'Huizenprijzen dalen 20%' #3

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 11:47 schreef PierreBetfair het volgende:

[..]

Als je zelf nog 10K of meer achter de hand hebt maakt het niet uit. Als je dat niet hebt loop je met een DKtje van 10K naar een ander huis te kijken. Zal lekker lukken in deze tijd

Als je voor je eigen huis 20K minder krijgt is het verstandig om nadat je dat verkocht hebt, een nieuw huis te kopen voor 25K minder

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 10:45 schreef Autodidact het volgende:

[..]

Dan ben je niet echt verstandig bezig. Als jij minder voor je huis krijgt zal de prijs die je betaalt voor je nieuwe huis ook minder zijn. Wat maakt het jou uit als je 10k minder krijgt, maar ook 10k minder betaalt voor je nieuwe huis?

Als je nu nog redelijk goed zit en naar de kans kijkt dat de huizenmarkt zich binnen afzienbare termijn weer herstelt (die kans is immers nog altijd vrij groot) waarom zou je dan het risico lopen om een jaar met je huis te moeten leuren met de kans er minder voor te krijgen dan je zelf betaald hebt. Dan zullen veel mensen besluiten een paar jaar te wachten tot de boel weer stabiel is.

quote:

En het kan soms over een 'net wat te krap huis' gaan, maar soms gaat het om echtscheidingen, reeds gekochte huizen of aankomende kinderen. Dan is de koper de baas.

Daarover gaf ik eerder dit topic al aan

quote:

Op vrijdag 2 januari 2009 18:31 schreef du_ke het volgende:

[..]

Mensen die 'gedwongen' worden te verkopen door bv een scheiding of te lang dubbele lasten misschien wel. De meeste anderen zullen echter minimaal hun vorige hypotheek terug willen verdienen en dat zal je als je langer dan pakweg 2-3 jaar geleden een huis hebt gekocht voorlopig ook nog prima lukken.

Het grootste deel van de woningen die verkocht worden zijn nog altijd omdat mensen naar wat mooiers of beters willen verhuizen.

Waar slaat de topictitel eigenlijk op

Huizenprijzen zijn het afgelopen jaar gewoon 1% gestegen.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 13:08 schreef PierreBetfair het volgende:
Waar slaat de topictitel eigenlijk op

Huizenprijzen zijn het afgelopen jaar gewoon 1% gestegen.

Volgens enkele doemdenkers zouden de prijzen sterk kunnen gaan dalen de komende jaren. Dat is echter totaal niet zeker en vooral wishful thinking omdat ze zich dan misschien wel een huis kunnen veroorloven.

Vanochtend in de krant gelezen dat de huizenprijzen het laatste kwartaal met 0,3% zijn gedaald. Daarentegen staan de huizen wel langer te koop, wat meestal resulteert in een betere onderhandelingspositie voor de koper.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 13:33 schreef MvDrunen het volgende:
Vanochtend in de krant gelezen dat de huizenprijzen het laatste kwartaal met 0,3% zijn gedaald. Daarentegen staan de huizen wel langer te koop, wat meestal resulteert in een betere onderhandelingspositie voor de koper.

Oktober, November, December zijn elk jaar slechte tijden voor de huizenmarkt. Prijzen blijven gewoon stabiel, zelfs nu er al een jaar lang crisis is. Geeft eens temeer aan hoe sterk de huizenmarkt in NL is. Mensen hier hebben geld salaris genoeg, kunnen de lasten easy dragen......en belangrijker nog, ze worden aan alle kanten beschermd door de overheid.

Als die zwarte klapjosti in de USA zn land weer op orde krijgt, trekt wereldwijd de economie weer aan en stijgen we lekker verder. Kwestie van hooguit 1 jaar schat ik.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 13:47 schreef PierreBetfair het volgende:

[..]

