Executieverkoop.

Lol, mijn net gekochte huis is groter en bijna 2x zo goedkoop, maar goed, de plaats telt ook mee.

Meestal is de waarde op een veiling tussen de 70 en 80% van de EW.

Hoe weet je dat het executieverkoop is ik zie alleen staan dat hij bij de veiling staat.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 13:25 schreef oinkoink12 het volgende:
Tja dan is het al teveel, ik denk dat ik momenteel niet meer dan 150k kan regelen als student zijnde

bedankt!

Kunnen studenten dan een hypotheek krijgen?

Stel de vraagprijs zou 250k zijn, dan is de EW 225k en dus de veilingprijs 157.5k

Er zitten wel een heleboel nadelen aanvast. Ten eerste je weet niet in welke staat het huis is en ten tweede je hebt geen koopakte onder voorbehoud van financiering. Dus je moet 100% zeker zijn dat je de hypotheek krijgt anders heb jij een probleem.

anders bied je gewoon 150k of minder (wat je er voor over hebt) het is een veiling, dus als er niemand meer biedt is het huis van jou.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 13:57 schreef oinkoink12 het volgende:

[..]

Familileden kunnen toch ook garant staan?

Vaak maar voor een deel... en meestal betekent dit dat de familieleden gewoon volledig hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld.

En er wordt uiteraard ook gekeken wat de familieleden zelf aan schulden / hypotheek hebben.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 14:08 schreef BloodhoundFromHell het volgende:
anders bied je gewoon 150k of minder (wat je er voor over hebt) het is een veiling, dus als er niemand meer biedt is het huis van jou.

Zo makkelijk gaat dat niet hoor. Banken zijn ook niet helemaal gek

een huis wat op de veiling aangeboden wordt kan er elk moment v anaf gehaald worden. dit heeft meerdere voordelen. als jij de makelaar belt en zegt, laat die hele executieveiling maar zitten, ikg eef je er xx euro voor, en de makelaar vind dat reeel mag hij dat ook accepteren.

zo heb ik mijn huidige huis gekocht

huizen in de straat zijn in goede staat 350K waard. dit huis was in slechte staat van onderhoud, en zou in de huidige staat plusminus 250 waard zijn. ik heb het zelf voor een vertegenwoordige waarde van 200K gekocht : 210 betaald, maar mmet een oplevering 6 maanden na overeenkomst ivm verkopen huidige appartement.

als de huize nu rond de 250K in goede staat waard zijn, dan kan de makelaar best voor 150 gaan, mits de staat slecht is. als hij in goede staat is dan verwacht de makelaar zeker 200K.

niet geschoten is altijd mis
ik zou alleen niet de veiling afwachten, kijk eens naar de amsterdamse veilingmethode, staat hier ook ergens gepost.

bij veilingen zijn het eigenlijk altijd huisjesmelkers die ermee weg lopen. die wachten tot het eindbod is gedaan, en kijken of ze het dat waard vinden. daarna gaan ze het onderhands proberen te kopen. vervolgens zegt de makelaar daar ja tegen, en wordt het huis van de veiling afgehaald.

als het huis eenmaal op de veiling stat is het bijzonde rmoeilijk het daadwerkelijk te kopen. en als je dan denkt dat je het gekocht hebt is het nog een leidensweg...

mijn tip:
bel morgen even de makelaar, zeg dat je 150K biedt, en dat je het dan diezelfde dag nog wel wilt tekenen.

let op: je zult wel met een 165K moeten komen ivm overdrachtsbelasting e.d.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 13:57 schreef oinkoink12 het volgende:

[..]

Familileden kunnen toch ook garant staan?

Je weet toch hoe de crisis is ontstaan?
Ik, als acadeem, kan na 3 jaar werkervaring nog meer net een huis kopen van deze prijs hoor. Dus tja...

150 lijkt me eigenlijk al behoorlijk overbetaald voor zo'n revolutiebouw krot.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 17:55 schreef freak1 het volgende:
een huis wat op de veiling aangeboden wordt kan er elk moment v anaf gehaald worden. dit heeft meerdere voordelen. als jij de makelaar belt en zegt, laat die hele executieveiling maar zitten, ikg eef je er xx euro voor, en de makelaar vind dat reeel mag hij dat ook accepteren.

mijn tip:
bel morgen even de makelaar, zeg dat je 150K biedt, en dat je het dan diezelfde dag nog wel wilt tekenen.

let op: je zult wel met een 165K moeten komen ivm overdrachtsbelasting e.d.

