ik heb met mijn bedrijfje een conflict met de verhuurder van mijn kantoorruimte (geen winkelruimte). Hij is een bekende van me en o.a. daardoor is er door mij nooit een huurcontract getekend, maar hij beweert dat die er van zijn kant wel is geweest en nu houdt hij mij vast aan een huurperiode van 3 jaar. We zitten er nu iets meer dan 2 jaar, dus nu zou ik niet kunnen verhuizen naar een ander kantoor!
Ik weet dat een mondelinge overeenkomst net zo rechtsgeldig is als een schriftelijke, maar het is simpelweg niet WAAR wat hij beweert. We konden juist per maand opzeggen, daarom betalen we ook relatief een hele hoge huur, alleen nu in deze moeilijke tijd wil ie natuurlijk geen huurder kwijt....
Nu heeft ie een voorstel gedaan waarbij ik nog 4 maanden huur zou betalen, in plaats van de 9 die hij beweert nog recht op te hebben, maar ik heb al getekend voor mijn nieuwe kantoor, dus dat zou een flinke kostenpost worden (10.000 euro).
heeft iemand advies ? Win je zoiets bij de rechter ? Volgens mij sta ik toch redelijk sterk aangezien er gewoon GEEN getekend huurcontract is. Of gaat zo'n rechter dan toch ook ergens in het midden zitten, en kan ik dus beter nu akkoord gaan met dat voorstel ?
gr. Highway
Ik denk dat een rechter zonder contract een maand opzegtermijn hanteert
quote:Op dinsdag 3 november 2009 21:51 schreef Buschetta het volgende:
Geen jurist maar...
Ik denk dat een rechter zonder contract een maand opzegtermijn hanteert
Kan rechtsbijstand inschakelen niets helpen?
quote:Als je aparte verzekering voor je bedrijf hebt jaOp dinsdag 3 november 2009 22:04 schreef phpmystyle het volgende:
TVP, ben benieuwd hoe dat soort zaken worden afgehandeld.
Kan rechtsbijstand inschakelen niets helpen?
je kunt dus gewoon o.d.n. goed huurder met een redelijke opzegtermijn opzeggen.
quote:Dus zou je alvast kunnen stellen dat je nu iede rgeval gaat op zeggen. Per brief en per aangetekende brief opzeggen met in achtneming van 1 maand opzegtermijn.Op dinsdag 3 november 2009 22:09 schreef dr.dunno het volgende:
TS: 'wie stelt moet bewijzen' geldt nog altijd; jij kunt dus rustig achterover leunen als je inderdaad nergens je handtekening hebt gezet (en mondeling is dus ook niet te bewijzen).
je kunt dus gewoon o.d.n. goed huurder met een redelijke opzegtermijn opzeggen.
Dat is altijd goed voor als er een rechtszaak mocht komen
iedereen die ik erover spreek vindt inderdaad dat ik niet zomaar die 4 maanden extra moet betalen en dat ie dit nooit wint bij de rechter, maar het blijft gewoon heel vervelend allemaal. Ik heb helaas geen rechtsbijstandsverzekering en hij weet ook wel dat ik geen dure advocaten enz kan betalen en probeert me gewoon te intimideren hiermee. Incassobureau's enzo word je toch niet vrolijk van.
Ik snap hem best wel, tuurlijk is het vervelend dat ie nu huur misloopt waar ie op gerekend had, maar recht is recht en ik wil gewoon weg daar, juist omdat het veel te duur is. Maar goed, blijkbaar word je zo rijk, als je op deze manier mensen intimideert en voor het blok zet.
Er speelt wel nog tussendoor dat die 'afspraak' voor 3 jaar met mijn compagnon zou zijn geweest en die heb ik net deze maand uitgekocht. Maar ik weet zeker dat die afspraak gewoon nooit zo besproken is geweest. En er staat niks zwart op wit op papier.
Maar goed, ik ga dus de strijd aan, ik hou jullie op de hoogte.
Hoelang wil je er nog zitten eigenlijk?
Ik zie wel op tegen die incasso's want die gaan gewoon komen, zo'n mannetje is het wel.
quote:Dan vraag je hem even het contract te overhandigen en vervolgens de incasso's te negeren.Op woensdag 4 november 2009 14:38 schreef Highway61 het volgende:
Ik heb 2 weken geleden opgezegd per 1 december, op tijd dus... Elke maand dat we nog hier blijven zitten kost gewoon 1000 euro meer dan de nieuwe locatie en daar kunnen we direct in.
