 januari 2013 19:55 schreef TR08 het volgende:
Wees er op verdacht dat je links en rechts asbest gaat vinden. In veel van die huizen is later uiteraard e.e.a geklust en vroeger was asbest heel fijn spul

Kan overal zitten:
-Pijpen van schoorsteen/afzuigkap
-Ventilatie kanalen
-Afwerkplaten op een wand zoals wij nu gips zouden gebruiken
-Afdekzeil op vloeren

Asbest kan ook op het schuurdakje (golfplaten) liggen of als rioolpijp zijn toegepast dan wel in zeil als onderlaag zitten.

Bekijk ook de evt. kelderwanden: vochtdoorslag en/of slecht stucwerk?

Indien het een beneden-/boven woning is; geluidsisolatie.

De vraag is een beetje wat je moet en wat je wil verbouwen aan zo'n huis.

Wat de meesten hierboven al zeggen;
Bij huizen met schimmel of andere houtvernielers in flinke omvang zou ik met een grote boog omheen lopen. Daarbij zijn de dragende delen van het huis (veel hout in '30) het meest belangrijk.

De rest is allemaal (door het vele hout) relatief makkelijk en 'goedkoop' aan te passen naar je wensen of de eisen van deze tijd. Maar wat voor huis zoek je? Een huis van 80 jaar oud moet 90/100x veel aan gebeuren. Is het een bezwaar om te moeten verbouwen/renoveren? Vraag jezelf dat vooral af wanneer je een '30 huis wilt kopen.

Grote delen van dorpen/steden op de Veluwe zijn gebouwd op zandgrond en zijn, door de ligging, kurkdroog.

Maar goed; staar jezelf bij een bezichting niet blind op puur het technische plaatje. Vergeet ook niet naar de buurt en de 'sfeer' in het huis te kijken. Neem meer dan 1 (technisch) 'objectief' persoon mee, bijv. een handige harry uit de familie of vriendenkring.

Dan kun je later wel een bouwtechnische keuring laten uitvoeren.

Nog iets uit de 30-er jaren: de erker.

Fraai, maar onderhoudsgevoelig. Hoe zit het met het lood- en zinkwerk ervan? Hoe is de latei die het opgaande metselwerk boven de erker opvangt, er aan toe?

Je moet er vooral op letten dat je budget hebt en handen hebt om al fouten die de tientallen bewoners voor je hebben gemaakt. Ik heb net een huis gekocht uit 1933, wat een *&^%$# bende is er van gemaakt. Dat zie je pas als je aan het werk gaat, er zijn een aantal dingen boven water gekomen, die wel echt direct hersteld moesten worden. Dan ben je zo weer 200 euro verder per ding.

quote:

Op zaterdag 5 januari 2013 18:18 schreef blomke het volgende:

[..]

Want?

Mijn vriend en ik hebben ook interesse in een jaren 30 woning.