Executieveilingen hebben over het algemeen vrij weinig met de makelaar te maken. De bank bepaalt of zij een aanbod aanvaardt of niet, en afhankelijk van de fase waarin de veiling zich bevindt zal het bod eventueel nog langs een rechter/notaris moeten.
Binnen één dag tekenen is dan ook niet iets dat haalbaar is.

Overigens is de overdrachtsbelasting (voor de belastingdienst) hoger dan 6% van ¤150.000 als het huis oorspronkelijk ¤250.000 waard is.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 18:19 schreef Maharbal het volgende:

[..]

Executieveilingen hebben over het algemeen vrij weinig met de makelaar te maken. De bank bepaalt of zij een aanbod aanvaardt of niet, en afhankelijk van de fase waarin de veiling zich bevindt zal het bod eventueel nog langs een rechter/notaris moeten.
Binnen één dag tekenen is dan ook niet iets dat haalbaar is.

Overigens is de overdrachtsbelasting (voor de belastingdienst) hoger dan 6% van ¤150.000 als het huis oorspronkelijk ¤250.000 waard is.

Hi
volgens mij klopt je opmerking niet helemaal..
executieveilingen hebben met de makelaar te maken dat die degene is die het huis aanbied in opdracht van de bank. ook gaat de communicatie met de bank via de makelaar in dit geval. het is dus volledig valide dat hij even contact zoekt met de makelaar indien hij interesse heeft.

het gaat verder niet echt om de haalbaarheid van 1 dag tekenen, het is bij wijze van spreken als je aangeeft dat je wat jou betreft meteen kunt tekenen, geeft dat aan aan de verkoper dat je dus meteen zaken kunt doen. meteen zaken doen is op meerdere punten veel voordeliger dan de echt veiling.

verder kan je huis een miljoen waard zijn, als jij het huis koopt voor 500.000 euro betaal je 6 procent over het aankoopbedrag. punt. de belastingdienst kan hooguit zeuren dat het wel eens fraude zou kunnen zijn dat een huis voor 5 ton verkocht wordt als het een milioen waard is, maar ze kunnen niet ineens geld bij het aankoopbedrag fantaseren. de overdrachtsbelasting wordt simpelweg over het aankoopbedrag betaald, niet over de waarde van het huis. was dat maar zo dan liet iedereen een huis extra laag taxeren bij de aankoop

Op deze site: http://www.mva-makelaars.nl/veilingx/object.shtml?counter=3857 staat dat er een PLOK wordt verleend van 250K, over het algemeen kan je dan zeggen dat de woning dit dan over het algemeen ook opbrengt

link doet het weer eens niet lekker, maar als je ff kijkt bij 29 juni, er staat maar een huis uit hoofddorp, dan vind je hem wel

tja..

de voorspellingen zijn dat we als de crisis voorbij is we terug zitten op de prijzen van 5 jaar geleden.

ik denk zelf dat ze dan straks tussen de 200 en 220 zullen vangen als alles echt is zoals jij het beschrijft.

ik kan echter natuurlijk niet precies kjiken naar het huis en de omgeving... uiteindelijk is belangrijk wat het huis voor jou waard is. ik denk met de prijs die jij noemt dat 150 echt onrealistisch is. 2 ton heb je dan misschien nog een kans.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 18:40 schreef freak1 het volgende:

[..]

Hi
volgens mij klopt je opmerking niet helemaal..
executieveilingen hebben met de makelaar te maken dat die degene is die het huis aanbied in opdracht van de bank. ook gaat de communicatie met de bank via de makelaar in dit geval. het is dus volledig valide dat hij even contact zoekt met de makelaar indien hij interesse heeft.

het gaat verder niet echt om de haalbaarheid van 1 dag tekenen, het is bij wijze van spreken als je aangeeft dat je wat jou betreft meteen kunt tekenen, geeft dat aan aan de verkoper dat je dus meteen zaken kunt doen. meteen zaken doen is op meerdere punten veel voordeliger dan de echt veiling.

