Hypotheken... Deel 8.

quote:

Hoe werkt een rentevaste periode ?
Nu kiest u bij het sluiten van een hypotheek niet alleen voor een vorm van aflossen, maar ook voor de periode dat de hypotheekrente vast staat. Dit is heel belangrijk, want een aanzienlijke component van uw maandelijkse woonlast is natuurlijk de rente. De beste keuze is in dit geval afhankelijk van uw persoonlijke wensen en omstandigheden. Er zijn diverse mogelijkheden. Zo kan de rente worden aangepast aan de actuele rente-ontwikkelingen, of kan hij voor een bepaalde periode worden vastgezet. De rentevastperioden kunnen variëren van 1 maand tot 30 jaar.
Hoe langer de periode die u afspreekt, hoe langer u zekerheid heeft over de hoogte van uw maandlast. Na afloop van de afgesproken rentevaste periode kunt u opnieuw kiezen voor een nieuwe rentevaste periode en een rentevorm.

Hoe voorlopig is het voorlopig koopcontract? En hoe zit het met de drie dagen bedenktijd?
Op het moment dat u met de verkoper van de woning overeenstemming heeft bereikt over de aankoop, wordt een koopovereenkomst of koopcontract opgemaakt. Een “voorlopig” koopcontract bij bestaande bouw en een koop/ aannemingsovereenkomst bij nieuwbouw. Na het ondertekenen van dit contract heeft de koper nog een wettelijk vast gelegde bedenktijd van drie werkdagen. De wettelijke bedenktijd geldt niet voor de verkoper!

Uiteraard kunt u wel, indien van toepassing, na deze drie werkdagen bedenktijd, gebruik maken van de ontbindende voorwaarden i.v.m. financiering, mits deze voorwaarde is opgenomen in de koopakte en tevens de afzegging binnen de gestelde termijn valt.
De drie werkdagen bedenktijd kan overigens in overleg met de verkopers verlengd worden!

Wat doet de notaris?
Na het tekenen van het koopcontract heeft u een bepaalde periode de tijd om alle zaken, die onder de ontbindende voorwaarden zijn opgenomen te regelen. Als alles in orde is, staat niets de overdracht van het huis nog in de weg. Dit gebeurt bij de notaris. De notaris maakt een officiële leveringsakte en hypotheekakte op. Na ondertekening van de beide aktes en de inschrijving hiervan in het Kadaster, bent u officieel eigenaar van het huis en/of de grond.

Is NHG beschikbaar bij alle hypotheek vormen?
NHG is bij nagenoeg alle hypotheek vormen mogelijk.

Ik wil een huis kopen. Welke stappen moet ik ondernemen?
Een eigen huis kopen is een belangrijke stap waar heel wat bij komt kijken. U zult niet alleen stuiten op allerlei nieuwe begrippen, zoals "kosten koper", "Nationale Hypotheek Garantie", en "voorlopig koopcontract" maar ook op allerlei andere vragen. Bijvoorbeeld hoeveel u kunt lenen en wat voor u de beste hypotheek is.
Kortom, allemaal zaken waar u ongetwijfeld uitleg en hypotheek advies bij kunt gebruiken. Vandaar ook dat het verstandig is om - voor u tot de aankoop van uw leven overgaat - eerst met een adviseur te gaan praten over uw wensen en mogelijkheden.

De looptijd van mijn hypotheek is verstreken. Wat moet er gebeuren ?
Als de looptijd van uw hypotheek is verstreken dan krijgt u automatisch bericht van desbetreffende geldverstrekker. U hoeft dus niets te doen. U krijgt de mogelijkheid uw hypotheek te verlengen of een nieuwe hypotheek af te sluiten. Bij een aflossingsvrije hypotheek kan uw huidige hypotheek gewoon verlengd worden. Maar bij een hypotheek met daaraan gekoppeld een kapitaalverzekering eigen woning (KEW box I), wordt na 30 jaar altijd beëindigd en dient de verzekering tot uitkering te komen. Dit in verband met de fiscus.

Wat wil het zeggen als de rente aftrekbaar is ?
Wanneer de rente aftrekbaar is, kunt u de rente die u over uw hypotheek moet betalen aftrekken van uw belastbare inkomen.
De belasting betaald dus deels mee aan uw eigen woning.

