Fundateller #17: Rally naar de 250k?

quote:

Op zaterdag 27 augustus 2011 13:57 schreef PierreBetfair het volgende:
Remco, je mag onderhand wel opschieten met een huis kopen, over een paar jaar kan je geen hypotheek meer krijgen omdat je dan te oud bent

Of wil je je leven lang blijven huren?

Gewoon door gaan met sparen, die huizen gaan vroeg of laat tegen marktprijzen weg. De markt denkt nog steeds de hoofdprijs te kunnen krijgen, helaas voor de wannabe verkopers word die kans met de dag kleiner. Over 5 jaar zal menig wannebe verkoper spijt als haren op zijn hoofd hebben dat hij/zij destijds niet direct 20% van de vraagprijs af had gedaan.

quote:

Op zaterdag 27 augustus 2011 18:57 schreef ComplexConjugate het volgende:
Gewoon door gaan met sparen, die huizen gaan vroeg of laat tegen marktprijzen weg. De markt denkt nog steeds de hoofdprijs te kunnen krijgen, helaas voor de wannabe verkopers word die kans met de dag kleiner. Over 5 jaar zal menig wannebe verkoper spijt als haren op zijn hoofd hebben dat hij/zij destijds niet direct 20% van de vraagprijs af had gedaan.

Of ze woonden nog lang en gelukkig....

quote:

Op zaterdag 27 augustus 2011 19:00 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Of ze woonden nog lang en gelukkig....

Absoluut niet... de werkeloosheid zal de komende jaren exploderen. Veel mensen zullen aan het staatsinfuus komen te liggen. Het probleem zit zal hem met name zitten bij mensen die niets substantieels produceren. Banken, verzekeraars, tussenpersonen al dat soort beroepen waar sinds het instorten van de fantasie economie steeds minder vraag naar is

quote:

Op zaterdag 27 augustus 2011 19:04 schreef ComplexConjugate het volgende:
Absoluut niet... de werkeloosheid zal de komende jaren exploderen. Veel mensen zullen aan het staatsinfuus komen te liggen. Het probleem zit zal hem met name zitten bij mensen die niets substantieels produceren. Banken, verzekeraars, tussenpersonen al dat soort beroepen waar sinds het instorten van de fantasie economie steeds minder vraag naar is

Ja Xeno, nou weet ik het onderhand allemaal wel...

quote:

Op zaterdag 27 augustus 2011 19:04 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Absoluut niet... de werkeloosheid zal de komende jaren exploderen. Veel mensen zullen aan het staatsinfuus komen te liggen. Het probleem zit zal hem met name zitten bij mensen die niets substantieels produceren. Banken, verzekeraars, tussenpersonen al dat soort beroepen waar sinds het instorten van de fantasie economie steeds minder vraag naar is

ik heb je gemist kerel

quote:

Op zaterdag 27 augustus 2011 19:04 schreef ComplexConjugate het volgende:
Het probleem zit zal hem met name zitten bij mensen die niets substantieels produceren.

Kill a Xeno, solve (part of) the problem!

quote:

Op zaterdag 27 augustus 2011 19:45 schreef Whuzz het volgende:

[..]

Kill a Xeno, solve (part of) the problem!

Wat is er mis met Xeno? Ik heb een paar posts van hem gelezen, maar zie niet direct iets dat vol gaten geschoten kan worden...

In dat laatste Rabo rapport van 11-aug-2011 over de Nederlandse woningmarkt werd gesproken over een bestand van "gemiste transacties".

nu zitten we bij funda op 250.000 van deze soort bij een gemiddelde waarde van zo'n 250.000 euro per woning; dus een onbenut kapitaalvolume van permanent jaarlijks zo'n 62 miljard Euro; dit alleen al geeft voor dit deel van de economie een maatschappelijke verliespost van zo'n 10 miljard euro jaarlijks in directe zin:

Rente: 4 miljard
Afschrijving: 1,5 miljard
Onderhoud: 1,5 miljard
Verzekeringen: 0,5 miljard
Gemiste opbrengsten aan vruchtgebruik/gebruiksnut: 1 miljard
Beheer en schoonmaak: 0,5 miljard
Energie & stookkosten: 0,5 miljard
Infrastructuurlasten, riolering e.d.: 0,5 miljard

Dat is enorm, vooral als die fundateller naar de 300.000 gaat, en wie weet zijn er nog veel meer woningen te koop dan alleen op funda. De liquiditeit is helemaal weg. Als de rente en/of risicopremies gaan stijgen is er een nog groter probleem.

