Fundateller #22: Stagnatie op alle fronten

quote:

Op zaterdag 3 december 2011 19:30 schreef antfukker het volgende:

[..]

Het lijkt er niet eens op, het is gewoon waarheid. Een vriend van me is makelaar en die nemen alleen nog maar woningen in hun portefueille die een realistische verkoopwaarde hebben. Wil de verkoper dat niet, verwijst hij ze naar de concurrent.

terecht., ze willen wel wat verdienen, geen etalagevulling

quote:

Op maandag 5 december 2011 00:52 schreef michaelmoore het volgende:

[..]

terecht., ze willen wel wat verdienen, geen etalagevulling

Geheel terecht, echter de makelaarswereld is wel veranderd in 3 jaar tijd

256.295 huizen te koop

quote:

Op maandag 5 december 2011 09:10 schreef antfukker het volgende:

[..]

Geheel terecht, echter de makelaarswereld is wel veranderd in 3 jaar tijd

Volgens mij hadden makelaars niet zozeer belang bij de hoge prijzen, maar vooral bij de koopzucht die stijgende prijzen veroorzaken. Mensen gek maken. Vandaar ook dat ze mensen wijs maken dat het slim is om nu een huis te kopen (terwijl het juist het domste is wat je kunt doen in deze markt op dit moment).

Rekenvoorbeeld:

Huis 2 ton verkocht, makelaarscourtage @ 1,5% => inkomsten makelaar is 3000 euro
Huis 2,1 ton verkocht, makelaarscourtage @ 1,5% => inkomsten makelaar is 3150 euro

Kortom: het kost ongelofelijk veel moeite om een woning 5% te duur te verkopen, en het levert de makelaar slechts 150 euro op.

Daarnaast probeerden makelaars in de goede tijd zo veel mogelijk verkopers binnen te halen met hoge taxaties. En nu zitten we in een kopersmarkt

Overigens zijn hoge prijzen wel aantrekkelijk als je als makelaar een lange adem hebt, maar veel makelaars zijn nu wel door hun liquiditeit heen...

Er kan dus wel eens een omslagpunt zijn in het gedrag van makelaars. Zij zullen steeds vaker het argument "mijn portefeuille is vol" gebruiken voor verkopers met te hoge verwachtingen, en dit kan gaan leiden tot sneller dalende prijzen.

descherpepen.nl/2011/vraagprijs-richting-of-prijs/

Het perspectief van de makelaar

quote:

Op maandag 5 december 2011 22:46 schreef WammesWaggel het volgende:
descherpepen.nl/2011/vraagprijs-richting-of-prijs/

Het perspectief van de makelaar

Lachen.... de trend van een jaar geleden was nog dat je werd uitgelachen als je slechts de helft van de vraagprijs bood. Goed om te horen dat steeds meer mensen deze aanpak hanteren

quote:

Op maandag 5 december 2011 23:42 schreef LXIV het volgende:
Met andere woorden: als de teller op 220 staat durf ik wel te kopen hoor!

Huizen zijn geen aandelen. Ik durf de gok wel aan om de komende 5 jaar geen woning te kopen.

quote:

Op maandag 5 december 2011 22:46 schreef WammesWaggel het volgende:
descherpepen.nl/2011/vraagprijs-richting-of-prijs/

Het perspectief van de makelaar

De frustratie van de makelaar druipt er wel vanaf zeg:

quote:

In het eerste geval heb je gelijk maar niets verdiend. In het tweede geval heb je een slepend traject maar kun je uiteindelijk wel een nota schrijven.

Werken voor z'n geld is nog steeds teveel moeite, hij wil het makkelijk zonder veel werk verdienen.

quote:

Op maandag 5 december 2011 23:41 schreef LXIV het volgende:
En toch, nu het besef langzaam de huizenmarkt binnentrekt, wordt het alweer tijd om te gaan kijken wat er te koop staat. De prijzen zijn nog niet spectaculair gedaald, maar juist omdat 'iedereen' nu roept dat het heel slecht is en nog slechter wordt, kun je zeggen dat we in een nieuwe fase zijn aanbeland. Misschien is de bodem dichterbij dan we denken.
En dan valt dat toch tegen, met zo'n 10% daling in prijs, 14% als je de korting op de ODB meerekent.

Ik zie het anders: de overheid heeft steeds meer moeite met nieuwe maatregelen die prijzen hooghouden, meer en meer mensen willen hun huis alsnog verkopen (zie de Fundateller), de crisis in Europa wordt erger, de schulden ondraagbaar, het aantal wanbetalers neemt hard toe... Dat kan alleen maar leiden tot een versnelde prijsdaling.