verder kan je huis een miljoen waard zijn, als jij het huis koopt voor 500.000 euro betaal je 6 procent over het aankoopbedrag. punt. de belastingdienst kan hooguit zeuren dat het wel eens fraude zou kunnen zijn dat een huis voor 5 ton verkocht wordt als het een milioen waard is, maar ze kunnen niet ineens geld bij het aankoopbedrag fantaseren. de overdrachtsbelasting wordt simpelweg over het aankoopbedrag betaald, niet over de waarde van het huis. was dat maar zo dan liet iedereen een huis extra laag taxeren bij de aankoop

Nee jouw opmerking klopt niet! Bij een EXECUTIEveiling heeft de (meestal)de bank/hypotheekhouder de notaris opdracht gegeven over te gaan tot de executieveiling. Er kan best een makelaar bij betrokken zijn die (zo mogelijk) bezichtigingen kan regelen enzo en die een infomap van de woning heeft. De makelaar kan niets maar dan ook helemaal niets zeggen over jouw bod of dat accepteren/afwijzen !

Als de executieveiling is gepubliceerd in een (plaatselijke) krant kan je de spelregels lezen. Je kan een onderhands bod doen. Dit bod richt je aan de behandelend notaris voor een bepaalde datum. Na het verstrijken van die datum legt de notaris alle biedingen voor aan de bank, de bank bekijkt dan of er een aanvaardbaar bod tussen zit (=bod dat overeenkomt met of hoger is dan de huidige executiewaarde).
Zo ja => notaris maakt koopovereenkomst, tekenen, voorleggen aan rechter en die zeg of het akkoord is of niet => veiling gaat niet door en jij moet redelijk snel afnemen.
Zo nee, => op naar de veiling, opbod en afslag enzo.

En wat betreft je opmerking over overdrachtbelasting: je dient 6% overdrachtsbelasting te betalen over de waarde in het economisch verkeer OF de tegenprestatie (=koopsom) als deze HOGER ligt. dat kun je onbegrijpelijk, oneerlijk of wat dan ook vinden maar DAT is de wet en DAT is wat afgerkend moet worden. Dat jij dat in jouw geval niet hebt gedaan en daar (tot nog toe) mee weggekomen bent betekent niet dat hierdoor de wet ook anders is. Overigens is de grondslag voor de overdrachtsbelasting bij een executieveiling een iets ander verhaal, maar dat terzijde.

On topic; er kunnen veel bijkomende kosten zijn bij het aankopen op een executieveiling (is eigenaar al vertrokken uit woning, ander moet je hem er nog uit zetten, achterstanden van bijv. de gemeente die je ook moet betalen e.d.) plus dat er GEEN ontbindende voorwaarden zijn. Kopen op een executieveiling is bindend, zorg dus dat je financien op orde zijn.

sorry, ik zei plok 250k moet natuurlijk zijn 2500 euri
dat betekend dat als je de hoogste bieder bent bij opbod dat je 2500 euro in het handje krijgt, bij afmijning kan je het huis weer kwijt raken, maar heb je wel 2500 euro verdient in 10 minuten

de plok is over het algemeen 1% van de te verwachtte opbrengst, dus het veilinghuis gaat uit van 250k

op de site van de eerste amsterdamse onroerendgoed veiling kan je de dag na de veiling de opbrengst zien.
of kijk even in de historie

quote:

Op zondag 21 juni 2009 22:21 schreef Spiegelei het volgende:

[..]

Nee jouw opmerking klopt niet! Bij een EXECUTIEveiling heeft de (meestal)de bank/hypotheekhouder de notaris opdracht gegeven over te gaan tot de executieveiling. Er kan best een makelaar bij betrokken zijn die (zo mogelijk) bezichtigingen kan regelen enzo en die een infomap van de woning heeft. De makelaar kan niets maar dan ook helemaal niets zeggen over jouw bod of dat accepteren/afwijzen !

Als de executieveiling is gepubliceerd in een (plaatselijke) krant kan je de spelregels lezen. Je kan een onderhands bod doen. Dit bod richt je aan de behandelend notaris voor een bepaalde datum. Na het verstrijken van die datum legt de notaris alle biedingen voor aan de bank, de bank bekijkt dan of er een aanvaardbaar bod tussen zit (=bod dat overeenkomt met of hoger is dan de huidige executiewaarde).
Zo ja => notaris maakt koopovereenkomst, tekenen, voorleggen aan rechter en die zeg of het akkoord is of niet => veiling gaat niet door en jij moet redelijk snel afnemen.
Zo nee, => op naar de veiling, opbod en afslag enzo.