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 14:03 schreef mike-amersfoort het volgende:

[..]

Wat is er mis met Xeno? Ik heb een paar posts van hem gelezen, maar zie niet direct iets dat vol gaten geschoten kan worden...

Dat is het probleem.

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 14:03 schreef mike-amersfoort het volgende:

[..]

Wat is er mis met Xeno? Ik heb een paar posts van hem gelezen, maar zie niet direct iets dat vol gaten geschoten kan worden...

Behalve dat hij een glazen bol heeft, waarin hij de toekomst ziet, zie ik ook niks verkeerd in zijn berichten.
Het rare is, deze toekomst is altijd een doom-scenario.... en vaak in zijn voordeel.

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 15:02 schreef sjorsie1982 het volgende:

[..]

Behalve dat hij een glazen bol heeft, waarin hij de toekomst ziet, zie ik ook niks verkeerd in zijn berichten.
Het rare is, deze toekomst is altijd een doom-scenario.... en vaak in zijn voordeel.

Prijsverlagingen een doom-scenario noemen...

[ Bericht 0% gewijzigd door RemcoDelft op 28-08-2011 15:47:13 ]

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 14:46 schreef Bankfurt het volgende:
In dat laatste Rabo rapport van 11-aug-2011 over de Nederlandse woningmarkt werd gesproken over een bestand van "gemiste transacties".

nu zitten we bij funda op 250.000 van deze soort bij een gemiddelde waarde van zo'n 250.000 euro per woning; dus een onbenut kapitaalvolume van permanent jaarlijks zo'n 62 miljard Euro; dit alleen al geeft voor dit deel van de economie een maatschappelijke verliespost van zo'n 10 miljard euro jaarlijks in directe zin:

Rente: 4 miljard
Afschrijving: 1,5 miljard
Onderhoud: 1,5 miljard
Verzekeringen: 0,5 miljard
Gemiste opbrengsten aan vruchtgebruik/gebruiksnut: 1 miljard
Beheer en schoonmaak: 0,5 miljard
Energie & stookkosten: 0,5 miljard
Infrastructuurlasten, riolering e.d.: 0,5 miljard

Dat is enorm, vooral als die fundateller naar de 300.000 gaat, en wie weet zijn er nog veel meer woningen te koop dan alleen op funda. De liquiditeit is helemaal weg. Als de rente en/of risicopremies gaan stijgen is er een nog groter probleem.

Jij denkt dat al die woningen leeg staan?

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 15:14 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Jij denkt dat al die woningen leeg staan?

Voordat je met zo'n stom smilie aan komt zetten, LEZEN.

Het zijn de directe (veelal vaste) gedragen kosten (conservatief ingeschat) voor de maatschappij/economie waar geen opbrengsten of dekking tegenover staan; d.w.z. geen toegevoegde waarde of doorbelasting.

Ik verwees naar het Rabobank kwartaal rapport woningmarkt; zie de begrippen cumulatief gemiste transacties sedert 2008 en het latente aanbod dat de pan uitrijst.

Dan is er verder nog sprake van (eenmalig) gerealiseerde waardedaling; alleen al over die cumulatief aantal gemiste transacties sedert 2008 is dit 15% van 62 mld Euro; dus nog eens eenmalig 10 miljard Euro;

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 16:48 schreef Bankfurt het volgende:

[..]

Voordat je met zo'n stom smilie aan komt zetten, LEZEN.

Het zijn de directe (veelal vaste) gedragen kosten (conservatief ingeschat) voor de maatschappij/economie waar geen opbrengsten of dekking tegenover staan; d.w.z. geen toegevoegde waarde of doorbelasting.