256.084 huizen te koop

quote:

Op maandag 5 december 2011 23:41 schreef LXIV het volgende:
En toch, nu het besef langzaam de huizenmarkt binnentrekt, wordt het alweer tijd om te gaan kijken wat er te koop staat. De prijzen zijn nog niet spectaculair gedaald, maar juist omdat 'iedereen' nu roept dat het heel slecht is en nog slechter wordt, kun je zeggen dat we in een nieuwe fase zijn aanbeland. Misschien is de bodem dichterbij dan we denken.
En dan valt dat toch tegen, met zo'n 10% daling in prijs, 14% als je de korting op de ODB meerekent.

Terecht om ondanks alle theorie altijd even te kijken naar wat er op de markt gebeurt. De verkoopprijzen zijn inderdaad nog niet spectaculair gedaald. Gegeven de gekte op de markt, is 10% daling niet veel.

Daar staat tegenover dat 256.084 huizen nog niet verkocht zijn. Dat is ook een feit waar je niet omheen kunt. Ook als makelaars geen woningen meer accepteren wanneer de eigenaar te veel vraagt, dan zal er nog wel wat water door de Rijn vloeien voordat die hele voorraad van realistische vraagprijzen is voorzien.

Vraagprijzen en verkoopprijzen zijn bovendien wat anders dan marktprijzen. De marktprijs is het niveau waarop de vraag gelijk is aan het aanbod. Omdat vraag en aanbod nu zover uit elkaar liggen, en (terecht) strengere regels de koopkracht van de kopers steeds verder beperken, denk ik niet dat de bodem in zicht is. Nog lang niet. De verkoopprijzen die het CBS en het Kadaster meten, zullen blijven dalen naar de marktprijs.

Bovendien kunnen woningverkopers niet altijd meebuigen. Er komt m.i. een moment dat ze barsten.

Vroeg of laat doet de onzichtbare hand van Adam Smith zijn werk.

[ Bericht 0% gewijzigd door droom_econoom8 op 06-12-2011 10:23:56 ]

256.090 huizen te koop

Ik vind het wel leuk om te zien hoe die ratten (makelaars) zich nu bedondert voelen nadat zij jarenlang geprofiteerd hebben van een vastgoedbubble, laat ze het maar lekker voelen.

quote:

Op dinsdag 6 december 2011 10:18 schreef droom_econoom8 het volgende:
Vraagprijzen en verkoopprijzen zijn bovendien wat anders dan marktprijzen. De marktprijs is het niveau waarop de vraag gelijk is aan het aanbod. Omdat vraag en aanbod nu zover uit elkaar liggen, en (terecht) strengere regels de koopkracht van de kopers steeds verder beperken, denk ik niet dat de bodem in zicht is. Nog lang niet. De verkoopprijzen die het CBS en het Kadaster meten, zullen blijven dalen naar de marktprijs.

Volgens mij registreert het kadaster toch echt transacties, dwz daar waar vraag en aanbod elkaar ontmoet hebben, dwz de marktprijs voor dat specifieke pand.

quote:

Op woensdag 7 december 2011 09:35 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Volgens mij registreert het kadaster toch echt transacties, dwz daar waar vraag en aanbod elkaar ontmoet hebben, dwz de marktprijs voor dat specifieke pand.

Jij bedoelt "waar ze elkaar incidenteel ontmoet hebben". De enorme hoeveelheid huizen die te koop staan suggereert toch dat vraag en aanbod elkaar vooral niet ontmoeten, niet waar?

De cijfers van het CBS zijn overigens de beste cijfers die er zijn.

quote:

Op woensdag 7 december 2011 10:00 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Jij bedoelt "waar ze elkaar incidenteel ontmoet hebben". De enorme hoeveelheid huizen die te koop staan suggereert toch dat vraag en aanbod elkaar vooral niet ontmoeten, niet waar?

De cijfers van het CBS zijn overigens de beste cijfers die er zijn.

Ruim 90,000 incidenten Daar zul je het toch mee moeten doen ben ik bang.

@droom_econoom8: ik snap jouw vergelijking ook niet helemaal.

quote:

De marktprijs is het niveau waarop de vraag gelijk is aan het aanbod.

Zelfs bij aandelen gaat dit niet op: Zeg een aandeel kost 10 euro, er worden er 10 per dag verhandeld. Maar er zijn 1000 aandelen te koop voor 11 euro, en er is vraag naar 2000 aandelen voor 9 euro. En juist precies op het raakvlak vind je de marktprijs. En alleen voor die prijs (10 euro) is de vraag gelijk aan het aanbod.
Voor huizen gaat dat minder op, omdat ze allemaal anders zijn. Er is geen sprake van een exact raakvlak. Wel kan je zeggen dat het aantal verkopers dat meer dan de marktprijs wil toeneemt, en het aantal kopers dan minder dan de marktprijs wil betalen ook. Er komt een punt dat een van de twee eieren voor z'n geld moet kiezen.

Dat wat er op het moment van overdracht betaald wordt mag marktprijs heten, ongeacht of er veel of weinig transacties zijn.
90.000 incidenten noem ik toch een substancieel getal.
B.t.w. ondanks dat de huizenmarkt "op zijn gat" ligt is het aantal transacties maar met ongeveer 45% afgenomen.
Het is dus niet zo dat er niets meer verkocht/gekocht wordt.
Nogmaals, marktprijs is die prijs die daadwerkelijk betaald wordt.

