Tot zover is voor mij alles duidelijk. Het begon alleen wat vreemd te worden toen mijn hypotheek aanvraag werd afgekeurd vanwege deze koopcomfort regeling. Blijkbaar zijn er maatschappijen die deze vorm niet willen financieren, alhoewel het in mijn ogen voor de maatschappij juist heel erg veilig is. Vanwege die terugkoop verplichting zijn ze er immers zeker van dat mijn huis binnen 3 maanden verkocht is, mocht dat nodig zijn.
Nu is mijn vraag of hier iemand weet waarom juist deze vorm niet geaccepteerd wordt door sommige maatschappijen? De hieraan gerelateerde vorm KoopGarant (waarbij je een korting krijgt bij de aankoop en de winst/verlies wordt gedeeld) wordt door deze specifieke maatschappij namelijk wel geaccepteerd.
En voor het geval iemand met de oplossing "Bellen!!" komt: mijn tussenpersoon weet het niet, hij heeft de maatschappij gebeld en die weten het ook niet (raar maar waar). Bellen heeft dus geen zin.
Het zou kunnen dat ze daar geen trek in hebben.
quote:Dank voor je snelle reactie.Op zondag 17 januari 2010 17:40 schreef capricia het volgende:
Het lijkt er op dat met deze constructie de bank (bij nalatigheid van jouw kant) niet op eigen voorwaarden tot bijv. executie over kan gaan...mocht het ooit zo ver komen. De bank moet dan opeens rekening houden met de verkoper van voor jouw tijd.
Het zou kunnen dat ze daar geen trek in hebben.
Jouw reden is precies waarom ik die KoopGarant heb aangehaald. Daarbij zit je namelijk met exact hetzelfde. Ook daar koop je met die terugkoop en erfpacht regeling en die willen ze wel financieren.
quote:Het verschil kan in de kleine lettertjes in de voorwaarden zitten.Op zondag 17 januari 2010 17:43 schreef Semoi het volgende:
[..]
Dank voor je snelle reactie.
Jouw reden is precies waarom ik die KoopGarant heb aangehaald. Daarbij zit je namelijk met exact hetzelfde. Ook daar koop je met die terugkoop en erfpacht regeling en die willen ze wel financieren.
Bijv. dat bij de ene constructie de bank niet als enige aanspraak op je woning kan maken als het mis zou gaan.
En dat is voor een bank wel eigenlijk altijd een standaard voorwaarde: zij moeten de enige zijn die aanspraak op het onderpand kunnen maken.
Vaak staat er in zo'n regeling ook tot welk bedrag je max. een hyp. mag nemen. Daar kan het ook mis gaan...
ook al is het voor het leven.quote:Ik zie het probleem niet?Op zondag 17 januari 2010 17:54 schreef Daniel1976 het volgende:
huis kopen op gepachte grond
Ik veel gemeentes bestaat er niets anders...
quote:Het zal wel psychisch zijn. Huis van mij grond ook van mij. Ik weet niet wat voor oostblok gemeentes dat zijn,Op zondag 17 januari 2010 17:55 schreef capricia het volgende:
[..]
Ik zie het probleem niet?
Ik veel gemeentes bestaat er niets anders...
maar hier kun je gewoon een kavel kopen.
quote:Volgens m'n tussenpersoon heeft de maatschappij aangeven dat alles dik in orde was, m.u.v. van die koopcomfort regeling. Daarnaast heb ik een overzicht te zien gekregen waar per maatschappij op staat welke vormen ze wel/niet financieren en of ze NHG als voorwaarde hanteren. Op dat overzicht staat bij deze maatschappij dat ze wel KoopGarant, maar geen geen KoopComfort financieren.Op zondag 17 januari 2010 17:49 schreef capricia het volgende:
Je weet wel zeker dat je aanvraag afgekeurd is vanwege die regeling?
Vaak staat er in zo'n regeling ook tot welk bedrag je max. een hyp. mag nemen. Daar kan het ook mis gaan...