Oktober, November, December zijn elk jaar slechte tijden voor de huizenmarkt. Prijzen blijven gewoon stabiel, zelfs nu er al een jaar lang crisis is. Geeft eens temeer aan hoe sterk de huizenmarkt in NL is. Mensen hier hebben geld salaris genoeg, kunnen de lasten easy dragen......en belangrijker nog, ze worden aan alle kanten beschermd door de overheid.

Als die zwarte klapjosti in de USA zn land weer op orde krijgt, trekt wereldwijd de economie weer aan en stijgen we lekker verder. Kwestie van hooguit 1 jaar schat ik.

Idd daarom moet je nu kopen en profiteren van het beetje onzekerheid in de markt. Maarja dat wil niemand van me aannemen....

Hoe lang denkt men dat de huizenprijzen harder zullen stijgen dan de lonen?
Het wordt de laatste jaren steeds moeilijker om een woning te betalen dus op een gegeven moment is de koek op. Crisis of geen crisis.
Er is ook een grens aan wat mensen maximaal kunnen lenen. Of denk je dat de banken tijdens de volgende hoogconjunctuur weer 10x jaarsalaris gaan uitlenen?
Ik denk dat er zeker een grote kans bestaat dat de prijzen de komende jaren niet zullen stijgen. En zelfs significant kunnen dalen.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 15:56 schreef Prutzenberg het volgende:
Hoe lang denkt men dat de huizenprijzen harder zullen stijgen dan de lonen?

De belangrijkste redenen dat de prijzen zo gestegen zijn de afgelopen decennia zijn de stijgende inkomens van de huishoudens (deels door loonsverhoging maar voor een belangrijk deel ook omdat veel meer vrouwen zijn gaan werken). Daarnaast speelt ook mee dat geld al vrij lang goedkoop is. Lage rente samen met de HRA zorgt er voor dat je meer kan betalen voor een woning. Die twee zaken zijn redelijk 'uitgemolken' dus tot er wat anders verzonnen wordt zullen de huizenprijzen inderdaad niet veel extra gaan stijgen.

quote:

Het wordt de laatste jaren steeds moeilijker om een woning te betalen dus op een gegeven moment is de koek op. Crisis of geen crisis.
Er is ook een grens aan wat mensen maximaal kunnen lenen. Of denk je dat de banken tijdens de volgende hoogconjunctuur weer 10x jaarsalaris gaan uitlenen?
Ik denk dat er zeker een grote kans bestaat dat de prijzen de komende jaren niet zullen stijgen. En zelfs significant kunnen dalen.

Die kans lijkt me niet zo groot. Zeker nu de bouw weer op z'n gat ligt. Daardoor zullen de prijzen eerder weer gaan stijgen door toenemende schaarste.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 12:39 schreef du_ke het volgende:

[..]

Als je nu nog redelijk goed zit en naar de kans kijkt dat de huizenmarkt zich binnen afzienbare termijn weer herstelt (die kans is immers nog altijd vrij groot) waarom zou je dan het risico lopen om een jaar met je huis te moeten leuren met de kans er minder voor te krijgen dan je zelf betaald hebt. Dan zullen veel mensen besluiten een paar jaar te wachten tot de boel weer stabiel is.

Dat de kans groot is dat de huizenmarkt zich herstelt is een type voorspelling dat rechtstreeks uit de glazen bol lijkt te komen. Deze mensen kunnen best een paar jaar wachten als de situatie het maar toestaat.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 12:39 schreef du_ke het volgende:

[..]
Daarover gaf ik eerder dit topic al aan

Als je hier 6% overdrachtsbelasting bij optelt is dat maar de vraag.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 12:39 schreef du_ke het volgende:

[..]
Het grootste deel van de woningen die verkocht worden zijn nog altijd omdat mensen naar wat mooiers of beters willen verhuizen.

Dat is een statistische claim. Daar kun je dan ook wel cijfers voor produceren, om het te onderbouwen.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 16:22 schreef du_ke het volgende:

[..]

Die kans lijkt me niet zo groot. Zeker nu de bouw weer op z'n gat ligt. Daardoor zullen de prijzen eerder weer gaan stijgen door toenemende schaarste.

