Ondertussen in de commerciële vastgoedsector (2)

quote:

Aansprekende nieuwe gebruikers in Zuidas zijn The Royal Bank of Scotland, Spaces Arcadis en het Europese hoofdkantoor van Mead Johnson. Eerstgenoemde partij huurde het grootste metrage van circa 10.000 m2 vvo in het gebouw UN Studio en zal in 2011 haar intrek nemen.
De tophuur en incentives zijn stabiel gebleven. De huidige tophuur bedraagt ¤ 335 per m2 vvo. De gemiddelde gerealiseerde huurprijs is zelfs toegenomen van ¤ 295 per m2 vvo naar circa ¤ 305 per m2 vvo. Met name de transacties in gebouw Symphony hebben bijgedragen aan deze stijging.

quote:

Op zondag 11 december 2011 01:54 schreef tjoptjop het volgende:
Net even oud persberichtje erbij gepakt

[..]

.

Ben dus wel heel benieuwd welk pand die ¤1100/m^2 bvo zou moeten kunnen opleveren.

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:00 schreef Bolkesteijn het volgende:
Wat moeten RBS in zo'n dure toko?

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:00 schreef GSbrder het volgende:

[..]

Een gebouw van vijf lagen met een zeer arbitraire definitie van "per vierkante meter" ?

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:00 schreef GSbrder het volgende:
Een gebouw van vijf lagen met een zeer arbitraire definitie van "per vierkante meter" ?

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:04 schreef tjoptjop het volgende:

[..]

Of hij bedoelde winkelpanden, daar zijn dat soort bedragen gangbaarder. Kalverstraat als duurste geloof ik op ¤2000+/m^2

Maar dat zou een beetje offtopic in een bericht over de kantoormarkt zijn

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:03 schreef GSbrder het volgende:
Zitten om de plek, om het imago en om de dure prijs te kunnen verklaren die zij hun klanten rekenen. Een soort self-fulfilling prophecy; heeft de concurrentie een gebouw van een half miljard, dan moeten wij dat ook hebben.

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:06 schreef Bolkesteijn het volgende:

[..]

Weet jij misschien in hoeverre een plek aan bijvoorbeeld de Zuidas eigenlijk te verantwoorden valt vanuit extra bedrijfsresultaat/omzet? Clustering kan voordelen hebben, maar dat hoeft natuurlijk niet noodzakelijkerwijs aan de Zuidas te gebeuren natuurlijk. Ook vanuit bereikbaarheidsoogpunt scoort de Zuidas niet uitzonderlijk.

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:11 schreef Bolkesteijn het volgende:

[..]

Dat zou zomaar kunnen, maar daar kan je vanuit economisch perspectief natuurlijk weinig mee, dat soort primaire/banale grillen. Weer een voorbeeld van de irrationele mens.

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:15 schreef GSbrder het volgende:
Ik vind die koppeling tussen geografische economie, vastgoed en bedrijfseconomie interessant - vanzelfsprekend welhaast, gezien mijn achtergrond - maar ik vind het ontzettend moeilijk daar een kwantitatief oordeel over te vellen.

quote:

Ik zou graag nog eens een opdracht vervullen voor een bedrijf of een wetenschappelijk instituut om meetbaar te maken hoeveel extra resultaat een vestiging op zo'n ultra-prime locatie heeft, want de synergievoordelen in een modern digitaal tijdperk zijn vaak uiterst karig beargumenteerd en toch ontzettend emotioneel genomen.

quote:

Boekel de Neree, ING of RBS gaat naar zo'n locatie omdat ze een aantal eisen hebben, dat is o.a. dichtbij een luchthaven, dichtbij een hoofdstad en dichtbij een concentratie van gelijkgestemde multinationals.

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:31 schreef Bolkesteijn het volgende:

[..]