Wat is precies een taxatierapport ?
Waardebepaling van een woning door een makelaar, is vaak nodig voor het verkrijgen van een hypotheek of overbruggingsfinanciering. Bij een taxatie wordt zowel gekeken naar de woning zelf als naar de omgeving.
In het taxatierapport wordt aan de hand van twee "soorten" bedragen een waarde toegekend aan het desbetreffende onderpand. De eerste is de executiewaarde; dat is de waarde bij een gedwongen verkoop. En de tweede is de vrije verkoop waarde. Dat is de waarde die de woning bij een (normale) verkoop zou moeten opbrengen. Aan de hand van een aantal criteria, die tevens in het taxatierapport worden opgeschreven, bepaalt de makelaar de waarden van de woning. Uiteindelijk gaat de geldverstrekker uit van de executiewaarde. Het maximale verstrekkingspercentage is vaak 125 % van de executiewaarde.

Waar moet ik rekening mee houden bij het afsluiten van een hypotheek ?
De kosten die een hypotheek en het kopen van een huis met zich meebrengen. Uw huidige financiële lasten, de mogelijkheden aan hypotheevormen, de verzekeringen, uw huidige gezinssamenstelling of dat u in de toekomst uw gezin wilt uitbreiden enz.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij u gedurende de looptijd niets aflost, maar alleen rente betaalt over het geleende bedrag. Deze rente kunt u gedurende 30 jaar aftrekken, daarna zullen de netto maandlasten sterk omhoog gaan. Doordat u tijdens de looptijd niets aflost, zal de hypotheekschuld uiteindelijk uit eigen middelen of door verkoop van de woning afgelost moeten worden.

Voordelen:
• Maximaal fiscaal voordeel, gedurende de looptijd
• Lage (netto) maandlasten
• Flexibiliteit
• Geen verplichting tot aflossen

Nadelen:
• U bouwt geen vermogen op
• In de meeste gevallen is een aflossingsvrije hypotheek niet volledig mogelijk. U kunt hem wel afsluiten in combinatie met een andere hypotheekvorm
• In sommige gevallen is een overlijdensrisicoverzekering verplicht

Wat is een annuïteitenhypotheek?
Bij een annuïteitenhypotheek wordt tijdens de hele looptijd van de hypotheek een vast bedrag (bij gelijkblijvende rente) bestaande uit aflossing en rente betaald, dit bedrag wordt de annuïteit genoemd.
Bij een annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten tijdens de looptijd gelijk. Naarmate de looptijd vordert neemt de hypotheekschuld af. Hierdoor dalen de rentelasten en dus ook de fiscale aftrek, waardoor de netto maandlasten stijgen.

Voordelen:
• U lost tijdens de looptijd uw schuld af
• In het begin relatief lage netto maandlasten
• Eenvoudige hypotheekvorm
• De bruto lasten blijven gedurende de rentevaste periode gelijk

Nadelen:
• Het fiscale voordeel neemt gedurende de looptijd af
• In het begin van de looptijd lost u relatief weinig af
• De eigenwoningreserve neemt door de aflossing toe


Wat is een beleggingshypotheek?
Een hypotheek met een beleggingsrekening (beleggingshypotheek) bestaat uit een aflossingsvrije lening en een beleggingsrekening. U betaalt rente over het geleende bedrag en daarnaast betaalt u maandelijks een bedrag op een beleggingsrekening. Hiermee wordt een kapitaal opgebouwd door middel van beleggen in beleggingsfondsen. Aan het einde van de looptijd wordt met de beleggingsopbrengst de lening in één keer, geheel of gedeeltelijk afgelost.

Voordelen:
• Maximaal fiscaal voordeel, gedurende de looptijd
• Het is mogelijk om lagere maandlasten te creëren bij inbreng van eigen middelen
• Bij een gelijkblijvende rente zijn de maandlasten constant
• Minder fiscale regels bij de kapitaalsopbouw

Nadelen:
• U dient een aparte overlijdensrisicoverzekering af te sluiten
• Meestal geen gegarandeerde uitkering
• Als de waarde van uw beleggingen boven de vrijstellingen uitkomt, moet u vermogensrendementsheffing

Wat is een levenhypotheek?
De levenhypotheek –ook wel hypotheek met beleggingsverzekering genoemd- bestaat uit een aflossingsvrije lening gecombineerd met een levensverzekering (ook wel kapitaalverzekering genoemd). U betaalt rente over het geleende bedrag en daarnaast betaalt u maandelijks een premie voor de levensverzekering. Aan het einde van de looptijd of eerder bij overlijden wordt met de opbrengst van de levensverzekering de lening in één keer, geheel of gedeeltelijk afgelost.

