Hypotheek #4

quote:

Op maandag 17 september 2007 10:24 schreef Jape het volgende:

[..]

Mijn vriendin en ik hebben ook net een huis gekocht, en qua inkomen en leeftijd zitten we ongeveer in hetzelfde schuitje. Ik kan je wel het een en ander vertellen
[..]

Dat is erg weinig.. Verderop geef je aan een redelijk kapitaal op te willen bouwen. Lage maandlasten betekenen in dit geval een hoog deel aflossingsvrij, en dat betekent weer dat je weinig opbouwt.
[..]

Op zich vind ik lage maandlasten de komende 10 jaar belangrijker dan kapitaal opbouwen. Stel je voor dat we over 10 jaar een huis van 4 ton willen kopen, dan is die 50.000 euro die je evt. meer hebt afgelost ook niet de moeite waard. Dan kun je in mijn ogen beter nu 150 euro p/m meer te besteden hebben.

Bij 750 of zelfs 800 euro hypotheek kunnen we nog prima leven hebben we berekend. Dus het is niet zo dat we onverstandig gaan zijn.

Het feit is namelijk dat we nu ons 'droomhuis' op het oog hebben en die is helaas wat duurder dan we eigenlijk hadden beraamd. Ons 'plan' is daarom om evt. meer aflossingsvrij te nemen om tot dezelfde maandlasten (max. 750 euro p/m) te komen. Qua kapitaalverwerving zal het weinig uitmaken denk ik, omdat dit huis meer overwaarde zal krijgen als een goedkoper huis - en je daarmee het lagere spaardeel (grotendeels) compenseert mét het voordeel dat je 'vorstelijker' kunt leven.

Klopt deze beredenering?

quote:

Een hypotheek neem je voor 30 jaar. Na 10 jaar heb je over het algemeen nog lang niet 1/3e van het op te bouwen bedrag verzameld, omdat er in de eerste periode nog wat kosten van je inleg afgaan.

Weet ik, maar bij de situatie die ik schets gaan we over 10 jaar verhuizen naar het type huis dat we graag zouden willen in de toekomst (grote jaren-30 woning). De verwachting is dat onze lonen over 10 jaar aardig zijn gestegen (we zijn beide nog maar net aan het werk en de lonen zitten op het 'minimum').

quote:

Als je 50.000 spaart en 225.000 afslossingsvrij leent betekent dat dat je na 30 jaar nog steeds een schuld van 225.000 euro bij de bank hebt! Dat is wel een fiks bedrag.. heb je nu wel relatief lage maandlasten, maar daar staat dus wel wat tegenover.
[..]

Aan de ene kant heb je natuurlijk gelijk, maar 30 jaar is een hele lange tijd en er kan van alles gebeuren. Ik (en heel veel mensen met mij) zie het nut niet zo in het (bijna) volledig aflossen van je woning. Over 30 jaar lach je over een hypotheeklast van 800 euro per maand. (net zoals 10/15 jaar geleden een maandlast van 800 euro/1800 gulden voor de hogere middenklasse was)

quote:

Ja. NHG mag tot +/- 236.000 ex kosten koper. Dat lijkt me in jullie situatie een reëlere prijs om je op te richten. Ook mag je bij NHG een maximaal percentage aflossingsvrij nemen (50% van de koopprijs, geloof ik), en daar zou je met de hier geschetste constructie ver overheen gaan.
[..]

Dus buiten de NHG om kun je wel bijv. 75% aflossingsvrij nemen toch? Die NHG is erg aantrekkelijk, maar een rentekorting van 0,2% oid kun je na onderhandelen ook zelf wel voor zorgen. Toch zou ik altijd NHG nemen als ik onder het bedrag uit zou komen.

quote:

Verder zou ik willen adviseren om naar huizen in een iets lagere prijsklasse te kijken, dan kun je in aanmerking komen voor NHG en je kunt voor een hypotheek kiezen met een gezondere verhouding tussen sparen en aflossingsvrij. Maar ik zou in ieder geval naar een adviseur (en als het echt concreet wordt meer dan één) gaan, die kan het je allemaal duidelijk uiteen zetten.

We waren altijd op zoek in de prijsklasse tot 225.000. Maar we vroegen ons af of het verstandig en reeël was om iets hoger te gaan kopen.
Ik ben trouwens al naar de Hypotheker geweest voor algemeen advies en we gaan uiteraard (als we weten hoeveel het huis gaan kosten), door diverse instanties offertes laten maken.