OK, als het er 90k transacties zijn dan zijn die cijfers vooralsnog voldoende representatief.

quote:

Op woensdag 7 december 2011 10:35 schreef RemcoDelft het volgende:
@droom_econoom8: ik snap jouw vergelijking ook niet helemaal.

[..]

Zelfs bij aandelen gaat dit niet op: Zeg een aandeel kost 10 euro, er worden er 10 per dag verhandeld. Maar er zijn 1000 aandelen te koop voor 11 euro, en er is vraag naar 2000 aandelen voor 9 euro. En juist precies op het raakvlak vind je de marktprijs. En alleen voor die prijs (10 euro) is de vraag gelijk aan het aanbod.
Voor huizen gaat dat minder op, omdat ze allemaal anders zijn. Er is geen sprake van een exact raakvlak. Wel kan je zeggen dat het aantal verkopers dat meer dan de marktprijs wil toeneemt, en het aantal kopers dan minder dan de marktprijs wil betalen ook. Er komt een punt dat een van de twee eieren voor z'n geld moet kiezen.

Kun je dan nog wel volhouden, dat die 256.015 huizen op funda daadwerkelijk te koop staan? Een groot deel van deze verkopers verkoopt niet omdat de prijzen die zij vragen in deze markt niet worden opgehoest.

Zeg je dat ze wel te koop staan, dan kun je in feite beweren dat (nagenoeg) alle Nederlandse woningen te koop staan, want als er maar voldoende geboden wordt wisselen zij waarschijnlijk van hand, ook al staat er geen bordje "te koop" in de tuin

Wat zegt de fundateller dan?

Maar dat is van alle tijden en van alle producten... Er zijn ook genoeg mensen die teveel geld vragen voor hun auto, fiets, TV, computer, etc. De meerderheid daarvan zal z'n prijs moeten laten zakken als-ie wil verkopen. En een enkeling heeft geluk doordat-ie tegen de spreekwoordelijke gek aanloopt.

quote:

Op woensdag 7 december 2011 09:07 schreef droom_econoom8 het volgende:
256.090 huizen te koop

256.079 huizen te koop

Een enorme daling is ingezet!

quote:

Op woensdag 7 december 2011 19:45 schreef droom_econoom8 het volgende:

Wat zegt de fundateller dan?

Niks. Hooguit hoeveel mensen actief - tegen marginale kosten en nul risico- hun huis in de etalage hebben gezet, maar niet tegen welke prijs en condities ze het willen verkopen. Blijkt ook wel, want anders was de prijsdaling veeleer al la eind jaren '70.

Dat die zo hoog oploopt heeft met name te maken met twee factoren imho:
- veel kopers speculeren op een daling (zoals koper jarenlang op een stijging speculeerden), en stellen dus transactie uit - tegen elke prijs is dat; let wel, daar is bij wijze van spreken ook geen prijsniveau te verzinnen waarop die wel een transactie zouden doen;
- veel verkopers hebben hun huis in de etalage gezet tegen een bepaalde prijs, en nu een paar jaar verder is die prijs niet realistisch. Maar dat plekje kost niks. en als het niet goed verkocht wordt wachten die verkopers betere tijden af. Verkopen was voor hen kennelijk een (vage conditionale) wens, geen moet.

Ik weet niet of dat te bepalen is, maar ik durf te wedden dat 85% van wat verkocht wordt minder dan 6 maanden te koop staat. Die ouwe meuk blijft er gewoon opstaan. Wat is het incentive om de opdracht in te trekken? Ik ken panden die inmiddels voorbij hun 5 jarig jubilieum op funda zijn

quote:

Op donderdag 8 december 2011 09:40 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Ik weet niet of dat te bepalen is, maar ik durf te wedden dat 85% van wat verkocht wordt minder dan 6 maanden te koop staat. Die ouwe meuk blijft er gewoon opstaan. Wat is het incentive om de opdracht in te trekken? Ik ken panden die inmiddels voorbij hun 5 jarig jubilieum op funda zijn

Ik houd de lokale markt in de gaten en constateer een aantal zaken:

- huizen die binnen 6 maanden verkopen zijn voor 85% in de categorie tot 150k
- de duurdere huizen die binnen 6 maanden verkopen (de overige 15%) hebben een minstens 15% lagere vraagprijs dan soortgelijke woningen die al meer dan een jaar te koop staan.

- huizen die pas na meer dan een jaar verkopen zakten minstens 20% in vraagprijs.
- nieuwe huizen die snel verkopen beginnen al met een realistische vraagprijs.

Feitelijk staan er een hoop huizen op Funda niet te koop, de eigenaar heeft onrealistische verwachtingen en prijst zichzelf uit de markt.

Waar haal je die cijfers vandaan?