Makelaar wil niet onderhandelen

Joh, het is een manier van onderhandelen.
Zolang je niet helemaal weg bent van dat ene huis en je beseft dat er genoeg huizen op deze wereld zijn die net zo tof kunnen zijn kan je dat soort spelletjes best spelen. Maar ik neem aan dat als de TS dat huis zo ontzettend graag zou willen, hij gewoon een fatsoenlijke prijs had geboden .

Imho moeten mensen gewoon als doel in hun ogen hebben de prijs die ze een object waard vinden.
Als het goed is doet de verkoper dat ook en heb je aan het einde van het verhaal 2 tevreden mensen.
Koopjesjagers die belachelijk laag (ook in hun ogen) bieden op een huis waar ze helemaal weg van zijn, zijn simpelweg dom. Mensen die belachelijk laag bieden op hun droomhuis en achteraf klagen dat de verkopende partij er niets mee doet zijn wereldvreemd en kunnen beter ff een fatsoenlijk idee krijgen van wat de prijzen op de markt zijn voordat ze gaan bieden op huizen.

Al die mensen die denken dat huizenprijzen 20% gedaald zijn de afgelopen 2 maanden

quote:

Op maandag 29 december 2008 21:43 schreef Blik het volgende:
Al die mensen die denken dat huizenprijzen 20% gedaald zijn de afgelopen 2 maanden

Klopt huizenprijzen zijn geen 20% gezakt, er worden gewoon geen huizen meer verkocht.

quote:

Op maandag 29 december 2008 21:45 schreef Levitation het volgende:

[..]

Klopt huizenprijzen zijn geen 20% gezakt, er worden gewoon geen huizen meer verkocht.

So what, er komen ook minder huizen te koop te staan omdat iedereen bang is geld te verliezen. Omdat er in Amerika een huizencrisis is geweest denken mensen meteen dat je 20 tot 25% onder de verkoopprijs kunt bieden zonder problemen. Feit is echter dat de huizenprijzen tot nu toe nauwelijks gedaald zijn

quote:

Op maandag 29 december 2008 21:52 schreef Blik het volgende:

[..]

So what, er komen ook minder huizen te koop te staan omdat iedereen bang is geld te verliezen. Omdat er in Amerika een huizencrisis is geweest denken mensen meteen dat je 20 tot 25% onder de verkoopprijs vraagprijs kunt bieden zonder problemen. Feit is echter dat de huizenprijzen tot nu toe nauwelijks gedaald zijn

Het parool

quote:

De woningmarkt zakt in. De gemiddelde verkoopprijs van een woning is in een maand tijd met 5,34 procent gedaald.

In november werden dertig procent minder huizen verkocht dan in oktober, blijkt uit cijfers die het kadaster gisteren publiceerde.

Vergeleken met vorig jaar november komt de daling van het aantal woningtransacties op 35,7 procent. Ook worden huizen goedkoper. Waar in oktober gemiddeld 259.137 euro voor een huis werd neergeteld, is dat in november gedaald tot 245.292 euro.

De grootste daling doet zich voor onder vrijstaande woningen en hoekhuizen. De bij het kadaster geregistreerde koopsom daalt bij beide type woningen rond de 5,5 procent. Ook de prijs van appartementen staat onder druk.

De prijs van twee-onder-een-kap- en tussenwoningen weet zich nog redelijk te handhaven, maar bij appartementen gaat de koopsom ook duidelijk bergafwaarts. De lagere verkoopprijzen geven aan dat de woningmarkt in een diep dal verkeert.

Waarom zou je het niet doen, als je op een koopje jaagt?

In Utrecht was er in november gewoon nog een stijging van 1%. Er zullen idd wel regio's zijn waar het minder goed gaat. Maar in het drukke starterssegment tot 300.000 zullen er nauwelijks klappen vallen.

_{en in welk segment valt het huis van TS? Juist...}

quote:

Op vrijdag 26 december 2008 21:45 schreef studiostevus het volgende:

[..]

Zat ik zelf ook aan te denken...
[..]

Dat zou je inderdaad verwachten, maar ik begin nu zelf wel te twijfelen daaraan:
1. Hij heeft het huis lang (>10 jaar) verhuurd in het verleden, en het is al lang afbetaald volgens mij, dus hij heeft er geen lopende kosten meer aan.
2. Het huis staat al >6 maanden te koop.
3. Ik denk dat ik tijdens het bied-gesprek duidelijk heb gemaakt dat ik zijn 'verkoopprijs' niet kan/wil betalen, maar dat er wel nog ruimte is. Hier is hij duidelijk niet op ingegaan. Als 10k minder voor hem ook acceptabel zou zijn, zou ik -als verkoper- wel de onderhandeling aangegaan zijn.

Vooral dat laatste (het gevoel dat hij mij geeft tijdens onderhandeling) speelt bij mij.... aan de andere kant, kan dat natuurlijk ook een onderhandelingstaktiek zijn....

Als of jij de enige bent aan wie hij het kan verkopen.

