'Huizenprijzen dalen 20%' #3

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 16:42 schreef HarryP het volgende:

[..]

Een daling van 20% betekend terug naar het prijsniveau van 4 jaar geleden.
Oh wat komen er veel mensen in de problemen.... NOT..

Je voorbeeld moet dus zijn. Je koopt een woning voor 200.000 euro. Deze is in de afgelopen 4 jaren gestegen naar 240.000 en nu daald de prijs van de woning weer naar 200.000 euro.

En dan hebben we nog alle mensen die de afgelopen 2 jaar de woning uit jouw voorbeeld wel voor 230/240 gekocht hebben...

1e kwartaal 2007 waren er 45.000 woningtransacties. Dus je kunt zeggen dat over het hele jaar 2007 er ongeveer 160.000 woningtransacties geweest zijn.

[ Bericht 10% gewijzigd door capricia op 30-12-2008 20:58:09 ]

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 20:52 schreef capricia het volgende:

[..]

En dan hebben we nog alle mensen die de afgelopen 2 jaar de woning uit jouw voorbeeld wel voor 230/240 gekocht hebben...

1e kwartaal 2007 waren er 45.000 woningtransacties. Dus je kunt zeggen dat over het hele jaar 2007 er ongeveer 160.000 woningtransacties geweest zijn.

Die mensen die de afgelopen 2 jaar gekocht hebben zullen nog wel even blijven zitten dus niets aan de hand, tenzij je moet maarja dan moet je maar wat bloeden. Dat het onderpand eventueel zou dalen ook niet aan de hand, jij sprak al over een toetsing in de 10 jaar, zou ook raar zijn als de bank meteen op je stoep staat hoor.

160.000 transacties, merendeel daarvan is gewoon gezond gefinancierd hoor. Meestal met nog een stuk overwaarde uit de vorige woning.

Overigens draai ik al belasting betaler voor veel belachelijkere dingen op. Ik noem een Fortis, ABN graaiers en bonustrekkers. Achterlijke projecten van NL en gemeentes. Geld van ICESAVE-spaarders. Pensioenen en AOW's van senioren die in superluxe leven. Boeren die subsidie krijgen om concurerend te blijven en daarna hun landbouwgrond voor grof geld aan projectontwikkelaars verkopen en zo kan ik nog wel even doorgaan. Dat is nl een maatschappij, je maakt deel uit van. Snap je het?

Het is hier gelukkig nog net geen Vereenzaamde Staten.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 13:43 schreef capricia het volgende:

[..]

Leg mij nou eens goed uit waarom aflossingsvrij onverantwoord is, zoals je schrijft. Ik snap hem niet.
Een top-hypotheek kun je onverantwoord noemen.
Maar aflossingsvrij an sich toch niet?
Stel ik koop een huis van 200.000 euro.
En ik heb hiervoor een hypotheek van 100.000 euro nodig...aflossingsvrij.
Waarom is dit onverantwoord?
Je zou nl ook kunnen zeggen dat ik, ten opzichte van iemand met een spaarhypotheek van 200.000 euro, al de helft afgelost heb.
Een bank zal hierdoor minder risico met mij lopen, dan met die persoon die die spaarhypotheek van 200.000 euro aangegaan is.

Ik neem aan dat je meteen aflossingvrije hypotheek speculeert op een waardestijging van je woning. Dus als de woningwaarde daalt zit je met de gebakken peren. Dat maakt het onverantwoord. Het lijkt goedkoop, maar het is wel een aanzienlijk risico wat je neemt voor iets wat je eigenlijk niet kan betalen. Beleggen met geleend geld dus.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 21:35 schreef B.Honderd het volgende:

[..]

Ik neem aan dat je meteen aflossingvrije hypotheek speculeert op een waardestijging van je woning. Dus als de woningwaarde daalt zit je met de gebakken peren. Dat maakt het onverantwoord. Het lijkt goedkoop, maar het is wel een aanzienlijk risico wat je neemt voor iets wat je eigenlijk niet kan betalen. Beleggen met geleend geld dus.

