Fundateller #22: Stagnatie op alle fronten

Cool!
Er worden hier allemaal appartementen aangeboden als vrije huurwoning. Het hele project stond te koop maar omdat de verkopen zó tegenvielen is de knoop al binnen een jaar na oplevering al doorgehakt. Waar je normaal 220K+ moest neerleggen (ex. servicekosten), krijg je nu voor 800 euro inclusief in een nagelnieuw appartement van 95 m2, voorzien van nieuwe keuken en badkamer.

Heck, doe mij die maar

Jammer voor de fundateller maar het is beter als leegstand.

Saillant detail is dat er de komende periode nog zeker 500 nieuwbouw woningen opgeleverd worden.
Je kan toch wel voorzichtig aannemen dat die ook niet verkocht worden en dus de verhuur ingaan.
De gemeente heeft goed gebruik gemaakt van de subsidie van het rijk door allerlei bouwprojecten te starten die nu opgeleverd worden. Het gevolg is dat er een bult aanbod bijkomt terwijl de markt al stillag. De bestaande woningen dalen nu verder in waarde, maar ook de vrije sector huurprijzen!

Heb je een linkje?

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 16:59 schreef antfukker het volgende:
Heb je een linkje?

--> pm

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 16:55 schreef fedsingularity het volgende:
Cool!
Er worden hier allemaal appartementen aangeboden als vrije huurwoning. Het hele project stond te koop maar omdat de verkopen zó tegenvielen is de knoop al binnen een jaar na oplevering al doorgehakt. Waar je normaal 220K+ moest neerleggen (ex. servicekosten), krijg je nu voor 800 euro inclusief in een nagelnieuw appartement van 95 m2, voorzien van nieuwe keuken en badkamer.

Heck, doe mij die maar

Jammer voor de fundateller maar het is beter als leegstand.

Saillant detail is dat er de komende periode nog zeker 500 nieuwbouw woningen opgeleverd worden.
Je kan toch wel voorzichtig aannemen dat die ook niet verkocht worden en dus de verhuur ingaan.
De gemeente heeft goed gebruik gemaakt van de subsidie van het rijk door allerlei bouwprojecten te starten die nu opgeleverd worden. Het gevolg is dat er een bult aanbod bijkomt terwijl de markt al stillag. De bestaande woningen dalen nu verder in waarde, maar ook de vrije sector huurprijzen!

Niets mis mee natuurlijk maar zoveel maakt het niet uit.
220K financieren is bij 5% rente 917 euro per maand. En dan blijven de lasten gelijk, die huur is over 5 jaar gelijk aan de financieringskosten.

Uiteraard heb je kopen nog meer kosten, maar de HRA maakt dat weer goed.

917 euro is ook nog exclusief servicekosten

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 17:13 schreef malleable het volgende:

[..]

Niets mis mee natuurlijk maar zoveel maakt het niet uit.
220K financieren is bij 5% rente 917 euro per maand. En dan blijven de lasten gelijk, die huur is over 5 jaar gelijk aan de financieringskosten.

Uiteraard heb je kopen nog meer kosten, maar de HRA maakt dat weer goed.

Je vergeet de waardedaling: 4% per jaar eraf is 733 euro per maand. Die raak je als huurder niet kwijt, als koper wel.
En 220k is nog steeds een heleboel geld voor een flat van 95 vierkante meter.

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 17:19 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Je vergeet de waardedaling: 4% per jaar eraf is 733 euro per maand. Die raak je als huurder niet kwijt, als koper wel.
En 220k is nog steeds een heleboel geld voor een flat van 95 vierkante meter.

Een eventuele stijging of daling van de woning is koffiedik kijken. Maar laten we eens uitgaan van een daling van 4% en een verkoop over 12 jaar. Dan moet je 4% van 220K = 8800 over 12 jaar spreiden is circa 60euro per maand extra.

Kosten tussen huren en kopen zullen dan nog steeds vergelijkbaar zijn.

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 17:29 schreef malleable het volgende:

[..]

