In dit topic dus eventjes geen discussies over kopen in deze tijd. Onderwerp is afdingen op nieuwbouw. Succesvol? gevolgen?
Mijn persoonlijke mening is dat iedereen die zijn waar moet verkopen afhankelijk is van marktprijzen en niet van zijn eigen vraagprijzen. Gezien de markt in de categorie +300k zwaar onder druk staat wil ik zeker aan de onderhandelingstafel plaatsnemen. Het zal echter niet zo vlot gaan als bij particuliere verkoop en ik zal mijn ogen open moeten houden!
quote:Denk ook dat het grote verschil erin zit of men al begonnen is of niet. Als het project al van start is gaat er geen projectontwikkelaar een tijd met ontroerend goed in de boeken de balans opmaken.. dat kost veel meer dan het dan tegen kostprijs te verkopen. Echter dit zal echt wel het staartje van het project zijn en daar moet je dan tegenaan lopen.Op woensdag 5 november 2008 07:52 schreef DroogDok het volgende:
Verwacht geen wonderen, ben niet helemaal bekend met de marges in de woningbouw, maar als die gelijk zijn aan die in de rest van de bouw zijn deze heel klein, slechts enkele procenten. En er moet natuurlijk wel heel wat gebeuren wil iemand iets onder de kostprijs gaan verkopen.
Ben het met je eens dat er geen wonderen te verwachten zijn op aanstaande of recent gestarte projecten.
quote:Grote kans dat de projectontwikkelaar minimaal een paar honderd euro per vierkante meter winst heeft op alleen al de grond, dus nog los van het bouwen. Genoeg speelruimte dus!Op woensdag 5 november 2008 07:52 schreef DroogDok het volgende:
Verwacht geen wonderen, ben niet helemaal bekend met de marges in de woningbouw, maar als die gelijk zijn aan die in de rest van de bouw zijn deze heel klein, slechts enkele procenten. En er moet natuurlijk wel heel wat gebeuren wil iemand iets onder de kostprijs gaan verkopen.
Aan de andere kant zullen projectontwikkelaars graag hun vaste prijzen hanteren, omdat bij gebrek aan voldoende huizen toch wel iemand het koopt.
[ Bericht 52% gewijzigd door JO3Y op 05-11-2008 09:47:16 ]
quote:Dan ligt het er maar net aan hoe diep de projectontwikkelaar tijdens de verkoop nog in het project zit, als hij het al heeft doorverkocht aan een aannemer is die paar honder euro per m2 al weg.Op woensdag 5 november 2008 09:06 schreef RemcoDelft het volgende:
[..]
Grote kans dat de projectontwikkelaar minimaal een paar honderd euro per vierkante meter winst heeft op alleen al de grond, dus nog los van het bouwen. Genoeg speelruimte dus!
Aan de andere kant zullen projectontwikkelaars graag hun vaste prijzen hanteren, omdat bij gebrek aan voldoende huizen toch wel iemand het koopt.
Dan zou ik als projectontwikkelaar alleen maar gaan lachen bij een onderhandelingsvoorstel en de volgende op de lijst bellen.
Of is dat een gekke gedachte van mij?
quote:Ligt er aan of er voor je al meerdere mensen gezegd hebben dat-ie z'n 300.000 euro voor 4 muren ergens kan schuiven waar de zon niet schijnt... Wellicht dat z'n onderhandelbaarheid dan toeneemt.Op woensdag 5 november 2008 10:09 schreef Brighteyes het volgende:
Dan zou ik als projectontwikkelaar alleen maar gaan lachen bij een onderhandelingsvoorstel en de volgende op de lijst bellen.
quote:Helemaal geen gekke gedachte (en waarschijnlijk denkt de verkopende partij dit ook).Op woensdag 5 november 2008 10:09 schreef Brighteyes het volgende:
Vaak staan er toch mensen in de rij om zo'n huis te kunnen krijgen?
Dan zou ik als projectontwikkelaar alleen maar gaan lachen bij een onderhandelingsvoorstel en de volgende op de lijst bellen.
Of is dat een gekke gedachte van mij?