En wie gaat die gestegen prijs betalen als de banken geen hypotheek meer verstrekken boven 4X het jaarsalaris? Sinterklaas? Er zal toch echt een koper moeten zijn voor de gestegen prijs...Overigens ligt de bouw op zijn gat om precies dezelfde reden: banken verstrekken geen leningen, en dus ook niet aan 'risico'-kopers. Dat heft elkaar op.

[ Bericht 3% gewijzigd door Autodidact op 03-01-2009 16:56:09 ]

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 13:20 schreef du_ke het volgende:

[..]

Volgens enkele doemdenkers zouden de prijzen sterk kunnen gaan dalen de komende jaren. Dat is echter totaal niet zeker en vooral wishful thinking omdat ze zich dan misschien wel een huis kunnen veroorloven.

Wishful thinking doemdenkers. Goed zo.

En is de wens niet de vader van de gedachte bij lui die net een huis hebben gekocht?

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 16:43 schreef Autodidact het volgende:

[..]

Dat de kans groot is dat de huizenmarkt zich herstelt is een type voorspelling dat rechtstreeks uit de glazen bol lijkt te komen. Deze mensen kunnen best een paar jaar wachten als de situatie het maar toestaat.
[..]

Neuh eerder een voorspelling op basis van historische trends en een blijvend tekort aan woningen in bepaalde klasses.
Vooralsnog ondersteund door de cijfers die maar een zeer bescheiden dipje aangeven op dit moment.

quote:

Als je hier 6% overdrachtsbelasting bij optelt is dat maar de vraag.
[..]

Bij 2-3 jaar hangt het er inderdaad om. CBS heeft voor 2005 de index op 100 gezet en die zit nu net onder de 112 http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=71533ned&HD=090103-1713&HDR=G2,T,G1&STB=G3 maar vlak daarvoor zijn er grote sprongen gemaakt. Dus als je je woning langer dan 2-3 hebt moet je nog steeds flink 'winst' kunnen maken.

quote:

Dat is een statistische claim. Daar kun je dan ook wel cijfers voor produceren, om het te onderbouwen.
[..]

http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=37548&D1=0-7,12-13,15-16&D2=0,5-16&D3=27,55,83,111,139,167,195,223,251,278,307,335,355,363,377-380&HDR=G2&STB=T,G1&VW=T er zijn ongeveer 90.000 - 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Daar kiezen de meeste mensen bewust voor. Nou weet ik dat voor lang niet alle nieuwbouwwoningen een bestaande woning wordt verkocht.
In totaal worden er ca 200.000 woningen per jaar verkocht http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=71533ned&D1=0-1,3-4&D2=0-1,6&D3=0&D4=16,33,50,67,84,101,118,135,152,169,186,203,216-234&HDR=G2,T,G1&STB=G3&VW=T .

Een aanzienlijk deel van die verkopen heeft dus te maken met nieuwbouwwoningen. Daarnaast is er nog een flink percentage dat van een bestaande woning naar een andere bestaande woning trekt. Bij elkaar lijkt mij dit voldoende om mijn claim te ondersteunen. Als je meer info wilt roep je maar. Oh ja er zijn ongeveer 30.000 scheidingen maar in lang niet alle gevallen zal dan gedwongen een woning verkocht hoeven te worden.

quote:

En wie gaat die gestegen prijs betalen als de banken geen hypotheek meer verstrekken boven 4X het jaarsalaris? Sinterklaas? Er zal toch echt een koper moeten zijn voor de gestegen prijs...

Veel mensen hebben nog altijd een leuke overwaarde op hun eigen huis dat gecombineerd met banken die wel weer gaan uitlenen (en dat ook nog steeds doen, het is niet zozeer dat ze nier meer lenen maar veel meer dat er minder aanvragen komen)

quote:

Overigens ligt de bouw op zijn gat om precies dezelfde reden: banken verstrekken geen leningen, en dus ook niet aan 'risico'-kopers. Dat heft elkaar op.

