Zie 'Geen kopers voor Nederlandse kantoren' op nu.nl
Let op: het artikel op FD.nl is éénmalig bereikbaar, daarna verdwijnt het waarschijnlijk achter een betaalmuur...
Deze kronkel is typerend voor duurbetaalde talentenquote:Op maandag 5 december 2011 12:34 schreef ComplexConjugate het volgende:
Dit komt toch niet als donderslag bij heldere hemel? Hoe kun je nu blijven bouwen voor de leegstand en de rare kronkel in je hoofd hebben dat dit geen gevolgen gaat hebben voor de waarde
.Link naar dat Fd artikel werkt bij mij trouwens niet, kan iemand een copy-paste doen!
[ Bericht 0% gewijzigd door Setting_Sun op 06-12-2011 00:22:00 ]
quote:
marktwerking heet dat, niks mis mee.
Link naar dat Fd artikel werkt bij mij trouwens niet, kan iemand een copy-paste doen!
Overigens is het onzinnig om in paniek een bouwstop af te kondigen.quote:Veiling Nederlandse kantoren mislukt
De Nederlandse kantorenmarkt ligt er nog slechter bij dan tot nu toe werd aangenomen. Dat blijkt uit de mislukte veiling van de kantorenportefeuille van vastgoedonderneming Uni-Invest. Zelfs tegen een korting van 40% slaagde de oorspronkelijke geldschieter van Uni-Invest, de Duitse Commerzbank, er niet in van de ruim 200 gebouwen af te komen.
Het mislukken van de beoogde mijoenentransactie maakt pijnlijk duidelijk hoeveel er nog op zwakke kantoorbezittingen moet worden afgeboekt. In april van dit jaar schreef de Nederlandsche Bank al dat de afwaardering van ‘slechte’ objecten nog nauwelijks op gang gekomen is. De afwachtende houding kwam volgens de toezichthouder vooral omdat het zonder transacties problematisch is de marktwaarde van kantoren te bepalen. Uni-Invest beet het spits af en daarom werd de veiling in de sector op de voet gevolgd. Bestuursvoorzitter Pieter Roozenboom van het noodlijdende Uni-Invest zegt nog altijd vertrouwen te hebben in het slagen van de veiling.
Herfinancieringsproblemen
Uni-Invest is gedwongen zijn objecten te verkopen vanwege herfinancieringsproblemen. Komende februari loopt een lening af van ¤ 751 mln. In april van dit ‘jaar heeft vastgoedadviseur CBRE de probleemportefeuille — 30% tot 40% staat leeg — nog gewaardeerd op ¤ 634 mln. Biedingen van onder meer RREEF, de vastgoedbelegger van Deutsche Bank, en Blackstone, de grootste private-equitymaatschappij ter wereld, lagen daar volgens de Britse vastgoedspecialist CoStar ruim onder. Die zouden liggen tussen de ¤ 450 mln en ¤ 500 mln. Maar zelfs tegen die prijs heeft geen van de gegadigden de financiering rond kunnen krijgen.
Arjan van Bussel, partner bij het Londens advieshuis Bishopsfield Capital Partners, zegt niet verrast te zijn door deze recente ontwikkelingen. ‘Het was bekend dat er een grote golf aan herfinancieringen aan zat te komen en juist nu er een kritische fase aanbreekt voor het grote aantal vastgoedleningen dat moet worden hergefinancierd, worden we met onze neus op de feiten gedrukt. Het is nu nog moeilijker dan voorheen om een lening aan te trekken. Banken zijn alleen bereid om geld te lenen voor vastgoed op toplocaties zoals de Zuidas.’
Grootste problemen in satellietsteden
De portefeuille van Uni-Invest bestaat uit 207 kantoren (1,1 mln m²), die gewaardeerd zijn op ¤ 865 mln. De vastgoedonderneming werd in 2003 door een consortium onder leiding van Lehman Brothers Real Estate Partners van de beurs gehaald.
Uni-Invest probeert uit alle macht het tij te keren in de geplaagde kantorenmarkt. De grootste problemen heeft het bedrijf met leegstaande kantoren in satellietsteden zoals Hoofddorp, Zoetermeer en Capelle aan den IJssel, die geen aantrekkelijk oud centrum hebben en ook niet dicht genoeg bij grote steden liggen. ‘In Nieuwegein zie je bijvoorbeeld dat een stad als Utrecht veel huurders wegtrekt’, aldus Roozenboom. In traditionele kantorenparken probeert Uni-Invest, eventueel samen met andere partijen, te komen tot meer voorzieningen voor de mensen die er werken.
Bron: FD.nl
Dat is ten nadele van de huurders, die op dit moment meer dan ooit koning zijn en zowel nieuwbouw als oudbouw met gigantische kortingen kunnen betrekken.
Uiteraard willen de vastgoedmannetjes dat de overheid ze een bail out geeft.... want boehoe... het is toch zo zielig voor de babyboomers die hun pensioen zien verdampenquote:#Kantorencrash
Slopen is nog de enige optie
Nederlandse kantoren staan voor zo’n 22 miljard euro te veel in de boeken. Den Haag móét ingrijpen. ‘Volgend jaar gaat het bloed pas echt door de straten stromen.’
‘Hoe het gaat? De boel staat in de fik. Het is een slagveld op de markt.’ Een Nederlandse vastgoedhandelaar, die is neergestreken in Vlaanderen, windt er geen doekjes om. Hij doet zowel zaken in België als in Nederland. ‘De banken zitten op slot en er staat veel te veel leeg. Ik zag onlangs een mooi nieuwbouwkantorenproject waar je een paar jaar geleden nog zeker een huur van 1.100 euro per vierkante meter voor gekregen zou hebben...voor 400 euro de meter kwamen ze er nog niet vanaf.’
In de faillissementscijfers is de malaise op de onroerendgoedmarkt al duidelijk te zien. Volgens de website faillissementsdossier.nl vallen de vastgoedbedrijven bij bosjes om. In de eerste drie kwartalen van dit jaar gingen maar liefst 168 vastgoedbedrijven bankroet. En dat is ruim 36 procent meer dan vorig jaar. Hieronder zijn verhuurders, maar ook veel besloten beleggingsfondsen. Als belangrijkste oorzaak noemt de faillissementswebsite de leegstand op de kantorenmarkt.
Droogjes constateert ook de Nederbelg dat de kantorenmarkt is overleden. ‘Zo dood als een pier. Banken financieren niet of nauwelijks meer en al dat vastgoed staat voor veel te hoge bedragen op de balans. Ooit moeten die afwaarderingen er komen. Maar wie is de eerste die dat aandurft? En dan nog... Moet je kijken wat er deze week met Uni Invest gebeurde.’
Afbraakprijzen
Bij Uni Invest, ooit een vastgoedpareltje op de Nederlandse beurs, is het inderdaad goed mis. Het bedrijf moet begin volgend jaar een lening van 751 miljoen euro herfinancieren. Dit leidde tot problemen en geldschieter Eurohypo, een dochter van het Duitse Commerzbank, besloot de portefeuille van 207 kantoorpanden in de uitverkoop te doen. Een spannend moment. Een en ander zou eindelijk wat meer zicht kunnen geven op de prijzen in de nagenoeg lamgelegde markt. En dus ook op de eventuele afwaarderingspercentages van onroerend goed.