Ik heb vastgoed nooit zo interessant gevonden, ben toch meer van de transportkant, maar dit vind ik ook wel een erg interessant vraagstuk. Het kwam ineens in mij op. Het gebrek aan kwantitatieve informatie is overigens wel iets wat ik herken vanuit de literatuur over industriële clustering en industriële locatietheorie. Goed meetbare factoren spelen daar maar in beperkte mate een rol in, en dus zijn papers over dat onderwerp vaak kwalitatief van aard. Padafhankelijkheid is vaak de belangrijkste kwalitatieve factor.

quote:

Even reclame maken voor de collega-BV: http://www.ihs.nl/ . Zij verzorgen ook post-graduate opleidingen op vastgoedgebied en wellicht kun je voor een opdracht bij hun terecht.

quote:

Op het eerste gezicht logische factoren natuurlijk. Maar dichtbij een luchthaven, dat kan natuurlijk ook in het immer aantrekkelijke Hoofddorp of wereldse Nieuw-Vennep. Waarom clusteren financials op de duurste plekken? Het is volgens mij iets dat je wereldwijd ziet. Wat natuurlijk ook kan is dat zij de diepste zakken hebben en dus het meest kunnen bieden. Blijft over de vraag of je vanuit bedrijfseconomisch opzicht wel op zo'n plek wil zitten. Interessante materie.

quote:

Op zondag 11 december 2011 14:18 schreef inXs het volgende:
Hier nog een stuk over het waarom:

http://www.intermediair.n(...)-de-dure-zuidas.html

quote:

De as van de macht - Waarom trekken bedrijven naar de dure Zuidas?

Bestuursvoorzitter Hans Wijers hakte vorige week de knoop door: het nieuwe hoofdkantoor van Akzo Nobel komt aan de Zuidas, de duurste kantorenlocatie van Nederland. De toekomst van de Zuidas -Neerlands lang verwachte antwoord op de globalisering-­ lijkt daarmee veiliggesteld. Alleen bij die geplande sociale huurwoningen kan niemand zich wat voorstellen.

We nemen onze cliënten altijd even mee naar de twintigste verdieping van dit kantoor. Om te ervaren hoe het nou voelt om in zo'n toren te wonen.' Carla Pereira van Voogd Makelaardij verkoopt twintig penthouses in Mahler 4. Het zijn de eerste woningen die komend najaar worden opgeleverd in het prestigieuze Zuidasgebied aan de ringweg van Amsterdam.
Het instapmodel kost ruim een miljoen euro, de duurste appartementen, van ruim vierhonderd vierkante meter, tegen de tweeënhalf miljoen. Dat is exclusief vijfhonderd euro per maand aan servicekosten. Maar dan heb je ook wat. Een inpandig zwembad bijvoorbeeld. Een fitnesscentrum annex sauna. Zonneterrassen rondom. Uitzicht van Schiphol tot het Rijksmuseum. Een huismeester. Pereira: 'Het soort mensen dat hier interesse voor heeft? Tja, hoe omschrijf ik dat nou? Zeg maar mensen voor wie een dagje op een neer naar Londen heel gewoon is.'
Echte bewoners op de Zuidas. Wie het gebied vanuit grote hoogte overziet, kan het zich nog maar moeilijk voorstellen. Dat hier veel geld wordt verdiend, is wel duidelijk. Maar wonen? Waar moet een mens zijn boodschappen doen? Waar spelen de kinderen?
Wie wil weten waarom het prestige van de Zuidas, nog niet zo heel lang geleden een rommelige verzameling sportvelden en woonwijken, tot zulke grote hoogten is gestegen, luistere naar ABN Amro-topman Rijkman Groenink. 'Er is geen competitie voor de Zuidas. De enige vraag is: wil je je organisatie in Nederland houden?'
Als het antwoord bevestigend is, wil Groenink maar zeggen, is Amsterdam de enige optie. De feiten geven hem gelijk. Dertien van de vierentwintig beursgenoteerde bedrijven die de Amsterdam Exchanges Index bepalen (de AEX-fondsen) verhuisden de afgelopen jaren Amsterdam, twee zaten er al. En in Amsterdam is de Zuidas dé toplocatie, ook al kozen Philips en Ahold er eerder voor hun hoofdkantoren te verplaatsen naar andere Amsterdamse locaties. Philips liet zijn keuze vallen op de Rembrandttoren in bedrijvengebied de Omval. Ahold koos voor de IJ-oevers. Ahold wilde vanwege het recente boekhoudschandaal een bescheiden gebouw, Philips zit vlakbij het Amstelstation en de A2, de uitvalswegen naar Eindhoven. Zonder die psychologische factoren hadden ze wellicht ook voor de Zuidas gekozen, de gouden oprijlaan van Schiphol.