TS vergeet ook nog iets anders... de zogenaamde gun factor. Ik kan mij voorstellen dat je door je onrealistische bod ( volgens verkoper) je je eigen glazen al direct van een barst hebt voorzien. Door je tweede bod nog steeds niet realitisch te maken zijn ze definitief in elkaar geflikkerd.

Als ik niet op de verkoop schopstoel zou zitten, veel tijd en moeite in mijn huis had gestopt de afgelopen jaren en iemand als jij komt voorbij, dan kon je het heen en weer krijgen. Omdat "men" zegt dat de markt is gedaald meen je een veel te laag bod uit te moeten brengen. Vervolgens kijk je raar op als men niet reageert en gaat redenen aandragen waarom de verkoper juist blij met je moet zijn.

Zoals al eerder aangegeven, er is geen standaard strategie, en wat je hebt gemist is de realiteit van arrogantie en trots...

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 09:53 schreef studiostevus het volgende:

[..]

Niet helemaal denk ik. Ik weet bijvoorbeeld dat er al eerder op het huis is geboden, ook voor een lage prijs. De toenmalige bieder (een projectontwikkelaar) heeft hem toen niet gekregen. De lage bieding is ook bevestigd door 2 semi-onafhankelijke experts die mee zijn geweest het huis te bekijken.

Daarnaast is het pand ook al eens 'onder voorbehoud verkocht geweest' (waarschijnlijk voor een prijs rond de verkoopprijs), en heeft de verkoper al 10% van de verkoopsom geincasseerd omdat die koop niet doorging. Dit heeft de verkoper zelf aangegeven.

Dus ja, de gun-factor speelt kan een rol spelen, maar hij heeft al eerder dit soort biedingen voorbij zien komen, dus volledig out of the blue is het ook weer niet. Aan de andere kant heeft hij een paar maanden geleden al eens het juiste bedrag ervoor gevangen, dus hij denkt dat er nog steeds iemand moet rondlopen die dat bedrag er weer voor over heeft. (dit was voor de kredietkrisis overigens)

Je weet dus schijnbaar toch best veel over de beste man. Dat soort dingen moeten je allemaal gebruiken bij het bepalen van je strategie en eerste bod.

quote:

In november werden dertig procent minder huizen verkocht dan in oktober, blijkt uit cijfers die het kadaster gisteren publiceerde.

Serieus, als koper zou je bijzonder onverstandig (ook wel bekend onder de noemer 'dom') zijn als je in deze tijd plompverloren een vraagprijs voor een woning gaat betalen. Tenzij je het huis per se wilt hebben en weet dat je waardeverlies kan absorberen.

Punt is nou eenmaal dat - zonder eigen geld in te brengen - je met een nieuw huis altijd een te hoge hypotheek hebt. Als je dan ook nog eens kunt voorzien dat je huis op de korte termijn minder waard wordt krijg je sowieso een probleem met de hypotheekverstrekker - aangezien die dit ook kan voorzien, plus met jezelf. Niemand vind het fijn iets te kopen wat direct minder waard wordt na aankoop - helemaal niet als het vastgoed is (en niet 'n auto, waarbij 't hoort).

30% minder verkopen is immens, de woningmarkt zal dus erg snel verzadigd raken en de prijzen zullen wat dalen. De vraag valt dan wel niet geheel weg, maar je kunt wel willen kopen - zonder hypotheek gaat dat toch niet gebeuren. En dat is momenteel het lot van starters: goedkope, doch onkoopbare starterswoningen

Enfin, het blijft koffiedik kijken, maar laat je niet gek maken door een verkopende partij die zich blind staart op een eigen verzonnen vraagprijs - als ze het dan niet willen verkopen, dan toch niet?

quote:

Op woensdag 31 december 2008 00:59 schreef studiostevus het volgende:

[..]

Yep.... Ik ga dus nog maar wat alternatieven bekijken...

Nog een factor die het geheel compliceerd maakt...
Ik bepaal de waarde van een woning met mijn eigen portomonnee:
koopprijs = waarde van opgeknapte woning - verbouwingskosten

Verbouwingskosten kunnen natuurlijk mee en tegen vallen (op basis van 2 experts heb ik een schatting laten maken)

Dat is dus fout .
Als je een huis graag wil, moet je de waarde van een huis bepalen aan de hand van wat JIJ het waard vindt. Als dat meer is dan wat je portomonnee trekt, is het een kwestie van "nee heb je, ja kun je krijgen".
Maar dan moet je wel bij een "nee" zeggen "okee! nice try maar ik kijk verder".

Waarde bepalen aan de hand van je portomonee is namelijk best leuk, maar het helpt niet echt. Of naja, voor je wensenlijst wel, maar voor het uiteindelijke resultaat niet .

quote:

Op woensdag 31 december 2008 11:29 schreef studiostevus het volgende:
Says my wallet.

Dat is wat IK het waard vind...

Helemaal mee eens...

quote:

Op woensdag 31 december 2008 11:29 schreef studiostevus het volgende:
Says my wallet.

