De Huizenmarkt #21 Over sukkels en fundimentalisten

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:14 schreef Fastmatti het volgende:
Dat ze niet verkocht worden zegt erg veel over de vraagprijs icm de waardedaling. Dat de huizenbezitters nog niet willen in zien dat in prijs moeten dalen wil niet zeggen dat de waardedaling er niet is.

Hoe kom je daarbij?
Er kunnen zoveel verklaringen zijn waarom huizenbezitters hun prijs niet laten zakken:
1. Niet iedere huizebezitter heeft zijn huis te koop staan.
2. Niet iedere huizenverkoper moet persee van zijn/haar huis af (ik kan mijn huis ook wel voor een miljoen te koop zetten ).
3. Jij kunt nooit weten wat de daadwerkelijke waarde van een huis is als die niet verkocht wordt...(logisch toch?).

Dus al met al kun jij niet weten wat de waardedaling is. Hooguit kun je zelf een waardedaling verzinnen. En om nu te voorkomen dat iedereen maar rare dingen gaat roepen, is er bedacht dat we uitgaan van de daadwerkelijk verkochte woningen om een eventuele waardedaling of waardestijging te berekenen.

Zou een mooi verhaal zijn, jouw argumentatie...draai het maar eens om:
"Mijn huis is eigenlijk veel meer waard, maar niemand kan of wil het betalen!!! En dus is de waardestijging geen 2% maar eigenlijk 20%". Daar trapt toch niemand in?

Het is een markt van vraag en aanbod! Zolang die 2 niet bij elkaar komen is er geen handel op de markt en weet je de daadwerkelijke koers nooit! Dat gebeurt met aandelenhandel ook vaak.

Dat je er niets van merkt als je jouw huis niet te koop hoeft te zetten is een feit, maar dat wil niet zeggen dat er geen waardedaling is. Daarbij is vraagprijs (iets anders dan de waarde dus) afhankelijk van heel veel factoren en één daarvan is uiteraard de waarde, maar ook tijd.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:23 schreef Fastmatti het volgende:
Dat je er niets van merkt als je jouw huis niet te koop hoeft te zetten is een feit, maar dat wil niet zeggen dat er geen waardedaling is. Daarbij is vraagprijs (iets anders dan de waarde dus) afhankelijk van heel veel factoren en één daarvan is uiteraard de waarde, maar ook tijd.

Maar zolang het goed niet verkocht wordt is er geen handel, en dus geen prijs. Geen gedaalde prijs en ook geen gestegen prijs.
Gewoon: Geen handel, dus geen prijsvorming.
Dat is 1ste klas economie, en alle beurzen werken zo, m.i.

Daar waar er wel handel was, en dus prijsvorming, bleken de transactiebedragen gemiddeld met 2,1% gedaald te zijn (gemeten over een vol jaar recessie).

Niet echt schokkend dus.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:36 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Dat is toch ook wat je nu ziet? Klassieke marktwerking; de markt slaat op slot wegens te groot verschil tussen vraag & aanbod. Tuurlijk, er zijn mensen die moeten verkopen, maar er zijn er heul veul meer die eerst wachten met een huis te kopen totdat hun eigen huis verkocht is. Mensen hier denken maar dat verkopers per definitie domme koeien zijn en kopers slimme aasgieren, maar zo zit het in de praktijk natuurlijk niet in elkaar, ook al is dat teleurstellend voor sommigen.

Jep.
En ik denk juist dat die verplichte verkopen doordat mensen twee woningen hadden, er nu juist uit zijn. Niemand is meer zo gek om eerst een huis te kopen en dan pas je huidige woning te verkopen..

De waarde van een goed kan alleen maar zakken of stijgen als zowel de koper als de verkoper tot handel komen. Anders is er simpelweg geen prijsvorming.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:34 schreef capricia het volgende:

Daar waar er wel handel was, en dus prijsvorming, bleken de transactiebedragen gemiddeld met 2,1% gedaald te zijn (gemeten over een vol jaar recessie).

Niet echt schokkend dus.

nou, mijn collegaatje wil graag voor 80% van de vraagprijs van vorig jaar verkopen hoor, dus als je belangstelling hebt

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:40 schreef henkway het volgende:

[..]

nou, mijn collegaatje wil graag voor 80% van de vraagprijs van vorig jaar verkopen hoor, dus als je belangstelling hebt

Ik heb al een huis

Maar even serieus: Ik ken al die wilde indianenverhalen maar al te goed. Hier worden de vrije kavels zelfs nu nog in een mum van tijd verkocht, omdat het zo goed gaat...en er veel vraag naar is.

Ik wacht liever cijfers af van het kadaster dan van collegaatjes en andere borrelpraat...

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:41 schreef capricia het volgende:

[..]

Ik heb al een huis

Maar even serieus: Ik ken al die wilde indianenverhalen maar al te goed. Hier worden de vrije kavels zelfs nu nog in een mum van tijd verkocht, omdat het zo goed gaat...en er veel vraag naar is.

Ja kavels voor zelfbouw dat wil wel

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:34 schreef capricia het volgende:

[..]