Ik zie wel op tegen die incasso's want die gaan gewoon komen, zo'n mannetje is het wel.
quote:Vraag is natuurlijk op welke manier je je partner hebt uitgekocht. Wrokkige mensen kunnen goede getuigen zijn in rechtzaken bij mondelinge afspraken.Op woensdag 4 november 2009 14:38 schreef Highway61 het volgende:
Ik heb 2 weken geleden opgezegd per 1 december, op tijd dus... Elke maand dat we nog hier blijven zitten kost gewoon 1000 euro meer dan de nieuwe locatie en daar kunnen we direct in. En die nieuwe locatie wilde niet meewerken om het pas over 3-4 maanden in te laten gaan, dus dan maar ruzie.
Ik zie wel op tegen die incasso's want die gaan gewoon komen, zo'n mannetje is het wel.
Daarnaast kan die persoon zonder contract denk ik moeilijk een incasso bureau sturen
quote:Laat je oud-partner even op papier verklaren dat hij geen overeenkomst voor 3 jaar gemaakt heeft
[..]
Vraag is natuurlijk op welke manier je je partner hebt uitgekocht. Wrokkige mensen kunnen goede getuigen zijn in rechtzaken bij mondelinge afspraken.
Daarnaast kan die persoon zonder contract denk ik moeilijk een incasso bureau sturen
Maarja als hij daar niks van op papier heeft..
quote:Bedrijfsruimtes gaan over het algemeen (heeft te maken met de wet) voor periodes 5 (of 10) jaar. Een kantoorruimte valt niet onder de definitie van bedrijfsruimte van de huurwet.Op donderdag 5 november 2009 00:51 schreef Ralphmeister het volgende:
Het enige dat je tegenspreekt is dat kantoor ruimtes vaak wel gaan per 3 / 5 jaar.
Maarja als hij daar niks van op papier heeft..
Veel succes!
quote:Vraag dan maar een kopie, met jouw handtekening eronderOp dinsdag 3 november 2009 21:47 schreef Highway61 het volgende:
Hallo,
ik heb met mijn bedrijfje een conflict met de verhuurder van mijn kantoorruimte (geen winkelruimte). Hij is een bekende van me en o.a. daardoor is er door mij nooit een huurcontract getekend, maar hij beweert dat die er van zijn kant wel is geweest en nu houdt hij mij vast aan een huurperiode van 3 jaar. We zitten er nu iets meer dan 2 jaar, dus nu zou ik niet kunnen verhuizen naar een ander kantoor!
quote:Bij deze wás het dus een bekende van jeOp dinsdag 3 november 2009 21:47 schreef Highway61 het volgende:
Hij is een bekende van me en o.a. daardoor is er door mij nooit een huurcontract getekend, maar hij beweert dat die er van zijn kant wel is geweest
Hoe ziet dat er uit, een eenzijdig huurcontract?
Althans, zo duid ik "een huurcontract van zijn kant".
quote:Ook kantoorruimtes worden oer het algemeen verhuurd voor periodes van 5 of 10 jaar.Op donderdag 5 november 2009 08:57 schreef Maharbal het volgende:
[..]
Bedrijfsruimtes gaan over het algemeen (heeft te maken met de wet) voor periodes 5 (of 10) jaar. Een kantoorruimte valt niet onder de definitie van bedrijfsruimte van de huurwet.
Probleem van de verhuurder is dat er geen huurcontract is, waarin is afgesproken hoelang er gehuurd wordt. Probleem van de TS is mogelijk dat hij niet kan bewijzen dat er een opzegtermijn van een maand is afgesproken. Bij kantoorpanden kan de opzegtermijn veel langer zijn, soms zelfs wel een jaar.
Een zeer veel gebruikt standaard huurcontract voor kantoorruimte is het ROZ-model. Dit is een standaard contract, waarbij de huurder en verhuurder eigenlijk alleen nog een paar gegevens hoeven in te vullen. In dit model is een opzegtermijn opgenomen van één jaar.
Als TS en de verhuurder elkaar voor de rechter treffen en geen van beiden kunnen bewijzen wat er is afgesproken, kijkt de rechter misschien naar wat in de markt gebruikelijk is. Dat kan dus goed een jaar opzegtermijn zijn.
[ Bericht 0% gewijzigd door #ANONIEM op 07-11-2009 19:05:11 ]
quote:Als er geen huurcontract is voor kantoorruimte (nogmaals, kantoorruimte is geen bedrijfsruimte in de zin van de huurwet), gelden normale regels m.b.t. het opzeggen van de huur (als de wederpartij kan aantonen dat er een mondelinge huurcontract was in dit geval). Dit betekent dat de minimale opzegtermijn gelijk moet zijn aan de termijn die ligt tussen twee huurbetalingsperiodes.Op zaterdag 7 november 2009 19:04 schreef k_man het volgende:
[..]