De vraag naar nieuwbouw is nog steeds hoger dan het aanbod, dus dat er mensen in de rij staan weet de projectontwikkelaar maar al te goed.
Daarnaast moet zo'n makelaar ook weer tegenover de eerdere kopers kunnen verdedigen waarom de prijzen zijn gedaald.
quote:Dat zijn inderdaad de 2 grote nadelen.. Je moet net het moment gebruiken dat er het minimale contract percentage verkocht is zodat men aanvangt met het project maar dus af wil van de resterende objecten om middelen vrij te maken.Op woensdag 5 november 2008 10:41 schreef HarryP het volgende:
Het grote probleem is dat projectontwikkelaars of de makelaar van de projectontwikkelaar meer tijd heeft om rustig te wachten tot er weer andere kopers zijn.
Daarnaast moet zo'n makelaar ook weer tegenover de eerdere kopers kunnen verdedigen waarom de prijzen zijn gedaald.
Die laatste die je noemt is zeker tricky.
quote:Goed punt inderdaad, tijdje geleden wat over gelezen in het blad van de Vereniging Eigen Huis. Als blijkt dat je buren hetzelfde huis voor 20% minder hebben gekregen ben je niet blij lijkt me. Terwijl dat natuurlijk eigenlijk gewoon je eigen schuld is, maar goed.
Het grote probleem is dat projectontwikkelaars of de makelaar van de projectontwikkelaar meer tijd heeft om rustig te wachten tot er weer andere kopers zijn.
Daarnaast moet zo'n makelaar ook weer tegenover de eerdere kopers kunnen verdedigen waarom de prijzen zijn gedaald.
Daar komen de buren pas achter als ze bij jou op de koffie zijn.
Wel zou ik je aanraden om een deel van de prijs achter de hand te houden voor de afwerking e.d.
Want daar wil het wel eens aan schorten, óók als je de hoofdprijs hebt betaald. Op een of andere manier gaat de ontwikkelaar daar toch niet harder van lopen
De woningmarkt ligt inmiddels echt op zijn gat.
We zijn bezig met een nieuwbouwwoning, en ik vroeg me af of er fokkers ervaring hebben met het kopen van een nieuwbouwwoning en eventueel afdingen.
Mijn vragen:
1- Heb je getracht af te dingen bij de aankoop van je nieuwbouwwoning?
2- Zo nee, waarom niet?
3- Zo ja, wat was het resultaat en hoe heb je dit bereikt?
Alvast bedankt, hopelijk kunnen we al jullie tips en tricks gebruiken om zelf een mooie woning met veel opties aan te schaffen!
quote:Van Nu.nl, 13 juli 2010
Woningmarkt toont voorzichtig herstel'
NIEUWEGEIN - De Nederlandse woningmarkt laat een voorzichtig herstel zien. De prijs van een gemiddelde koopwoning is volgens voorlopige cijfers in het eerste kwartaal met 0,4 procent gestegen tot 232.000 euro. Dat heeft de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag bekendgemaakt.
''Voor het eerst sinds de kredietcrisis is de prijs weer hoger dan een jaar geleden'', aldus de grootste makelaarsorganisatie van Nederland. Het eerste kwartaal van 2009 was het dieptepunt van de huizencrisis in Nederland. In totaal werden de eerste drie maanden van dit jaar 30.500 woningen verkocht. Dat betekent een stijging van 14,7 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. ''Het is niet zo dat we de vlag uithangen, maar de gegevens zijn bemoedigend. Voor de NVM is waardebehoud van de woningen en vertrouwen in de markt cruciaal. De consument durft weer te kopen en de prijzen zijn niet verder weggezakt'', stelde NVM-voorzitter Ger Hukker.
Vraagprijzen
Hij tekent daar wel bij aan dat de vraagprijzen van het nieuwe aanbod op een lager niveau liggen dan voorheen. ''De doorstroming, die was gestopt, komt heel voorzichtig weer op gang. Maar koper en verkoper zijn onzeker en opereren in deze markt uiterst behoedzaam'', aldus Hukker. De NVM-topman maakt zich zorgen over de discussie over de hypotheekrenteaftrek die weer is opgelaaid. Hukker: ''We komen van heel diep, de lucht klaart nu steeds meer op en dan deze discussie. Een slechter moment kun je niet bedenken.''