Waarom speculeer je met een aflossingvrije hypotheek op een waardestijging?
Ik begrijp je echt niet hoor...

a. het kan heel goed zijn dat maar een deel van de waarde van de woning in een aflossingsvrijehypotheek verpand is.
b. het kan heel goed zijn dat je zelf spaart of middelen treft om de hypotheek af te lossen

Ik denk dat je kunt stellen dat je met een TopHypotheek altijd meer risico loopt als er een waardevermindering plaats vindt dan met een lagere hypotheek. Maar dat heeft niets met het soort hypotheek te maken.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 21:38 schreef capricia het volgende:

[..]

Waarom speculeer je met een aflossingvrije hypotheek op een waardestijging?
Ik begrijp je echt niet hoor...

a. het kan heel goed zijn dat maar een deel van de waarde van de woning in een aflossingsvrijehypotheek verpand is.
b. het kan heel goed zijn dat je zelf spaart of middelen treft om de hypotheek af te lossen

Ik denk dat je kunt stellen dat je met een TopHypotheek altijd meer risico loopt als er een waardevermindering plaats vindt dan met een lagere hypotheek. Maar dat heeft niets met het soort hypotheek te maken.

Daarom, wonen naar vermogen. Ik ken een aantal mensen, die persé een vrijstaande woning wilden hebben, hetgeen eigenlijk te duur was. Dan is de makkelijkste optie toch aflossingsvrij dunkt mij. En iedere keer vrolijk de hypotheekrente aftrekken.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 21:48 schreef B.Honderd het volgende:

[..]

Daarom, wonen naar vermogen. Ik ken een aantal mensen, die persé een vrijstaande woning wilden hebben, hetgeen eigenlijk te duur was. Dan is de makkelijkste optie toch aflossingsvrij dunkt mij. En iedere keer vrolijk de hypotheekrente aftrekken.

Je kunt een volledige hypotheek niet eens 100% aflossingsvrij krijgen...

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 21:50 schreef capricia het volgende:

[..]

Je kunt een volledige hypotheek niet eens 100% aflossingsvrij krijgen...

Wedden van wel? Mits je maar genoeg inkomen hebt uiteraard.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 21:51 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Wedden van wel? Mits je maar genoeg inkomen hebt uiteraard.

Dat zou kunnen, maar dan is de afbetaling in principe ook niet zo problematisch. Zoals hierboven gesteld wordt.
Op zich is een aflossingsvrije hypotheek niet een heel groot risico.

Een top-hypotheek echter wel.
Die 2 hoeven niets met elkaar te maken te hebben...toch?

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 21:54 schreef capricia het volgende:

[..]

Dat zou kunnen, maar dan is de afbetaling in principe ook niet zo problematisch. Zoals hierboven gesteld wordt.
Op zich is een aflossingsvrije hypotheek niet een heel groot risico.

Een top-hypotheek echter wel.
Die 2 hoeven niets met elkaar te maken te hebben...toch?

Een 100% aflossingsvrije tophypotheek komt vaker voor dan je denkt. En echt, het kan.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 21:55 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Een 100% aflossingsvrije tophypotheek komt vaker voor dan je denkt. En echt, het kan.

Eens. maar dan heb je het over een tophypotheek.
Ik reageerde op de volgende opmerking:

quote:

Op maandag 29 december 2008 23:00 schreef B.Honderd het volgende:

[..]

Tja, maar het kan nu veel uitmaken. Sowieso is aflossingsvrij onverantwoord en 4,5 keer is ook wel echt het maximum binnen de bandbreedte van het verantwoorde. Iedere keer meer is gewoon een stuk eigen verantwoordelijkheid. Een dalende huizenprijs is ook een altijd aanwezig risico.

Waarop ik me afvroeg wat het probleem met een aflossingsvrije hypotheek an sich is.
Het probleem zit hem veel meer in de tophypotheken...
En natuurlijk kan een tophypotheek aflossingsvrij zijn...maar een aflossingsvrije hypotheek hoeft echt niet altijd een tophypotheek te zijn...toch?