Interessant allemaal. Bedankt!
Ik was gewoon hardop aan het nadenken he. Ben wel iemand die alles wil overwegen om tot een zo verstandig mogelijk besluit te komen.

quote:

Op maandag 17 september 2007 11:47 schreef Scorpie het volgende:

Dat je vorstelijker kan leven is natuurlijk geen garatie voor waardevermeerderning van je huis.
Sterker nog; je moet totaal niet uitgaan van eventuele overwaarde; je zal niet de eerste zijn die de boot ingaat met die redenering.

Klopt, de laatste jaren zijn de huizenprijzen natuurlijk behoorlijk (soms belachelijk) gestegen, maar er is totaal geen garantie dat dat de komende 5-10 jaar doorzet. Ik hoop natuurlijk dat mijn huis voldoende in waarde stijgt om samen met de op het moment van verhuizen (wij willen natuurlijk ook een groot jaren '30-huis ) opgebouwde waarde de meegefinanciede kosten koper (18.500) te compenseren. Maar helaas moeten we dát nog maar zien.

De 800 a 900 euro maandlast moet met een inkomen van 53k wel zonder al te veel problemen te dragen zijn, zeker als je nog goede carriereperspectieven hebt. Als twee starters direct al vorstelijk leven, dat zou natuurlijk wel érg luxe zijn

quote:

Op maandag 17 september 2007 11:57 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Dat snap ik. En ik vertel alleen maar wat mijn ervaringen zijn (zit in dezelfde situatie als jullie samen met vriendin) en wij hebben ook een hele tijd gepraat met mensen e.d

Wij komen uiteindelijk uit op 950 euro maandlasten waarbij we 165k aflossen en 100k aflossingsvrij, en daar was ik eigenlijk nog niet helemaal tevreden mee, had liever wat meer spaar gehad maar dan zouden de kosten te hoog worden. Nu besloten dit zo snel mogelijk af te lossen indien we meer geld verdienen. (Dus gewoon die 100k aflossen z.s.m). Maandlasten lager -> meer financiele ruimte

950 euro is wel een hoog bedrag. Zeker als je nog kinderen wil nemen (en iemand dus waarschijnlijk part-time moet gaan werken.

Met 100k aflossen bedoel je het aflossingsvrije deel neem ik aan? Hoe kun je dit tussentijds nog aflossen eigenlijk?

En nog iets.
Het huis is waarschijnlijk voor 240k-245k wel te koop, dus zit het incl. k.k. onder de 265k.
Daarbij moet de aansluitende garagebox dan voor eigen rekening gekocht worden (15k, maar is wel 10k van te maken denk ik). Dit is denk ik de beste weg om toch nog van NHG gebruik te kunnen maken.
En misschien moet ik inderdaad maar gaan denken aan hogere maandlasten en dus minimaal 50% gaan sparen. Ik laat na mijn vakantie wel het een en ander uitrekenen

Iemand hier ervaring met het bijtekenen door de ouders? ik heb een bruto jaarsalaris van ongeveer 30000 ik kan hiermee volgens de berekeningen 137500 lenen max. nu heb ik een huisje op het oog van 145000 + 10000 verbouwingskosten. is dit haalbaar? iemand een idee hoe het bijtekenen in zijn werking gaat?

quote:

Op donderdag 20 september 2007 13:52 schreef AntiChrist het volgende:
Iemand hier ervaring met het bijtekenen door de ouders? ik heb een bruto jaarsalaris van ongeveer 30000 ik kan hiermee volgens de berekeningen 137500 lenen max. nu heb ik een huisje op het oog van 145000 + 10000 verbouwingskosten. is dit haalbaar? iemand een idee hoe het bijtekenen in zijn werking gaat?

Tsjah, als jij niet meer aan je verplichtingen kan voldoen ( betalen) dan kloppen ze bij je ouders aan.
Je zit al aan je top, en dan nog verder gaan, niet erg slim IMO.

145k + kk, kom je al snel op 160.000, dan nog verbouwen, 170k..... Weet je het zeker?

Laat ik dit topic eens kicken en jullie deelgenoot maken van mijn "plannen".

Eerst even voorstellen. Ik ben 36 jaar en ik verdien netto 2100 euro per maand. Mijn vrouw is 35 jaar. Ze verdient 1400 euro netto per maand. We hebben geen kinderen en die zullen er ook wel nooit komen. Ik heb een auto van de zaak die ik ook prive gebruik. De kosten (belasting) worden sinds dit jaar elke maand op het loon ingehouden. De auto van mijn vrouw gebruiken we niet prive.

