Huizenmarkt #56: Rabo ziet ´t helemaal zitten.

quote:

Op dinsdag 18 mei 2010 19:41 schreef Halcon het volgende:

[..]

Waar wil je die nieuwe wijken gaan bouwen als de oude wijken weer park worden?

En niet te vergeten wat doe je met alle bestaande infrastructuur. Dat allemaal opruimen is onbetaalbaar...

quote:

Op dinsdag 18 mei 2010 20:20 schreef du_ke het volgende:

[..]

En niet te vergeten wat doe je met alle bestaande infrastructuur. Dat allemaal opruimen is onbetaalbaar...

Ik denk dat er met de noodzakelijke bezuinigingsronde en vergrijzing op komst wel andere prioriteiten zijn inderdaad.

quote:

Op dinsdag 18 mei 2010 20:21 schreef Halcon het volgende:

[..]

Ik denk dat er met de noodzakelijke bezuinigingsronde en vergrijzing op komst wel andere prioriteiten zijn inderdaad.

Alle gasleidingen, telefoonkabels, elektriciteitskabels, waterleidingen wegfunderingen van hoogovenslakken, rioleringen etc etc. Wil je echt wat moois maken dan moet het allemaal de grond uit.

Ik bedank even

Nog even over de discussie aangaande de sociale huurmarkt in het vorige topic: Het is inderdaad reeel om 8% van de waarde van de woning per jaar aan huur te vragen. Dat zijn nu eenmaal de kosten, en het is onzinnig om mensen die dit niet nodig hebben te gaan subsidieren! Vergeet niet dat het uiteindelijk toch een broek-vestzak principe is.

Enige kanttekeningen hierbij:
1) Als reële waarde voor een woning moet dan niet de huidige, opgeblazen prijs genomen worden natuurlijk, maar de marktwaarde die een woning zou hebben zonder overheidsingrijpen. Neem de reeele bouwkosten (zonder 150K voor de gemeente voor het 'bouwrijp' maken, plus een opslag van 5%.

2) Voorkomen moet worden dat de armoedeval nog groter wordt. Het zou een beetje raar zijn wanneer Jan (Modaal, getrouwd met Anja) die 1500 euro netto verdient, zonder huursubsidie voor zijn woning 900 euro moet betalen, terwijl de buurman Koos (getrouwd met Mien) met een uitkering (1200 euro) 550 euro betaalt en nog 200 euro huursubsidie krijgt. De netto-bestedingsruimte van Koos is nu al ongeveer gelijk aan die van Jan, maar als Brussel zijn zin krijgt heeft Koos nog eens 550 euro bestedingsruimte meer.
Nu kan dan wel gezegd worden dat Jan dan maar harder moet werken en dus meer gaat verdienen, maar zo gemakkelijk is dat niet. Wat wel heel gemakkelijk is, is om ook de bijstand in te duiken.

3) Wat moet er gebeuren met die 1 miljoen huurwoningen die dan verlaten gaan worden? En waar komen die 1 miljoen koopwoningen vandaan? Of moeten de woningco. 1 miljoen woningen op de markt gooien voor hen?

Maar kortom: goed, icm het afschaffen van andere marktverstorende effecten.

quote:

Op dinsdag 18 mei 2010 21:12 schreef LXIV het volgende:
Nog even over de discussie aangaande de sociale huurmarkt in het vorige topic: Het is inderdaad reeel om 8% van de waarde van de woning per jaar aan huur te vragen. Dat zijn nu eenmaal de kosten, en het is onzinnig om mensen die dit niet nodig hebben te gaan subsidieren! Vergeet niet dat het uiteindelijk toch een broek-vestzak principe is.

Enige kanttekeningen hierbij:
1) Als reële waarde voor een woning moet dan niet de huidige, opgeblazen prijs genomen worden natuurlijk, maar de marktwaarde die een woning zou hebben zonder overheidsingrijpen. Neem de reeele bouwkosten (zonder 150K voor de gemeente voor het 'bouwrijp' maken, plus een opslag van 5%.