Het probleem zit hem vooral bij de mensen die de laatste vier jaar een huis gekocht hebben èn die daarvoor een tophypotheek hebben afgesloten. Als deze ook nog eens aflossingsvrij was, is er dus waarschijnlijk niet afgelost en is het probleem dus alleen nog maar groter.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 22:05 schreef Lemmeb het volgende:
Het probleem zit hem vooral bij de mensen die de laatste vier jaar een huis gekocht hebben èn die daarvoor een tophypotheek hebben afgesloten. Als deze ook nog eens aflossingsvrij was, is er dus waarschijnlijk niet afgelost en is het probleem dus alleen nog maar groter.

Probleem zit hem in de tophypotheken, inderdaad.
Maar ook mensen met een spaarhypotheek hebben even weinig afgelost als mensen met een aflossingsvrije hypotheek...bedenk dat goed!
De bedoeling met een spaarhypotheek is juist dat je gedurende de hele looptijd NIETS aflost. Om zo maximaal te kunnen profiteren van de HRA.
De bedoeling van de aflossingsvrije hyp. is dat je het zelf regelt. Zelf je geld bij elkaar sparen. Zelf verantwoordelijk daarvoor zijn.

Oké, ik zit niet zo in al die hypotheekconstructies. Maar in het geval van zo'n spaarhypotheek is er toch geen probleem? Er zal vast wel een clausule ergens staan dat je dat geld mag opnemen als je je huis verkoopt ofzo.

men gaat er altijd maar vanuit dat het huis meer waard word helaas.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 22:12 schreef Lemmeb het volgende:
Oké, ik zit niet zo in al die hypotheekconstructies. Maar in het geval van zo'n spaarhypotheek is er toch geen probleem? Er zal vast wel een clausule ergens staan dat je dat geld mag opnemen als je je huis verkoopt ofzo.

Als je je woning verkoopt, dan mag je je hypotheek sluiten. Je mag ook een eventueel spaardepot opheffen (dat moet trouwens niet). Je kunt er natuurlijk ook voor kiezen (in veel gevallen mag dat) om je hypotheek mee te nemen naar je volgende woning.
Denk trouwens dat weinig mensen hun woning vrijwillig willen verkopen als de prijzen echt met 20 of 40% gaan zakken.

Trouwens, als de woningmarkt echt 40% of zo minder waard gaat worden, dan kun je daar bijna niet tegenop sparen...

Ik reageerde enkel om erop te wijzen dat een aflossingsvrije hypotheek niet per definitie meer risico met zich mee draagt als bijv. een spaarhypotheek. Het gaat uiteindelijk om de hoogte van de hypotheek t.o.v. de woning wat het risico groter maak. Niet de hypotheeksoort ansich.
Veel mensen zijn in de veronderstelling dat een aflossingsvrije hyp. altijd meer risico met zich mee brengt...dat hoeft echter niet zo te zijn.

Zelfs met een volledige lineaire hypotheek had je in vier jaar maar 13 procent afgelost. Bij een tophypotheek en een serieuze prijsdaling schiet dat ook niet echt op. Overigens lijkt het me in een dalende huizenmarkt ook erg lastig om te bepalen of het onderpand nog voldoende waarde vertegenwoordigt. Je ziet nu al dat huizen bij een gedwongen verkoop veel minder opbrengen dan de executiewaarde op papier.

Ik denk trouwens inderdaad dat het maatschappelijk niet geaccepteerd wordt als banken en masse bijstortingen op het onderpand gaan vragen bij hun klanten terwijl ze zelf via de overheid hun hand ophouden bij diezelfde klant.

@ capricia

Het klinkt alsof jij er wel inzit. Daarom heb ik even een vraag voor je. Is het mogelijk, via een bepaalde constructie, om de inleg voor de aflossing af te trekken van je inkomen? Als een soort lijfrenteconstructie, maar dan met als doel de aflossing van je hypotheek?

