We zijn op de markt voor ons eerste koophuis, en hebben een leuk huis op het oog in de provincie Utrecht. Een kleine eensgezinswoning uit het begin van de vorige eeuw met een vraagprijs in de 190-195K range
Er moet nog flink wat aan gebeuren: het dak is slecht, de bovenverdieping moet nog dubbel glas, en de CV is zo antiek, die moeten we direct vervangen. Volgens het bouwkundig rapport wat de verkopers al hebben laten maken, zijn we aan het reviseren van het complete dak in ieder geval 10.000 ¤ kwijt. Met alle andere zaken erbij (CV, keuken aanpakken, schilderwerk rondom, nieuwe kozijnen + dubbel glas boven en een nieuw voordeurkozijn) denken we in totaal ongeveer 22 tot 25.000 te gaan verspijkeren. Da's dus 2,5x zoveel geld als in ieder geval nodig is om de absoluut noodzakelijke werken uit te voeren.
De makelaar heeft ons verteld dat de vraagprijs bewust redelijk laag staat, omdat ze zelf ook snappen dat er veel geld in gestopt moet worden door de nieuwe eigenaar. Maar goed, dat verhaal vertelt natuurlijk elke makelaar.
Omdat we zelf vinden dat we goed voorbereid zijn, en de onderhandelingen echt wel aandurven, en tenslotte omdat dat belangrijke bouwkundig rapport met te verwachten uitgaven er al is, denken we erover om geen aankoopmakelaar te nemen. Het enige waarin we echter wel graag een goed advies willen is: het openingsbod
Ik ken de verhalen dat je rustig 15-20% onder de vraagprijs kunt bieden om uiteindelijk uit te komen op ongeveer 8% van de vraagprijs. Dat zou dan in dit geval precies de WOZ waarde (180.000) zijn. Maar dat is statistiek, in het echt is elk huis anders...
Wat zal ik doen? We zijn wel een beetje ontvankelijk voor het argument van de verkoopmakelaar dat de vraagprijs al aan de lage kant is, maar dat er ook nog wel wat onderhandelingsruimte in zit. Met dat in gedachten vraag ik me af hoe ze zullen reageren op een echt laag bod, we snappen wel dat ze een deel van die 15-20% al hebben opgebruikt door zelf laag te gaan zitten met de vraagprijs. Ik wilde eerst 170 gaan bieden, mn vriendin 180. Zou het erg gek zijn om met 175 als openingsbod te komen?
Wie heeft een goede tip?
[ Bericht 1% gewijzigd door Gripper op 15-10-2009 08:19:44 ]
Als ze niet akkoord gaan dan kun je altijd nog een keer bieden.
alleen vind ik de vraagprijs al hoog.... maar goed, ik woon in een heel ander gebied (heb net een hoekwoning gekocht van 1976, in 2006 volledig gerenoveerd, deels dubbelglas, garage,carport, 3 GROTE slaapkamers etc etc voor 205...)
Vaak weten mensen dat zelf ook wel, ligt er alleen aan hoeveel tijd/geduld ze hebben met de verkoop en wat zij zelf als minimumprijs hebben.quote:Tamelijk zinloze opmerking als je er niet bijzet waar dat dan is...Op woensdag 14 oktober 2009 14:35 schreef BadBert het volgende:
alleen vind ik de vraagprijs al hoog.... maar goed, ik woon in een heel ander gebied (heb net een hoekwoning gekocht van 1976, in 2006 volledig gerenoveerd, deels dubbelglas, garage,carport, 3 GROTE slaapkamers etc etc voor 205...)
@TS: wat ik eigenlijk nog mis in je verhaal is iets over de situatie van de verkopers. Wonen zij er nog in of staat het al leeg? Als ze er nog wonen, hebben ze dan al iets nieuws gekocht of gaan ze pas kijken als dit verkocht is? Dat soort dingen spelen tenslotte ook mee, als ze nu met dubbele lasten zitten zijn ze misschien eerder genegen om een lager bod te overwegen.
Maar goed, ik denk dat je best 'n goeie 10% onder de vraagprijs kunt beginnen. Enige risico is dat ze helemaal niet reageren op je bod. Als je dan zelf terugkomt met een hoger bod, verzwak je je onderhandelingspositie een beetje (je laat dan tenslotte zien dat je het toch wel graag wilt hebben). Als je het echt graag wilt hebben, kun je misschien het beste op 175 of hoger beginnen, als het je niet zo heel veel uitmaakt als het aan je voorbij gaat, gewoon op 170 starten.
Kost je 2 euro.