Op dit moment heb ik een eigen huis (met hypotheek). De netto hypotheeklasten zijn ongeveer 500 euro.

We hebben een huis op het oog dat veel duurder is dan ons huidige huis. De netto hypotheeklasten zullen stijgen tot 1.200 euro per maand.

Tot nu toe gaat het geld op. Je gaat leven naar je inkomsten, dat is wel duidelijk. We zijn het er over eens dat we moeten bezuinigen.

Vinden jullie dat dit verantwoord is? Dus 1.200 euro voor de hypotheek betalen terwijl ons inkomen ongeveer 3500 euro is? Of is dit een te groot gedeelt van het inkomen?

Ik heb ruim gebudgeteerd en houd ongeveer 450 euro p.m. over als ik alle vaste lasten (en ook boodschappen e.d.) verreken. Dat is nu bijna 1200 euro.

1200 netto? Dan heb je het over een huis van pakweg 4 ton? Volgens mij kun je dat met jullie inkomen helemaal niet lenen. Als ik gok dat jullie per jaar samen 65000 bruto verdienen kun je (x 4,5) 292.500 lenen, zonder kk is dat een koopprijs van ongeveer 269000.
Natuurlijk kan het wel zo zijn dat je inmiddels flink overwaarde hebt gegenereerd op je huidige woning, dan gaat bovenstaande wellicht niet op.

Overigens vind ik 1200 netto lasten per maand best fors op jullie salaris, zeker gezien jullie leeftijd en het feit dat je waarschijnlijk geen flinke inkomensstijging verwacht de komende jaren. De risico's zijn ook aanzienlijk, want als 1 van jullie je inkomen verliest heb je meteen een dik probleem.

quote:

Op dinsdag 25 september 2007 13:31 schreef American_Nightmare het volgende:
1200 netto? Dan heb je het over een huis van pakweg 4 ton? Volgens mij kun je dat met jullie inkomen helemaal niet lenen. Als ik gok dat jullie per jaar samen 65000 bruto verdienen kun je (x 4,5) 292.500 lenen, zonder kk is dat een koopprijs van ongeveer 269000.
Natuurlijk kan het wel zo zijn dat je inmiddels flink overwaarde hebt gegenereerd op je huidige woning, dan gaat bovenstaande wellicht niet op.

Overigens vind ik 1200 netto lasten per maand best fors op jullie salaris, zeker gezien jullie leeftijd en het feit dat je waarschijnlijk geen flinke inkomensstijging verwacht de komende jaren. De risico's zijn ook aanzienlijk, want als 1 van jullie je inkomen verliest heb je meteen een dik probleem.

Het huis kost inderdaad rond de 4 ton. We verdienen samen ongveer 80.000 euro. Netto valt het wat minder uit, omdat er zaken rechtstreeks op het salaris worden ingehouden (auto, ziektekosten, wat verzekeringen). Ik heb een aantal hypotheek offertes op mijn buro liggen. Ik kan dat geld lenen, geen probleem.

Ik veracht dat ik de komende jaren nog wel wat doorgroei. De komende jaren met ongeveer 150-200 euro bruto per maand.

quote:

Op dinsdag 25 september 2007 13:39 schreef pdiscs het volgende:

[..]

Het huis kost inderdaad rond de 4 ton. We verdienen samen ongveer 80.000 euro. Netto valt het wat minder uit, omdat er zaken rechtstreeks op het salaris worden ingehouden (auto, ziektekosten, wat verzekeringen). Ik heb een aantal hypotheek offertes op mijn buro liggen. Ik kan dat geld lenen, geen probleem.

Ik veracht dat ik de komende jaren nog wel wat doorgroei. De komende jaren met ongeveer 150-200 euro bruto per maand.

Dan zou het lenen inderdaad wel moeten lukken. Maar dan nog geldt dat je een probleem hebt wanneer je 1 van de 2 inkomens verliest. Ikzelf vind het een prettiger gevoel als je de hypotheek op 1 van de 2 inkomens ook nog kunt dragen. Aan jou de keuze of je dat risico wilt lopen uiteraard. Als je er 's nachts van wakker ligt zou ik het zeker niet doen.

quote:

Op dinsdag 25 september 2007 13:44 schreef American_Nightmare het volgende:

[..]