Volgens verschillende vastgoedpublicaties werden de panden – met een leegstandspercentage van 30 à 40 – in april dit jaar nog gewaardeerd op 634 miljoen euro. Het Vastgoedjournaal meldde kort na de veiling dat de biedingen tussen de 450 miljoen en 500 miljoen euro lagen. Maar zelfs tegen deze afbraakprijzen kreeg geen van de bieders de financiering rond.
Een ingewijde die in het verleden bij de Uni Invest-portefeuille betrokken was, verbaast dat niets. ‘De kroonjuwelen zijn er ooit uitgehaald en verkocht. Veel van die overgebleven panden staan op de verkeerde locaties en een deel is nog slecht onderhouden ook. Er zit een hoop tussen waar ze nooit meer huurders voor gaan vinden. Slopen lijkt mij in sommige gevallen de enige optie.’
Misleid
Ook SP-Kamerlid en bouwkundige Paulus Jansen zou het liefst zien dat de sloophamer in de leegstand gaat. ‘Om te beginnen moet er minder gebouwd worden’, zegt hij. ‘Ontwikkelaars moeten verplicht worden dat als ze ergens bouwen, ze elders iets slopen.’
Volgens Jansen staan de Nederlandse kantoorgebouwen voor 22 miljard euro te veel in de boeken. ‘Op het moment is er 7 miljoen vierkante meter leegstaand, onverhuurd commercieel vastgoed. Alleen daarbij gaat het al om circa 7 miljard euro. Zestig miljoen vierkante meter is wel verhuurd, maar staat voor een te hoog bedrag in de boeken. Bij veel huurcontracten krijgen huurders korting, bijvoorbeeld het eerste jaar huurvrij. Dat maakt de prijs bij een vijfjarig contract geen 250, maar 200 euro per vierkante meter. Zo wordt de belegger – meestal pensioenfondsen – misleid.’
Het probleem heeft volgens Jansen niet de omvang van de subprime-crisis in de VS. ‘Maar de kenmerken zijn goed vergelijkbaar met de Nederlandse kantorenmarkt. Een bedrag van 22 miljard euro is alarmerend, daarom wil ik dat Mark Rutte en Jan Kees de Jager zich hiermee bezig gaan houden. Dit is een latent crisisprobleem.’
Kantorenverhuurder Eduard Schaepman vindt net als Jansen dat Den Haag moet ingrijpen. ‘Dit moet gecoördineerd worden aangepakt. Gemeenten hebben veel verdiend aan gronduitgifte. Kantoren leverden meer op dan sociale woningbouw. Ze zullen grond moeten terugkopen, maar dat geld hebben ze dan weer niet. Dus zal het van de rijksoverheid moeten komen. Niet om enkele rijke vastgoedhandelaren te helpen, maar vanwege onze pensioenen. De meeste kantoorpanden zijn van pensioenfondsen.’
Schaepman is directeur van Regus, verhuurder van kantoren voor een uur, dag, week, maand of jaar. In Nederland telt Regus 40 tijdelijke kantoren en vergaderzalen. ‘En we gaan snel uitbreiden. We kunnen goedkoop inkopen nu.’ Regus speelt in op een trend waar veel vastgoedverhuurders juist last van hebben: flexibel werken. ‘Wij doen veel onderzoek, en al tweederde van de managers werkt mobiel. ’s Ochtends thuis, om de kinderen naar school te kunnen brengen, ’s middags naar een klant, ’s avonds een diner of een borrel. Door thuiswerken, parttime- en flexwerken hebben bedrijven steeds minder kantoren nodig.’
Verborgen leegstand
Hij wijst naar buiten: ‘Daar zit het kantoor van Lost Boys, daarin staan al twee verdiepingen leeg. Als dat huurcontract afloopt, zal de directie het daar wel over willen hebben met de verhuurder. Zodoende is er boven op die 7 miljoen vierkante meter ook nog eens 8 miljoen vierkante meter verborgen leegstand. Daarbij zijn veel kantoren te duur gebouwd om ze terug te verdienen in de tijd die daar voor staat, namelijk tien jaar.’
Lesley Bamberger, directeur van Kroonenberg Groep, legt de vinger op de zere plek. ‘Er is de afgelopen jaren veel gebouwd op mindere locaties.’ Waarom zijn er dan zoveel kantoren op dergelijke plekken? ‘Mede door uitgifte van grond door de gemeente Amsterdam hebben ontwikkelaars op dit soort locaties kantoren neergezet’, zegt hij. ‘Die werden in goede tijden gewoon verhuurd. Het wordt alleen steeds moeilijker om op dit soort locaties te verhuren. Daardoor zie je op dit moment veel leegstand. Er is te veel aanbod. Door deze leegstand is er een cashflowprobleem bij veel partijen, waardoor zij niet de investeringen kunnen doen die voor deze kantoorruimten wel nodig zijn om alleen al in aanmerking te komen om opnieuw verhuurd te worden.’
Barrels
De anonieme Nederbelg ondervond het probleem onlangs aan den lijve. ‘Ik heb nu een kantoorpand leegstaan’, zegt hij. ‘Dat is zes jaar oud. Maar een nieuwe huurder wil er echt niet in. Ik zou moeten stunten met enorme kortingen en het volledig moeten renoveren. Als er al een bank is die wil financieren, blijft het onzeker of ik een huurder vind.’
Kroonenberg Groep verkocht onlangs nog een kantoorontwikkeling aan de Blaak in Rotterdam. Bamberger: ‘Daarbij was de overweging of dit op lange termijn verdedigbaar is, mede gezien de omvang van alle nieuwbouwontwikkelingen in Rotterdam op korte en lange termijn.’
En zo gaat het volgens zijn Nederbelgische collega met een groot deel van de kantoorpanden. ‘Sommige zijn niet eens oud en toch zijn het al barrels, omdat overal nieuwere dingen te huur staan waar je ook met zware korting in kunt. Het zal mij benieuwen. Volgend jaar moeten veel van die leningen uit 2005, 2006 en 2007 worden geherfinancierd, dan gaat het bloed pas echt door de straten stromen.’
Lastig
Toch zijn er ook die vooralsnog de dans ontspringen. Neem de Rotterdamse vastgoedbelegger David Hart. Hij belegt niet in kantoren, maar in logistiek en haventerreinen. ‘Dat gaat goed.’ Maar hij ziet wel dat de banken op hun gat liggen. ‘Financieringen krijgen is erg lastig’, zegt Hart. ‘Alleen ING en Rabobank doen nog wel wat.’
Het zal in de toekomst de nodige problemen gaan geven, verwacht hij. ‘In het verleden is alles veel te mooi voorgeschoteld door vastgoedontwikkelaars, en die projecten zijn te hoog gefinancierd door banken. Het is dus de schuld van beide partijen. Vastgoed wordt afgeschreven, financieringen lopen af, het herfinancieren wordt dan lastig.’
De Nederbelgische stenenschuiver klaagt ook niet. Hij zit voornamelijk in het winkelvastgoed. En dan alleen op A-locaties. ‘Winkelstraten in de grote steden, met huurders als H&M’, zegt hij. ‘Die markt valt nog wel mee. Maar de kantoren... Als er een paar jaar geleden ergens in België iets moois te koop was, kwam ik altijd dezelfde 25 à 30 man tegen, onder wie een behoorlijk aantal Nederlanders. Nu zijn we nog met z’n drieën. De rest zit stil, is failliet of hangt zwaar in de touwen bij de bank.’ Ik zat laatst door de nieuwste Quote500 heen te bladeren, dan zie ik er nog steeds lui in staan voor tientallen, soms honderden miljoenen euro’s, terwijl ze in werkelijkheid zijn weggevaagd. Ze huppelen nog vrolijk rond, maar kunnen nog geen tonnetje op tafel leggen.’