Voordelen:
• Maximaal fiscaal voordeel, gedurende de looptijd
• Het is mogelijk om lagere maandlasten te creëren bij inbreng van eigen middelen
• Bij een gelijkblijvende rente zijn de maandlasten constant
• De levensverzekering kan makkelijk worden meegenomen naar een andere hypotheekverstrekker

Nadelen:
• De hoogte van de uitkering van de levensverzekering is meestal niet gegarandeerd
• De kosten die door de verzekeraar worden ingehouden zijn vaak hoger dan die van de beleggersrekening
• Voortijdige beëindiging van de levensverzekering kan fiscale gevolgen hebben

Wat is een spaarhypotheek?
Een spaarhypotheek bestaat uit een aflossingsvrije lening gecombineerd met een kapitaalverzekering. U betaalt rente over het geleende bedrag en daarnaast betaalt u maandelijks een (spaar)premie voor de kapitaalverzekering. Aan het einde van de looptijd wordt met de opbrengst van de kapitaalverzekering de lening in één keer afgelost.
De hypotheekverstrekker vergoedt een percentage op de door u betaalde premie, dat gelijk is aan het rentepercentage van uw hypotheek. Aan het einde van de looptijd zal het opgebouwde vermogen gelijk zijn aan de hoogte van de spaarhypotheek. Bij voortijdig overlijden keert de ingebouwde overlijdensrisicoverzekering uit.

Voordelen:
• Maximaal fiscaal voordeel, gedurende de looptijd
• Mogelijkheid tot belastingvrij sparen
• Gegarandeerde uitkering
• Ook is het mogelijk om lagere maandlasten te creëren bij inbreng van eigen middelen. Inbreng van eigen middelen betekent dat u in een levensverzekering een eerste storting doet met eigen geld

Nadelen:
• Kapitaalverzekering kan niet mee worden genomen naar een andere hypotheekverstrekker
• Voortijdige beëindiging van de kapitaalverzekering kan fiscale gevolgen hebben
• U kunt niet altijd zelf de hoogte van de overlijdensrisicodekking bepalen
• U kunt niet kiezen voor een variabele rente
• U betaalt vaak een hogere rente dan bij andere hypotheekvormen


Wat is een lineaire hypotheek?
De lineaire hypotheek is één van de klassieke hypotheekvormen. Het principe is dat elk jaar/maand een gelijk bedrag op de hypotheekschuld wordt afgelost. U betaalt rente over restant hypotheekschuld. Omdat de schuld maandelijks lager wordt, zal het te betalen rentebedrag ook maandelijks lager worden. De maandlasten zullen dus in de loop van de tijd gaan dalen.

Als voorbeeld: Een hypotheek van ¤ 100.000 wordt in 30 jaar afgelost. Dit wil dus zeggen dat per maand 100.000/360 maanden = ¤ 277,78 per maand afgelost wordt.

Voordelen:
• U lost tijdens de looptijd uw schuld af
• Uw maandlasten worden lager gedurende de looptijd
• U kunt eenvoudig een tweede hypotheek nemen, ter grootte van uw al afgeloste deel
• Eenvoudige hypotheekvorm

Nadelen:
• Het fiscale voordeel neemt af, gedurende de looptijd
• Relatief hoge beginlasten
• De eigenwoningreserve neemt door de aflossing toe


Wat is een effectenhypotheek?
De effectenhypotheek is een aflossingsvrije hypotheek, waarover u alleen rente betaalt.
Een deel van die hypotheek wordt gebruikt om effecten (aandelen, obligaties) te kopen en deze zou gedurende de looptijd moeten renderen -groeien- om uiteindelijk daarmee de hypotheek af te lossen. Deze hypotheekvorm lijkt op de beleggingshypotheek, met als verschil dat er meer vrijheid van beleggen is én er wordt geld geleend voor een eenmalige storting in het effectendepot.

Voordelen:
• Maximaal profiteren van de hypotheekrenteaftrek
• U betaalt geen spaar- of beleggingspremie
• Lagere kosten t.o.v. een beleggingsverzekering
• Minder fiscale regels bij de kapitaalsopbouw

Nadelen:
• Over het deel van de hypotheek dat u gebruikt om een eerste storting in het effectendepot te doen, kunt de betaalde rente niet aftrekken
• U heeft geen zekerheid van het aflossen van de hypotheek door de niet -gegarandeerde resultaten met beleggen
• U dient een aparte overlijdensrisicoverzekering af te sluiten

Wat is een hybride hypotheek?
Een hybride hypotheek bestaat uit een aflossingsvrije lening gecombineerd met een levensverzekering. U betaalt rente over het geleende bedrag en daarnaast een premie voor de levensverzekering. Bij een hybride hypotheek kunt u kiezen hoe u het kapitaal in de levensverzekering (nodig voor de aflossing van de hypotheek) wilt opbouwen.