2) Voorkomen moet worden dat de armoedeval nog groter wordt. Het zou een beetje raar zijn wanneer Jan (Modaal, getrouwd met Anja) die 1500 euro netto verdient, zonder huursubsidie voor zijn woning 900 euro moet betalen, terwijl de buurman Koos (getrouwd met Mien) met een uitkering (1200 euro) 550 euro betaalt en nog 200 euro huursubsidie krijgt. De netto-bestedingsruimte van Koos is nu al ongeveer gelijk aan die van Jan, maar als Brussel zijn zin krijgt heeft Koos nog eens 550 euro bestedingsruimte meer.
Nu kan dan wel gezegd worden dat Jan dan maar harder moet werken en dus meer gaat verdienen, maar zo gemakkelijk is dat niet. Wat wel heel gemakkelijk is, is om ook de bijstand in te duiken.

3) Wat moet er gebeuren met die 1 miljoen huurwoningen die dan verlaten gaan worden? En waar komen die 1 miljoen koopwoningen vandaan? Of moeten de woningco. 1 miljoen woningen op de markt gooien voor hen?

Maar kortom: goed, icm het afschaffen van andere marktverstorende effecten.

Waarom is 8% reëel? Dan betaalt de huurder in 12,5 jaar die woning. Inclusief onderhoud in 15 jaar (schat ik). Ik vind dat eerlijk gezegd erg veel.

quote:

Op dinsdag 18 mei 2010 22:43 schreef Prutzenberg het volgende:

[..]

Waarom is 8% reëel? Dan betaalt de huurder in 12,5 jaar die woning. Inclusief onderhoud in 15 jaar (schat ik). Ik vind dat eerlijk gezegd erg veel.

Omdat je ook 8% kwijt bent wanneer je een huis koopt. Dus wil het bouwen voor de huurmarkt rendabel zijn dan moeten de huuropbrengsten ca 8% zijn.

quote:

Op dinsdag 18 mei 2010 22:47 schreef LXIV het volgende:

[..]

Omdat je ook 8% kwijt bent wanneer je een huis koopt. Dus wil het bouwen voor de huurmarkt rendabel zijn dan moeten de huuropbrengsten ca 8% zijn.

Kijk, stel je bouwt een huis voor 100K (voor het rekengemak).

Om dat te financieren ben je al 6% per jaar kwijt (rentekosten)
OZB + verzekering zijn voor de kosten van de verhuurder, ca 1%
Voor onderhoud (ook op LT) moet zeker ook 1% gereserveerd worden
Dan heb je ook nog de algemene beheerkosten (adminstratie, leegstand etc). Zeker ook 1%.

Eigenlijk is die 8% nog laag ingeschat.

quote:

Op dinsdag 18 mei 2010 22:43 schreef Prutzenberg het volgende:

[..]

Waarom is 8% reëel? Dan betaalt de huurder in 12,5 jaar die woning. Inclusief onderhoud in 15 jaar (schat ik). Ik vind dat eerlijk gezegd erg veel.

Het genoemde percentage was (aanvankelijk) 5-8%. Ik vind 5-6%% realistisch. Op staatsobligaties vang je 4%, op aandelen 8-9%, vastgoed dient daar ergens tussenin te zitten naar mijn inschatting, gezien het risico op de belegging.

quote:

Op maandag 17 mei 2010 23:16 schreef du_ke het volgende:

[..]

Dat gaat er vast aan komen maar niet overal in Nederland en vooralsnog stijgt de vraag naar woonruimte nog. Vraag me dan ook erg af op welke termijn dat echt invloed zal hebben op de huizenmarkt. De komende 10 jaar nog niet of nauwelijks vermoed ik (op enkele echte krimpregio's na maar die hebben meer zwakke plekken).

Het probleem is dan ook niet primair de vraag, die is er wel, maar de financiering.

quote:

Op dinsdag 18 mei 2010 22:57 schreef LXIV het volgende:

Het probleem is dan ook niet primair de vraag, die is er wel, maar de financiering.

Financiering hoeft helemaal geen probleem te zijn, sterker nog men zou geen eens rente hoeven te vragen. Als men geen zeepbel laat ontstaan dan zijn de risico's voor de financiering nihil, mensen moeten tenslotte wonen en met goed beleid kan je prima plannen m.b.t. de hoeveelheid huizen die gebouwd moeten worden om aan de vraag te voldoen. Eventuele krimp is ook geen probleem, een groot deel van de leningen is tenslotte al terugbetaald. Als de autoriteit die geld mag creeren er op toe ziet dat geld schaars blijft en slechts in de juiste maat op de markt word gebracht dan zal het systeem een stuk beter werken, zonder alle zeepbellen en de bijbehorende pieken en dalen.

quote:

Op dinsdag 18 mei 2010 22:57 schreef LXIV het volgende:

[..]