Doodziek
De woningmarkt is volgens hem nog altijd ''doodziek.'' Een eenzijdige afschaffing van hypotheekrenteaftrek zal volgens de NVM tot ''een enorme kapitaalsvernietiging'' leiden. Bij een daling van 10 procent verdampt circa 170 miljard euro aan vermogen op de woningmarkt, zo hebben de makelaars becijferd.
Zwakte
Ondanks de overheersende positieve teneur op de woningmarkt zijn er ook tekenen van zwakte. Zo is het aantal te koop staande woningen (175.000) nog net zo hoog als in 2009 en is de tijd dat een woning te koop staat, verder toegenomen tot 231 dagen. ''Bijna 31 procent van de woningen staat langer dan een jaar te koop; een jaar geleden was dit nog slecht 17 procent'', aldus Hukker.
quote:Let wel op wie dit roept, een belangenclub. Ik wacht liever de CBS-cijfers even af.De Nederlandse woningmarkt laat een voorzichtig herstel zien. De prijs van een gemiddelde koopwoning is volgens voorlopige cijfers in het eerste kwartaal met 0,4 procent gestegen tot 232.000 euro. Dat heeft de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag bekendgemaakt.
Daarbij blijft het ronduit vreemd om "het wordt duurder, de markt herstelt" te zeggen. NIEMAND zegt dat de benzinemarkt herstelt als de benzine duurder wordt. Of de supermarkt (taalgrapje) als de boodschappen duurder worden...
quote:Dat de markt doodziek is klopt zeker, maar dat komt door de totaal opgeblazen prijzen.De woningmarkt is volgens hem nog altijd ''doodziek.'' Een eenzijdige afschaffing van hypotheekrenteaftrek zal volgens de NVM tot ''een enorme kapitaalsvernietiging'' leiden. Bij een daling van 10 procent verdampt circa 170 miljard euro aan vermogen op de woningmarkt, zo hebben de makelaars becijferd.
"Kapitaalvernietiging" blijft zo'n leuk woord van belangenclubs: er wordt NIETS vernietigd als huizen goedkoper worden, er verdwijnen geen huizen door...
Volgens deze theorie wordt er ook 1700 miljard euro "gemaakt" als we morgen allemaal zeggen dat ons huis 2 keer zo duur is
quote:Creatief met tellen?Zo is het aantal te koop staande woningen (175.000) nog net zo hoog als in 2009
Funda.nl: 212.692 huizen te koop
Jaap.nl: iets van 313.083 koophuizen
[ Bericht 4% gewijzigd door RemcoDelft op 20-07-2010 12:01:40 ]
Volgens het CBS is de nieuwbouwmarkt volledig ingestort:
quote:CBS Webmagazine, maandag 14 juni 2010 9:30
Woningbouwproductie ingestort
De gevolgen van de recessie waren in het eerste kwartaal van 2010 voor het eerst duidelijk zichtbaar in de woningbouwproductie. Het aantal gereedgekomen woningen lag ruim 44 procent lager dan in het eerste kwartaal van 2009. Verder was het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend bijna 32 procent lager dan een jaar eerder.
Sterkste daling bij woningcorporaties
In het eerste kwartaal van 2010 kwamen ruim 7 duizend woningen gereed, bijna 6 duizend minder dan een jaar eerder. Verder zijn voor bijna 11 duizend woningen vergunningen verleend. Dat waren er ruim 5 duizend minder dan een jaar eerder.
De daling was het sterkst bij woningen die in opdracht van woningcorporaties zijn gebouwd. Het aantal gereedgekomen corporatiewoningen lag ruim 52 procent lager dan een jaar eerder. Ook het aantal aan corporaties verstrekte vergunningen is met ruim de helft verminderd. In het eerste kwartaal van 2010 ontvingen corporaties vergunningen voor ruim 2,5 duizend woningen, tegen 5,3 duizend woningen een jaar eerder.
Grootste neergang in Noord-Holland
De afname van het aantal gereedgekomen woningen verschilt sterk tussen de provincies. In Groningen werden 72 procent minder woningen gereedgemeld, gevolgd door Gelderland (-67 procent) en Friesland (-62 procent).