U kunt kiezen uit:
• U kunt sparen
• U kunt beleggen
• U kunt sparen én beleggen

Voordelen:
• Maximaal fiscaal voordeel, gedurende de looptijd
• Het is mogelijk om lagere maandlasten te creëren bij inbreng van eigen middelen
• Mogelijkheid tot belastingvrij sparen
• (Deels) Gegarandeerde uitkering (waar het gaat om het deel dat u spaart)

Nadelen:
• Levensverzekering kan niet worden meegenomen naar een andere hypotheekverstrekker
• Voortijdige beëindiging van de levensverzekering kan fiscale gevolgen hebben
• U kunt niet altijd zelf de hoogte van de overlijdensrisicodekking bepalen
• U kunt niet kiezen voor een variabele rente
• U betaalt vaak een hogere rente dan bij andere hypotheekvormen
• De kosten die door de verzekeraar worden ingehouden zijn vaak hoger dan die van de beleggingsrekening


Wat is een krediethypotheek?
De krediethypotheek is te vergelijken met een doorlopend krediet, alleen nu met een woning als onderpand. U kunt met deze hypotheekvorm tot aan de kredietlimiet opnemen, maar u kunt ook aflossen. Dit laatste is niet verplicht.
U betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag. De rente van een krediethypotheek is variabel, wat wil zeggen dat de maandlasten per maand kunnen wisselen.

Voordelen:
• Flexibel
• Eenvoudig op te nemen en af te lossen
• Eenvoudig om de overwaarde van de woning op te nemen
• Vaak voordelig door de variabele rente

Nadelen:
• U kunt de rente niet voor een langere periode vastzetten, waardoor u het direct merkt, wanneer de rente stijgt. De lasten zullen dan ook stijgen.
• U kunt lastig onderscheid maken tussen het consumptieve deel


Wat is banksparen?
Banksparen is een vorm van kapitaalsparen om een hypotheek af te lossen. Het gaat dan om het sparen op een geblokkeerde bankrekening, die alleen uitkeert bij overlijden of aan het einde van de looptijd van een hypotheek.
Het opgespaarde vermogen op deze rekening valt dan in box 1, net zoals de kapitaalverzekering eigen woning, zodat de eventuele fiscale voordelen ook hierop van toepassing zijn. Er zijn wel verschillen in de behandeling tussen een Kapitaalverzekering Eigen Woning en een bankspaarproduct. Te denken valt bijvoorbeeld aan het verschil dat de waarde op een bankspaarrekening/beleggingsrekening in de nalatenschap valt, wat weleens voor vervelende verrassingen kan zorgen.

Ook zorgt het voor meer concurrentie en wellicht voor lagere kosten, omdat bij kapitaalverzekeringen over het algemeen kosten worden ingehouden van de premie en verzekeringen alleen kunnen worden aangeboden door verzekeraars. Het banksparen zal door banken én verzekeraars worden aangeboden.

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 01:05 schreef yekki77 het volgende:
De beste hypotheek is een hypotheek die voldoet aan je wensen.

Wil jij 100 % zekerheid.
Wil jij een lange rente vast periode.
Wil jij je hypotheek volledig aflossen.
Wil jij een transparante hypotheek.

Mochten dit jou wensen zijn???

Dan is een bankspaarhypotheek de beste optie. Kortom de soort hypotheek is afhankelijk van jouw wensen.

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 10:25 schreef SpotlessMind00 het volgende:
Zou iemand zijn licht willen laten schijnen over mijn vraag?

Ik heb met mijn vriendin een hypotheek afgesloten, looptijd 30 jaar, bestaande uit drie delen:

-een aflossingsvrij deel van 50%
-een bankspaardeel van 25% met daaraan gekoppeld een SEW op mijn naam.
-een bankspaardeel van 25% met daaraan gekoppeld een SEW op naam van mijn vriendin.

Mijn vriendin heeft nog 30 jaar recht op HRA; zelf heb ik nog ongeveer 24 jaar recht op HRA. Gaat dit problemen opleveren met de uitkering van de SEW over 30 jaar (wordt de uitkering van de SEW belast in box 1 omdat ik geen recht op HRA meer heb)?

Is dit te repareren zonder al te veel problemen en zo ja hoe zou ik dat het beste aan kunnen pakken?

Alvast bedankt

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 10:31 schreef SpotlessMind00 het volgende:

[..]

Gaan geldverstrekkers daar doorgaans mee akkoord? Ik had zelf al wel het plan opgevat om binnen de fiscale bandbreedte extra stortingen te verrichten om zodoende na 24 jaar al het beoogde eindkapitaal te bereiken.