Het probleem is dan ook niet primair de vraag, die is er wel, maar de financiering.

De financiering vormt vooralsnog ook geen groot probleem voor verreweg de meeste huizenkopers. Misschien dat iets meer mensen moeite hebben met financieren dan 5 jaar geleden maar dat schiet nog niet op..

quote:

Op woensdag 19 mei 2010 08:18 schreef du_ke het volgende:

De financiering vormt vooralsnog ook geen groot probleem voor verreweg de meeste huizenkopers. Misschien dat iets meer mensen moeite hebben met financieren dan 5 jaar geleden maar dat schiet nog niet op..

Hoezo is de financiering geen probleem? Huizen zijn onbetaalbaar geworden. In de tijd dat mensen nog in het sprookje geloofden wilden ze zich nog wel een hele hoge schuld aan laten smeren, dat sentiment is nu niet meer aanwezig
Ik ben al begonnen met aftellen

quote:

Op woensdag 19 mei 2010 09:25 schreef RvLaak het volgende:

Dat je minder kan financieren, betekent niet dat je niet kan financieren. Ik denk dat hij dat bedoelde. Een hypotheek krijgen is nog altijd geen probleem indien vaste baan.

Dus jij denkt dat de meeste 'starters' dikke spaarrekeningen hebben? Ik denk dat een grote groep starters iedere maand rood staat. Als je minder kan financieren kun je simpelweg niet kopen, daarvoor zijn de prijzen te ver gestegen. Dat is dan ook de hele reden dat de verkopen zijn ingestort, uiteraard zullen er altijd mensen blijven die het wel kunnen betalen, maar hun getal is sterk terug gelopen.

quote:

Op woensdag 19 mei 2010 10:10 schreef RvLaak het volgende:

Eens, maar dat houdt niet in dat de hypotheek kan van de zaak een probleem is. De totaal financiering is wel wat moeilijker geworden, maar een hypotheek krijgen op basis van gezonde voorwaarden is dat niet voor zover ik weet.

Ik denk dat een financiering op basis van 'gezonde' voorwaarden nooit een probleem is. Maar wat is gezond?
Er zijn steeds meer mensen die inzien dat de huidige markt niet gezond is, hier en daar zijn er een paar spindoctors die proberen de patient met pepmiddelen op de been te houden, waardoor de conditie imho alleen maar verslechtert. De hele aanpak van de crisis laat zien dat overheden maar 1 medicijn uit de kast halen, stimulerende middelen toedienen en bidden dat het beter gaat. Ik zet nog even een bakkie thee en ga rustig zitten wachten totdat de patient instort

quote:

Op woensdag 19 mei 2010 10:00 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Dus jij denkt dat de meeste 'starters' dikke spaarrekeningen hebben? Ik denk dat een grote groep starters iedere maand rood staat. Als je minder kan financieren kun je simpelweg niet kopen, daarvoor zijn de prijzen te ver gestegen. Dat is dan ook de hele reden dat de verkopen zijn ingestort, uiteraard zullen er altijd mensen blijven die het wel kunnen betalen, maar hun getal is sterk terug gelopen.

Praat even voorjezelf. Dit is overigens gewoon een mentaliteits probleem. Boehoee de huizen zijn zo duur
Ik woon bij papa en mama maar die 1500 euro netto gaan gewoon op. Gewoon omdat het kan

Sparen... waarom zou je. Het is veeeul leuker om lekker alles te verbrassen. En maar klagen...... kut mentaliteit.

Iedere starter kan MAKKELIJK 20 tot 50k op zijn spaarrekening hebben.

Je kan achterover hangen en gaan lopen klagen of je steekt je handen uit de mauwen en zorgt ervoor dat je wel in de gewenste positie komt. Je hebt het allemaal ZELF in de hand. Je bepaalt je eigen leven en niemand anders.

quote:

Op woensdag 19 mei 2010 10:45 schreef Revolution-NL het volgende:

[..]