‘De kruimeldief’
Groenink is een believer in de Zuidas. Het was weliswaar zijn voorganger Jan Kalff die het besluit nam om het hoofdkantoor te verhuizen naar deze plek, maar Groenink spande zich het meest in om er een succes van te maken; in je eentje is het tenslotte niet lekker gelijk hebben. De opzet slaagde. Met de komst van het ING House, het futuristische ING-hoofdkantoor in de bocht van de A10, bijgenaamd 'de kruimeldief' en 'de schoen', was het zakelijk succes van de Zuidas eigenlijk al een feit.
In navolging van de twee grote banken toog vrijwel ieder advocatenkantoor van internationale allure naar de Zuidas. Boekel de Nerée, Baker & McKenzie, Nauta Dutilh, De Brauw Blackstone Westbroek vonden er hun hoofdkantoor. Adviesbureaus de Boston Consulting Group en Ernst & Young, derivatenhandelaar Optiver, zakenbank Kempen & Co, recruiters Korn/Ferry en Michael Page volgden: de Zuidas werd een magneet voor financiële en juridische dienstverleners.
De komst van het hoofdkantoor van Akzo Nobel, het eerste niet-financiële AEX-bedrijf in de buurt, luidt een nieuwe fase in. De impliciete aanbeveling van de Zuidas door Akzo's topman Hans Wijers, voormalig succesvol minister van Economische Zaken, legt gewicht in de schaal. Kees Noorman, directeur van het World Trade Center, dat al lang voor de komst van de ABN Amro de Zuidas op de kaart zette, meent dat met de komst van Akzo Nobel de 'kritische massa' is bereikt.
ING Vastgoed, een van de grotere ontwikkelaars in het gebied, onderhandelt volgens Noorman al over de vestiging van nog twee AEX-hoofdkantoren aan de Zuidas, naast het nog te ontginnen Beatrixparkgebied. Alleen met de buitenlandse hoofdkantoren ­ toch een belangrijke doelgroep voor de Zuidas ­ wil het nog niet vlotten. De Japanse Telecomreus NTT Docomo en het Indiase Tata zijn pioniers.
Daags na de beslissing van Wijers was de toren waar het bedrijf tijdelijk zijn intrek neemt, tot het nieuw te bouwen hoofdkantoor aan de overkant van de ringweg klaar is, al in de kleuren van Akzo Nobel gestoken en opgetuigd met een welkomsttekst. Niet zomaar een leuk gebaar, want een eigen toren langs de A10 is een waardevol marketinginstrument. 'Je moet er je ziel en zaligheid niet aan ophangen', zegt Hans Wijers, 'maar het is wel leuk dat wij daar nu zitten op zo'n zichtbare plek. We zijn een instituut met veertigduizend mensen. Dat mag gezien worden.'
Statussymbool
Dat status een niet geringe rol speelt bij de trek naar de Zuidas, blijkt wel uit de verhuizing van Houthoff Buruma. Het advocatenkantoor had er een gigantische operatie en een aanzienlijk hogere huur voor over om zijn kantoor een paar honderd meter te verplaatsen, van de Parnassusweg naar de veel prestigieuzere kantoortoren van architect Ito aan de overkant van de A10, waar de naam nu groot op de gevel prijkt.
'Ze doen wel net alsof het hun toren is, maar ze huren daar ook maar gewoon hoor', zegt een medewerker van een lunchroom in de buurt. Maar zo'n statussymbool heeft ook wel zijn praktische kanten, zegt voormalig Amsterdams wethouder van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Duco Stadig die het project als zijn broekzak kent: 'Je doet nu eenmaal makkelijker zaken met juristen waar je na de lunch even binnen kunt lopen dan met een kantoor aan de andere kant van de stad.'
Toch is het prestige van de Zuidas bijzaak. Dé verklaring voor het succes is vooral de nabijheid van een internationale luchthaven. Als 'locatie, locatie en locatie' de drie bepalende factoren zijn voor de waarde van vastgoed, dan geldt voor de Zuidas: Schiphol, Schiphol en Schiphol. De chauffeur van Rijkman Groenink rijdt er in een kwartiertje heen. De trainees van ABN Amro zitten er met de trein in tien minuten. En status is leuk, maar Akzo Nobel zocht toch vooral een gebouw dat kon dienen als ontmoetingsplek voor de over de hele wereld verspreide werknemers.
En de bereikbaarheid van de Zuidas zal alleen nog maar beter worden. Het NS-station Amsterdam WTC, nu nog een weinig aantrekkelijk tochtgat, moet over een jaar of tien uitgroeien tot het internationale treinstation van Amsterdam, waarbij het Centraal Station een meer lokale functie zal krijgen. Met de komst van de Noordzuidlijn ­ over vijf jaar ­, aansluitingen op de hogesnelheidslijn naar Brussel en Parijs, en snelle intercityverbindingen met Duitsland wordt de Zuidas een van de belangrijkste verkeersknooppunten van Nederland.

