Ondertussen in de commerciële vastgoedsector (2)

quote:

Op vrijdag 9 december 2011 23:00 schreef LXIV het volgende:

[..]

Je kunt gewoon een leegstandsbelasting heffen. Daarmee los je dat probleem op terwijl het geld oplevert. Al die Quote-500 figuren die de afgelopen 20 jaar maximaal geprofiteerd hebben van het beleid in Nederland mogen van mij die verliezen afschrijven.

Een leegstandsbelasting op al het vastgoed, op gehele portefeuilles? Dat is niet echt handig, het zal ertoe leiden dat je pensioenfonds en je bank een flinke boete betalen. Die Quote-500 figuren zijn veelal ontwikkelaars en bouwboeren, die tref je niet met belastingen op leegstand.

Leegstandheffing kennen ze in Belgie. Verkrottingsbelasting noemen ze het daar geloof ik. Geen idee wat de ervaringen ermee zijn.

Als Quote-500 zou ik dat pand in centrum A'dam gewoon aan Dinosaur_Sr verhuren voor 1 euro, leegstand opgelost (ik denk dus dat dat in praktische zin niet werkt anders dan incidenteel)

quote:

Op vrijdag 9 december 2011 23:17 schreef droom_econoom8 het volgende:

Het probleem is virtueel geld dat gecreëerd wordt door vastgoed voor te hoge bedragen in de boeken op te nemen. Bij verhuur tegen marktprijs vallen die bedrijven door de mand, dus laten ze die panden liever leegstaan. En zo handelt het management van vastgoedinvesteerders tegen het belang van de aandeelhouders ervan.

LXIV heeft gelijk: Een leegstandsheffing zou een oplossing zijn. Dat koppelt die panden aan echt geld (heffing) ipv virtueel geld (wat ze in de boeken schrijven) en dwingt tot afschrijven. Daarmee bescherm je beleggers tegen dit soort zeepbellen.

En je creëert zo een prikkel om nutteloze panden af te breken. A penny saved is a penny earnt.

Sorry dat ik het zeg maar dit is complete onzin:
- er wordt geen virtueel geld gecreëerd
- beleggers kunnen ook zichzelf beschermen door gewoon gedegen onderzoek te doen voordat ze ergens in investeren.
- een leegstandsheffing is in geen enkel opzicht rechtsgeldig

Zolang een deel van hun vastgoed portefeuille maar verhuurd wordt golfen de grote jongens geen dag minder hoor

Waarde trekt wel weer aan.

quote:

Op vrijdag 9 december 2011 17:56 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Ondertussen in de commerciële vastgoedsector

Ik kon er niet meer in posten, maar hij is nog niet "vol" (12 paginas).

Bedankt. Ik heb dat topic dicht gedaan en aan dit topic gekoppeld in een reeks.

quote:

Op maandag 5 december 2011 11:21 schreef droom_econoom8 het volgende:
Raken kantoorpanden met 40% korting nog niet verkocht. Aldus het FD.

Zie 'Geen kopers voor Nederlandse kantoren' op nu.nl

Let op: het artikel op FD.nl is éénmalig bereikbaar, daarna verdwijnt het waarschijnlijk achter een betaalmuur...

Vraagje: hoeveel van die kantoorpanden zijn gebouwd met geleend geld? Dus hoeveel schuld in Nederland zit er eigenlijk in de financiële en investment wereld?

quote:

Op zaterdag 10 december 2011 16:15 schreef SemperSenseo het volgende:

[..]

Vraagje: hoeveel van die kantoorpanden zijn gebouwd met geleend geld? Dus hoeveel schuld in Nederland zit er eigenlijk in de financiële en investment wereld?