Praat even voorjezelf. Dit is overigens gewoon een mentaliteits probleem. Boehoee de huizen zijn zo duur
Ik woon bij papa en mama maar die 1500 euro netto gaan gewoon op. Gewoon omdat het kan

Sparen... waarom zou je. Het is veeeul leuker om lekker alles te verbrassen. En maar klagen...... kut mentaliteit.

Iedere starter kan MAKKELIJK 20 tot 50k op zijn spaarrekening hebben.

Je kan achterover hangen en gaan lopen klagen of je steekt je handen uit de mauwen en zorgt ervoor dat je wel in de gewenste positie komt. Je hebt het allemaal ZELF in de hand. Je bepaalt je eigen leven en niemand anders.

Natuurlijk heb je een stuk eigen verantwoordelijkheid, maar zeggen dat iedereen makkelijk 20 tot 50k kan sparen is complete fantasie. Tegenwoordig word je als student al met een fijne studie schuld op gezadeld. Als je niet gestudeerd hebt dan verdien je meestal het zout in de pap niet, de armoedeval ligt op de loer. Je zou kunnen stellen dat je dan gewoon niet in de categorie 'starter' hoort, maar waarom hoor ik de voorstanders van kopen dan allemaal blaten dat kopen goedkoper zou zijn dan huren

quote:

Op woensdag 19 mei 2010 10:56 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Natuurlijk heb je een stuk eigen verantwoordelijkheid, maar zeggen dat iedereen makkelijk 20 tot 50k kan sparen is complete fantasie. Tegenwoordig word je als student al met een fijne studie schuld op gezadeld. Als je niet gestudeerd hebt dan verdien je meestal het zout in de pap niet, de armoedeval ligt op de loer. Je zou kunnen stellen dat je dan gewoon niet in de categorie 'starter' hoort, maar waarom hoor ik de voorstanders van kopen dan allemaal blaten dat kopen goedkoper zou zijn dan huren

Waarom moet je als je afgestudeerd bent DIRECT een huis kopen. Als je één tot twee jaar wacht en spaart is je positie zoveel beter. Men moet alles maar direct kunnen hebben zonder er maar wat voor te hoeven doen. Lekker op de pof leven

Als ik 55 ben heb ik geen woonlasten meer omdat mijn huis dan afgelost is. Hierdoor heb ik op mijn oude dag meer te besteden voor de leuke dingen in het leven. Weet ik voor de komende 30 jaar wat mijn woonlasten zijn waardoor mijn koopkracht minder afhankelijk is van inflatie.

Dan heb ik het nog niet eens over een mogelijk waardestijging over de gehele 30 jaar.

Op de korte termijn kan huren inderdaad best goedkoper zijn. Bekijk je het op de lange termijn dan ben je stapel gek als je je hele leven blijft huren.

quote:

Op woensdag 19 mei 2010 11:07 schreef Revolution-NL het volgende:

Dan heb ik het nog niet eens over een mogelijk waardestijging over de gehele 30 jaar.

Op de korte termijn kan huren inderdaad best goedkoper zijn. Bekijk je het op de lange termijn dan ben je stapel gek als je je hele leven blijft huren.

Dat is dus de reden dat mensen zich onverantwoordelijk opstellen, iedereen gokt op de waardevermeerdering en steekt zich diep in de schulden, money for nothing

Zodra het een risicovolle onderneming gaat worden moet je misschien wel je mening bijstellen, misschien blijkt over 10 jaar wel dat je destijds 'knettergek' was dat je zo'n grote schuldverplichting bent aangegaan.
Kopen met een hypotheek is ook leven op de pof, maar waarschijnlijk jij associeert 'op de pof' leven met tokkies die bij primeline hun nieuwe plasme TV financieren

Kopers vergeten vaak de extra kosten die ze aan hun woning hebben. Na 30 jaar zijn de meeste woningen in het algemeen aan een hele grote, kostbare verbouwing toe. Die mag je als koper zelf ophoesten.

Natuurlijk is kopen op de lange termijn goedkoper dan huren. Maar het hangt ook van je wensen af. Als je een laag inkomen hebt en een volledige huurtoeslag ontvangt en tevreden bent met één kamer, dan is kopen echt geen optie.