De NV Zuidasdok
Of de Zuidas zo'n internationaal verkeersknooppunt wordt, zal in belangrijke mate afhangen van het slagen van het Dokmodel in het hart van de Zuidas. Dat model behelst dat de snelweg A10, het treinstation en de metro, ondergronds komen te liggen, zodat bovenop een strook van twaalfhonderd bij tweehonderd meter vrijkomt voor kantoren, woningen, parken en sportterreinen.
De bouw van dat dok kost twee miljard euro. Vijfhonderd miljoen daarvan gaat de overheid betalen; het grootste deel van dat bedrag komt uit het Fonds Economische Infrastructuur (FES), een potje uit de opbrengst van onder andere aardgasbaten dat al eerder opzij was gezet voor grote infrastructurele projecten in Nederland.
De rest wordt gefinancierd uit de opbrengsten van de extra bouwgrond die bovenop en langs het dok ontstaat. De NV Zuidasdok, die speciaal voor dit doel in het leven werd geroepen en die onder leiding staat van superregelaar Elco Brinkman, gaat daarvoor zorgen.
Die NV is een knap staaltje van publiek-private samenwerking: veertig procent van de aandelen komen in handen van het rijk en de gemeente, de rest wordt in de eerste helft van dit jaar geveild. ING, ABN Amro, de Rabobank en het ABP hebben al belangstelling getoond voor die aandelen, maar zeker is hun deelname nog niet. Als er genoeg belangstelling voor is, dus als 'de markt' gelooft in de toekomst van de Zuidas, gaat het door. En anders ­ voorlopig ­ niet.
Dat het succes van die veiling nog geen uitgemaakte zaak is, heeft alles met tijd te maken. Wie zich nu inkoopt in de nieuwe bouwgronden boven het dok, mag straks de grond gaan ontwikkelen.