In aantallen was de neergang het grootst in Noord-Holland. Hier lag het aantal gereedgekomen woningen ruim 1,4 duizend lager dan een jaar eerder. Gelderland volgde met een daling van ruim 1,3 duizend woningen. Alleen in Overijssel werden iets meer woningen opgeleverd dan een jaar eerder.
Vooral minder meergezinswoningen opgeleverd
In het eerste kwartaal kwamen er 2,7 duizend meergezinswoningen, zoals flats en appartementen, gereed. Dat is ruim 52 procent minder dan in het eerste kwartaal van 2009. Het aantal gereedgekomen eengezinswoningen was ruim 38 procent lager.
quote:Prijsdaling koopwoningen blijft gelijk
De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen waren in mei gemiddeld 2,2 procent lager dan in mei 2009. Deze prijsdaling is even groot als die in april. Nadat in de voorgaande drie maanden de prijsdaling steeds kleiner werd, stokt deze ontwikkeling in mei. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.
Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan een jaar eerder. De prijsdaling van appartementen was met 1,1 procent het kleinst. Vrijstaande woningen, over het algemeen het duurdere type woning, daalden met 3,7 procent het meest in prijs.
Friesland was voor de tweede maand op rij de enige provincie waar de prijzen stegen. Koopwoningen waren daar 0,4 procent duurder dan een jaar eerder. De prijsdaling was met 3,8 procent het grootst in Gelderland.
Ten opzichte van april 2010 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,7 procent. Vorige maand stegen de prijzen nog met 0,8 procent. In mei daalden in acht provincies de huizenprijzen; die in Utrecht met 1,9 procent het sterkst. In Zeeland namen de prijzen met 2,4 procent het meest toe.
Bijna 10 duizend bestaande woningen wisselden in mei van eigenaar. Dat is 3,7 procent minder dan in mei 2009. Van alle woningtypen werden minder huizen verkocht, van tussenwoningen zelfs ruim 10 procent minder. In 2010 zijn er tot nu toe 49 duizend woningen verkocht. Dit is duizend meer dan een jaar eerder.
Daarom blijven mijn vragen:
1- Heb je getracht af te dingen bij de aankoop van je nieuwbouwwoning?
2- Zo nee, waarom niet?
3- Zo ja, wat was het resultaat en hoe heb je dit bereikt?
quote:Ik blijf me hier zo over verbazen... Corporaties hebben 25 miljard euro in kas, genoeg voor een kwart miljoen huizen. Ze hebben geen tekort aan klanten, getuige de jaren wachtlijsten, ze zijn door de overheid ingesteld om betaalbare woningen te leveren, maar ze doen het niet! Juist die corporaties zouden nu heel veel bouwbedrijven kunnen inhuren tegen hele gunstige tarieven.Sterkste daling bij woningcorporaties
In het eerste kwartaal van 2010 kwamen ruim 7 duizend woningen gereed, bijna 6 duizend minder dan een jaar eerder. Verder zijn voor bijna 11 duizend woningen vergunningen verleend. Dat waren er ruim 5 duizend minder dan een jaar eerder.
quote:Ja, leuk die stokpaardjes.Op dinsdag 20 juli 2010 12:03 schreef RemcoDelft het volgende:
[..]
Ik blijf me hier zo over verbazen... Corporaties hebben 25 miljard euro in kas, genoeg voor een kwart miljoen huizen. Ze hebben geen tekort aan klanten, getuige de jaren wachtlijsten, ze zijn door de overheid ingesteld om betaalbare woningen te leveren, maar ze doen het niet! Juist die corporaties zouden nu heel veel bouwbedrijven kunnen inhuren tegen hele gunstige tarieven.
Het heeft alleen geen donder te maken met het onderwerp.
quote:Inderdaad, ik wacht nog steeds op een ontopic reactie van iemand die een nieuwbouwwoning gekocht heeft en al dan niet getracht heeft te onderhandelen...Op dinsdag 20 juli 2010 17:06 schreef k_man het volgende:
[..]
Ja, leuk die stokpaardjes.