Ook kantoorruimtes worden oer het algemeen verhuurd voor periodes van 5 of 10 jaar.
Probleem van de verhuurder is dat er geen huurcontract is, waarin is afgesproken hoelang er gehuurd wordt. Probleem van de TS is mogelijk dat hij niet kan bewijzen dat er een opzegtermijn van een maand is afgesproken. Bij kantoorpanden kan de opzegtermijn veel langer zijn, soms zelfs wel een jaar.
Een zeer veel gebruikt standaard huurcontract voor kantoorruimte is het ROZ-model. Dit is een standaard contract, waarbij de huurder en verhuurder eigenlijk alleen nog een paar gegevens hoeven in te vullen. In dit model is een opzegtermijn opgenomen van één jaar.
Als TS en de verhuurder elkaar voor de rechter treffen en geen van beiden kunnen bewijzen wat er is afgesproken, kijkt de rechter misschien naar wat in de markt gebruikelijk is. Dat kan dus goed een jaar opzegtermijn zijn.
Hier zal de rechter dus op terugvallen, niet wat gebruikelijk is. Dit zijn immers de algemene huurregels die van toepassing zijn op de huur van kantoorruimte.
De verhuurder wilde het niet-bestaande huurcontract 'afkopen' door nog 2 maanden huur extra te berekenen. Hier ging ik uiteraard niet mee akkoord.
Even later kreeg ik een bericht van hem dat ie al die tijd (30 maanden) was 'vergeten' om de energie door te berekenen. Of ik nog even 12.000 euro wilde betalen. 400 euro per maand aan energie lijkt me een beetje erg veel, geen idee hoe ie eraan komt, aangezien het pand helemaal geen aparte meters heeft.
Werkelijk te bizar voor woorden, aangezien op de facturen ook al 'Voorschot servicekosten' a ruim 200 euro wordt berekend (het is iets van 100 m2). Maar uiteraard is nergens gespecificeerd wat er dan in die servicekosten zou zitten, want ik heb immers geen huurcontract. Ik ben er altijd vanuit gegaan dat dit de kosten voor energie waren, aangezien er verder totaal niets door de verhuurder geregeld is (geen schoonmaak, lift heeft het nooit gedaan en alarminstallatie moesten we zelf voor opdraaien).
Hij heeft dus weer wat verzonnen om me mee onder druk te zetten. Gewoon mafia-praktijken bijna. Ik laat het nu dus voor de rechter komen, maar god wat een gezeik allemaal...
quote:Aanvulling op bovenstaande:Op dinsdag 3 november 2009 22:09 schreef dr.dunno het volgende:
TS: 'wie stelt moet bewijzen' geldt nog altijd; jij kunt dus rustig achterover leunen als je inderdaad nergens je handtekening hebt gezet (en mondeling is dus ook niet te bewijzen).
je kunt dus gewoon o.d.n. goed huurder met een redelijke opzegtermijn opzeggen.
Verhuurder kan stellen dat TS de afgelopen 2 jaar gebruik heeft gemaakt van de kantoorruimte EN er voor betaald heeft. Er is vast correspondentie of ander "bewijslast", bijvoorbeeld bankafschriften van. Dan komt de reguliere huurrechtwetgeving naar boven.
Maar bij het ontbreken van een huurcontract (TS; waarom heb je dat niet? Vooral als je zakelijk en vriendschappen gaat mixen. Dikke foei!
) gaat een rechter denk ik inderdaad een redelijk opzegtermijn in hand nemen. Mijn ervaring (als vastgoedbeheerder van kantoorruimten) is dat voor dit geval het aantal jaren dat je huurt in maanden, dus 2 maanden Maar een adviesje van ondernemer tot ondernemer: ALTIJD ALLES vastleggen! En zeker als je met vrienden gaat ondernemen!
quote:[vastgoedbeheerder modus aan]Op woensdag 23 december 2009 19:35 schreef Highway61 het volgende:
Vervolg :
De verhuurder wilde het niet-bestaande huurcontract 'afkopen' door nog 2 maanden huur extra te berekenen. Hier ging ik uiteraard niet mee akkoord.
Even later kreeg ik een bericht van hem dat ie al die tijd (30 maanden) was 'vergeten' om de energie door te berekenen. Of ik nog even 12.000 euro wilde betalen. 400 euro per maand aan energie lijkt me een beetje erg veel, geen idee hoe ie eraan komt, aangezien het pand helemaal geen aparte meters heeft.