@lemmeb: premie voor een lijfrente is ook alleen maar fiscaal aftrekbaar als je een pensioengat hebt, en als je het opgebouwde kapitaal uiteindelijk ergens anders voor gebruikt mag je alsnog afrekenen met de belastingdienst.
De premie van een KEW is niet aftrekbaar; het fiscale voordeel zit al in de box 3 vrijstelling en de belastingvrije uitkering aan het einde van de rit. Helaas weten verzekeraars dat ook, en pikken zij een groot deel van de buit in.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 22:36 schreef Lurf het volgende:
@lemmeb: premie voor een lijfrente is ook alleen maar fiscaal aftrekbaar als je een pensioengat hebt, en als je het opgebouwde kapitaal uiteindelijk ergens anders voor gebruikt mag je alsnog afrekenen met de belastingdienst.
De premie van een KEW is niet aftrekbaar; het fiscale voordeel zit al in de box 3 vrijstelling en de belastingvrije uitkering aan het einde van de rit. Helaas weten verzekeraars dat ook, en pikken zij een groot deel van de buit in.

O

Ik dacht dat dat banksparen van je inkomen aftrekbaar was, maar ze bedoelen dus vrijgesteld in box 3. Daar heb je dus weinig aan.

Ach, de box 3 vrijstelling tikt over de looptijd van je hypotheek toch wel aardig aan. Overigens is bij een lijfrente de inleg niet, maar de uitkering wél belast (de omkeerregel. Het voordeel zit 'm hier trouwens voornamelijk in het verschil in belastingtarieven voor 65 min en 65 plus). Bij banksparen en een KEW is de inleg wel belast, maar de uitkering (c.q. het rendement) niet.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 22:44 schreef Lurf het volgende:
Ach, de box 3 vrijstelling tikt over de looptijd van je hypotheek toch wel aardig aan. Overigens is bij een lijfrente de inleg niet, maar de uitkering wél belast (de omkeerregel. Het voordeel zit 'm hier trouwens voornamelijk in het verschil in belastingtarieven voor 65 min en 65 plus). Bij banksparen en een KEW is de inleg wel belast, maar de uitkering (c.q. het rendement) niet.

Wat bedoel je precies met dat laatste, "de inleg is wel belast"? Dat je het van je netto inkomen moet betalen?

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 22:24 schreef Lurf het volgende:
[..]
Ik denk trouwens inderdaad dat het maatschappelijk niet geaccepteerd wordt als banken en masse bijstortingen op het onderpand gaan vragen bij hun klanten terwijl ze zelf via de overheid hun hand ophouden bij diezelfde klant.

Toch zal voor veel mensen de rentevaste periode een keer aflopen. En dan wordt de hypotheek toch onder de loep genomen. Kiezen voor een andere bank wordt dan moeilijker, omdat die wellicht wel gaan kijken naar de waarde van het onderpand tov het hypotheekbedrag.
Die mensen zullen dus het rentevoorstel van hun huidige hypotheekverstrekker moeten accepteren...ook als die rente een risico-opslag bevat...

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 22:12 schreef Lemmeb het volgende:
Oké, ik zit niet zo in al die hypotheekconstructies. Maar in het geval van zo'n spaarhypotheek is er toch geen probleem? Er zal vast wel een clausule ergens staan dat je dat geld mag opnemen als je je huis verkoopt ofzo.

De opbrengst van de polis wordt verrekend met de schuld.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 22:25 schreef Lemmeb het volgende:
@ capricia

Het klinkt alsof jij er wel inzit. Daarom heb ik even een vraag voor je. Is het mogelijk, via een bepaalde constructie, om de inleg voor de aflossing af te trekken van je inkomen? Als een soort lijfrenteconstructie, maar dan met als doel de aflossing van je hypotheek?

Ik ken geen vorm waarin dat mogelijk is, eigenlijk. Maar zo heel diep zit ik ook weer niet in die materie.