Dan zou het lenen inderdaad wel moeten lukken. Maar dan nog geldt dat je een probleem hebt wanneer je 1 van de 2 inkomens verliest. Ikzelf vind het een prettiger gevoel als je de hypotheek op 1 van de 2 inkomens ook nog kunt dragen. Aan jou de keuze of je dat risico wilt lopen uiteraard. Als je er 's nachts van wakker ligt zou ik het zeker niet doen.

Ik heb op zijn minst 1 1/2 salaris nodig, daar heb je helemaal gelijk in.

Weet je zeker dat dat bezuinigen gaat lukken? Wij houden per maand ook behoorlijk wat geld over, maar we houden dit ook echt over in plaats van dat we het uitgeven. Ik vraag me dus af of je zo makkelijk 600 euro per maand kan bezuinigen en of je dat op de lange termijn wel over hebt voor een huis. Heb je nog meerwaarde op het huidige huis?

quote:

Op dinsdag 25 september 2007 15:31 schreef sjetterboks het volgende:
Weet je zeker dat dat bezuinigen gaat lukken? Wij houden per maand ook behoorlijk wat geld over, maar we houden dit ook echt over in plaats van dat we het uitgeven. Ik vraag me dus af of je zo makkelijk 600 euro per maand kan bezuinigen en of je dat op de lange termijn wel over hebt voor een huis. Heb je nog meerwaarde op het huidige huis?

In de huidige berekening houd ik ergens tussen de 500 en 600 euro netto per maand over. En dan heb je natuurlijk nog de extra inkomsten als bonus en vakantiegeld, die heb ik ook niet meegeteld. Ik moet je wel zeggen dat ik op dit moment (sinds een jaar of 2) elke maand bijna 800 euro aan de kant leg (sparen).

Yep, ik verwacht wel wat overwaarde op mijn huidige huis te hebben (ergens tussen de 50 en 80.000 euro).

Ik hoorde vandaag van een vriend van mij dat hij bij de hypotheker had gehoord dat wanneer je een credit card hebt je bij het BKR geregistreerd staat endat je dan lastiger een hypotheek krijgt.

Klopt dit?? Ook al heb je je credit card altijd betaald en nooit gezeur mee gehad??

quote:

Op zondag 30 september 2007 23:23 schreef Stansfield het volgende:
Ik hoorde vandaag van een vriend van mij dat hij bij de hypotheker had gehoord dat wanneer je een credit card hebt je bij het BKR geregistreerd staat endat je dan lastiger een hypotheek krijgt.

Klopt dit?? Ook al heb je je credit card altijd betaald en nooit gezeur mee gehad??

Het is maar wat je verstaat onder 'lastiger een hypotheek krijgen'.

Zoals Scorpie al aangaf wordt een CC gewoon gezien als lening (doorlopend krediet, zo staat het ook in het BKR geregistreerd), ook al heb je niks opgenomen. Dit omdat je het bedrag altijd zonder verdere controle kan 'opnemen', waardoor het een openstaande schuld wordt. Tenzij je gespreid betalen uit hebt.

Je moet overigens onderscheid maken tussen positieve en negatieve registraties in het BKR. Negatieve registraties krijg je bij betalingsachterstanden. Dit soort registraties of achterstandscoderingen zijn de coderingen waardoor geldverstrekkers moeilijker zullen verstrekken, dit vaak ongeacht de hoogte van je inkomen.

Een positieve registraties is gewoon een registratie van jouw openstaande krediet(en) en limietmogelijkheden. Heb je bijvoorbeeld een doorlopend krediet met limiet van E 10.000,- waar je niks van hebt opgenomen, zal men vaak toch naar het limiet kijken. Dit omdat je vaak zonder verdere controle tot aan die E 10.000,- kan opnemen.

Bij het verstrekken van een hypotheek zal de verstrekker kijken naar jouw inkomen minus jouw financiele verplichtingen (lees: kredieten & mogelijke kredieten). Een creditcard of doorlopend krediet maakt het dus niet per definitie lastiger om een hypotheek af te sluiten, het maakt even simpel gezegd alleen jouw inkomen lager, wat naar mijn idee meer dan logisch is.

Heb jij dus een inkomen van E 20.000 p/j en een creditcard limiet van E 7.500, tja, dan zal de CC lekker aantikken. Heb je een inkomen van E 70.000 p/j en een CC limiet van E 7.500 is het weer wat anders. Tenzij je uiteraard het maximale wil lenen.