Wat betreft je andere opmerking. Ik heb de voorwaarden van KoopComfort en KoopGarant doorgekeken van de WBV waar ik van koop en zo op het eerste gezicht zijn ze nagenoeg gelijk, op de korting de winst/verlies deling na. Omdat de KoopGarant regeling ook gebaseerd is op erfpacht, neem ik aan dat de hypotheekverstrekker in beide gevallen niet de enige is die aanspraak kan maken.
quote:Dit heb ik van meer mensen gehoord, maar ik zie het probleem niet. Ik zie juist een voordeel. Als ik wil verhuizen, dan ben ik binnen 3 maanden van het huis af. Heerlijk toch in deze tijd van crisis?Op zondag 17 januari 2010 17:54 schreef Daniel1976 het volgende:
huis kopen op gepachte grond
quote:Het is een beetje off-topic. Maar 'erfpacht eeuwig durend afgekocht' geeft je zo ongeveer dezelfde rechten als dat je als eigenaar hebt.Op zondag 17 januari 2010 17:59 schreef Daniel1976 het volgende:
[..]
Het zal wel psychisch zijn. Huis van mij grond ook van mij. Ik weet niet wat voor oostblok gemeentes dat zijn,
maar hier kun je gewoon een kavel kopen.
De reden dat gemeentes soms de grond via die constructie uitgeven is:
a. Voor starters: Het kan op die manier veel goedkoper.
b. Als er in de buurt (en het is natuurlijk geheim waar precies) iets strategisch belangrijks in de grond ligt. Denk bijv. aan een Navo-pijpleiding die van Utrecht naar Amsterdam loopt. Ik het geval van een wereldoorlog (
) willen ze daar gewoon bij kunnen.quote:Dan zou ik het echt niet weten. Hopelijk zijn er nog heldere lichten die je een antwoord kunnen geven hier.Op zondag 17 januari 2010 18:03 schreef Semoi het volgende:
[..]
Volgens m'n tussenpersoon heeft de maatschappij aangeven dat alles dik in orde was, m.u.v. van die koopcomfort regeling. Daarnaast heb ik een overzicht te zien gekregen waar per maatschappij op staat welke vormen ze wel/niet financieren en of ze NHG als voorwaarde hanteren. Op dat overzicht staat bij deze maatschappij dat ze wel KoopGarant, maar geen geen KoopComfort financieren.
Wat betreft je andere opmerking. Ik heb de voorwaarden van KoopComfort en KoopGarant doorgekeken van de WBV waar ik van koop en zo op het eerste gezicht zijn ze nagenoeg gelijk, op de korting de winst/verlies deling na. Omdat de KoopGarant regeling ook gebaseerd is op erfpacht, neem ik aan dat de hypotheekverstrekker in beide gevallen niet de enige is die aanspraak kan maken.
quote:Onder mijn toekomstige huis ligt een oude bierbrouwerijOp zondag 17 januari 2010 18:06 schreef capricia het volgende:
[..]
Het b. Als er in de buurt (en het is natuurlijk geheim waar precies) iets strategisch belangrijks in de grond ligt.
Probleem opgelost 
quote:Met bovengrondse tap?Op zondag 17 januari 2010 18:08 schreef Semoi het volgende:
[..]
Onder mijn toekomstige huis ligt een oude bierbrouwerij
quote:Lijkt me heel strategischOp zondag 17 januari 2010 18:08 schreef Semoi het volgende:
[..]
Onder mijn toekomstige huis ligt een oude bierbrouwerij
Kijk maar wat er nu in België gebeurt met die staking bij Jupiler quote:Dat zal ik nog eens voor de zekerheid gaan navragen. Lijkt me toch wel een vereiste
Enne, bedankt voor je reacties
quote:Ik denk dat het daar aan ligt. Ga je de afkoop van de erfpacht meefinancieren in je hypotheek of niet? Zo ja: Dan ga je dus geld lenen om iets te betalen wat niet jouw eigendom wordt, daar heeft de bank dus niets aan.Op zondag 17 januari 2010 17:37 schreef Semoi het volgende:
Om dit goed vast te kunnen leggen krijg ik de grond in erfpacht, die ik voor het leven afkoop (de prijs daarvan zit in de aankoopprijs).