Het heeft alleen geen donder te maken met het onderwerp.
quote:Dus jij denkt dat er geen relatie is tussen nieuwbouw van rijke woningbouwclubs en nieuwbouw van veel te dure particuliere huizen?Op dinsdag 20 juli 2010 17:06 schreef k_man het volgende:
[..]
Het heeft alleen geen donder te maken met het onderwerp.
Aan de andere kant, ik heb zelf een starterwoning gekocht, en hier was het niet mogelijk om te onderhandelen, genoeg andere die mijn woning wel voor die prijs wouden
quote:Ik denk dat er geen enkele relatie is tussen jouw stokpaardje en de mogelijkheden tot onderhandelen bij nieuwbouw.Op dinsdag 20 juli 2010 17:32 schreef RemcoDelft het volgende:
[..]
Dus jij denkt dat er geen relatie is tussen nieuwbouw van rijke woningbouwclubs en nieuwbouw van veel te dure particuliere huizen?
quote:Dat is nog wel een leuke, dan dek je je in ieder geval in tegen waardedaling in de nabije toekomst...Op dinsdag 20 juli 2010 18:47 schreef Jay-K het volgende:
Ik denk wel dat het mogelijk is, mijn schoonzus heeft een nieuwbouw woning gekocht, de enige van 10 twee-onder-kap-woningen (ondertussen alweer meer dan een half jaar verder en er is nog niets verkocht behalve die ene woning) met als "optie" dat wanneer andere woningen onder de v.o.n. verkocht worden dat zij schadeloos gesteld worden.
Aan de andere kant, ik heb zelf een starterwoning gekocht, en hier was het niet mogelijk om te onderhandelen, genoeg andere die mijn woning wel voor die prijs wouden
laatste woning met uitbouw gekocht voor 40.000 minder dan de rest in de straat + geen bouw- grondrente etc.
quote:Kijk, en heb je nog tips, hoe heb je het ingestoken? Geprobeerd het huis voor minder te kopen of geprobeerd de opties er gratis bij te krijgen? Was het huis al in aanbouw of moest de bouw nog beginnen? Of stond het er al en was het al afgebouwd? Ik weet van iemand die een bijna gereed nieuwbouwhuis kocht (de rest van de wijk was al verkocht) die de bouwrente eraf onderhandelde. Dat scheelt toch een flink stuk.Op woensdag 21 juli 2010 21:34 schreef peter070 het volgende:
het is bij mij wel gelukt in ieder geval.
laatste woning met uitbouw gekocht voor 40.000 minder dan de rest in de straat + geen bouw- grondrente etc.
Ik denk dat er wel een % of 10 van de nieuwbouwwoningen af te onderhandelen is.
Als ik funda check zie ik vaak dat de vraagprijs omlaag gaat (Ook bij nieuwbouw).
Ook zie je woningen van 1 jaar oud v.o.n. die staan dus al meer dan een jaar te wachten op een koper.
* Boete die ik moet betalen aan de gemeenten bij winst binnen de 10 jaar + hypotheek die dan overgesloten moet gaan worden.
quote:Mja, dan moeten de gemeenten in kwestie even wat bouwrijpe kavels uit de mouw schudden waar ze die dingen neer kunnen zetten, en de burgers en eco-terroristen even geen bezwaren indienen natuurlijk.Op dinsdag 20 juli 2010 12:03 schreef RemcoDelft het volgende:
[..]
Ik blijf me hier zo over verbazen... Corporaties hebben 25 miljard euro in kas, genoeg voor een kwart miljoen huizen. Ze hebben geen tekort aan klanten, getuige de jaren wachtlijsten, ze zijn door de overheid ingesteld om betaalbare woningen te leveren, maar ze doen het niet! Juist die corporaties zouden nu heel veel bouwbedrijven kunnen inhuren tegen hele gunstige tarieven.
quote:Het is echt situatie specifiek, eventuele ruimte om te onderhandelen kan je niet generaliseren op de hele nieuwbouwmarkt.Op donderdag 22 juli 2010 01:26 schreef Frenkyboy het volgende:
Geprobeerd te onderhandelen over een nieuwbouw woning die m.i. veel te hoog geprijsd was (tijdens de initiele verkoop al) en inmiddels al een 2.5 jaar te koop staat. Laatste in de rij. Uiteindelijk een openingsbod gedaan op casco woning van iets boven de geschatte bouwprijs (op basis van 400 netto de m3 + grondprijs). Werd nog net niet niet uitgelachen... Ik ben benieuwd of ik er nog iets van hoor...