En wat betreft je opmerking over overdrachtbelasting: je dient 6% overdrachtsbelasting te betalen over de waarde in het economisch verkeer OF de tegenprestatie (=koopsom) als deze HOGER ligt. dat kun je onbegrijpelijk, oneerlijk of wat dan ook vinden maar DAT is de wet en DAT is wat afgerkend moet worden. Dat jij dat in jouw geval niet hebt gedaan en daar (tot nog toe) mee weggekomen bent betekent niet dat hierdoor de wet ook anders is. Overigens is de grondslag voor de overdrachtsbelasting bij een executieveiling een iets ander verhaal, maar dat terzijde.

On topic; er kunnen veel bijkomende kosten zijn bij het aankopen op een executieveiling (is eigenaar al vertrokken uit woning, ander moet je hem er nog uit zetten, achterstanden van bijv. de gemeente die je ook moet betalen e.d.) plus dat er GEEN ontbindende voorwaarden zijn. Kopen op een executieveiling is bindend, zorg dus dat je financien op orde zijn.

excuus dan, zoals mijn opmerking staat heb ik het geleerd en zelf ervaren.
waarschijnlijk zit het verschil erin dat bij mij de executieveiling was aangekondigd, maar nog niet was begonnen. er was nog geen notaris e.d. voor ingeschakeld, waarschijnlijk dus het stadium voor het stadium waar dit huis zich in bevindt.

ik heb met de makelaar gebeld, een bod gedan, en daarop is besloten niet tot veiling over te gaan. de makelaar was ook bij mij slechts tussenpersoon tussen mij en de bank.

toch weer wat geleerd

quote:

Op maandag 22 juni 2009 07:41 schreef freak1 het volgende:

[..]

excuus dan, zoals mijn opmerking staat heb ik het geleerd en zelf ervaren.
waarschijnlijk zit het verschil erin dat bij mij de executieveiling was aangekondigd, maar nog niet was begonnen. er was nog geen notaris e.d. voor ingeschakeld, waarschijnlijk dus het stadium voor het stadium waar dit huis zich in bevindt.

ik heb met de makelaar gebeld, een bod gedan, en daarop is besloten niet tot veiling over te gaan. de makelaar was ook bij mij slechts tussenpersoon tussen mij en de bank.

toch weer wat geleerd

Overigens zullen ook vrij weinig notarissen structureel te weinig overdrachtsbelasting berekenen, aangezien zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het tekort.

Ik ga volgende week naar die veiling voor een ander pandje, ik zal deze ff in de picture houden, dan zal ik hem volgende week maandag er wel opzetten wat hij gedaan heeft

Was ff lachen vanavond.
Pandje was aan de beurt en stond op 195k, komt de koffiejuf, allemaal wegwezen roept ze!
Er is een bommelding, politie neemt het serieus dus allemaal eruit!
nou, daar sta je dan, op de keizersgracht....
nog even een kwartiertje gewacht, maar zag er niet naar uit dat de veiling door gaat, dus .... wordt vervolgd.

Het ouderlijk huis van een vriend is destijds op een executoriale titel verkocht. Dat is 2-3 jaar terug ongeveer.

Eerste afslag: 200.000 euro. Na het mijnen is ie uiteindelijk verkocht voor 213.000 euro. Half jaar later verkocht voor de volle mep: 250.000 euro. Toch snel 37.000 euro winst voor de kopende handelaar zonder er al te veel aan te hebben gedaan.

Je kunt een en ander trouwens ook zelf nagaan. De verkoopprijzen worden vaak ook bekend gemaakt en zullen vaak online te vinden zijn. Google op een paar adressen en kijk naar wat ze hebben opgebracht en wat ze even later opnieuw deden bij verkoop? Gaat om behoorlijke bedragen.

Onderhandse bieden is wellicht een mogelijkheid. Ik kan me voorstellen dat nu met de crisis ook de huizenprijzen onder druk liggen en de huisjesmelkers/opkopers minder bieden dan normaal ivm risico's van langer te koop staan.

28 september zal het opnieuw geveild worden.
Nu ff hopen dat er niet weer een bommelding komt!

3 maanden van verdere hpotheekachterstand dus ook mogelijk...