Haalbaarheid dok
Maar dat straks is pas in 2020, en de vraag is of er dan nog wel zoveel behoefte is aan de ruim een miljoen vierkante meters kantoorruimte in het gebied. Met huurprijzen van 300 euro per vierkante meter tot 390 voor de hoogste verdiepingen, is de Zuidas samen met Schiphol en de Omval (Philips) de duurste kantorenlocatie van Nederland, en bijna twee keer zo duur als het nabijgelegen Amsterdam-Zuidoost.
De locatie is weliswaar meer dan de helft goedkoper dan vergelijkbare gebieden in Londen (de Docklands) en Parijs (La Défense), maar nog altijd heel duur.
Het Centraal Planbureau, dat een studie naar de haalbaarheid van het dokmodel liet uitvoeren, denkt dat dergelijke prijzen niet meer haalbaar zijn bij de aanvang van de exploitatie in 2020, omdat tegen die tijd de werkgelegenheid niet meer groeit, en voorspelt een gat in de begroting van vijftig miljoen euro.
Frank Hendriksen, operationeel directeur van Kantoren Fonds Nederland (KFN), een van de grootste kantoorverhuurders van Nederland die voor de helft eigenaar is van het WTC op de Zuidas, ziet het minder somber in. 'De kantorenmarkt in Nederland is al lang een verschuivingsmarkt. Kwalitatief hoogstaande gebieden als de Zuidas trekken bedrijven weg uit andere locaties, vooral uit bedrijvenparken langs de snelwegen. Dat merk je al aan het feit dat de leegstand hier bijna de helft is van het gemiddelde in Nederland. In het duurdere segment is er zelfs een tekort aan de Zuidas, veel grote bedrijven zullen twaalf jaar moeten wachten als ze hier een nieuw hoofdkantoor willen. Dat er tegen die tijd minder vraag is naar kantoorruimte in Nederland zal best kloppen, maar dat geldt natuurlijk niet overal. Iedereen in de markt is ervan overtuigd dat Amsterdam dé kantorenstad van Nederland wordt en dan blijft.'
Of Hendriksen en de overige believers gelijk krijgen, zal mede bepaald worden door de kwaliteit van de woonomgeving rond de Zuidas; het grote bedrijfsleven volgt steeds vaker de woonwensen van de grootverdieners, en die wonen in toenemende mate in Amsterdam-Oud-Zuid, de chique wijk die grenst aan de noordkant van het gebied.
Makelaar Kees Kemp van Broersma, het meest gerenommeerde makelaarskantoor van deze wijk, is stellig. 'Wij merkten de invloed van de Zuidas al toen het gebied nog niet eens zo heette. In de categorie zeven ton plus stijgen de woningprijzen met tien procent per jaar. En ondanks een ruim aanbod kunnen we lang niet voldoen aan de vraag naar woningen van anderhalf miljoen plus.'