Edit: ik zie nu pas je opmerking over repareren. Dat ik nog maar 24 jaar recht op HRA heb was mij duidelijk Ik bedoelde meer een "reparatie" van de hypotheek. Bedankt in ieder geval.

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 13:00 schreef capricia het volgende:

[..]

Idd, erg kort door de bocht.
Er zijn zoveel varianten waarin je wel zekerheid hebt.

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 13:03 schreef capricia het volgende:

[..]

Lemmeb, ik neem aan dat als je adviseur je dingen beloofd heeft, je dat toch zwart op wit hebt laten vastleggen?

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 13:10 schreef capricia het volgende:

[..]

Ik vraag me ook af of als je wat meer aflost die opslag dan naar beneden gaat?
Geen idee eigenlijk...

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 13:31 schreef capricia het volgende:

[..]

Maar als je onder die 75% e.w. zit, maakt dat niet meer uit. Terwijl je zou denken dat als je op bijv. 10% e.w. zou zitten de bank nagenoeg geen risico loopt...

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 13:36 schreef capricia het volgende:

[..]

Kun je die opslagen ergens nalezen per hyp.verstrekker?

quote:

Dit mailtje van een klant uit Alkmaar is typerend:
Invoerveld gang van zaken:

Variabel aanbod van de Rabobank Alkmaar per 1 februari 5,2%. Reden dat het zo hoog is, zeggen ze, dat het is gebaseerd op een mix van korte en lange rente. Op mijn uitdrukkelijk verzoek, de weging, meting door te geven, wilde zij niet voldoen. Zij wilden geen inzicht geven in de rekenmethode.

In december kreeg ik een aanbod vaste rente 1 jaar van 4,3%, welke geldig was tm 31 december. Na 1 januari wilden zij dit zelfs verhogen naar 4,4%.

Rabo heeft duidelijk gezegd dat zij geen klanten willen op variabele rente.
John W.

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 13:43 schreef capricia het volgende:

[..]

Wat ik lees is dat het vooral de Rabo is die extreme opslagen berekend:
link
Nog een link

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 14:26 schreef Lemmeb het volgende:
Bij Rabo zit het iets ingewikkelder. Toen je daar een paar jaar geleden een hypotheek afsloot spiegelde de hypotheekadviseur je voor dat hun variabele rente de marktrente zou volgen, want "zo werkt een variabele rente nu eenmaal". Dit staat echter nergens zwart op wit in de voorwaarden, maar zo is het wel verteld. In feite komt het erop neer dat Rabo kan rekenen wat Rabo zelf wil.

quote:

Maar het is natuurlijk wel een kwestie van vertrouwen: als Rabo tegen je zegt dat jouw variabele rente op de marktrente gebaseerd is en dat blijkt gewoon niet het geval te zijn, dan kijk je de volgende keer wel drie keer uit voordat je weer een hypotheek bij de Rabo afsluit. Bovendien ben je dan eerder geneigd je andere producten bij Rabo ook maar te laten voor wat ze zijn.

quote:

Zijn de mensen die destijds in dit verkooppraatje van de Rabo getrapt zijn dan dom? Ja, vast, de consument is in het algemeen gewoon best wel dom en vertrouwt iets te vaak op adviseurs. Maar daar kopen die mensen niet zoveel voor, want vanuit hun standpunt bekeken worden ze nu gewoon keihard genaaid.

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 14:41 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Dit is te kort door de bocht. ING/Postbank kan namelijk niet rekenen wat het zelf wil en houdt zich gewoon aan de gedane beloftes op dat vlak. Het grote verschil is dat die beloftes zwart op wit staan.
[..]

Nee, dat is een slinkse manier om de variabele rente kunstmatig te verhogen.
[..]

Hij is de adviseur, dus hij moet goed adviseren. Onder alle omstandigheden. Anders kan ik daar ook wel gaan zitten en 'adviseren'.
[..]

Lekker makkelijk. De Rabobank wil gewoon geen verlies nemen maar dat afwenden op mensen met een hypotheek met variabele rente. Dat is het hele eiereten.

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 14:50 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Daar komt het wel op neer. Maar ik verwacht dat Rabo hier nog wel op terug gaat komen. Deze 'hetze' gaat hun op deze manier veel klanten kosten.
[..]

Je krijgt zo PM.

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 15:13 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Dat zijn ze wel, de variabele rentes, en dat is nu precies het punt. Die zijn gewoon netjes meegezakt met Euribor.

quote:

Op vrijdag 30 januari 2009 15:15 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Het aantal mensen dat overstapt zal afhangen van de hoeveelheid geldt dat het scheelt. Dit kan mensen duizenden euro's per jaar schelen, ik zie er dus wel een aantal overstappen.