Staat de woning op funda ofzo? kijk of de foto's gemaakt zijn toen het al leeg stond, kijk hoe lang het te koop staat.
Hoe langer te koop, hoe lager men bereid is te gaan, immers, dubbele lasten is op den duur duurder.
Maar in het algemeen kun je zeggen dat je wel teveel voor een huis kunt betalen, maar nooit te weinig. In de huidige tijd is een openingsbod van 20% onder de vraagprijs heel normaal. Als ze het niet voor een door jou gewenste prijs willen verkopen heb je altijd nog de mogelijkheid ergens anders te kijken, er is toch keus genoeg!?
Ik zo sowieso altijd onder de WOZ uit 2007? blijven. Dat lijkt me reeel.
En anders neem je een betrouwbare
aankoopmakelaar in de arm. Die paar duizend euro die hij kost verdient hij misschien wel vijfdubbel voor je terug!Na een week of twee kreeg ik een belletje van de makelaar of ik toch misschien nog belangstelling had, maar dat ik dan wel een realistisch bod moest doen. Ik kon haar toen vermelden dat ik een appartement in dezelfde flat maar dan een verdieping hoger gekocht heb.
Maar het is nu helemaal een kopersmarkt. Ik zou gewoon een openingsbod van 170 a 175 doen. Aan de reactie merk je ook hoe snel ze van het huis af willen. Willen ze er niet op reageren en wil je het huis echt hebben? Dan ga je wat hoger zitten. Anders is het klaar en kijk je gewoon verder. Hou wel een maximum bedrag in gedachte waar je niet overheen wil gaan en hou daar ook aan vast.
@ anboni: Huis staat 2 maanden te koop, ze hebben alleen bezichtigingen gehad en nog geen biedingen. Ze wonen er nog wel en zijn zelf naarstig op zoek naar een nieuw&groter huis in dezelfde plaats, geen dubbele hypo dus. Ze wonen er al minstens 16 jaar, want bij het kadaster kun je alleen huizenprijzen van na 1993 opvragen. De buren, (een nagenoeg identiek huis) hebben in 1994 hun huis gekocht voor omgerekend 98.000 ¤. Allemaal mensen die er al lang wonen dus.
Tot slot blijkt mijn vriendin de eigenaar te kennen via dr werk. Ze zullen elkaar in de toekomst ook nog wel eens tegenkomen, en volgens haar is het een gouden kerel.
Voor de goede orde: de fase "foto's kijken op funda" zijn we al voorbij. We hebben deze week al een bezichtiging gedaan, en gaan morgen nog een keer met rolmaat, schroevendraaier en camera kijken om echt niks over het hoofd te zien. Tijdens de bezichtiging willen we het bod dan ook meteen gaan neerleggen.
We zijn ook een beetje bang om achter het net te vissen, daarom bieden we liever 175 en komen we uiteindelijk op 185 dan dat we 170 bieden en niet serieus genomen worden.
quote:Mja, dat zou ik eerlijk gezegd een beetje als een nadeel beschouwen, het maakt onderhandelen toch iets lastiger (je wilt hem tenslotte niet voor de kop stoten). Maar goed, je hebt zo te zien eigenlijk je keus al gemaakt om helemaal voor dit huis te gaan, dan moet je misschien ook niet op 'n paar k gaan kijkenOp woensdag 14 oktober 2009 15:13 schreef Gripper het volgende:
Tot slot blijkt mijn vriendin de eigenaar te kennen via dr werk. Ze zullen elkaar in de toekomst ook nog wel eens tegenkomen, en volgens haar is het een gouden kerel.
.Vraagprijs 219K en ik twijfel tussen een eerste bod van 185K of 190K.
Daarom een tvp om te kijken hoe jij dit aanpakt
.quote:Eigenelijk de grootste fout die je kan maken, vallen voor een huis.Op woensdag 14 oktober 2009 15:23 schreef anboni het volgende:
Maar goed, je hebt zo te zien eigenlijk je keus al gemaakt om helemaal voor dit huis te gaan, dan moet je misschien ook niet op 'n paar k gaan kijken
quote:Als je een huis als beleggingsobject wenst te zien wel ja. Als je primaire belang is om een plek te vinden waar je de komende paar jaar met plezier kunt wonen, wordt het een heel ander verhaal, dan is die 'klik' gewoon noodzakelijk.Op donderdag 15 oktober 2009 22:27 schreef willempjewever het volgende:
Eigenelijk de grootste fout die je kan maken, vallen voor een huis.
Ik ga natuurlijk niet alle precieze bedragen plaatsen, op internet kan iedereen meelezen. Maar ons openingsbod was in ieder geval reden tot praten: ze hebben hun prijs iets laten zakken, dus we zijn in onderhandeling!