Disclaimer: Dit is mijn vermoeden, dus niet per se de werkelijkheid
quote:Dat ga ik inderdaad doen (de afkoop ervan is onderdeel van de koopsom). Het probleem met deze uitleg is dat deze maatschappij per definitie geen KoopComfort constructie wil financieren, maar de vergelijkbare KoopGarant (waar de erfpacht ook in de aankoopsom zit) doen ze wel financieren.Op zondag 17 januari 2010 18:30 schreef testje318 het volgende:
[..]
Ik denk dat het daar aan ligt. Ga je de afkoop van de erfpacht meefinancieren in je hypotheek of niet? Zo ja: Dan ga je dus geld lenen om iets te betalen wat niet jouw eigendom wordt, daar heeft de bank dus niets aan.
Disclaimer: Dit is mijn vermoeden, dus niet per se de werkelijkheid
Zouden ze beide constructies niet willen financieren, dan zou dat erfpacht inderdaad een reden kunnen zijn, maar juist het ene wel en het andere niet willen financieren maakt het zo vreemd.
quote:Erfpacht betaal je of maandelijks/jaarlijks een bedrag voor (en dat financier je dus niet mee in je hyp).Op zondag 17 januari 2010 18:30 schreef testje318 het volgende:
[..]
Ik denk dat het daar aan ligt. Ga je de afkoop van de erfpacht meefinancieren in je hypotheek of niet? Zo ja: Dan ga je dus geld lenen om iets te betalen wat niet jouw eigendom wordt, daar heeft de bank dus niets aan.
Disclaimer: Dit is mijn vermoeden, dus niet per se de werkelijkheid
Of je koopt hem eeuwigdurend af. En dat financier je wel gewoon mee in je hyp. Ik ben nog nooit een hyp.verstrekker tegen gekomen waarbij dat een probleem was.
En geloof me...ik heb er al heel wat gezien..
quote:Er zijn er welOp zondag 17 januari 2010 19:27 schreef capricia het volgende:
[..]
Erfpacht betaal je of maandelijks/jaarlijks een bedrag voor (en dat financier je dus niet mee in je hyp).
Of je koopt hem eeuwigdurend af. En dat financier je wel gewoon mee in je hyp. Ik ben nog nooit een hyp.verstrekker tegen gekomen waarbij dat een probleem was.
En geloof me...ik heb er al heel wat gezien..
Overigens is het in 99 van de 100 gevallen verplicht om het via NHG te financieren.
quote:Heb je toevallig ook wat namen? Ik ben benieuwd of de maatschappij die me heeft afgewezen ertussen zit
quote:Het is inderdaad een feit, maar niemand kan me vertellen waarom. Zelfs iemand bij de maatschappij weet het niet. Die kan alleen maar zeggen dat het bedrijfs policy is.Op zondag 17 januari 2010 20:14 schreef Five_Horizons het volgende:
Maar goed. Het is een feit dat niet elke verstrekker een Koopcomfort-regeling accepteert. Wat het probleem is, begrijp ik overigens niet, want waarom stapt je tussenpersoon (erg ervaren lijkt hij me niet....als hij dat niet zelf regelt) niet naar een andere verstrekker?
Overigens is het in 99 van de 100 gevallen verplicht om het via NHG te financieren.
En er is verder geen probleem, want mijn tussenpersoon is direct andere offertes gaan aanvragen en er is inmiddels een andere aanvraag de deur uit. Ik wil alleen heel erg graag weten waarom zo'n regeling niet gefinancierd wordt, terwijl een bijna vergelijkbare regeling wel wordt gefinancierd.
quote:Ah, dat stond niet in je eerdere postOp zondag 17 januari 2010 20:18 schreef Semoi het volgende:
[..]