Tijd om een onderhands bod te plaatsen wellicht?

quote:

Op zondag 21 juni 2009 13:20 schreef oinkoink12 het volgende:
Allereerst een goeie middag,

Vraagje, een huis in mijn straat gaat in de executieverkoop/veiling.

Het betreft de volgende http://www.mva.nl/Huizen/2135CLvcW383/algfoto.htm

Die huizen verkochten vorig jaar ongeveer tussen de 249 en 255k Enig idee wat zo'n huis in de EV zou moeten kosten? Misschien is het de moeite waard.

Groetjes

oink

Ongeveer 65% van de VVW denk ik...

quote:

Op maandag 29 juni 2009 20:23 schreef nachtdier3 het volgende:
Het ouderlijk huis van een vriend is destijds op een executoriale titel verkocht. Dat is 2-3 jaar terug ongeveer.

Eerste afslag: 200.000 euro. Na het mijnen is ie uiteindelijk verkocht voor 213.000 euro. Half jaar later verkocht voor de volle mep: 250.000 euro. Toch snel 37.000 euro winst voor de kopende handelaar zonder er al te veel aan te hebben gedaan.

Je kunt een en ander trouwens ook zelf nagaan. De verkoopprijzen worden vaak ook bekend gemaakt en zullen vaak online te vinden zijn. Google op een paar adressen en kijk naar wat ze hebben opgebracht en wat ze even later opnieuw deden bij verkoop? Gaat om behoorlijke bedragen.

Onderhandse bieden is wellicht een mogelijkheid. Ik kan me voorstellen dat nu met de crisis ook de huizenprijzen onder druk liggen en de huisjesmelkers/opkopers minder bieden dan normaal ivm risico's van langer te koop staan.

37.000 euro winst?

Jij hebt nog nooit gehoord van veilingkosten, financieringskosten, makelaarskosten, schoonmaakkosten, opknapkosten, uitzettingskosten, benzinekosten, etc?

Er werd opgeboden tot de bommelding kwam.
Toen stond de teller op 195k, ik geloof dat ie nog wel even door gegaan was.
Het ging er vrolijk aan toe!
ik verwacht wel dat ie 250k gaat opbrengen in september en daar komen nog vette kosten bij!

quote:

Op maandag 29 juni 2009 19:56 schreef chocoboy het volgende:
Was ff lachen vanavond.
Pandje was aan de beurt en stond op 195k, komt de koffiejuf, allemaal wegwezen roept ze!
Er is een bommelding, politie neemt het serieus dus allemaal eruit!
nou, daar sta je dan, op de keizersgracht....
nog even een kwartiertje gewacht, maar zag er niet naar uit dat de veiling door gaat, dus .... wordt vervolgd.

Zal wel de ex-eigenaar zijn die de bank terug wilt pakken

BREEBURGSINGEL 83 2135 CL HOOFDDORP
Niet geveild (is geregeld)
Deze woning is verkocht
Kenmerken
Soort object : woonhuis
Bouwtype : Bestaande bouw
Status : Verkocht
Plaatsnaam : HOOFDDORP
Perceeloppervlakte : 134 m²
Parkeren : geen garage/parkeerplaats
Overig : tuin

Er zal dus niet geveild gaan worden morgen!!

quote:

Op vrijdag 3 juli 2009 20:14 schreef Halcon het volgende:

[..]

37.000 euro winst?

Jij hebt nog nooit gehoord van veilingkosten, financieringskosten, makelaarskosten, schoonmaakkosten, opknapkosten, uitzettingskosten, benzinekosten, etc?

Wat late reactie...

Huis hoefde niet opgeknapt of schoongemaakt te worden, uitzettingskosten ook niet van toepassing. Veilingkosten ed. wel Goed, laten we de winst op 30.000 euro zetten dan. Voor een paar uurtjes/dagen werk niet verkeerd.

quote:

Op zondag 13 september 2009 16:22 schreef nachtdier3 het volgende:

[..]

Wat late reactie...

Huis hoefde niet opgeknapt of schoongemaakt te worden, uitzettingskosten ook niet van toepassing. Veilingkosten ed. wel Goed, laten we de winst op 30.000 euro zetten dan. Voor een paar uurtjes/dagen werk niet verkeerd.

Financieringskosten heb je ook nog en een evt. risico op overdrachtsbelasting.