Ik verwees naar het Rabobank kwartaal rapport woningmarkt; zie de begrippen cumulatief gemiste transacties sedert 2008 en het latente aanbod dat de pan uitrijst.

OK. Stel ik ben van plan om binnen nu en 5 jaar te gaan verhuizen, dus ik zet mijn woning op Funda. Op welke manier kost dat de maatschappij geld?

5 jaar geleden had er een kern van waarheid in je uitspraak gezeten, maar tegenwoordig kopen de mensen niet meer 'alvast' een woning, ze blijven gewoon wonen tot het huis verkocht is.

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 16:52 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

OK. Stel ik ben van plan om binnen nu en 5 jaar te gaan verhuizen, dus ik zet mijn woning op Funda. Op welke manier kost dat de maatschappij geld?

Dat is niet relevant voor de berekening die ik gaf.

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 16:52 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]..5 jaar geleden had er een kern van waarheid in je uitspraak gezeten, maar tegenwoordig kopen de mensen niet meer 'alvast' een woning, ze blijven gewoon wonen tot het huis verkocht is.

De Rabobank ziet het kennelijk anders dan jij.

Ok, nog iets:

de Rabobank in haar rapport verwacht dat door de verlaging van de overdrachtsbelasting dat het AANBOD van woningen hiermee extra wordt gestimuleerd; dus we krijgen hiermee nog meer druk op de verkoopkant van de woningmarkt; en dus heeft dit uiteraard een extra neerwaarts effect op de verkoopprijs.

Verder heeft het Rabo-rapport nog geen rekening gehouden met de snel verslechtende omstandigheden op de financiele markten sinds deze maand.

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 16:48 schreef Bankfurt het volgende:

[..]

Voordat je met zo'n stom smilie aan komt zetten, LEZEN.

Het zijn de directe (veelal vaste) gedragen kosten (conservatief ingeschat) voor de maatschappij/economie waar geen opbrengsten of dekking tegenover staan; d.w.z. geen toegevoegde waarde of doorbelasting.

Ik verwees naar het Rabobank kwartaal rapport woningmarkt; zie de begrippen cumulatief gemiste transacties sedert 2008 en het latente aanbod dat de pan uitrijst.

Dan is er verder nog sprake van (eenmalig) gerealiseerde waardedaling; alleen al over die cumulatief aantal gemiste transacties sedert 2008 is dit 15% van 62 mld Euro; dus nog eens eenmalig 10 miljard Euro;

Je hebt het dus over papieren verliezen op iets wat sowieso nooit bestaan heeft?!
Beetje zinloos om van 20 miljard verlies te spreken voor 250.000 huizen, als je bedenkt dat het daadwerkelijk bouwen van 250.000 huizen slechts 34,5 miljard zou kosten...

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 16:58 schreef Bankfurt het volgende:
Dat is niet relevant voor de berekening die ik gaf.

Jouw berekening ging uit van 250.000 woningen die volgens jou representatief zijn voor 'een onbenut kapitaalvolume van permanent jaarlijks zo'n 62 miljard Euro'. Denk eens na... Hoeveel % van die woningen staat daadwerkelijk leeg? 10%, 15% of zullen we eens gek doen met 20%? Wat blijft er dan over van jouw 250.000 stuks en je angst voor 300.000 stuks op Funda? Wel degelijk relevant dus.

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 16:58 schreef Bankfurt het volgende:
De Rabobank ziet het kennelijk anders dan jij.

Er zijn wel meer dingen die de Rabobank anders ziet dan ik.... En?

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 17:06 schreef Bankfurt het volgende:
Ok, nog iets:

de Rabobank in haar rapport verwacht dat door de verlaging van de overdrachtsbelasting dat het AANBOD van woningen hiermee extra wordt gestimuleerd; dus we krijgen hiermee nog meer druk op de verkoopkant van de woningmarkt; en dus heeft dit uiteraard een extra neerwaarts effect op de verkoopprijs.

Je doelt nu weer op de 'waardedaling'? Waar je oorspronkelijke bericht totaal niet over ging?