Lachend constateert de vastgoedman dat de ellende op de vastgoedmarkt hem één voordeel oplevert: ‘Bij de betere restaurants wordt het steeds rustiger, mijn Mercedes kan ik daar nu meestal meteen parkeren.'
bron: De Pers
Kuddo's voor die man die weer eens plek heeft om zijn MB te parkeren zonder lastig te worden gevallen door die omhoog gevallen blaaskaakjes
Als Het Nieuwe Werken een ander soort kantoorpanden vereist dan panden uit jaren 1960, 1960 en 1980, dan kan het lonend zijn om een nieuw pand te betrekken. Probleem is dan nog dat de afbraak van die oude panden niet altijd een verdienmodel kent.quote:
Dit komt toch niet als donderslag bij heldere hemel? Hoe kun je nu blijven bouwen voor de leegstand en de rare kronkel in je hoofd hebben dat dit geen gevolgen gaat hebben voor de waarde
Ook een klein stukje overheidsfalen zit daaraan.quote:
[..]
Als Het Nieuwe Werken een ander soort kantoorpanden vereist dan panden uit jaren 1960, 1960 en 1980, dan kan het lonend zijn om een nieuw pand te betrekken. Probleem is dan nog dat de afbraak van die oude panden niet altijd een verdienmodel kent.
Kantoren transformeren naar woningen is niet altijd mogelijk en daar werkt de gemeente niet altijd aan mee.
Ja, en tegelijkertijd roepen nu de vastgoedbedrijven dat Den Haag moet ingrijpen. Die denken net als banken: Capitalise the profits, socialise the losses.quote:
marktwerking heet dat, niks mis mee.
Link naar dat Fd artikel werkt bij mij trouwens niet, kan iemand een copy-paste doen!
Heb je een voorbeeld?quote:
[..]
Ook een klein stukje overheidsfalen zit daaraan.
Kantoren transformeren naar woningen is niet altijd mogelijk en daar werkt de gemeente niet altijd aan mee.
Vaak is het gewoon niet eens haalbaar. Kantoorpanden naast snelwegen zijn steeds minder geliefd omdat HNW je wel in de trein maar niet achter het stuur laat werken... Maar wonen langs de snelweg is niet echt populair.
Ondertussen in de commerciële vastgoedsectorquote:Op maandag 5 december 2011 21:44 schreef Bolkesteijn het volgende:
Ik zie een 2 in de TT staan, weet iemand waar deel 1 is? Ik kan het niet vinden om er een reeks van te maken.
Ik kon er niet meer in posten, maar hij is nog niet "vol" (12 paginas).
Ik heb wel een transformatierapport, maar wat vaak het probleem is dat woningen een lagere waarde vertegenwoordigen en een ander bestemmingsplan vereisen dan kantoren. Een gemeente die leegstand aanpakt door transformatie toe te staan, moet daarbij een actieve rol innemen en samen met de eigenaar van het pand naar de meest geschikte oplossing zoeken.quote:
[..]
Heb je een voorbeeld?
Vaak is het gewoon niet eens haalbaar. Kantoorpanden naast snelwegen zijn steeds minder geliefd omdat HNW je wel in de trein maar niet achter het stuur laat werken... Maar wonen langs de snelweg is niet echt populair.
Ik ben het eens met je wat betreft kantoorparken of bedrijfsterreinen, maar vooral de perifere locaties en verouderde rijksgebouwen op solitaire locaties komen in aanmerking voor herbestemming.
Banken bail-outs zijn natuurlijk indirecte vastgoedbail-outs.quote:Op vrijdag 9 december 2011 18:37 schreef Setting_Sun het volgende:
prima dat zo'n correctie er aan komt en de vastgoed bubbel eindelijk leeglopopt. Ik hoop dat de overheid zijn poot stijf houd en niet aan een bail-out werkt, zelfs niet als dat de pensioenfondsen geld kost.
Immers, het is niet verwonderlijk dat ABN Amro onlangs zijn real estate-tak aan het uitbreiden was, dat was natuurlijk nooit gelukt met een volledig geimplodeerde bankensector.
Wat kantoren betreft is dat probleem heel anders. Een bailout is absoluut niet te verwachten, verliezen zullen gewoon genomen moeten worden. Afschrijven mannen!
Leegstand is geen maatschappelijk probleem?quote:
De reden dat de banken een bailout kregen (die ze overigens gewoon moesten terugbetalen) is dat hun problemen een gevaar werden voor de economie. Ze hadden eigenlijk tijdelijk een tekort aan eigen vermogen.
Wat kantoren betreft is dat probleem heel anders. Een bailout is absoluut niet te verwachten, verliezen zullen gewoon genomen moeten worden. Afschrijven mannen!
Okay, dan kunnen we stoppen met de discussie
.Je kunt gewoon een leegstandsbelasting heffen. Daarmee los je dat probleem op terwijl het geld oplevert. Al die Quote-500 figuren die de afgelopen 20 jaar maximaal geprofiteerd hebben van het beleid in Nederland mogen van mij die verliezen afschrijven.quote:
[..]
Leegstand is geen maatschappelijk probleem?
Okay, dan kunnen we stoppen met de discussie
Het is een symptoom van een probleem: Het probleem is virtueel geld dat gecreëerd wordt door vastgoed voor te hoge bedragen in de boeken op te nemen. Bij verhuur tegen marktprijs vallen die bedrijven door de mand, dus laten ze die panden liever leegstaan. En zo handelt het management van vastgoedinvesteerders tegen het belang van de aandeelhouders ervan.quote:
[..]
Leegstand is geen maatschappelijk probleem?
Okay, dan kunnen we stoppen met de discussie
LXIV heeft gelijk: Een leegstandsheffing zou een oplossing zijn. Dat koppelt die panden aan echt geld (heffing) ipv virtueel geld (wat ze in de boeken schrijven) en dwingt tot afschrijven. Daarmee bescherm je beleggers tegen dit soort zeepbellen.
En je creëert zo een prikkel om nutteloze panden af te breken. A penny saved is a penny earnt.
Een leegstandsbelasting op al het vastgoed, op gehele portefeuilles? Dat is niet echt handig, het zal ertoe leiden dat je pensioenfonds en je bank een flinke boete betalen. Die Quote-500 figuren zijn veelal ontwikkelaars en bouwboeren, die tref je niet met belastingen op leegstand.quote:
[..]
Je kunt gewoon een leegstandsbelasting heffen. Daarmee los je dat probleem op terwijl het geld oplevert. Al die Quote-500 figuren die de afgelopen 20 jaar maximaal geprofiteerd hebben van het beleid in Nederland mogen van mij die verliezen afschrijven.
Als Quote-500 zou ik dat pand in centrum A'dam gewoon aan Dinosaur_Sr verhuren voor 1 euro, leegstand opgelost
(ik denk dus dat dat in praktische zin niet werkt anders dan incidenteel)Sorry dat ik het zeg maar dit is complete onzin:quote:
Het probleem is virtueel geld dat gecreëerd wordt door vastgoed voor te hoge bedragen in de boeken op te nemen. Bij verhuur tegen marktprijs vallen die bedrijven door de mand, dus laten ze die panden liever leegstaan. En zo handelt het management van vastgoedinvesteerders tegen het belang van de aandeelhouders ervan.