Neuh die ligt stil omdat de vraag stil is gevallen omdat veel mensen het allemaal even afwachten. Niet omdat deze mensen geen hypotheek meer kunnen krijgen. Er zijn nog maar weinig projecten die afgeblazen of uitgesteld worden omdat de kopers de financiering niet meer rond krijgen.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 16:56 schreef Autodidact het volgende:

[..]

Wishful thinking doemdenkers. Goed zo.

Ja sorry veel meer kan ik er nog niet van maken. De voorspellingen dat de prijzen met 20% zouden gaan zakken zijn niet gemaakt op basis van iets anders dan discutabele aannames.

quote:

En is de wens niet de vader van de gedachte bij lui die net een huis hebben gekocht?

Neuh want ik heb een appartement gekocht waarvan ik de lasten ook zonder HRA vrij eenvoudig kan dragen. Dat in een prijsklasse ligt waar de vraag wel blijft bestaan omdat er voor dat geld bijna niet nieuw gebouwd kan worden. En dat in een wijk die voor zover je daar hier van kan spreken in opkomst is.

Voor mij geen problemen dus .

Ik denk dat de overheid diverse koopprojecten om gaan zetten naar huur, dat is wel eerder gebeurd, de bouw moet doorgaan, anders gaan er enkele grote bedrijven failliet en zijn er geen huizen genoeg.

ook omdat de vraag naar koop is stilgevallen

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 17:23 schreef henkway het volgende:
Ik denk dat de overheid diverse koopprojecten om gaan zetten naar huur, dat is wel eerder gebeurd, de bouw moet doorgaan, anders gaan er enkele grote bedrijven failliet en zijn er geen huizen genoeg.

ook omdat de vraag naar koop is stilgevallen

Denk niet eens zozeer dat de overheid dit gaat doen maar veel eerder dat grote beleggers als de pensioenfondsen zich daar weer meer op gaan richten. Die hebben de afgelopen jaren veel huurwoningen afgestoten maar kunnen zo weer gaan opbouwen, het is voor hen een veilige belegging.

Maar Bos kan via Fortis Vastgoed ook een leuke slag slaan als hij zou willen.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 17:19 schreef du_ke het volgende:

[..]

Neuh eerder een voorspelling op basis van historische trends en een blijvend tekort aan woningen in bepaalde klasses.
Vooralsnog ondersteund door de cijfers die maar een zeer bescheiden dipje aangeven op dit moment.

Op historische trends kun je bouwen als je een wederkerend fenomeen hebt. De kredietcrisis heeft geen precedent, dus net als de voorspelling dat de huizenprijzen met 20% dalen is het een kijkje in de glazen bol.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 17:19 schreef du_ke het volgende:

[..]

http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=37548&D1=0-7,12-13,15-16&D2=0,5-16&D3=27,55,83,111,139,167,195,223,251,278,307,335,355,363,377-380&HDR=G2&STB=T,G1&VW=T er zijn ongeveer 90.000 - 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Daar kiezen de meeste mensen bewust voor. Nou weet ik dat voor lang niet alle nieuwbouwwoningen een bestaande woning wordt verkocht.
In totaal worden er ca 200.000 woningen per jaar verkocht http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=71533ned&D1=0-1,3-4&D2=0-1,6&D3=0&D4=16,33,50,67,84,101,118,135,152,169,186,203,216-234&HDR=G2,T,G1&STB=G3&VW=T .

Een aanzienlijk deel van die verkopen heeft dus te maken met nieuwbouwwoningen. Daarnaast is er nog een flink percentage dat van een bestaande woning naar een andere bestaande woning trekt. Bij elkaar lijkt mij dit voldoende om mijn claim te ondersteunen. Als je meer info wilt roep je maar. Oh ja er zijn ongeveer 30.000 scheidingen maar in lang niet alle gevallen zal dan gedwongen een woning verkocht hoeven te worden.