De uitslag zal volgende week waarschijnlijk wel bekend zijn
[ Bericht 16% gewijzigd door Gripper op 16-10-2009 09:53:36 ]
[ Bericht 0% gewijzigd door fruityloop op 16-10-2009 11:11:07 ]
En voor een prima prijs ook nog
Mogen we nieuwsgierig zijn naar de prijs die je er uiteindelijk voor betaalt?
En we zijn natuurlijk ook heel nieuwsgierig naar de foto's van nu en straks (maar da's meer iets voor Klussen & Wonen
)quote:Dit dusOp maandag 19 oktober 2009 18:16 schreef anboni het volgende:
Mogen we nieuwsgierig zijn naar de prijs die je er uiteindelijk voor betaalt?
. En gefeliciteerd natuurlijk 
.quote:Op woensdag 14 oktober 2009 14:51 schreef Wupppie het volgende:
via het kadaster kan je opvragen wat voor hypotheek de huidige bewoners hebben.
Kost je 2 euro.
Staat de woning op funda ofzo? kijk of de foto's gemaakt zijn toen het al leeg stond, kijk hoe lang het te koop staat.
Hoe langer te koop, hoe lager men bereid is te gaan, immers, dubbele lasten is op den duur duurder.
Is dat geen prive informatie?
Maakt het wel een stuk makkelijker.
quote:AgreeOp woensdag 14 oktober 2009 14:51 schreef Wupppie het volgende:
via het kadaster kan je opvragen wat voor hypotheek de huidige bewoners hebben.
Kost je 2 euro.
Staat de woning op funda ofzo? kijk of de foto's gemaakt zijn toen het al leeg stond, kijk hoe lang het te koop staat.
Hoe langer te koop, hoe lager men bereid is te gaan, immers, dubbele lasten is op den duur duurder.
quote:De precieze prijs hoeft hier niet zo nodig gemeld, maar hij lag nagenoeg tussen vraagprijs en openingsbod inOp maandag 19 oktober 2009 18:16 schreef anboni het volgende:
Feli!
Mogen we nieuwsgierig zijn naar de prijs die je er uiteindelijk voor betaalt?
En we zijn natuurlijk ook heel nieuwsgierig naar de foto's van nu en straks (maar da's meer iets voor Klussen & Wonen
Zodra we de voorlopige akte hebben getekend open ik een K&W topic!
Wij zijn ook aan het oriënteren en hebben een huis op het oog. Prijs is rond de 310/315, we komen er niet achter wat de aankoopwaarde was (toen nieuwbouw) en niet via kadaster op te vragen.
Nog even quoten uit mijn eigen topic:
quote:Ben benieuwd naar jullie reacties.....Op woensdag 28 oktober 2009 15:28 schreef becky27 het volgende:
thanx!!!
Even een vraag en ik weet niet of ik deze vraag als topic moet posten onder WGR maar ik probeer het gewoon eerst hier. Wij hebben een huis op het oog (niet degene hiervoor genoemd die is al verkocht) en de prijs is 312500. Hoekwoning met flinke tuin, 12 jaar oud, badkamer en keuken standaard nieuwbouwspul (lelijk dus), eigenaar tijdens open huizen route gesproken, is al aan het huren, weet dat de keuken niet fantastisch meer is ('hebben we het in de prijs wel over') en hoeft naar eigen zeggen niet de hoofdprijs voor deze woning want huurt nu.
Eigenlijk willen wij niet meer betalen dan 285.000, is het dan raar om als eerste bod 265.000 uit te brengen? Bijna 50.000 onder vraagprijs? En is die 285.000 reeel?
Wat heb je te verliezen met een te laag of 'raar' bod?
Als het niet geaccepteerd word dan bied je wat hoger.
Als het voor jou niet meer dan 285000 waard is dan bied je niet meer dan dat.
quote:Onderhandelingspositie. Als jij heel laag inzet, zij reageren niet (of lachen je uit) en jij komt vervolgens toch met 'n hoger bod, geef je eigenlijk al te kennen dat je dat huis best graag wilt hebben. Afgezien daarvan heb je er waarschijnlijk niet zo gek veel mee te verliezen.Op woensdag 28 oktober 2009 18:25 schreef jeroen25 het volgende:
Om mijn eerdere post te herhalen:
Wat heb je te verliezen met een te laag of 'raar' bod?
Als het niet geaccepteerd word dan bied je wat hoger.
Als het voor jou niet meer dan 285000 waard is dan bied je niet meer dan dat.