LXIV heeft gelijk: Een leegstandsheffing zou een oplossing zijn. Dat koppelt die panden aan echt geld (heffing) ipv virtueel geld (wat ze in de boeken schrijven) en dwingt tot afschrijven. Daarmee bescherm je beleggers tegen dit soort zeepbellen.
En je creëert zo een prikkel om nutteloze panden af te breken. A penny saved is a penny earnt.
- er wordt geen virtueel geld gecreëerd
- beleggers kunnen ook zichzelf beschermen door gewoon gedegen onderzoek te doen voordat ze ergens in investeren.
- een leegstandsheffing is in geen enkel opzicht rechtsgeldig
Ik vind dat die leegstandsheffing rechtsgeldig moet worden.quote:
[..]
Sorry dat ik het zeg maar dit is complete onzin:
- er wordt geen virtueel geld gecreëerd
- beleggers kunnen ook zichzelf beschermen door gewoon gedegen onderzoek te doen voordat ze ergens in investeren.
- een leegstandsheffing is in geen enkel opzicht rechtsgeldig
Waarom staan die gebouwen dan grootschalig leeg, terwijl de vraag naar een goed gelijk is aan het aanbod wanneer het goed tegen marktprijs wordt aangeboden?
Waarde trekt wel weer aan.
Bedankt.quote:
[..]
Ondertussen in de commerciële vastgoedsector
Ik kon er niet meer in posten, maar hij is nog niet "vol" (12 paginas).
Ik heb dat topic dicht gedaan en aan dit topic gekoppeld in een reeks.Vraagje: hoeveel van die kantoorpanden zijn gebouwd met geleend geld? Dus hoeveel schuld in Nederland zit er eigenlijk in de financiële en investment wereld?quote:
Raken kantoorpanden met 40% korting nog niet verkocht. Aldus het FD.
Zie 'Geen kopers voor Nederlandse kantoren' op nu.nl
Let op: het artikel op FD.nl is éénmalig bereikbaar, daarna verdwijnt het waarschijnlijk achter een betaalmuur...
Ik heb geen inzicht in die volledige portefeuille, maar het vreemd vermogen kan vrij groot zijn.quote:
[..]
Vraagje: hoeveel van die kantoorpanden zijn gebouwd met geleend geld? Dus hoeveel schuld in Nederland zit er eigenlijk in de financiële en investment wereld?
Eventueel mezzanine, wie weet wat voor troep daaruit naar boven komt.
quote:
[..]
Uiteraard willen de vastgoedmannetjes dat de overheid ze een bail out geeft.... want boehoe... het is toch zo zielig voor de babyboomers die hun pensioen zien verdampen
Kuddo's voor die man die weer eens plek heeft om zijn MB te parkeren zonder lastig te worden gevallen door die omhoog gevallen blaaskaakjes
Lol, dat zijn London City prijzen. NL heeft nooit op 1000/m gezeten. Zuidas wat zo'n beetje het duurste van NL is zit (zat) op minder dan 500quote:‘Hoe het gaat? De boel staat in de fik. Het is een slagveld op de markt.’ Een Nederlandse vastgoedhandelaar, die is neergestreken in Vlaanderen, windt er geen doekjes om. Hij doet zowel zaken in België als in Nederland. ‘De banken zitten op slot en er staat veel te veel leeg. Ik zag onlangs een mooi nieuwbouwkantorenproject waar je een paar jaar geleden nog zeker een huur van 1.100 euro per vierkante meter voor gekregen zou hebben...voor 400 euro de meter kwamen ze er nog niet vanaf.’
1100 zou heel veel zijn. Uitgaande van een grondprijs van 400 p/m2 BVO (dus incl. stapelingsfactoren) en bouwkosten + bijkomende kosten van 1500 zou een belachelijk hoge BAR betekenen.quote:
[..]
[..]
Lol, dat zijn London City prijzen. NL heeft nooit op 1000/m gezeten. Zuidas wat zo'n beetje het duurste van NL is zit (zat) op minder dan 500
.quote:Aansprekende nieuwe gebruikers in Zuidas zijn The Royal Bank of Scotland, Spaces Arcadis en het Europese hoofdkantoor van Mead Johnson. Eerstgenoemde partij huurde het grootste metrage van circa 10.000 m2 vvo in het gebouw UN Studio en zal in 2011 haar intrek nemen.
De tophuur en incentives zijn stabiel gebleven. De huidige tophuur bedraagt ¤ 335 per m2 vvo. De gemiddelde gerealiseerde huurprijs is zelfs toegenomen van ¤ 295 per m2 vvo naar circa ¤ 305 per m2 vvo. Met name de transacties in gebouw Symphony hebben bijgedragen aan deze stijging.
Ben dus wel heel benieuwd welk pand die ¤1100/m^2 bvo zou moeten kunnen opleveren.
Een gebouw van vijf lagen met een zeer arbitraire definitie van "per vierkante meter"quote:
Net even oud persberichtje erbij gepakt
[..]
.
Ben dus wel heel benieuwd welk pand die ¤1100/m^2 bvo zou moeten kunnen opleveren.
?Wat alle financials daar moeten, net als alle legal offices.quote:
Op Zitten om de plek, om het imago en om de dure prijs te kunnen verklaren die zij hun klanten rekenen. Een soort self-fulfilling prophecy; heeft de concurrentie een gebouw van een half miljard, dan moeten wij dat ook hebben.
Of hij bedoelde winkelpanden, daar zijn dat soort bedragen gangbaarder. Kalverstraat als duurste geloof ik op ¤2000+/m^2quote:Op zondag 11 december 2011 02:00 schreef GSbrder het volgende:
[..]
Een gebouw van vijf lagen met een zeer arbitraire definitie van "per vierkante meter"
Maar dat zou een beetje offtopic in een bericht over de kantoormarkt zijn
Weet jij misschien in hoeverre een plek aan bijvoorbeeld de Zuidas eigenlijk te verantwoorden valt vanuit extra bedrijfsresultaat/omzet? Clustering kan voordelen hebben, maar dat hoeft natuurlijk niet noodzakelijkerwijs aan de Zuidas te gebeuren. Ook vanuit bereikbaarheidsoogpunt scoort de Zuidas niet uitzonderlijk.quote:
Een gebouw van vijf lagen met een zeer arbitraire definitie van "per vierkante meter"
[ Bericht 0% gewijzigd door Bolkesteijn op 11-12-2011 02:12:03 ]
Dat klopt, 2000 voor A1/A2 en 2200 voor A1.quote:
[..]
Of hij bedoelde winkelpanden, daar zijn dat soort bedragen gangbaarder. Kalverstraat als duurste geloof ik op ¤2000+/m^2
Maar dat zou een beetje offtopic in een bericht over de kantoormarkt zijn
Maar om etalagemeters nu te vergelijken met kantoorruimte is, zoals jij al aangeeft, een tikkie vreemd.
Ach, het is een leuk verhaaltje van zo'n oude cowboy. Misschien rekende hij in guldens?
Dat zou zomaar kunnen, maar daar kan je vanuit economisch perspectief natuurlijk weinig mee, dat soort primaire/banale grillen. Weer een voorbeeld van de irrationele mens.quote:
Zitten om de plek, om het imago en om de dure prijs te kunnen verklaren die zij hun klanten rekenen. Een soort self-fulfilling prophecy; heeft de concurrentie een gebouw van een half miljard, dan moeten wij dat ook hebben.