Negenduizend woningen
De Zuidas is al een succes, maar de kosten van het doortrekken van de metro naar Schiphol, wat alle partijen graag willen, kunnen verdere groei nog in de weg staan. Bovendien zijn er vraagtekens te zetten bij het voornemen om de functies werken, wonen en winkelen te mengen in het gebied.
Het linkse college van Amsterdam (GroenLinks en PvdA) eist bij monde van wethouder Maarten van de Poelgeest dat een derde van de negenduizend woningen op het dok sociale huurwoningen worden. De naar aanleiding van de Schipholbrand afgetreden minister Dekker was daar mordicus tegen. 'Als het aan mij ligt, gaat bij de Zuidas geen cent naar sociale woningbouw', zei ze in maart 2006.
En de makelaars die in het gebied actief zijn, kijken ons glazig aan als we vragen wie er in die gesubsidieerde huurflatjes temidden van de glanzende torens zouden moeten gaan wonen. Tegen de tijd dat het zover is, zijn we die politieke beloftes van het Amsterdamse college allang weer vergeten, zie je ze denken.
Hoe het ook zij, het slagen van het Zuidas-project was nog nooit zo dichtbij. Dankzij Brinkman, die het dokmodel met een paar slimme ingrepen van de ondergang redde. Door de rijbanen van de A10 en de sporen onder elkaar aan te leggen in plaats van naast elkaar, ontstaat in het midden van de Zuidas ruimte voor een stevig gefundeerde parkeergarage waarop veel hogere torens gebouwd kunnen worden dan aanvankelijk gepland.
Zo brengt het plan een paar honderd miljoen meer op aan verkoopbare kantoor- en woonmeters. Maar de bemiddelende rol van Brinkman, die in 2004 een akkoord tussen rijk en gemeente wist te beklinken, was niet de enige cruciale factor in het succes van de Zuidas.
Verstandige beslissingen
'Dat succes is te danken een aaneenschakeling van geluk en, achteraf, verstandige beslissingen', zegt Duco Stadig, tot afgelopen gemeenteraadsverkiezingen twaalf jaar lang onafgebroken wethouder Ruimtelijke Ordening (PvdA) in Amsterdam. Tot vlak voor zijn aantreden in 1994 was de gemeente Amsterdam er nog rotsvast van overtuigd dat de IJ-oever ten oosten van het Centraal Station het kloppend hart van Amsterdam zouden worden.
Jarenlang was er gesproken, getekend en gedacht over de ontwikkeling van het gebied direct achter het Centraal Station. De hoofdkantoren van grote financiële instellingen als de Europese Centrale Bank (ECB) en de net door een fusie ontstane ABN Amro-bank, zouden daar verrijzen.
Totdat Nationale Nederlanden de financiële steun voor het plan introk, de onroerend-goedmarkt instortte, de ECB voor Frankfurt koos en ABN Amro voor de huidige locatie aan de Zuidas. Toen bleek het megaproject alleen in de fantasie van Amsterdamse politici levensvatbaar te zijn geweest.
'Het collegeakkoord van 1994 markeerde een omslag in het denken', zegt Stadig. 'Jan Kalff van de ABN Amro had al laten weten dat hij niet aan de IJ-oevers wilde zitten, maar aan de zuidelijke rondweg. Gezien dat feit vond ik dat we moesten ophouden met dat onzinnige dirigisme.' Onder leiding van burgemeester Schelto Patijn sloeg men een nieuwe weg in: voortaan zou worden uitgegaan van de wensen van marktpartijen.

Geen allure
Een probleem was dat het gebied rond de zuidelijke rondweg, tussen het statige Amsterdam-Zuid en de afzichtelijke betonnen kolossen van de Vrije Universiteit en het gelijknamige Ziekenhuis in Buitenveldert, op dat moment nog alles behalve de allure had van 'een toplocatie die de concurrentie aankan met Londen, Parijs en Frankfurt'. Voetbalvelden en tennisbanen, een school met bijbehorende moestuin, en squashhal Dicky's, vernoemd naar eigenaar Dick Uittenbroek, domineren het gebied.
De gemeente besloot een bestuurlijk gedelegeerde aan te stellen in de persoon van Jacques Kwak, die een masterplan voor het gebied moest opstellen. Kwak betrok vanaf het begin alle partijen in zijn plannen, de bedrijven, de bewoners en de sportverenigingen. In 1997 keurde de gemeenteraad zijn opzet goed en werd begonnen met het bouwrijp maken van de grond. Architectuurpaus Pi de Bruijn maakte een ontwerp voor het gebied en nodigde gerenommeerde architecten als Rafael Vi-oly, Ben van Berkel en Toyo Ito uit voor het ontwerp van de gebouwen.
Op kwaliteit werd niet beknibbeld, het materiaal van bestrating en de aankleding van de gebouwen zijn ronduit chic. De maximale hoogte werd 105 meter, wat nog altijd vrij zeldzaam is voor Nederland. Hoger kan niet vanwege de nabijheid van Schiphol. De 'plinten', ontwikkelaarstaal voor de onderste verdieping werden tien meter hoog en krijgen op aanwijzing van de gemeente een winkel of horecabestemming om het straatbeeld levendig te houden. Een spectaculair onderdeel van het plan is dat de sportvelden aan de oostelijke rand van het dokgebied, waar ondermeer de koninklijke voetbalvereniging AFC speelt, terrasgewijs 'over de snelweg en de sporen wordt getrokken' om aan de andere kant aansluiting te vinden bij het Beatrixpark achter de Rai.