Maar zolang het goed niet verkocht wordt is er geen handel, en dus geen prijs. Geen gedaalde prijs en ook geen gestegen prijs.
Gewoon: Geen handel, dus geen prijsvorming.
Dat is 1ste klas economie, en alle beurzen werken zo, m.i.

Grapjas. Ik ga trouwens morgen naar de gemeente om mijn OZB op 0,- te laten zetten. Ik wil mijn huis helemaal niet verkopen dus heeft het geen waarde.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:41 schreef capricia het volgende:

[..]

Ik heb al een huis

Maar even serieus: Ik ken al die wilde indianenverhalen maar al te goed. Hier worden de vrije kavels zelfs nu nog in een mum van tijd verkocht, omdat het zo goed gaat...en er veel vraag naar is.

Ik wacht liever cijfers af van het kadaster dan van collegaatjes en andere borrelpraat...

OMG je woont in Almere

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:41 schreef capricia het volgende:

[..]

Ik heb al een huis

Maar even serieus: Ik ken al die wilde indianenverhalen maar al te goed. Hier worden de vrije kavels zelfs nu nog in een mum van tijd verkocht, omdat het zo goed gaat...en er veel vraag naar is.

Ik wacht liever cijfers af van het kadaster dan van collegaatjes en andere borrelpraat...

Nogmaals, het gaat niet om de huizen die verkocht worden maar om de huizen die nog te koop staan. Het is niet voor niks dat de huizenverkoop gehalveerd is en het aantal te koop staande huizen explosief aan het stijgen is. Dat men de vraagprijs niet wil aanpassen wil niet zeggen dat de huizen niet minder waard zijn geworden.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:46 schreef henkway het volgende:

[..]

Ja kavels voor zelfbouw dat wil wel

Voor een beetje realistische prijs wel. Bouwbedrijven zijn op het moment blij met elke opdracht die ze krijgen, dus je kunt op een stuk grond nu voor relatief weinig een leuk huisje laten zetten.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:47 schreef xenobinol het volgende:

[..]

OMG je woont in Almere

Nee, provicie Utrecht. Ook daar is een run op vrije kavels (volgens het AD dan... )
En voor mijn huis schieten ze (die kavels en de bebouwing) ook als paddestoelen uit de grond...binnen een half jaar waren alle kavels hier verkocht.
Maar goed, ook dat zegt niets over de gehele woningmarkt an sich...net als dat een "collegaatje die haar huis voor 80% van vorig jaar wil verkopen" niets over de woningmarkt zegt.
Ik kijk liever bij het kadaster wat de daadwerkelijke daling of stijging geweest is. En om het nogmaals te herhalen:

Tijdens een jaar recessie is de prijsindex met 2.1% gedaald.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:52 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Ja, dus de markt zit op slot, dus is er nog geen sprake van expliciete waardedaling voor de niet-verkochte huizen.

Kip-ei, ze worden tenslotte niet verkocht omdat de verkopers niet willen inzien dat de vraagprijs te hoog is.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 21:46 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Grapjas. Ik ga trouwens morgen naar de gemeente om mijn OZB op 0,- te laten zetten. Ik wil mijn huis helemaal niet verkopen dus heeft het geen waarde.

quote:

De gemeente moet de waarde van woningen vaststellen op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). De wet geeft aan dat de taxatiewaarde van de woning moet overeenkomen met de marktwaarde (verkoopwaarde). Dat is niet - zoals velen denken - de waarde anno 2009. Als peildatum moet de gemeente volgens de wet WOZ de datum van 1 januari 2008 hanteren. De kredietcrisis heeft dus nu nog geen invloed op de WOZ-waarde. Dat komt pas in het belastingjaar 2010 aan de orde.

Bron

In mijn ogen diskwalificieer jij jezelf nogal in deze discussie. Je geeft er meermaals blijk van weinig kennis van deze materie te hebben, en jezelf er duidelijk ook niet in te willen verdiepen.

Grapjas, volgens jouw redenatie kan het taxatierapport niet gelijk zijn aan de marktwaarde aangezien de marktwaarde 0 is omdat je niet verkoopt. Heeft niks te maken met de peildatum.

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 22:00 schreef Fastmatti het volgende:
Grapjas, volgens jouw redenatie kan het taxatierapport niet gelijk zijn aan de marktwaarde aangezien de marktwaarde 0 is omdat je niet verkoopt. Heeft niks te maken met de peildatum.

(doe je nu expres zo onwetend?)

quote:

Op woensdag 3 juni 2009 22:00 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Precies, dus kan je niet spreken van een structurelen waardedaling zolang de markt die trend niet vertoont. Zoals capricia al zegt, de enige cijfers die hard gemaakt kunnen worden zijn die 2.1%.

Dit zijn vrij economische basisbegrippen btw.

Er is inderdaad weinig prijsdaling maar de vraaguitval is wel enorm, dat gaat consequenties hebben. Dat de markt niet reageert zegt een hoop over de fase waarin we zitten en de incompetentie van beleidsmakers