[ Bericht 0% gewijzigd door Bijvlagenzinvol op 28-08-2011 19:51:45 ]

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 17:42 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Je hebt het dus over papieren verliezen op iets wat sowieso nooit bestaan heeft?!

Verliezen idd van waarde; d.w.z. o.a. taxatiewaarde, maar wel reeel omdat het om echte beoogde transacties gaat. Nou heeft dit wel degelijk bestaan, en het is niet alleen papier omdat bijv. de financiering van de vroegere koop vaak pas rond kan komen na een taxatie (die wel gebakken lucht- gehalte kan hebben idd), het maakt het leed er niet minder op.

quote:

Beetje zinloos om van 20 miljard verlies te spreken voor 250.000 huizen, als je bedenkt dat het daadwerkelijk bouwen van 250.000 huizen slechts 34,5 miljard zou kosten...

10 miljard Euro is eenmalig als waardedaling ; een aanzienlijk deel tot 100% is dit in dit geval ongetwijfeld waardedaling in gebakken lucht , zoals jij het wil.

Resteert: dan zou je op 10 miljard jaarlijkse kosten spreken voor het beheer van 34,5 miljard aan bouwwaarde (excl. grond e.d.); (jouw gegevens).

incl. grond, BTW, infrastructuur en formaliteiten e.d. kom je dan in jouw opzet snel op een te beheren bruto-onroerend goed-waarde van Euro 60 tot 80 miljard jaarlijks;

Om deze kosten te dragen (voor particulieren) komt dit al aardig overeen met de situatie die ik schetste.

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 19:39 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Jouw berekening ging uit van 250.000 woningen die volgens jou representatief zijn voor 'een onbenut kapitaalvolume van permanent jaarlijks zo'n 62 miljard Euro'. Denk eens na... Hoeveel % van die woningen staat daadwerkelijk leeg? 10%, 15% of zullen we eens gek doen met 20%? Wat blijft er dan over van jouw 250.000 stuks en je angst voor 300.000 stuks op Funda? Wel degelijk relevant dus.

[..]

Als ze NIET leeg staan, zijn de kosten nog VEEL HOGER.

quote:

Er zijn wel meer dingen die de Rabobank anders ziet dan ik.... En?

[..]

en ?

quote:

Je doelt nu weer op de 'waardedaling'? Waar je oorspronkelijke bericht totaal niet over ging?

Alles hangt ermee samen.

De snelle waardedaling die we nu kennen is iets anders dan daling van economische waarde a.g.v. afschrijving.

We zitten bijvoorbeeld nu in een marktsituatie waarin in jaar t een huis verbouwd en/of verbeterd kan worden, terwijl er dan toch sprake kan zijn van waardedaling (aankoop/verkoop waarde) van hetzelfde huis een jaar later t.o.v. tijdstip t.

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 20:08 schreef Bankfurt het volgende:
Als ze NIET leeg staan, zijn de kosten nog VEEL HOGER.

Opgelost. Dus niet de 250.000 woningen die op Funda te koop staan zijn het probleem... Het zijn die 3,9 miljoen anderen die niet wensen te verhuizen die de kosten onnodig verhogen.

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 20:16 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Opgelost. Dus niet de 250.000 woningen die op Funda te koop staan zijn het probleem... Het zijn die 3,9 miljoen anderen die niet wensen te verhuizen die de kosten onnodig verhogen.

Wat een niveau.

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 20:19 schreef Bankfurt het volgende:
Wat een niveau.

Leg het eens uit dan: Als ze NIET leeg staan, zijn de kosten nog VEEL HOGER.

Ik ben nooit te beroerd om wat bij te leren hoor.

quote:

Op zondag 28 augustus 2011 20:20 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Leg het eens uit dan: Als ze NIET leeg staan, zijn de kosten nog VEEL HOGER.

Ik ben nooit te beroerd om wat bij te leren hoor.

Bij verhuur:

Meer slijtage, meer risico, meer stookkosten, meer heffingen, meer afschrijving, meer onderhoud, meubileren, administratie, inkomensheffingen, minder flexibiliteit, meer verzekeringspremie, meer infrastructuurkosten, g-w-e, tuinonderhoud, huurdersconflicten, en ga zo maar door.