Een eventuele stijging of daling van de woning is koffiedik kijken. Maar laten we eens uitgaan van een daling van 4% en een verkoop over 12 jaar. Dan moet je 4% van 220K = 8800 over 12 jaar spreiden is circa 60euro per maand extra.

Kosten tussen huren en kopen zullen dan nog steeds vergelijkbaar zijn.

Klopt, je weet het niet. Echter huur je met name voor de korte termijn, en op korte termijn is 4% prijsdaling per jaar redelijk realistisch. Of het over 6 jaar weer stijgt is inderdaad koffiedik kijken, maar op korte termijn zet ik toch m'n geld op nu een paar jaar huren, daarna kopen. Mijn (persoonlijke) verwachting is dat ik dan totaal over die 12 jaar goedkoper uit ben dan als ik nu koop, net onder de piek.

5% vind ik een mooi rentepercentage. Waar vind ik dat?
Het moet er wel 1 zijn met een looptijd van minimaal 20 jaar en tegen goede voorwaarden.
Waarschijnlijk kom ik dan eerder op 6% uit, wat 1100 in de maand zou kosten. (ex aflossing)

De HRA en OZB zijn de grote onbekenden in de hele berekening. De overheid is wat dat betreft geen betrouwbare partner, ze kunnen je hele huishoudboekje overhoop gooien.

Zolang er geen duidelijkheid is over de HRA valt er ook geen prijskaartje op een huis te plakken.
Dan betaal ik wel een tientje huur extra.

[ Bericht 9% gewijzigd door fedsingularity op 05-01-2012 17:55:30 ]

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 17:50 schreef fedsingularity het volgende:
5% vind ik een mooi rentepercentage. Waar vind ik dat?
Het moet er wel 1 zijn met een looptijd van minimaal 20 jaar en tegen goede voorwaarden.

http://www.hypotheekrente.nl/rente/14/20_jaar_rentevast.html#ov

Je hebt waarschijnlijk wat te lang gewacht, want ik heb december 2010 (13 maanden geleden) nog 20 jaar kunnen vastleggen tegen 4,35%

quote:

De HRA en OZB zijn de grote onbekenden in de hele berekening. De overheid is wat dat betreft geen betrouwbare partner, ze kunnen je hele huishoudboekje overhoop gooien.

Net als de huurverhoging per jaar, die ijlt wat na op de inflatie. Mocht de OZB excessief stijgen dan zal dat door je verhuurder gewoon aan jouw doorberekend worden hoor, maak je daar maar geen zorgen over.

quote:

Zolang er geen duidelijkheid is over de HRA valt er ook geen prijskaartje op een huis te plakken. Dan betaal ik wel een tientje huur extra.

Een tientje? Grappenmaker, je 800,- huur nu, is over 20 jaar bij gemiddeld 2% verhoging per jaar 1165,- en bij 3% al 1403,- per maand. <sub>(over 30 jaar zelfs 1421,- resp. 1885,-)

Overigens vind ik 800,- huur voor een appartement van 95 m2 onbegrijpelijk. Ja, ik weet dat het ervoor betaald wordt, ik begrijp alleen niet dat mensen dat willen. Voor dat geld koop of huur je ook woning met 3 verdiepingen incl. voor- en achtertuin.</sub>

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:28 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

http://www.hypotheekrente.nl/rente/14/20_jaar_rentevast.html#ov

Je hebt waarschijnlijk wat te lang gewacht, want ik heb december 2010 (13 maanden geleden) nog 20 jaar kunnen vastleggen tegen 4,35%

[..]

Net als de huurverhoging per jaar, die ijlt wat na op de inflatie. Mocht de OZB excessief stijgen dan zal dat door je verhuurder gewoon aan jouw doorberekend worden hoor, maak je daar maar geen zorgen over.

[..]

Een tientje? Grappenmaker, je 800,- huur nu, is over 20 jaar bij gemiddeld 2% verhoging per jaar 1165,- en bij 3% al 1403,- per maand.