Ik heb geen inzicht in die volledige portefeuille, maar het vreemd vermogen kan vrij groot zijn.
Eventueel mezzanine, wie weet wat voor troep daaruit naar boven komt.

quote:

Op donderdag 8 december 2011 15:37 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Uiteraard willen de vastgoedmannetjes dat de overheid ze een bail out geeft.... want boehoe... het is toch zo zielig voor de babyboomers die hun pensioen zien verdampen

Kuddo's voor die man die weer eens plek heeft om zijn MB te parkeren zonder lastig te worden gevallen door die omhoog gevallen blaaskaakjes

quote:

‘Hoe het gaat? De boel staat in de fik. Het is een slagveld op de markt.’ Een Nederlandse vastgoedhandelaar, die is neergestreken in Vlaanderen, windt er geen doekjes om. Hij doet zowel zaken in België als in Nederland. ‘De banken zitten op slot en er staat veel te veel leeg. Ik zag onlangs een mooi nieuwbouwkantorenproject waar je een paar jaar geleden nog zeker een huur van 1.100 euro per vierkante meter voor gekregen zou hebben...voor 400 euro de meter kwamen ze er nog niet vanaf.’

Lol, dat zijn London City prijzen. NL heeft nooit op 1000/m gezeten. Zuidas wat zo'n beetje het duurste van NL is zit (zat) op minder dan 500

quote:

Op zondag 11 december 2011 01:35 schreef tjoptjop het volgende:

[..]


[..]

Lol, dat zijn London City prijzen. NL heeft nooit op 1000/m gezeten. Zuidas wat zo'n beetje het duurste van NL is zit (zat) op minder dan 500

1100 zou heel veel zijn. Uitgaande van een grondprijs van 400 p/m2 BVO (dus incl. stapelingsfactoren) en bouwkosten + bijkomende kosten van 1500 zou een belachelijk hoge BAR betekenen.

Net even oud persberichtje erbij gepakt

quote:

Aansprekende nieuwe gebruikers in Zuidas zijn The Royal Bank of Scotland, Spaces Arcadis en het Europese hoofdkantoor van Mead Johnson. Eerstgenoemde partij huurde het grootste metrage van circa 10.000 m2 vvo in het gebouw UN Studio en zal in 2011 haar intrek nemen.
De tophuur en incentives zijn stabiel gebleven. De huidige tophuur bedraagt ¤ 335 per m2 vvo. De gemiddelde gerealiseerde huurprijs is zelfs toegenomen van ¤ 295 per m2 vvo naar circa ¤ 305 per m2 vvo. Met name de transacties in gebouw Symphony hebben bijgedragen aan deze stijging.

.

Ben dus wel heel benieuwd welk pand die ¤1100/m^2 bvo zou moeten kunnen opleveren.

quote:

Op zondag 11 december 2011 01:54 schreef tjoptjop het volgende:
Net even oud persberichtje erbij gepakt

[..]

.

Ben dus wel heel benieuwd welk pand die ¤1100/m^2 bvo zou moeten kunnen opleveren.

Een gebouw van vijf lagen met een zeer arbitraire definitie van "per vierkante meter" ?

Wat moeten RBS en Arcadis in zo'n dure toko?

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:00 schreef Bolkesteijn het volgende:
Wat moeten RBS in zo'n dure toko?

Wat alle financials daar moeten, net als alle legal offices.
Zitten om de plek, om het imago en om de dure prijs te kunnen verklaren die zij hun klanten rekenen. Een soort self-fulfilling prophecy; heeft de concurrentie een gebouw van een half miljard, dan moeten wij dat ook hebben.

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:00 schreef GSbrder het volgende:

[..]

Een gebouw van vijf lagen met een zeer arbitraire definitie van "per vierkante meter" ?

Of hij bedoelde winkelpanden, daar zijn dat soort bedragen gangbaarder. Kalverstraat als duurste geloof ik op ¤2000+/m^2

Maar dat zou een beetje offtopic in een bericht over de kantoormarkt zijn

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:00 schreef GSbrder het volgende:
Een gebouw van vijf lagen met een zeer arbitraire definitie van "per vierkante meter" ?

Weet jij misschien in hoeverre een plek aan bijvoorbeeld de Zuidas eigenlijk te verantwoorden valt vanuit extra bedrijfsresultaat/omzet? Clustering kan voordelen hebben, maar dat hoeft natuurlijk niet noodzakelijkerwijs aan de Zuidas te gebeuren. Ook vanuit bereikbaarheidsoogpunt scoort de Zuidas niet uitzonderlijk.