Het is inderdaad een feit, maar niemand kan me vertellen waarom. Zelfs iemand bij de maatschappij weet het niet. Die kan alleen maar zeggen dat het bedrijfs policy is.
(dat ze niet wisten waarom er geweigerd was, terwijl het gewoon een acceptatievoorwaarde is)quote:Ik moet zeggen: de regelingen zijn niet verglijkbaar. Het zijn juist twee ontzettend verschillende regelingen, juist op het punt van verkoop bij verlies. Punt is: de eigenaar is verplicht bij verkoop de woning aan de corporatie aan te bieden. Bij gedwongen verkoop zit de volgende koper vast aan de koopcomfortvoorwaarden, aangezien deze vast zitten aan de erfpacht.En er is verder geen probleem, want mijn tussenpersoon is direct andere offertes gaan aanvragen en er is inmiddels een andere aanvraag de deur uit. Ik wil alleen heel erg graag weten waarom zo'n regeling niet gefinancierd wordt, terwijl een bijna vergelijkbare regeling wel wordt gefinancierd.
Ergo: dat zijn nogal wat nadelige zaken voor de hypotheekverstrekker. Bij Koopgarant wordt het verlies tenminste nog gedeeld tussen de eigenaar en de corporatie, waardoor het verlies/risico voor de verstrekker beperkt wordt.
quote:Volgens mij hebben we hier een Babylonische spraakverwarring. Ik wist wel waarom ik geweigerd ben, namelijk vanwege die KoopComfort, maar ze kunnen me niet vertellen waarom ze per definitie een KoopComfort regeling weigeren (of begrijp ik nu jouw post verkeerd?).Op zondag 17 januari 2010 20:25 schreef Five_Horizons het volgende:
[..]
Ah, dat stond niet in je eerdere post
Om vanuit mijn kant het zo duidelijk mogelijk te maken: het gaat er mij niet om dat ik geweigerd ben, dat is nu eenmaal zo. Ik snap alleen niet waarom er een verschil wordt gemaakt tussen KoopGarant en KoopComfort, terwijl in mijn ogen het voor de hypotheekverstrekker juist hele veilige regelingen zijn.
quote:Dat ze juist op het punt van winst/verlies bij verkoop verschillend zijn is ook de hele tijd mijn punt geweest. Op gebied van erfpacht komen ze wel overeen.Op zondag 17 januari 2010 20:25 schreef Five_Horizons het volgende:
[..]
Ik moet zeggen: de regelingen zijn niet verglijkbaar. Het zijn juist twee ontzettend verschillende regelingen, juist op het punt van verkoop bij verlies. Punt is: de eigenaar is verplicht bij verkoop de woning aan de corporatie aan te bieden. Bij gedwongen verkoop zit de volgende koper vast aan de koopcomfortvoorwaarden, aangezien deze vast zitten aan de erfpacht.
Ergo: dat zijn nogal wat nadelige zaken voor de hypotheekverstrekker. Bij Koopgarant wordt het verlies tenminste nog gedeeld tussen de eigenaar en de corporatie, waardoor het verlies/risico voor de verstrekker beperkt wordt.
Maar is het bij gedwongen verkoop dan niet zo dat ik gedwongen het huis moet verkopen aan de corporatie? Zij zitten dan toch met het probleem om het opnieuw te verkopen en omdat ze het tegen een marktconforme prijs moeten terugkopen, is in mijn ogen de hypotheekverstrekker dan toch juist altijd verzekerd dat bij een gedwongen verkoop ze een zo groot mogelijk deel van de hypotheek terugkrijgen? Het is in ieder geval allicht meer dan bij een executie verkoop. Of denk ik nu te simpel?
quote:Het zijn dan ook niet persé veilige regelingenOp zondag 17 januari 2010 21:00 schreef Semoi het volgende:
[..]