Samenwerking met private partijen
Na vier jaar van 'rekenen en tekenen' zoals Stadig het noemt, stonden de contouren van het huidige Zuidasplan op papier, met als belangrijkste ingrediënt de ondertunneling van de A10 en de stations: het dokmodel. Daarvoor was wel de goedkeuring en geld van de overheid nodig. Gelukkig viel de nieuwe koers van de notoir eigenwijze gemeente Amsterdam om dit keer wel samenwerking te zoeken met private partijen, in goede aarde bij het kabinet-Balkenende.
In de zomer van 2001 tekenden rijk en gemeente een intentieovereenkomst over de investeringen in het dok en de infrastructuur. Maar rekenmeester Gerrit Zalm weigerde het risico te dragen voor de exploitatie van de bouwgrond op het dok, een cruciaal onderdeel. Het was Rijkman Groenink die de zaak vlot trok. In zijn boardroom op de hoogste verdieping ven het ABN Amro-gebouw ontving een delegatie van de gemeente op 20 november 2003 de ministers Zalm, Dekker (Ruimtelijke Ordening), Peijs (Verkeer & Waterstaat) en Van Gennip (Economische Zaken) om eens met eigen ogen het wonder van de Zuidas te komen bekijken.
Ook ING-topman Alexander Rinnooij Kan was aanwezig. Het was een prachtige dag en de bewindspersonen waren onder de indruk van het adembenemende uitzicht op Amsterdam en Schiphol. In de verte zijn zelfs de duinen en de Utrechtse Dom zichtbaar.
Groenink hield een indrukwekkend pleidooi over de noodzaak van een internationaal zakencentrum voor Nederland in het tijdperk van globalisering. Immers, de Aziaten komen eraan, en wie gaat die bedrijven opvangen als wij het in Amsterdam niet doen? Met succes. In het voorjaar van 2004 reserveerde het kabinet 344 miljoen euro als investering voor de ontwikkeling van het Zuidasdok. Alleskunner Brinkman werd ingehuurd om de verschillende belangen in het gebied 'aan elkaar te solderen'.
In 2005 presenteerde hij zijn plan en na enig gesteggel over de verdeling van de risico's tussen rijk, gemeente en bedrijfsleven, werd voormalig ING Real Estate-topman Jan Doets aangesteld als 'kwartiermaker', die private partijen moet interesseren in deelname aan de NV Zuidas.

Rondslingerende fietsen
Op 23 februari 2005 gaf minister Sybilla Dekker van Volkshuisvesting een persconferentie over de Zuidas. 'We markeren vandaag een belangrijke stap in de ontwikkeling van de Zuidas. Er is goed geluisterd naar de sceptici. [...] Het plan sluit, maar de ogen blijven wijd open. Luisteren, bijstellen en het einddoel voor ogen houden. Dat doel is: een nationale economische motor centraal in de Noordvleugel, een bruisend tweede stadshart aan de zuidrand van Amsterdam. Een gebied uitstekend ontsloten en verbonden met Europa en de wereld. Een onderneming met de inspiratiekracht van de Potsdamer-Platz in Berlijn of La Rive Gauche in Parijs.'
De ontwikkelaars en makelaars op de Zuidas geloven heilig dat de toekomst haar gelijk zal geven. Als zakenmensen hebben ze hun geld en als Amsterdammers hun hart aan de Zuidas verpand.
WTC- directeur Noorman ziet eigenlijk nog maar één buitje boven de Zuidas hangen. 'Ik erger me groen en geel aan die fietsen die hier altijd maar rondslingeren op het Zuidplein voor het station. In elk rek staan vijf wrakken en de gemeente doet er niets aan. De Japanse topmannen die ik hier rondleid, snappen daar helemaal niets van. Die zijn heel autoriteitsgevoelig. Als je een toplocatie wilt, en dat willen we met de Zuidas, dan zorg je toch dat dat in orde komt? Nee, als ze hier die fietsen niet weg kunnen halen, zie ik het somber in.'