_{Overigens vind ik 800,- huur voor een appartement van 95 m2 onbegrijpelijk. Ja, ik weet dat het ervoor betaald wordt, ik begrijp alleen dat mensen dat willen. Voor dat geld koop of huur je ook woning met 3 verdiepingen incl. voor- en achtertuin.}

Ja. In Limburg misschien.

800 euro huur voor zo'n appartement is in de Randstad gewoon een koopje. En zeker weten goedkoper dan kopen, zéker bij deze dalende markt.

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:32 schreef asfyxiaatje123 het volgende:
Ja. In Limburg misschien.
800 euro huur voor zo'n appartement is in de Randstad gewoon een koopje. En zeker weten goedkoper dan kopen, zéker bij deze dalende markt.

Bullshit. Je koopt bv in Zwijndrecht, voor 160 a 180K gewoon een nette tussenwoning in een volstrekt nette buurt. Maar als jij je voor 800,- per maand 3 hoog in een appartementje van 95m2 wilt laten proppen, heb ik daar ook vrede mee.

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:28 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

_{Overigens vind ik 800,- huur voor een appartement van 95 m2 onbegrijpelijk. Ja, ik weet dat het ervoor betaald wordt, ik begrijp alleen niet dat mensen dat willen. Voor dat geld koop of huur je ook woning met 3 verdiepingen incl. voor- en achtertuin.}

Ik betaal het ook, in Doetinchem, voor 80 m2. Wel zgan. appartement met eigen parkeerplaats en vrij luxe en incl. servicekosten. Het is aardig wat geld, maar als je twijfelt over huren of nu kopen is huren de betere optie. De huur die ik de komende 1 of 2 jaar betaal weegt bij lange na niet op tegen hypotheekrente+waardedaling+onderhoud+OZB van een gelijkwaardig appartement. Die hier zijn overigens al gedaald van 205k in 2006 naar ca. 180k nu.

Dat is 25k in 5-6 jaar. Zeg maar 4500 per jaar. Grofweg 350-400 euro per maand. Lekker hoor

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:36 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Bullshit. Je koopt bv in Zwijndrecht, voor 160 a 180K gewoon een nette tussenwoning in een volstrekt nette buurt. Maar als jij je voor 800,- per maand 3 hoog in een appartementje van 95m2 wilt laten proppen, heb ik daar ook vrede mee.

Ik wil een huis in de prijsklasse rond de 300k kopen verwacht ik. Dan kun je sowieso beter nog even wachten, die dalen gemiddeld genomen harder in waarde.

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:47 schreef leolinedance het volgende:
Ik betaal het ook, in Doetinchem, voor 80 m2. Wel zgan. appartement met eigen parkeerplaats en vrij luxe en incl. servicekosten. Het is aardig wat geld, maar als je twijfelt over huren of nu kopen is huren de betere optie. De huur die ik de komende 1 of 2 jaar betaal weegt bij lange na niet op tegen hypotheekrente+waardedaling+onderhoud+OZB van een gelijkwaardig appartement. Die hier zijn overigens al gedaald van 205k in 2006 naar ca. 180k nu.

Dat is 25k in 5-6 jaar. Zeg maar 4500 per jaar. Grofweg 350-400 euro per maand. Lekker hoor

Je mist het punt. Ik begrijp niet dat mensen voor appartementen zoveel betalen. Je kunt voor hetzelfde geld gewoon in een eengezinswoning wonen. Wellicht 10 km verderop, maar wat geeft dat?

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:50 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Je mist het punt. Ik begrijp niet dat mensen voor appartementen zoveel betalen. Je kunt voor hetzelfde geld gewoon in een eengezinswoning wonen. Wellicht 10 km verderop, maar wat geeft dat?

Denk dat jij het punt mist. Daar wíl ik niet wonen. Ooit in de buurt van Doetinchem geweest? Die raak je ook niet makkelijk meer kwijt over een paar jaar.
En de prijzen dalen nogsteeds. En rente+waardedaling+ozb+onderhoud is ook niet niks. Dus zo groot is dat verschil niet.