Gevalletje 'I asked for the news, not for the weather'. Jij stelde, om een of andere reden, vast dat 'het grootste deel' van de woningen wordt verkocht aan mensen die iets luxer willen wonen, en niet omdat een situatie ze er min of meer toe dwingt. Dat is dus meer dan 50% van de verkopen. Toon dat toch eens aan dan. De enige manier is om dat gewoon te vragen aan mensen, waarom ze verhuizen. Dat heb je blijkbaar gedaan...

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 17:19 schreef du_ke het volgende:

[..]
Veel mensen hebben nog altijd een leuke overwaarde op hun eigen huis dat gecombineerd met banken die wel weer gaan uitlenen (en dat ook nog steeds doen, het is niet zozeer dat ze nier meer lenen maar veel meer dat er minder aanvragen komen)

Nee, er zijn banken die er openlijk voor uitkomen geen volledige hypotheken meer te willen verstrekken omdat ze betalingsachterstanden zien bij bepaalde klanten. Ik heb nergens gezegd dat ze niet uitlenen, maar de banken hebben nu wel geleerd niet meer uit te lenen dan iemand kan betalen. Dat is nu dus gewoon 4 tot 4.5 X het jaarinkomen. Een stuk minder dan voorheen. Dus nogmaals, wie gaat die gestegen huizenprijs betalen?

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 17:19 schreef du_ke het volgende:

[..]
Neuh die ligt stil omdat de vraag stil is gevallen omdat veel mensen het allemaal even afwachten. Niet omdat deze mensen geen hypotheek meer kunnen krijgen. Er zijn nog maar weinig projecten die afgeblazen of uitgesteld worden omdat de kopers de financiering niet meer rond krijgen.

Je leest dus niet. De bouw staat stil omdat de banken het geld niet meer willen uitlenen, en dat doen ze om dezelfde reden: ze willen zekerheid dat het terugbetaald wordt. Net als bij kopers.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 17:22 schreef du_ke het volgende:

[..]

Ja sorry veel meer kan ik er nog niet van maken. De voorspellingen dat de prijzen met 20% zouden gaan zakken zijn niet gemaakt op basis van iets anders dan discutabele aannames.
[..]

Neuh want ik heb een appartement gekocht waarvan ik de lasten ook zonder HRA vrij eenvoudig kan dragen. Dat in een prijsklasse ligt waar de vraag wel blijft bestaan omdat er voor dat geld bijna niet nieuw gebouwd kan worden. En dat in een wijk die voor zover je daar hier van kan spreken in opkomst is.

Voor mij geen problemen dus .

In het leeglopende platteland een blijvende vraag naar appartementen? Blijf dromen.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 17:49 schreef Autodidact het volgende:

[..]

In het leeglopende platteland een blijvende vraag naar appartementen? Blijf dromen.

Wees gerust hier is de woningmarkt voorlopig nog wel even gespannen .

tvp

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 10:06 schreef Autodidact het volgende:

[..]

De overdrachtsbelasting is, naar mijn weten, in het VK verlaagd, dus dat zou meer vraag op moeten leveren = hogere prijs.

In ieder geval, huizenbezitters kunnen roepen wat ze willen, maar voorheen was de huizenprijs vaak wat de koper kon lenen. Dat is nu gewoon minder, dus a) de koper gaat in een goedkoper huis wonen of b) de prijs van het huis dat hij wil gaat omlaag. Verder is het aantal kopers nogal afgenomen door de hogere huizenprijzen: als je zelf niet al te veel spaargeld hebt moet je in veel delen van het land nogal wat inkomen hebben. Verder zullen veel kopers gewoon even de aankoop op een goedkope woning op zijn minst uitstellen omdat de meeste starters het moeten doen met een jaarcontract, en een intentieverklaring betekent niet dat je je baan houdt in economisch onzekere tijden. Als je onderdak hebt, en de omstandigheden laten het toe blijf je gewoon huren/thuiswonen, of je gaat particulier huren. Iemand die nu als starter de hoofdprijs wil betalen kan beter een woning in een gesticht kopen .
Een aantal redenen om een huis te kopen is nu weggevallen...