[ Bericht 0% gewijzigd door Bolkesteijn op 11-12-2011 02:12:03 ]

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:04 schreef tjoptjop het volgende:

[..]

Of hij bedoelde winkelpanden, daar zijn dat soort bedragen gangbaarder. Kalverstraat als duurste geloof ik op ¤2000+/m^2

Maar dat zou een beetje offtopic in een bericht over de kantoormarkt zijn

Dat klopt, 2000 voor A1/A2 en 2200 voor A1.
Maar om etalagemeters nu te vergelijken met kantoorruimte is, zoals jij al aangeeft, een tikkie vreemd.

Ach, het is een leuk verhaaltje van zo'n oude cowboy. Misschien rekende hij in guldens?

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:03 schreef GSbrder het volgende:
Zitten om de plek, om het imago en om de dure prijs te kunnen verklaren die zij hun klanten rekenen. Een soort self-fulfilling prophecy; heeft de concurrentie een gebouw van een half miljard, dan moeten wij dat ook hebben.

Dat zou zomaar kunnen, maar daar kan je vanuit economisch perspectief natuurlijk weinig mee, dat soort primaire/banale grillen. Weer een voorbeeld van de irrationele mens.

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:06 schreef Bolkesteijn het volgende:

[..]

Weet jij misschien in hoeverre een plek aan bijvoorbeeld de Zuidas eigenlijk te verantwoorden valt vanuit extra bedrijfsresultaat/omzet? Clustering kan voordelen hebben, maar dat hoeft natuurlijk niet noodzakelijkerwijs aan de Zuidas te gebeuren natuurlijk. Ook vanuit bereikbaarheidsoogpunt scoort de Zuidas niet uitzonderlijk.

Ik vind die koppeling tussen geografische economie, vastgoed en bedrijfseconomie interessant - vanzelfsprekend welhaast, gezien mijn achtergrond - maar ik vind het ontzettend moeilijk daar een kwantitatief oordeel over te vellen. Ik zou graag nog eens een opdracht vervullen voor een bedrijf of een wetenschappelijk instituut om meetbaar te maken hoeveel extra resultaat een vestiging op zo'n ultra-prime locatie heeft, want de synergievoordelen in een modern digitaal tijdperk zijn vaak uiterst karig beargumenteerd en toch ontzettend emotioneel genomen. Je moet niet vergeten dat de markt voor vastgoed niet alleen irrationeel is, dus men zoekt een vestigingsplaats op de plek waar men denkt te horen en/of denkt vastgoed te vinden dat past bij de doelstellingen. Boekel de Neree, ING of RBS gaat naar zo'n locatie omdat ze een aantal eisen hebben, dat is o.a. dichtbij een luchthaven, dichtbij een hoofdstad en dichtbij een concentratie van gelijkgestemde multinationals. Je ziet bijvoorbeeld op oudere A1-locaties hoe snel deze markt naar een vragersmarkt kan veranderen, maar ik durf nog niet goed de vinger op de zere plek te leggen.

Hoewel het natuurlijk niet meehelpt dat de Gemeente Amsterdam ondernemingen van dergelijke grootte alleen nog nieuwbouw toestaat op de Zuid-As en men dus, indien een volledig op maat gemaakt nieuwbouwcasco geprefereerd wordt, welhaast verplicht is daar je onderneming te vestigen. Kantoren van 10.000+ m2 staat men niet toe in Osdorp, om maar eens wat te noemen.

quote:

Op zondag 11 december 2011 02:11 schreef Bolkesteijn het volgende:

[..]

Dat zou zomaar kunnen, maar daar kan je vanuit economisch perspectief natuurlijk weinig mee, dat soort primaire/banale grillen. Weer een voorbeeld van de irrationele mens.

Klopt, dit is bedrijfspsychologie van de allerkoudste grond.
Heb jij vanuit je economische opleiding niet een mogelijke verklaring voor dit massale kuddegedrag?