En zie mijn volgende post.

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:50 schreef leolinedance het volgende:
Ik wil een huis in de prijsklasse rond de 300k kopen verwacht ik. Dan kun je sowieso beter nog even wachten, die dalen gemiddeld genomen harder in waarde.

De meeste believers hier wachten al sinds 2003. En een woning is voor de meesten van hen verder buiten bereik dan ooit tevoren. Heb ik het niet eens over het gemiste woongenot over al die jaren. (Je huis kunnen aanpassen aan al je wensen is onbetaalbaar).

Wellicht is het een gat in de markt om voor sommige mensen om in een koopwoning voor een X-bedrag voor 100 jaar 1m2 te reserveren om de urn te plaatsen?

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:54 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

De meeste believers hier wachten al sinds 2003. En een woning is voor de meesten van hen verder buiten bereik dan ooit tevoren. Heb ik het niet eens over het gemiste woongenot over al die jaren. (Je huis kunnen aanpassen aan al je wensen is onbetaalbaar).

Wellicht is het een gat in de markt om voor sommige mensen om in een koopwoning voor een X-bedrag voor 100 jaar 1m2 te reserveren om de urn te plaatsen?

Als ik 2 jaar geleden een huis had gekocht had ik nu al 25k af kunnen schrijven...

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:53 schreef leolinedance het volgende:
En zie mijn volgende post.

Moet je wel heel snel zijn, ik gooi er nog een houtblokje in en ga even relaxen met het vrouwtje. Welverdiend. Door vooruit te kijken.

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:56 schreef leolinedance het volgende:
Als ik 2 jaar geleden een huis had gekocht had ik nu al 25k af kunnen schrijven...

Als je 2 jaar geleden een huis had gekocht, had je misschien wel 50K aan rente (gedurende de looptijd) kunnen besparen....

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:57 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Als je 2 jaar geleden een huis had gekocht, had je misschien wel 50K aan rente kunnen besparen....

Dacht het niet

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:58 schreef leolinedance het volgende:
Dacht het niet

Ik was hem al aan het editten, omdat ik vermoedde dat je het niet zou vatten...

Lees nog eens, en reken zelf eens.

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:59 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Ik was hem al aan het editten, omdat ik vermoedde dat je het niet zou vatten...

Lees nog eens, en reken zelf eens.

Jaja..hoe kon ik ook zo naïef zijn. Het is natuurlijk heel gunstig als je net nieuwe koopwoning ruim 10% in waarde daalt in 2 jaar tijd!

quote:

Op vrijdag 6 januari 2012 00:07 schreef leolinedance het volgende:
Jaja..hoe kon ik ook zo naïef zijn. Het is natuurlijk heel gunstig als je net nieuwe koopwoning ruim 10% in waarde daalt in 2 jaar tijd!

Niet als je kortzichtig bent natuurlijk. Maar normaliter koop je een woning voor een langere tijd dan 2 jaar..._{(Uitzonderingen die niet kunnen rekenen buiten beschouwing gelaten.)}

Maar goed, als jij er gelukkig mee bent, dan heb je uiteraard mijn zegen. Huur er voor mijn part 2, 3 of 4 tegelijk.

quote:

Op donderdag 5 januari 2012 23:36 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Bullshit. Je koopt bv in Zwijndrecht, voor 160 a 180K gewoon een nette tussenwoning in een volstrekt nette buurt. Maar als jij je voor 800,- per maand 3 hoog in een appartementje van 95m2 wilt laten proppen, heb ik daar ook vrede mee.

In Zijndrecht koop je echt geen "nette tussenwoning" voor dat geld, maar alleen een door babyboomers afgeleefd hok met de bouwkeuken uit de jaren '70 er nog in.

Maar ik woon antikraak en betaal (bijna)niks. Ik snap dan weer niet dat mensen vrijwillig voor tonnen in die hypotheekstrop gaan hangen voor een beetje luxe.