Ik vind die koppeling tussen geografische economie, vastgoed en bedrijfseconomie interessant - vanzelfsprekend welhaast, gezien mijn achtergrond - maar ik vind het ontzettend moeilijk daar een kwantitatief oordeel over te vellen. Ik zou graag nog eens een opdracht vervullen voor een bedrijf of een wetenschappelijk instituut om meetbaar te maken hoeveel extra resultaat een vestiging op zo'n ultra-prime locatie heeft, want de synergievoordelen in een modern digitaal tijdperk zijn vaak uiterst karig beargumenteerd en toch ontzettend emotioneel genomen. Je moet niet vergeten dat de markt voor vastgoed niet alleen irrationeel is, dus men zoekt een vestigingsplaats op de plek waar men denkt te horen en/of denkt vastgoed te vinden dat past bij de doelstellingen. Boekel de Neree, ING of RBS gaat naar zo'n locatie omdat ze een aantal eisen hebben, dat is o.a. dichtbij een luchthaven, dichtbij een hoofdstad en dichtbij een concentratie van gelijkgestemde multinationals. Je ziet bijvoorbeeld op oudere A1-locaties hoe snel deze markt naar een vragersmarkt kan veranderen, maar ik durf nog niet goed de vinger op de zere plek te leggen.quote:
[..]
Weet jij misschien in hoeverre een plek aan bijvoorbeeld de Zuidas eigenlijk te verantwoorden valt vanuit extra bedrijfsresultaat/omzet? Clustering kan voordelen hebben, maar dat hoeft natuurlijk niet noodzakelijkerwijs aan de Zuidas te gebeuren natuurlijk. Ook vanuit bereikbaarheidsoogpunt scoort de Zuidas niet uitzonderlijk.
Hoewel het natuurlijk niet meehelpt dat de Gemeente Amsterdam ondernemingen van dergelijke grootte alleen nog nieuwbouw toestaat op de Zuid-As en men dus, indien een volledig op maat gemaakt nieuwbouwcasco geprefereerd wordt, welhaast verplicht is daar je onderneming te vestigen. Kantoren van 10.000+ m2 staat men niet toe in Osdorp, om maar eens wat te noemen.
Klopt, dit is bedrijfspsychologie van de allerkoudste grond.quote:Op zondag 11 december 2011 02:11 schreef Bolkesteijn het volgende:
[..]
Dat zou zomaar kunnen, maar daar kan je vanuit economisch perspectief natuurlijk weinig mee, dat soort primaire/banale grillen. Weer een voorbeeld van de irrationele mens.
Heb jij vanuit je economische opleiding niet een mogelijke verklaring voor dit massale kuddegedrag?
Ik heb vastgoed nooit zo interessant gevonden, ben toch meer van de transportkant, maar dit vind ik ook wel een erg interessant vraagstuk. Het kwam ineens in mij op. Het gebrek aan kwantitatieve informatie is overigens wel iets wat ik herken vanuit de literatuur over industriële clustering en industriële locatietheorie. Goed meetbare factoren spelen daar maar in beperkte mate een rol in, en dus zijn papers over dat onderwerp vaak kwalitatief van aard. Padafhankelijkheid is vaak de belangrijkste kwalitatieve factor.quote:
Ik vind die koppeling tussen geografische economie, vastgoed en bedrijfseconomie interessant - vanzelfsprekend welhaast, gezien mijn achtergrond - maar ik vind het ontzettend moeilijk daar een kwantitatief oordeel over te vellen.
Even reclame maken voor de collega-BV: http://www.ihs.nl/ . Zij verzorgen ook post-graduate opleidingen op vastgoedgebied en wellicht kun je voor een opdracht bij hun terecht.quote:Ik zou graag nog eens een opdracht vervullen voor een bedrijf of een wetenschappelijk instituut om meetbaar te maken hoeveel extra resultaat een vestiging op zo'n ultra-prime locatie heeft, want de synergievoordelen in een modern digitaal tijdperk zijn vaak uiterst karig beargumenteerd en toch ontzettend emotioneel genomen.
Op het eerste gezicht logische factoren natuurlijk. Maar dichtbij een luchthaven, dat kan natuurlijk ook in het immer aantrekkelijke Hoofddorp of wereldse Nieuw-Vennep.quote:Boekel de Neree, ING of RBS gaat naar zo'n locatie omdat ze een aantal eisen hebben, dat is o.a. dichtbij een luchthaven, dichtbij een hoofdstad en dichtbij een concentratie van gelijkgestemde multinationals.
Waarom clusteren financials op de duurste plekken? Het is volgens mij iets dat je wereldwijd ziet. Wat natuurlijk ook kan is dat zij de diepste zakken hebben en dus het meest kunnen bieden. Blijft over de vraag of je vanuit bedrijfseconomisch opzicht wel op zo'n plek wil zitten. Interessante materie. Dat is bij kantoren toch al vaak het geval, daar gaat wenselijkheid vaak boven resultaat, want het toewijzen van dergelijke locaties is toch top-down en politiek gevoelig - iets dat met de leegstandscijfers niet snel zal veranderen. Retail is wat dat betreft, met een distributieplanologisch onderzoek (gedateerd, mind you), passantenstromen en meetbare resultaten door toonbankbestedingen toch een stuk eenvoudiger te rationaliseren dan een kantoorvilla. Afhankelijk van de bereikbaarheid moet het bij knooppunten voor openbaar vervoer worden gelokaliseerd indien er veel bezoekers en reiskilometers zijn van werknemers, terwijl de voorkeur ligt bij knooppunten voor gemotoriseerd verkeer indien het transport en logistiek belangrijker is. Goed, ik snap best dat je dicht bij Amsterdam wilt zitten, dat je medewerkers zo eenvoudig het vliegtuig een treinstationnetje verderop kunnen nemen en men zich graag omringt met andere bedrijven, maar meetbaarheid, daar schort het nog steeds aan.quote:
[..]
Ik heb vastgoed nooit zo interessant gevonden, ben toch meer van de transportkant, maar dit vind ik ook wel een erg interessant vraagstuk. Het kwam ineens in mij op. Het gebrek aan kwantitatieve informatie is overigens wel iets wat ik herken vanuit de literatuur over industriële clustering en industriële locatietheorie. Goed meetbare factoren spelen daar maar in beperkte mate een rol in, en dus zijn papers over dat onderwerp vaak kwalitatief van aard. Padafhankelijkheid is vaak de belangrijkste kwalitatieve factor.
Thanks, mocht ik er bij 2 andere universiteiten niet uitkomen, dan zal ik even kijken.quote:Even reclame maken voor de collega-BV: http://www.ihs.nl/ . Zij verzorgen ook post-graduate opleidingen op vastgoedgebied en wellicht kun je voor een opdracht bij hun terecht.
Het is anderom natuurlijk ook waar; waarom zijn de duurste plekken daar waar financials zitten? Grond is niets waard, behalve als je er een grote multinational neer kan zetten en waarom Amsterdam hen beter heeft weten te trekken dan hoofddorp, zou je eigenlijk aan de gemeente Amsterdam moeten vragen. Waarom vestigen bedrijven als Unilever zich dichtbij de Rotterdamse haven en gaan ze niet bij Hoek van Holland zitten of Schiedam? Waarom gaan financials in Londen massaal naar de City? Of zelfs; waarom bouwt men villa's in het Gooi, maar niet in Kanaleneiland?quote:Op het eerste gezicht logische factoren natuurlijk. Maar dichtbij een luchthaven, dat kan natuurlijk ook in het immer aantrekkelijke Hoofddorp of wereldse Nieuw-Vennep.