\
Zo is het precies. Juist als gevolg van de schaarste werd de prijs van een huis gewoon betaald door wat er maximaal voor gegeven kon worden. En dat is nu veel en veel minder, eenvoudigweg omdat er veel en veel minder kapitaal ter beschikking staat.

EN dan nog eens; het zal geen crisis zijn van drie maanden tot een half jaar. Banken willen hun leverage op orde krijgen. Dat is een proces van jaren zoveel mogelijk geld aantrekken en vooral ook veel minder uitlenen. Die balans verschuift pas heel langzaam, want het grootste deel der hypotheken staat natuurlijk allang vast. Door minder uit te lenen kun je maar heel langzaam die balans verschuiven. Ik reken op minstens 5 jaar voordat het enigzins op orde is. Al die tijd zal er onvoldoende crediet beschikbaar zijn!

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 17:57 schreef du_ke het volgende:

[..]

Wees gerust hier is de woningmarkt voorlopig nog wel even gespannen .

Wat geheel aan je voorbij schijnt te gaan is dat het dus geen kwestie is van een gespannen of ontspannen woningmarkt, maar van een probleem op de kapitaalmarkt.

Als ik bier ga drinken en ik heb geen geld op zak, dan kan ik heel, heel, heel veel dorst hebben, maar toch geen biertje kopen! Dus al zou de wens om te kopen er zijn bij de kopers, er is gewoon geen geld meer beschikbaar, in ieder geval niet in de mate zoals het altijd is geweest!

Dat is de kern van het probleem. En bedragen van 250K euro voor een modaalverdiener (6x) om een tussenwoning te kopen worden dus gewoon niet meer uitgegven door banken. Als je modaal verdient kun je voortaan 140K krijgen. Als je zelf wat geld meebrengt.

quote:

Op zaterdag 3 januari 2009 17:22 schreef du_ke het volgende:
Ja sorry veel meer kan ik er nog niet van maken. De voorspellingen dat de prijzen met 20% zouden gaan zakken zijn niet gemaakt op basis van iets anders dan discutabele aannames.

Niet veel discutabeler dan wat jij hier gewoonlijk stelt natuurlijk. Net zo hard als jij anderen van doemdenken beschuldigt, kunnen anderen jou weer van matig onderbouwd overmatig optimisme bechuldigen. Ook dus even reeel zijn over je eigen denken.

quote:

Neuh want ik heb een appartement gekocht waarvan ik de lasten ook zonder HRA vrij eenvoudig kan dragen. Dat in een prijsklasse ligt waar de vraag wel blijft bestaan omdat er voor dat geld bijna niet nieuw gebouwd kan worden. En dat in een wijk die voor zover je daar hier van kan spreken in opkomst is.

Voor mij geen problemen dus .

Klinkt nogal als wishful thinking eigenlijk

Ik denk dat in de duurdere prijscategorie de woningen wel eens met meer dan 20% kunnen gaan dalen.
De goedkope klasse zie ik niet zosnel dalen, omdat er vanuit de starters nog steeds een grote vraag is.

Al met al zal dat betekenen dat de woningen qua prijs dichter op elkaar komen te zitten...en ook dat biedt natuurlijk mogelijkheden!!

Ik denk dat er een gigantische emigratie op gang gaat komen.
Want overal ter wereld dalen de huizenprijzen met tientallen procenten, alleen in Nederland zullen ze altijd blijven stijgen (volgens veel mensen op Fok).

quote:

Op zondag 4 januari 2009 16:55 schreef SeLang het volgende:
Ik denk dat er een gigantische emigratie op gang gaat komen.
Want overal ter wereld dalen de huizenprijzen met tientallen procenten, alleen in Nederland zullen ze altijd blijven stijgen (volgens veel mensen op Fok).

dat denk ik ook ja

als je hier tonnen voor een huis krijgt en je kunt in en sunshine state of spanje voor een prikkie een hut kopen dan gaan veel mensen weg