Aha dus alleen wanneer het hypotheekbedrag halen net een probleem wordt zou ik nog mijn CC kunnen stoppen en dus wat meer kunnen lenen omdat mijn inkomen dan hoger wordt gezien door de hypotheekverstrekker?

quote:

Op zondag 30 september 2007 23:23 schreef Stansfield het volgende:
Ik hoorde vandaag van een vriend van mij dat hij bij de hypotheker had gehoord dat wanneer je een credit card hebt je bij het BKR geregistreerd staat endat je dan lastiger een hypotheek krijgt.

Klopt dit?? Ook al heb je je credit card altijd betaald en nooit gezeur mee gehad??

Mwoh.. mijn vriendin en ik hebben beiden een credit card en we hebben er helemaal niets over gehoord bij onze hypotheekaanvraag. Maar we zaten dan ook ruim onder onze max dus wellicht dat het daarmee te maken had.

quote:

Op maandag 1 oktober 2007 10:18 schreef Stansfield het volgende:
Aha dus alleen wanneer het hypotheekbedrag halen net een probleem wordt zou ik nog mijn CC kunnen stoppen en dus wat meer kunnen lenen omdat mijn inkomen dan hoger wordt gezien door de hypotheekverstrekker?

Exact. Zoals ik al aangaf, je moet het zo zien: bij een hypotheekaanvraag wordt gekeken naar jouw inkomen, waaronder dus wordt verstaan inkomen minus (mogelijke) financiele verplichtingen. De (mogelijke) financiele verplichtingen verlagen dus in feite (even simpel gezegd) alleen jouw inkomen en daarmee dus het maximaal te lenen bedrag.

Stel je kan volgens de acceptatie criteria v/d verstrekker met een inkomen van E 25.000 zonder verdere financiele verplichtingen een bedrag van E 110.000 lenen....
Met financiele verplichtingen (laten we zeggen een doorlopend krediet van E 10.000) zou dit bedrag gereduceerd zijn tot misschien E 70.000 (fictief bedrag).

Voor iemand die met dat inkomen dus maar E 70.000 wil lenen is het doorlopende krediet geen enkel bezwaar (de hypotheekverstrekker zal erwaarschijnlijk niet eens een woord over reppen). Wil die zelfde persoon opeens E 110.000 lenen, dan zal het doorlopend krediet opeens wel een obstakel zijn.
Daarnaast kijken sommige verstrekkers pas naar eventuele kredieten wanneer ze boven een bepaald bedrag (bijvoorbeeld E 5.000) uitkomen.

Dit verklaart ook waarom er bij American_Nightmare en Womcat niks werd gezegd over de creditcard.

En waarom spreek ik over '(mogelijke) kredieten'?
Nou, zoals ik al zei... er wordt bij doorlopende kredieten (en zo worden creditcards zonder gespreid betalen ook gezien) meestal niet gekeken naar wat er daadwerkelijk is opgenomen, maar naar het limiet. Dit omdat je in veel gevallen tot aan het limiet kan opnemen zonder verdere controle.

Mijn CC betalingen worden gewoon in 1x van m'n rekening afgeschreven de 1e van de maand, dus niks met maandelijks aflossen. Werd dus ook niks over gezegd toen ik wat hypotheek aanvragen deed, wel moest ik mijn 1000 roodstand opzeggen bij de bank. Nu heb ik samen met m'n vriend een huis gekocht en hebben ze nergens wat van gezegd omdat we met z'n 2en niet aan de max zaten.

quote:

Op dinsdag 25 september 2007 19:21 schreef pdiscs het volgende:

[..]

In de huidige berekening houd ik ergens tussen de 500 en 600 euro netto per maand over. En dan heb je natuurlijk nog de extra inkomsten als bonus en vakantiegeld, die heb ik ook niet meegeteld. Ik moet je wel zeggen dat ik op dit moment (sinds een jaar of 2) elke maand bijna 800 euro aan de kant leg (sparen).

Yep, ik verwacht wel wat overwaarde op mijn huidige huis te hebben (ergens tussen de 50 en 80.000 euro).

Je leeft naar wat je hebt...

Wij gingen van 400 euro per maand huur naar 1200 hypo(bruto,jaarlijkse teruggave) met een inkomen van zo 3200 per maand netto.Nooit geen problemen gehad met het verschil van 800 euro.Ik ging me eigenlijk afvragen waaraan ik de jaren daarvoor in godsnaam mijn geld heb uitgegeven.