Er zijn een hele serie "vrijstaande woningen" met minuscuul stukje grond, waar de VON prijs 430 van moet zijn. Als er 10 van te koop staan, hebben we het over 4 miljoen Euro.
Blijkbaar is de crisis niet heftig genoeg voor de ontwikkelaars, want ze willen er hier er nog niet vanaf. Wacht tot de cashflow een probleem gaat worden, en pas dan gaat de ontwikkelaar "toegeven" aan een lagere marktprijs.
quote:Gezien de afname van de bouwproductie kan ik me niet voorstellen dat dat ook maar iets te maken heeft met minder vergunningen of meer bezwaar.Op donderdag 22 juli 2010 08:35 schreef fruityloop het volgende:
[..]
Mja, dan moeten de gemeenten in kwestie even wat bouwrijpe kavels uit de mouw schudden waar ze die dingen neer kunnen zetten, en de burgers en eco-terroristen even geen bezwaren indienen natuurlijk.
quote:Whoehoe, ik heb weer een creatieve ingeving. Het pand kraken en vervolgens in onderhandeling gaan en natuurlijk laag bieden. 2,5 jaar in de verkoop... dan is ie tich wel flink aan de prijs.Op donderdag 22 juli 2010 01:26 schreef Frenkyboy het volgende:
Geprobeerd te onderhandelen over een nieuwbouw woning die m.i. veel te hoog geprijsd was (tijdens de initiele verkoop al) en inmiddels al een 2.5 jaar te koop staat. Laatste in de rij. Uiteindelijk een openingsbod gedaan op casco woning van iets boven de geschatte bouwprijs (op basis van 400 netto de m3 + grondprijs). Werd nog net niet niet uitgelachen... Ik ben benieuwd of ik er nog iets van hoor...
quote:Jawel, je opmerkingen over projectontwikkelaars en woningcorporaties laten zien dat je niet het gehele proces van de vastgoedontwikkeling begrijpt. De gemeente is de uitgevende partij, waar ze voor de commerciële sector wettelijke eisen stelt ten aanzien van het aandeel sociale huur / openbare ruimte hebben zij geen marge, terwijl ze de woningcorporaties te hoge prijzen vraagt voor de vierkante meter.Op donderdag 22 juli 2010 13:22 schreef RemcoDelft het volgende:
[..]
Gezien de afname van de bouwproductie kan ik me niet voorstellen dat dat ook maar iets te maken heeft met minder vergunningen of meer bezwaar.
Dat buiten de belangenverenigingen zoals eerder genoemd, de landelijke politiek met inperking van de uitleglocaties en het groeiend aantal inleggebieden met nog kleinere marges in een krimpende markt.
Het is geen kwestie van een weilandje volbouwen.
Linkje
Het jammere is dat er niet veel bruikbaars tussen zit om te gebruiken bij het onderhandelen... ik ben zelf ook bezig met een woning van 350K en waar nog geen keuken in zit en waar nog een dakkapel op moet etc. dus wordt dit een bijna 400K hypotheek.
Wij kunnen dit net aan voor elkaar krijgen kwa hypotheek dan, maar het is een hoop geld. Het huis dat al een half jaar in de verkoop staat( bouw begint na bouwvak) is met nog een aantal huizen van de duurdere klasse waar dus een hoop mensen hun vingers niet aan willen branden.
Wij willen toch in het gesprek aan tonen dat er wel iets verwacht wordt van de aannemer voor dat geld en anders het toch misschien niet gaan doen. normaal gesproken een keuken en/of dakkapel als onderhandeling vind ik niet gek. Dit zou iedereen moeten doen of proberen en anders er maar gewoon van af zien.
Zijn er nog meer mensen die onderhandeld hebben in vergelijkbare situaties?