Aangezien de grondwaarde residueel wordt bepaald is Amsterdam er alles aan gelegen haar "klanten" en "afnemers" van grond zo volledig mogelijke infrastructuur te bieden om te garanderen dat zij van alle gemakken zijn voorzien.
http://www.intermediair.n(...)-de-dure-zuidas.html
quote:
Hier nog een stuk over het waarom:
http://www.intermediair.n(...)-de-dure-zuidas.html
quote:De as van de macht - Waarom trekken bedrijven naar de dure Zuidas?
Bestuursvoorzitter Hans Wijers hakte vorige week de knoop door: het nieuwe hoofdkantoor van Akzo Nobel komt aan de Zuidas, de duurste kantorenlocatie van Nederland. De toekomst van de Zuidas -Neerlands lang verwachte antwoord op de globalisering- lijkt daarmee veiliggesteld. Alleen bij die geplande sociale huurwoningen kan niemand zich wat voorstellen.
We nemen onze cliënten altijd even mee naar de twintigste verdieping van dit kantoor. Om te ervaren hoe het nou voelt om in zo'n toren te wonen.' Carla Pereira van Voogd Makelaardij verkoopt twintig penthouses in Mahler 4. Het zijn de eerste woningen die komend najaar worden opgeleverd in het prestigieuze Zuidasgebied aan de ringweg van Amsterdam.
Het instapmodel kost ruim een miljoen euro, de duurste appartementen, van ruim vierhonderd vierkante meter, tegen de tweeënhalf miljoen. Dat is exclusief vijfhonderd euro per maand aan servicekosten. Maar dan heb je ook wat. Een inpandig zwembad bijvoorbeeld. Een fitnesscentrum annex sauna. Zonneterrassen rondom. Uitzicht van Schiphol tot het Rijksmuseum. Een huismeester. Pereira: 'Het soort mensen dat hier interesse voor heeft? Tja, hoe omschrijf ik dat nou? Zeg maar mensen voor wie een dagje op een neer naar Londen heel gewoon is.'
Echte bewoners op de Zuidas. Wie het gebied vanuit grote hoogte overziet, kan het zich nog maar moeilijk voorstellen. Dat hier veel geld wordt verdiend, is wel duidelijk. Maar wonen? Waar moet een mens zijn boodschappen doen? Waar spelen de kinderen?
Wie wil weten waarom het prestige van de Zuidas, nog niet zo heel lang geleden een rommelige verzameling sportvelden en woonwijken, tot zulke grote hoogten is gestegen, luistere naar ABN Amro-topman Rijkman Groenink. 'Er is geen competitie voor de Zuidas. De enige vraag is: wil je je organisatie in Nederland houden?'
Als het antwoord bevestigend is, wil Groenink maar zeggen, is Amsterdam de enige optie. De feiten geven hem gelijk. Dertien van de vierentwintig beursgenoteerde bedrijven die de Amsterdam Exchanges Index bepalen (de AEX-fondsen) verhuisden de afgelopen jaren Amsterdam, twee zaten er al. En in Amsterdam is de Zuidas dé toplocatie, ook al kozen Philips en Ahold er eerder voor hun hoofdkantoren te verplaatsen naar andere Amsterdamse locaties. Philips liet zijn keuze vallen op de Rembrandttoren in bedrijvengebied de Omval. Ahold koos voor de IJ-oevers. Ahold wilde vanwege het recente boekhoudschandaal een bescheiden gebouw, Philips zit vlakbij het Amstelstation en de A2, de uitvalswegen naar Eindhoven. Zonder die psychologische factoren hadden ze wellicht ook voor de Zuidas gekozen, de gouden oprijlaan van Schiphol.
‘De kruimeldief’
Groenink is een believer in de Zuidas. Het was weliswaar zijn voorganger Jan Kalff die het besluit nam om het hoofdkantoor te verhuizen naar deze plek, maar Groenink spande zich het meest in om er een succes van te maken; in je eentje is het tenslotte niet lekker gelijk hebben. De opzet slaagde. Met de komst van het ING House, het futuristische ING-hoofdkantoor in de bocht van de A10, bijgenaamd 'de kruimeldief' en 'de schoen', was het zakelijk succes van de Zuidas eigenlijk al een feit.
In navolging van de twee grote banken toog vrijwel ieder advocatenkantoor van internationale allure naar de Zuidas. Boekel de Nerée, Baker & McKenzie, Nauta Dutilh, De Brauw Blackstone Westbroek vonden er hun hoofdkantoor. Adviesbureaus de Boston Consulting Group en Ernst & Young, derivatenhandelaar Optiver, zakenbank Kempen & Co, recruiters Korn/Ferry en Michael Page volgden: de Zuidas werd een magneet voor financiële en juridische dienstverleners.
De komst van het hoofdkantoor van Akzo Nobel, het eerste niet-financiële AEX-bedrijf in de buurt, luidt een nieuwe fase in. De impliciete aanbeveling van de Zuidas door Akzo's topman Hans Wijers, voormalig succesvol minister van Economische Zaken, legt gewicht in de schaal. Kees Noorman, directeur van het World Trade Center, dat al lang voor de komst van de ABN Amro de Zuidas op de kaart zette, meent dat met de komst van Akzo Nobel de 'kritische massa' is bereikt.
ING Vastgoed, een van de grotere ontwikkelaars in het gebied, onderhandelt volgens Noorman al over de vestiging van nog twee AEX-hoofdkantoren aan de Zuidas, naast het nog te ontginnen Beatrixparkgebied. Alleen met de buitenlandse hoofdkantoren toch een belangrijke doelgroep voor de Zuidas wil het nog niet vlotten. De Japanse Telecomreus NTT Docomo en het Indiase Tata zijn pioniers.
Daags na de beslissing van Wijers was de toren waar het bedrijf tijdelijk zijn intrek neemt, tot het nieuw te bouwen hoofdkantoor aan de overkant van de ringweg klaar is, al in de kleuren van Akzo Nobel gestoken en opgetuigd met een welkomsttekst. Niet zomaar een leuk gebaar, want een eigen toren langs de A10 is een waardevol marketinginstrument. 'Je moet er je ziel en zaligheid niet aan ophangen', zegt Hans Wijers, 'maar het is wel leuk dat wij daar nu zitten op zo'n zichtbare plek. We zijn een instituut met veertigduizend mensen. Dat mag gezien worden.'
Statussymbool
Dat status een niet geringe rol speelt bij de trek naar de Zuidas, blijkt wel uit de verhuizing van Houthoff Buruma. Het advocatenkantoor had er een gigantische operatie en een aanzienlijk hogere huur voor over om zijn kantoor een paar honderd meter te verplaatsen, van de Parnassusweg naar de veel prestigieuzere kantoortoren van architect Ito aan de overkant van de A10, waar de naam nu groot op de gevel prijkt.
'Ze doen wel net alsof het hun toren is, maar ze huren daar ook maar gewoon hoor', zegt een medewerker van een lunchroom in de buurt. Maar zo'n statussymbool heeft ook wel zijn praktische kanten, zegt voormalig Amsterdams wethouder van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Duco Stadig die het project als zijn broekzak kent: 'Je doet nu eenmaal makkelijker zaken met juristen waar je na de lunch even binnen kunt lopen dan met een kantoor aan de andere kant van de stad.'