Werkelijk te bizar voor woorden, aangezien op de facturen ook al 'Voorschot servicekosten' a ruim 200 euro wordt berekend (het is iets van 100 m2). Maar uiteraard is nergens gespecificeerd wat er dan in die servicekosten zou zitten, want ik heb immers geen huurcontract. Ik ben er altijd vanuit gegaan dat dit de kosten voor energie waren, aangezien er verder totaal niets door de verhuurder geregeld is (geen schoonmaak, lift heeft het nooit gedaan en alarminstallatie moesten we zelf voor opdraaien).
Hij heeft dus weer wat verzonnen om me mee onder druk te zetten. Gewoon mafia-praktijken bijna. Ik laat het nu dus voor de rechter komen, maar god wat een gezeik allemaal...
Energiekosten zijn onderdeel van de servicekosten en conform reguliere kantorencontracten voor rekening van huurder (zie ROZ kantorencontract voor de landelijke standaard.) Aangezien je geen huurovereenkomst hebt waarin is bepaald dat anders is afgesproken zijn -denk ik- de energiekosten gewoon voor jou.
Jouw aandeel in de servicekosten: totale servicekosten van het pand / aantal m2 van pand x jouw aantal gehuurde m2 (incl. naar ratio openbare ruimte als hal en receptieruimte)
Maar:
Je betaalt voorschot (dus een voorafbetaling) op je servicekosten. Je verhuurder dient voor de periode dat jij huuder bent per jaar een afrekening te maken met de servicekosten. Hieronder valt o.a energie en klein onderhoud (gebruiksschade). Deze kosten dient hij tot op factuurniveau te kunnen specificeren. Het is trouwens gebruikelijk dat er 5% administratiekosten over wordt gerekend. Ik rekende altijd +/- 20 euro per m2 per jaar aan servicekosten. 60% daarvan was gemiddeld voor energiekosten. Jouw lijkt mij redelijk normaal.
Regulier onderhoud van de lift (servicebeurt) is voor de huurder, het vervangen van een defecte onderdeel (ouderdomsslijtage) is voor de eigenaar. Het niet functioneren van de lift kan je tegen hem gebruiken als gebruiksbelemmering (tenzij je op de bg zat). Het installeren van een alarmsinstallatie kan voor de huurder zijn als deze er niet inzat toen je begon met huren. Je hebt er immers voor gekozen de ruimte huren zoals deze was.
Schoonmaakkosten zijn altijd voor de huurder.
[/vastgoedbeheerder modus uit]
Laat je verhuurder eerst maar eens de afrekeningen servicekosten opmaken en specificeren. Het verschil tussen de daadwerkelijke kosten en je betaalde voorschotten krijg je terug of moet je bijbetalen.
succes
blij dat ik uit dit wereldje ben sinds 3 maanden. dit gezeik had ik dus alleen maar
[ Bericht 1% gewijzigd door kwib op 27-12-2009 11:43:39 ]
Het komt erop neer dat de rechter moet bepalen of het aannemelijk is dat er inderdaad mondeling een periode van 3 jaar is afgesproken, zoals de verhuurder beweert. Een paar andere bedrijfjes in hetzelfde pand zijn binnen 1 jaar vertrokken, dus dat geeft toch aan dat die 3 jaar niet zo vast stonden, al weet ik natuurlijk niet wat die bedrijven hebben afgesproken en wat voor contract zij hadden.
Verder blijft het toch altijd zo dat een rechter dan gaat vragen om er toch nog in een gesprek onderling uit te komen. En dan heb je dus ook al duizenden euro's advocaatkosten betaald, die je sowieso niet terugkrijgt, ook niet als je het helemaal wint.
Wat betreft die energiekosten heb ik met een andere huurder gebeld, en die heeft volgens hem eigen afrekeningen voor gas en licht, blijkbaar ook een eigen meter (zou niet weten waar die dan zich moet bevinden). En die betaalt daarbovenop OOK nog zo'n zelfde bedrag aan servicekosten. Dat is dus ook geen positief bericht.
Volgens die advocaat mag die verhuurder inderdaad 2,5 jaar na dato nog energiekosten in rekening gaan brengen. Dit is dus niet verjaard ofzo. Omdat nergens staat hoeveel m2 ik nu uiteindelijk huur en dit voor meerdere uitleg vatbaar is, vanwege een gemeenschappelijke vergaderruimte en gangen enz. wordt dit dus ook een moeilijk verhaal.
Ik ga nu maar inderdaad om die exacte specificatie vragen van de servicekosten.
wordt vervolgd...