Volgens mij hebben we hier een Babylonische spraakverwarring. Ik wist wel waarom ik geweigerd ben, namelijk vanwege die KoopComfort, maar ze kunnen me niet vertellen waarom ze per definitie een KoopComfort regeling weigeren (of begrijp ik nu jouw post verkeerd?).
Om vanuit mijn kant het zo duidelijk mogelijk te maken: het gaat er mij niet om dat ik geweigerd ben, dat is nu eenmaal zo. Ik snap alleen niet waarom er een verschil wordt gemaakt tussen KoopGarant en KoopComfort, terwijl in mijn ogen het voor de hypotheekverstrekker juist hele veilige regelingen zijn.
quote:Het probleem is dat ze feitelijk gedwongen zijn om te leveren aan de corporatie, juist vanwege de aan de erfpacht gelieerde voorwaarden. Dat maakt het best nadelig om te financieren. (de woning is per definitie onaantrekkelijker dan het huis van de buurman die niét die voorwaarden heeft)Dat ze juist op het punt van winst/verlies bij verkoop verschillend zijn is ook de hele tijd mijn punt geweest. Op gebied van erfpacht komen ze wel overeen.
Maar is het bij gedwongen verkoop dan niet zo dat ik gedwongen het huis moet verkopen aan de corporatie? Zij zitten dan toch met het probleem om het opnieuw te verkopen en omdat ze het tegen een marktconforme prijs moeten terugkopen, is in mijn ogen de hypotheekverstrekker dan toch juist altijd verzekerd dat bij een gedwongen verkoop ze een zo groot mogelijk deel van de hypotheek terugkrijgen? Het is in ieder geval allicht meer dan bij een executie verkoop. Of denk ik nu te simpel?
quote:Dit probleem is er sowieso niet, omdat het een heel nieuwbouwproject is, waarbij alle huizen met deze voorwaarden verkocht wordenOp zondag 17 januari 2010 21:03 schreef Five_Horizons het volgende:
(de woning is per definitie onaantrekkelijker dan het huis van de buurman die niét die voorwaarden heeft)
Maar ik snap je punt. Er is een verschil tussen een woning met en een woning zonder zo'n regeling. Ik snap alleen nog niet waarom juist een woning met zo'n regeling nadeliger is om te financieren (vergeef me mijn onwetendheid, dit is niet echt mijn materie, ik zit meer in de enen en nullen).
Stel dat ik inderdaad niet meer betaal/kan betalen en voor de hypotheekverstrekker is de maat vol. Bij een woning zonder zo'n regeling gaan ze dan m'n woning verkopen tegen de executie waarde en moeten ze hopen dat iemand het huis koopt. Als mijn woning wel die voorwaarden heeft, wordt mijn woning 100% zeker verkocht tegen een marktconforme prijs. Er is verder geen risico dat het huis onaantrekkelijk is, want de huidige verkoper is verplicht het huis te kopen.
In mijn (simpele) beredenering is een woning met een regeling dan juist veel veiliger om een hypotheek voor te verlenen. Gezien jouw reacties zit ik er compleet naast, kan je daarom aangeven waar in mijn gedachtegang de fout zit?
quote:Neuhh.. Echt?
quote:Nou: marktconform is nogal arbitrair. Dat wordt vastgesteld aan de hand van taxatierapporten. Hypotheekverstrekkers willen liever niet gebonden worden aan één mogelijk kopende partij. Wellicht dat ze de woning liever zelf zouden willen kopen (ik noem maar een dwarsstraat; ze zouden immers eigenaar kunnen zijn van een onroerend goed-tak).Op zondag 17 januari 2010 21:18 schreef Semoi het volgende:
[..]
Maar ik snap je punt. Er is een verschil tussen een woning met en een woning zonder zo'n regeling. Ik snap alleen nog niet waarom juist een woning met zo'n regeling nadeliger is om te financieren (vergeef me mijn onwetendheid, dit is niet echt mijn materie, ik zit meer in de enen en nullen).