Toch is het prestige van de Zuidas bijzaak. Dé verklaring voor het succes is vooral de nabijheid van een internationale luchthaven. Als 'locatie, locatie en locatie' de drie bepalende factoren zijn voor de waarde van vastgoed, dan geldt voor de Zuidas: Schiphol, Schiphol en Schiphol. De chauffeur van Rijkman Groenink rijdt er in een kwartiertje heen. De trainees van ABN Amro zitten er met de trein in tien minuten. En status is leuk, maar Akzo Nobel zocht toch vooral een gebouw dat kon dienen als ontmoetingsplek voor de over de hele wereld verspreide werknemers.
En de bereikbaarheid van de Zuidas zal alleen nog maar beter worden. Het NS-station Amsterdam WTC, nu nog een weinig aantrekkelijk tochtgat, moet over een jaar of tien uitgroeien tot het internationale treinstation van Amsterdam, waarbij het Centraal Station een meer lokale functie zal krijgen. Met de komst van de Noordzuidlijn over vijf jaar , aansluitingen op de hogesnelheidslijn naar Brussel en Parijs, en snelle intercityverbindingen met Duitsland wordt de Zuidas een van de belangrijkste verkeersknooppunten van Nederland.
De NV Zuidasdok
Of de Zuidas zo'n internationaal verkeersknooppunt wordt, zal in belangrijke mate afhangen van het slagen van het Dokmodel in het hart van de Zuidas. Dat model behelst dat de snelweg A10, het treinstation en de metro, ondergronds komen te liggen, zodat bovenop een strook van twaalfhonderd bij tweehonderd meter vrijkomt voor kantoren, woningen, parken en sportterreinen.
De bouw van dat dok kost twee miljard euro. Vijfhonderd miljoen daarvan gaat de overheid betalen; het grootste deel van dat bedrag komt uit het Fonds Economische Infrastructuur (FES), een potje uit de opbrengst van onder andere aardgasbaten dat al eerder opzij was gezet voor grote infrastructurele projecten in Nederland.
De rest wordt gefinancierd uit de opbrengsten van de extra bouwgrond die bovenop en langs het dok ontstaat. De NV Zuidasdok, die speciaal voor dit doel in het leven werd geroepen en die onder leiding staat van superregelaar Elco Brinkman, gaat daarvoor zorgen.
Die NV is een knap staaltje van publiek-private samenwerking: veertig procent van de aandelen komen in handen van het rijk en de gemeente, de rest wordt in de eerste helft van dit jaar geveild. ING, ABN Amro, de Rabobank en het ABP hebben al belangstelling getoond voor die aandelen, maar zeker is hun deelname nog niet. Als er genoeg belangstelling voor is, dus als 'de markt' gelooft in de toekomst van de Zuidas, gaat het door. En anders voorlopig niet.
Dat het succes van die veiling nog geen uitgemaakte zaak is, heeft alles met tijd te maken. Wie zich nu inkoopt in de nieuwe bouwgronden boven het dok, mag straks de grond gaan ontwikkelen.
Haalbaarheid dok
Maar dat straks is pas in 2020, en de vraag is of er dan nog wel zoveel behoefte is aan de ruim een miljoen vierkante meters kantoorruimte in het gebied. Met huurprijzen van 300 euro per vierkante meter tot 390 voor de hoogste verdiepingen, is de Zuidas samen met Schiphol en de Omval (Philips) de duurste kantorenlocatie van Nederland, en bijna twee keer zo duur als het nabijgelegen Amsterdam-Zuidoost.
De locatie is weliswaar meer dan de helft goedkoper dan vergelijkbare gebieden in Londen (de Docklands) en Parijs (La Défense), maar nog altijd heel duur.
Het Centraal Planbureau, dat een studie naar de haalbaarheid van het dokmodel liet uitvoeren, denkt dat dergelijke prijzen niet meer haalbaar zijn bij de aanvang van de exploitatie in 2020, omdat tegen die tijd de werkgelegenheid niet meer groeit, en voorspelt een gat in de begroting van vijftig miljoen euro.
Frank Hendriksen, operationeel directeur van Kantoren Fonds Nederland (KFN), een van de grootste kantoorverhuurders van Nederland die voor de helft eigenaar is van het WTC op de Zuidas, ziet het minder somber in. 'De kantorenmarkt in Nederland is al lang een verschuivingsmarkt. Kwalitatief hoogstaande gebieden als de Zuidas trekken bedrijven weg uit andere locaties, vooral uit bedrijvenparken langs de snelwegen. Dat merk je al aan het feit dat de leegstand hier bijna de helft is van het gemiddelde in Nederland. In het duurdere segment is er zelfs een tekort aan de Zuidas, veel grote bedrijven zullen twaalf jaar moeten wachten als ze hier een nieuw hoofdkantoor willen. Dat er tegen die tijd minder vraag is naar kantoorruimte in Nederland zal best kloppen, maar dat geldt natuurlijk niet overal. Iedereen in de markt is ervan overtuigd dat Amsterdam dé kantorenstad van Nederland wordt en dan blijft.'
Of Hendriksen en de overige believers gelijk krijgen, zal mede bepaald worden door de kwaliteit van de woonomgeving rond de Zuidas; het grote bedrijfsleven volgt steeds vaker de woonwensen van de grootverdieners, en die wonen in toenemende mate in Amsterdam-Oud-Zuid, de chique wijk die grenst aan de noordkant van het gebied.
Makelaar Kees Kemp van Broersma, het meest gerenommeerde makelaarskantoor van deze wijk, is stellig. 'Wij merkten de invloed van de Zuidas al toen het gebied nog niet eens zo heette. In de categorie zeven ton plus stijgen de woningprijzen met tien procent per jaar. En ondanks een ruim aanbod kunnen we lang niet voldoen aan de vraag naar woningen van anderhalf miljoen plus.'
Negenduizend woningen
De Zuidas is al een succes, maar de kosten van het doortrekken van de metro naar Schiphol, wat alle partijen graag willen, kunnen verdere groei nog in de weg staan. Bovendien zijn er vraagtekens te zetten bij het voornemen om de functies werken, wonen en winkelen te mengen in het gebied.
Het linkse college van Amsterdam (GroenLinks en PvdA) eist bij monde van wethouder Maarten van de Poelgeest dat een derde van de negenduizend woningen op het dok sociale huurwoningen worden. De naar aanleiding van de Schipholbrand afgetreden minister Dekker was daar mordicus tegen. 'Als het aan mij ligt, gaat bij de Zuidas geen cent naar sociale woningbouw', zei ze in maart 2006.
En de makelaars die in het gebied actief zijn, kijken ons glazig aan als we vragen wie er in die gesubsidieerde huurflatjes temidden van de glanzende torens zouden moeten gaan wonen. Tegen de tijd dat het zover is, zijn we die politieke beloftes van het Amsterdamse college allang weer vergeten, zie je ze denken.
Hoe het ook zij, het slagen van het Zuidas-project was nog nooit zo dichtbij. Dankzij Brinkman, die het dokmodel met een paar slimme ingrepen van de ondergang redde. Door de rijbanen van de A10 en de sporen onder elkaar aan te leggen in plaats van naast elkaar, ontstaat in het midden van de Zuidas ruimte voor een stevig gefundeerde parkeergarage waarop veel hogere torens gebouwd kunnen worden dan aanvankelijk gepland.
Zo brengt het plan een paar honderd miljoen meer op aan verkoopbare kantoor- en woonmeters. Maar de bemiddelende rol van Brinkman, die in 2004 een akkoord tussen rijk en gemeente wist te beklinken, was niet de enige cruciale factor in het succes van de Zuidas.