Dat is wat IK het waard vind...

Welkom in de real world. Wat je wallet kan handlen zal niet vaak genoeg zijn om je oogjes te bevredigen.
Dan is dit huis een harde leerschool voor je. Wat jouw wallet het waard vindt is een stuk lager dan een acceptabele prijs. Kortom, ken je niet betalen dus ga maar snel een huis zoeken wat wel past bij de inhoud van je wallet .

OF je moet de gok willen nemen die Levi neemt op het huis waar ze een oog op hebben. Die gok heeft echter *denk ik* in jouw geval een bijzonder laag slagingspercentage. Qua onderhandelingen ben je iig. uitgehandeld. Je kan op dit huis voorlopig geen bod meer doen waarmee je je wallet tevreden stelt.

Wat ik overigens een huis waard vind bepaal ik aan de hand van grootte, staat van onderhoud, locatie, sfeer, etc.. Niet aan de inhoud van mijn portomonnee. Om een rare reden ben ik daardoor best goed in staat om dik overprijsde huizen er snel uit te pikken en de waarde van mijn flat nauwkeuriger in te schatten dan mijn verkopende makelaar.

Dit zou echter absoluut niet het geval zijn als ik vanuit mijn portomonnee dacht. Want die staat 100% los van de waarde van een huis (of auto, of televisie, of doos Lego).

quote:

Op woensdag 31 december 2008 11:29 schreef studiostevus het volgende:
Says my wallet.

Dat is wat IK het waard vind...

Helaas is er een groot verschil tussen wat jij het waard vind en wat de mening van de markt is. Je kunt niet verwachten dat je bod serieus genomen wordt als je 20% onder de vraagprijs gaat bieden.

quote:

Op woensdag 31 december 2008 12:12 schreef studiostevus het volgende:
@Bleiblei

Dan moet je maar eens patent aanvragen op die magische rekenmachine die je zonder te kijken naar alternatieven (=markt) een prijsschatting oplevert die je kan hardmaken om in de onderhandeling de prijs omlaag te krijgen.

Grootte = x * m2 prijs (vergelijkend met andere woningen in de buurt)

Staat van onderhoud = er moet nog x bedrag aan verbouwing/verbetering in gestoken worden

Locatie = Twee manieren:
1. hoe doen andere huizen het in de buurt, populariteit, vraag/aanbod (is dus wederom kijken naar alternatieven)
2. hoe praktisch is het in jouw persoonlijke situatie (waar een verkoper maling aan heeft. Jammer voor jou als je aan de andere kant van de stad woont, daar wordt het huis niet goedkoper door)

Sfeer = Niet objectief te vertalen naar prijs

In de real world heb je een beperkt aantal objectieve maatstaven (zoals prijzen in de omgeving, m2 prijzen, en verbouwingskosten). Voor de rest is het heel persoonlijk, en een verkoper neemt dit wel mee in zijn vraagprijs, maar je kan niet met hem beargumenteren dat de prijs omlaag moet omdat jij PERSOONLIJK de waarde van sfeer anders inschat.

Tuurlijk zijn schattingen ook gebaseerd op alternatieven in de markt.
Maar is het huis waar je een oog op hebt zo excessief duur vergeleken met lokale alternatieven?
Overigens is sfeer toch wel te vertalen naar een prijs. Bijv. een jaren 30 of ouder huis is niet perongeluk een stuk duurder dan een huis uit de jaren 70-80 .

Maar het gaat om dit huis in jouw geval.
Is dat huis vergeleken met de buurt duur of vergeleken met je portomonnee duur?
Jij zegt 10 keer, je portomonnee. Of zie ik dat verkeerd?

In principe is dit hele geval vrij helder namelijk.
Jij verwacht dat de prijs een stuk lager is dan de vraagprijs, gebaseerd op 10 factoren waar je als koper niets mee te maken hebt. Sterker nog, als koper zou je er zelfs uit kunnen halen dat de verkoper tijd zat heeft. Niet echt een handig iets als je een scherpe prijs tbv. je portomonnee probeert te bedingen.

Dan is er nog een 11de punt, en dat is onderhoud van het pand. Ik weet de statistieken van het huis & alternatieven in de buurt niet. Dus ik doe geen uitspraak over wat wel een nette prijs is. Maar het zou best kunnen zijn dat de matige staat van onderhoud al meegenomen is in de vraagprijs.

Je hebt 2 biedingen gedaan van een take-it-or-leave-it niveau.
Sowieso is het slim om dat soort biedingen 1 keer te doen, want de 2de keer weet de verkoper zelf ook wel dat hij nu diegene met de touwtjes in handen is. Kortom, misgegokt, verder kijken en misschien belt de makelaar over een paar maanden op of je nog geinteresseerd bent als de verkoper het WEL benauwd krijgt .

Dat is een conclusie die al vele malen zijn geroepen in dit topic. De vraag is. Heb je er wat aan? Ga je er wat mee doen?

Zo nee, wat wil je dan bereiken met dit topic .