Sowieso, als je weinig om de kwaliteit van je woonruimte geeft, dan kun je beter tijd steken in het voorkomen van hoge woonlasten door via via goedkope woonruimte te regelen (antikraak etc), dan in het kopen van een eigen woning.

quote:

Op woensdag 19 mei 2010 11:14 schreef dpgargoyle het volgende:
Kopers vergeten vaak de extra kosten die ze aan hun woning hebben. Na 30 jaar zijn de meeste woningen in het algemeen aan een hele grote, kostbare verbouwing toe. Die mag je als koper zelf ophoesten.

De babyboomers hebben ontdekt dat naive starters een kapitaal betalen voor uitgeleefde woningen, omdat het een 'koopje' en een 'goede' investering zou zijn

quote:

Natuurlijk is kopen op de lange termijn goedkoper dan huren. Maar het hangt ook van je wensen af. Als je een laag inkomen hebt en een volledige huurtoeslag ontvangt en tevreden bent met één kamer, dan is kopen echt geen optie.

Woningbouw corporaties hoeven niet direct de grote winsten te maken die projectontwikkelaars in hun zak steken. Daardoor kan je heel betaalbaar huren, zonder dat de overheid daar geld bij hoeft te stoppen.

quote:

Sowieso, als je weinig om de kwaliteit van je woonruimte geeft, dan kun je beter tijd steken in het voorkomen van hoge woonlasten door via via goedkope woonruimte te regelen (antikraak etc), dan in het kopen van een eigen woning.

Niet alle koopwoningen zijn 'kwaliteit', sterken nog sommige koopwijken zijn compleet verpaupert doordat de eigenaren geen cent te makken hebben. Corporaties daarentegen bouwen steeds vaker kwaliteitswoningen met een redelijke huurprijs. Huren, helemaal zo gek nog niet

quote:

Op woensdag 19 mei 2010 11:12 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Dat is dus de reden dat mensen zich onverantwoordelijk opstellen, iedereen gokt op de waardevermeerdering en steekt zich diep in de schulden, money for nothing

Zodra het een risicovolle onderneming gaat worden moet je misschien wel je mening bijstellen, misschien blijkt over 10 jaar wel dat je destijds 'knettergek' was dat je zo'n grote schuldverplichting bent aangegaan.
Kopen met een hypotheek is ook leven op de pof, maar waarschijnlijk jij associeert 'op de pof' leven met tokkies die bij primeline hun nieuwe plasme TV financieren

Kan je niet begrijpend lezen. Alle voordelen die ik hierboven noem zijn ook van toepassing als mijn huis de helft in waarde gedaald is! Na 30 jaar is het namelijk gewoon MIJN eigendom en heb ik amper woonlasten meer. (wel zo fijn met ons pensioen stelsel en de AOW die dan allang vervallen is)

Ik heb het hier niet over de voordelen van een mogelijke waardestijging want dat is speculeren.

We praten nog wel verder als je over 30 jaar 3000 euro huur p/mnd betaald en een pensioen gat hebt en ik lekker hypotheek vrij van mijn geld aan het genieten ben

quote:

Op woensdag 19 mei 2010 11:23 schreef xenobinol het volgende:

[..]

De babyboomers hebben ontdekt dat naive starters een kapitaal betalen voor uitgeleefde woningen, omdat het een 'koopje' en een 'goede' investering zou zijn

En dan ook nog roepen dat het een 'koopje' is en 1,5 ton in hun eigen zak steken, over de ruggen van jonge gezinnen. Walgelijk.

quote:

Op woensdag 19 mei 2010 11:29 schreef Revolution-NL het volgende:

[..]

Kan je niet begrijpend lezen. Alle voordelen die ik hierboven noem zijn ook van toepassing als mijn huis de helft in waarde gedaald is! Na 30 jaar is het namelijk gewoon MIJN eigendom en heb ik amper woonlasten meer. (wel zo fijn met ons pensioen stelsel en de AOW die dan allang vervallen is)

Ik heb het hier niet over de voordelen van een mogelijke waardestijging want dat is speculeren.

We praten nog wel verder als je over 30 jaar 3000 euro huur p/mnd betaald en een pensioen gat hebt en ik lekker hypotheek vrij van mijn geld aan het genieten ben

Hoeveel mensen zijn er die daadwerkelijk hun huis hebben afbetaald aan het einde van de rit? Ik ken er niet één. De babyboomers die ik ken zitten allemaal nog met een hypotheek van minimaal de helft van de woningwaarde. Steeds is het ergens halverwege misgegaan. De zucht naar méér is nu eenmaal niet te bedwingen.