Verstandige beslissingen
'Dat succes is te danken een aaneenschakeling van geluk en, achteraf, verstandige beslissingen', zegt Duco Stadig, tot afgelopen gemeenteraadsverkiezingen twaalf jaar lang onafgebroken wethouder Ruimtelijke Ordening (PvdA) in Amsterdam. Tot vlak voor zijn aantreden in 1994 was de gemeente Amsterdam er nog rotsvast van overtuigd dat de IJ-oever ten oosten van het Centraal Station het kloppend hart van Amsterdam zouden worden.
Jarenlang was er gesproken, getekend en gedacht over de ontwikkeling van het gebied direct achter het Centraal Station. De hoofdkantoren van grote financiële instellingen als de Europese Centrale Bank (ECB) en de net door een fusie ontstane ABN Amro-bank, zouden daar verrijzen.
Totdat Nationale Nederlanden de financiële steun voor het plan introk, de onroerend-goedmarkt instortte, de ECB voor Frankfurt koos en ABN Amro voor de huidige locatie aan de Zuidas. Toen bleek het megaproject alleen in de fantasie van Amsterdamse politici levensvatbaar te zijn geweest.
'Het collegeakkoord van 1994 markeerde een omslag in het denken', zegt Stadig. 'Jan Kalff van de ABN Amro had al laten weten dat hij niet aan de IJ-oevers wilde zitten, maar aan de zuidelijke rondweg. Gezien dat feit vond ik dat we moesten ophouden met dat onzinnige dirigisme.' Onder leiding van burgemeester Schelto Patijn sloeg men een nieuwe weg in: voortaan zou worden uitgegaan van de wensen van marktpartijen.
Geen allure
Een probleem was dat het gebied rond de zuidelijke rondweg, tussen het statige Amsterdam-Zuid en de afzichtelijke betonnen kolossen van de Vrije Universiteit en het gelijknamige Ziekenhuis in Buitenveldert, op dat moment nog alles behalve de allure had van 'een toplocatie die de concurrentie aankan met Londen, Parijs en Frankfurt'. Voetbalvelden en tennisbanen, een school met bijbehorende moestuin, en squashhal Dicky's, vernoemd naar eigenaar Dick Uittenbroek, domineren het gebied.
De gemeente besloot een bestuurlijk gedelegeerde aan te stellen in de persoon van Jacques Kwak, die een masterplan voor het gebied moest opstellen. Kwak betrok vanaf het begin alle partijen in zijn plannen, de bedrijven, de bewoners en de sportverenigingen. In 1997 keurde de gemeenteraad zijn opzet goed en werd begonnen met het bouwrijp maken van de grond. Architectuurpaus Pi de Bruijn maakte een ontwerp voor het gebied en nodigde gerenommeerde architecten als Rafael Vi-oly, Ben van Berkel en Toyo Ito uit voor het ontwerp van de gebouwen.
Op kwaliteit werd niet beknibbeld, het materiaal van bestrating en de aankleding van de gebouwen zijn ronduit chic. De maximale hoogte werd 105 meter, wat nog altijd vrij zeldzaam is voor Nederland. Hoger kan niet vanwege de nabijheid van Schiphol. De 'plinten', ontwikkelaarstaal voor de onderste verdieping werden tien meter hoog en krijgen op aanwijzing van de gemeente een winkel of horecabestemming om het straatbeeld levendig te houden. Een spectaculair onderdeel van het plan is dat de sportvelden aan de oostelijke rand van het dokgebied, waar ondermeer de koninklijke voetbalvereniging AFC speelt, terrasgewijs 'over de snelweg en de sporen wordt getrokken' om aan de andere kant aansluiting te vinden bij het Beatrixpark achter de Rai.
Samenwerking met private partijen
Na vier jaar van 'rekenen en tekenen' zoals Stadig het noemt, stonden de contouren van het huidige Zuidasplan op papier, met als belangrijkste ingrediënt de ondertunneling van de A10 en de stations: het dokmodel. Daarvoor was wel de goedkeuring en geld van de overheid nodig. Gelukkig viel de nieuwe koers van de notoir eigenwijze gemeente Amsterdam om dit keer wel samenwerking te zoeken met private partijen, in goede aarde bij het kabinet-Balkenende.
In de zomer van 2001 tekenden rijk en gemeente een intentieovereenkomst over de investeringen in het dok en de infrastructuur. Maar rekenmeester Gerrit Zalm weigerde het risico te dragen voor de exploitatie van de bouwgrond op het dok, een cruciaal onderdeel. Het was Rijkman Groenink die de zaak vlot trok. In zijn boardroom op de hoogste verdieping ven het ABN Amro-gebouw ontving een delegatie van de gemeente op 20 november 2003 de ministers Zalm, Dekker (Ruimtelijke Ordening), Peijs (Verkeer & Waterstaat) en Van Gennip (Economische Zaken) om eens met eigen ogen het wonder van de Zuidas te komen bekijken.
Ook ING-topman Alexander Rinnooij Kan was aanwezig. Het was een prachtige dag en de bewindspersonen waren onder de indruk van het adembenemende uitzicht op Amsterdam en Schiphol. In de verte zijn zelfs de duinen en de Utrechtse Dom zichtbaar.
Groenink hield een indrukwekkend pleidooi over de noodzaak van een internationaal zakencentrum voor Nederland in het tijdperk van globalisering. Immers, de Aziaten komen eraan, en wie gaat die bedrijven opvangen als wij het in Amsterdam niet doen? Met succes. In het voorjaar van 2004 reserveerde het kabinet 344 miljoen euro als investering voor de ontwikkeling van het Zuidasdok. Alleskunner Brinkman werd ingehuurd om de verschillende belangen in het gebied 'aan elkaar te solderen'.
In 2005 presenteerde hij zijn plan en na enig gesteggel over de verdeling van de risico's tussen rijk, gemeente en bedrijfsleven, werd voormalig ING Real Estate-topman Jan Doets aangesteld als 'kwartiermaker', die private partijen moet interesseren in deelname aan de NV Zuidas.
Rondslingerende fietsen
Op 23 februari 2005 gaf minister Sybilla Dekker van Volkshuisvesting een persconferentie over de Zuidas. 'We markeren vandaag een belangrijke stap in de ontwikkeling van de Zuidas. Er is goed geluisterd naar de sceptici. [...] Het plan sluit, maar de ogen blijven wijd open. Luisteren, bijstellen en het einddoel voor ogen houden. Dat doel is: een nationale economische motor centraal in de Noordvleugel, een bruisend tweede stadshart aan de zuidrand van Amsterdam. Een gebied uitstekend ontsloten en verbonden met Europa en de wereld. Een onderneming met de inspiratiekracht van de Potsdamer-Platz in Berlijn of La Rive Gauche in Parijs.'
De ontwikkelaars en makelaars op de Zuidas geloven heilig dat de toekomst haar gelijk zal geven. Als zakenmensen hebben ze hun geld en als Amsterdammers hun hart aan de Zuidas verpand.
WTC- directeur Noorman ziet eigenlijk nog maar één buitje boven de Zuidas hangen. 'Ik erger me groen en geel aan die fietsen die hier altijd maar rondslingeren op het Zuidplein voor het station. In elk rek staan vijf wrakken en de gemeente doet er niets aan. De Japanse topmannen die ik hier rondleid, snappen daar helemaal niets van. Die zijn heel autoriteitsgevoelig. Als je een toplocatie wilt, en dat willen we met de Zuidas, dan zorg je toch dat dat in orde komt? Nee, als ze hier die fietsen niet weg kunnen halen, zie ik het somber in.'