Stel dat ik inderdaad niet meer betaal/kan betalen en voor de hypotheekverstrekker is de maat vol. Bij een woning zonder zo'n regeling gaan ze dan m'n woning verkopen tegen de executie waarde en moeten ze hopen dat iemand het huis koopt. Als mijn woning wel die voorwaarden heeft, wordt mijn woning 100% zeker verkocht tegen een marktconforme prijs. Er is verder geen risico dat het huis onaantrekkelijk is, want de huidige verkoper is verplicht het huis te kopen.
In mijn (simpele) beredenering is een woning met een regeling dan juist veel veiliger om een hypotheek voor te verlenen. Gezien jouw reacties zit ik er compleet naast, kan je daarom aangeven waar in mijn gedachtegang de fout zit?
Door die voorwaarden is het gewoon een onaantrekkelijke woning voor executieverkoop en daar branden sommige verstrekkers gewoon liever hun handen niet aan.
quote:Kortom, ze riskeren liever geen / een lagere opbrengst bij gedwongen verkoop om evt. iets anders met het huis te kunnen doen dan dat ze zeker te weten het huis kunnen verkopen?Op zondag 17 januari 2010 21:29 schreef Five_Horizons het volgende:
[..]
Nou: marktconform is nogal arbitrair. Dat wordt vastgesteld aan de hand van taxatierapporten. Hypotheekverstrekkers willen liever niet gebonden worden aan één mogelijk kopende partij. Wellicht dat ze de woning liever zelf zouden willen kopen (ik noem maar een dwarsstraat; ze zouden immers eigenaar kunnen zijn van een onroerend goed-tak).
Door die voorwaarden is het gewoon een onaantrekkelijke woning voor executieverkoop en daar branden sommige verstrekkers gewoon liever hun handen niet aan.
Hmm.. Geef mij maar m'n enen en nullen, die zijn nog een beetje voorspelbaar
In ieder geval bedankt voor je reacties quote:De opbrengst kan ook hoger zijnOp zondag 17 januari 2010 21:44 schreef Semoi het volgende:
[..]
Kortom, ze riskeren liever geen / een lagere opbrengst bij gedwongen verkoop om evt. iets anders met het huis te kunnen doen dan dat ze zeker te weten het huis kunnen verkopen?
Hmm.. Geef mij maar m'n enen en nullen, die zijn nog een beetje voorspelbaar
quote:Is dat zo? Ik zou verwachten mensen juistOp zondag 17 januari 2010 21:48 schreef Five_Horizons het volgende:
[..]
De opbrengst kan ook hoger zijn
quote:Hou er rekening mee dat de erfpacht wel jaarlijks geindexeerd word. Als je nu 500 euro/pmnd pacht betaald is dat over 10 jaar misschien wel 2000 euro.Op zondag 17 januari 2010 18:06 schreef capricia het volgende:
[..]
Het is een beetje off-topic. Maar 'erfpacht eeuwig durend afgekocht' geeft je zo ongeveer dezelfde rechten als dat je als eigenaar hebt.
De reden dat gemeentes soms de grond via die constructie uitgeven is:
a. Voor starters: Het kan op die manier veel goedkoper.
b. Als er in de buurt (en het is natuurlijk geheim waar precies) iets strategisch belangrijks in de grond ligt. Denk bijv. aan een Navo-pijpleiding die van Utrecht naar Amsterdam loopt. Ik het geval van een wereldoorlog (
Wat mij betreft zijn dit de nieuwe subprime hypotheken.
quote:Idd.Op maandag 18 januari 2010 11:28 schreef Revolution-NL het volgende:
[..]
Hou er rekening mee dat de erfpacht wel jaarlijks geindexeerd word. Als je nu 500 euro/pmnd pacht betaald is dat over 10 jaar misschien wel 2000 euro.
Wat mij betreft zijn dit de nieuwe subprime hypotheken.
Maar dat ligt nou net weer aan de type erfpachtconstructie. Eeuwigdurend afgekocht is echt in een keer afgekocht. Dus alsof de grond van jou is.