Wij wonen in een huurhuis, we zijn particuliere huurders.
Wij hebben redelijk achterstallig onderhoud aan de woning zoals
-Houtrot in 2 kozijnen
-Lekkage aan plafond wanneer het goed regent
-Schade aan plafondplaten door lekkage
-Stoppen slaan minimaal 2 x per week door
-In 1 kamer is geen electra meer aanwezig (reden daarvoor is sluiting in stopcontact ergens)
Wat zijn de te volgen stappen? Ik weet dat ik de verhuurder aansprakelijk moet stellen alleen wat is een redelijk termijn om hem uiterlijk te geven?
Als er geen reactie komt mag ik zelf iemand inhuren om deze problemen te verhelpen en deze kosten in mindering brengen bij de huur?
Heeft iemand misschien een voorbeeldbrief waar ik in iedergeval een goede start kan maken?
Lekkage aan plafond was al langer bekend, is ook tot 2 keer toe iemand langsgekomen die het probleem verholpen zouden hebben maar helaas bij de volgende regenbui
Meer tips zijn uiteraard welkom
Voor de kozijnen 2 - 3 maanden
U kunt naar de Huurcommissie met een geschil over de huurprijs van zelfstandige woonruimte, een kamer, woonwagen en/of standplaats. De Huurcommissie kan onder meer uitspraken doen over:
• Toetsing aanvangshuurprijs;
• Huurverlaging op grond van punten;
• Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken; !!
• Huurverhoging na rappel (nieuw vanaf 1 juli 2006);
• All-inprijs;
• Servicekosten;
• Voorschot servicekosten;
• Huurprijs na verbetering.
Ook voor informatie en advies over de regelgeving bij dit soort geschillen kunt u terecht bij de Huurcommissie.
Adres Huurcommissie
Huurcommissie
Postbus 16495
2500 BL Den Haag
Fax: (070) 375 42 00
Landelijk call center:
Tel: (0800) 488 72 43
Bereikbaar maandag tot en met vrijdag van 08:30 tot 17:30 uur
Taakomschrijving
De huurcommissie is een onafhankelijke overheidsinstantie waar huurders en verhuurders naar toe kunnen met een geschil over de huur en verhuur van woonruimte, zoals onderhoud, huurprijs en servicekosten. Bij geschillen geeft de commissie advies of doet een uitspraak. Ook kunnen huurders en verhuurders terecht bij de huurcommissie met vragen over de huur en verhuur van woonruimte, zoals het puntensysteem, all-in prijs en huurverhoging en huurverlaging. Voor vragen over huur en verhuur van bedrijfsruimten, kunt u contact opnemen met de Kamer van Koophandel (KvK).
Meer informatie
Meer informatie over wat de huurcommissie doet en wat de procedures zijn vindt u in het dossier Huurcommissie op de website van het ministerie van VROM.
Organisatie
Een huurcommissie is werkzaam in het rechtsgebied van een rechtbank. Het werkgebied van de huurcommissie heet ook wel een ressort. Op dit moment zijn er 59 huurcommissies, ondersteund door één landelijk secretariaat. Het secretariaat geeft voorlichting over allerlei wettelijke aspecten van het huren en verhuren van woonruimte. Deze informatie is gratis. Het secretariaat beschikt ook over de voorgeschreven formulieren voor het indienen van verzoeken (verzoekschriften). Sommige formulieren zijn ook te downloaden van de website van het ministerie van VROM.
Naast de voorzitter bestaat de huurcommissie uit huurders en verhuurders. Zij zijn in de dagelijkse praktijk meestal werkzaam bij een huurdersvereniging, een woningbouwvereniging of als makelaar. De samenstelling, taken en werkwijze van de huurcommissie zijn vastgelegd in de Wet op de huurcommissies.
komt me allemaal maar wat bekend in de horen 
quote:Huisbaas reageert nergens op, heb al 4 maanden moeten smeken bijna voordat hij de eerste keer iemand gestuurd had om lekkage in plafond te verhelpen (wat dus niet gelukt is)Op maandag 4 juni 2007 15:02 schreef -_Tommy_- het volgende:
je kunt altijd natuurlijk beginnen met het gewoon eens aan te kaarten... daarna kun je nog altijd officieel aansprakelijk gaan stellen...
Hij wil alleen ontvangen maar zodra hij geld moet krijgen zit hij er bovenop
quote:ahhh owkeeOp maandag 4 juni 2007 15:09 schreef chromosoompje het volgende:
[..]
Huisbaas reageert nergens op, heb al 4 maanden moeten smeken bijna voordat hij de eerste keer iemand gestuurd had om lekkage in plafond te verhelpen (wat dus niet gelukt is)
Hij wil alleen ontvangen maar zodra hij geld moet krijgen zit hij er bovenop
nou dan inderdaad een briefje schijven met daarin:
geachte heer....
Hierbij wil ik de volgende gebreken aan woning adres graag binnen genoemde termijn na dagtekening opgelost zien.
gebrek 1 - 2 weken
gebrek 2 - 2 weken
gebrek 3 - 4 weken
etc.
etc.
Indien u in gebreke blijft inzake dit onderwerp zal ik mij op verdere stappen gaan beraden.
Met vriendelijke groet,
Chromosoompje
En dan aangetekend versturen!
quote:Bij misbruik lijkt mij wel, maar als het gewoon door structuele gebreken is (Bv gewoon achterlijk aangelegd) dan lijkt het me een zaak voor de verhuurder.Op maandag 4 juni 2007 15:20 schreef Lucille het volgende:
Ik vraag me af of een verhuurder verantwoordelijk is voor een defect stopcontact.
quote:Het gaat niet zozeer om het stopcontact. Stopcontact heb ik vervangen (dat valt onder eigen onderhoud) maar er staat dus geen spanning op de electrokabels.Op maandag 4 juni 2007 15:20 schreef Lucille het volgende:
Ik vraag me af of een verhuurder verantwoordelijk is voor een defect stopcontact.
Moet ik het echt via de huurcommissie spelen of mag ik het zelf laten repareren en bij hem declareren?
quote:Niet zelf laten repareren.. .hij betaalt je bonnetjes vast niet..dan zegt die achteraf dat hij het zelf goedkoper had gedaan.Op maandag 4 juni 2007 21:22 schreef chromosoompje het volgende:
Niemand verder tips?
Moet ik het echt via de huurcommissie spelen of mag ik het zelf laten repareren en bij hem declareren?
Dit moet NIET via de huurcommissie en mag ook niet. Eerst dien je hem zes weken de tijd te geven om ALLE gebreken te verhelpen.
Stuur hem onderstaande brief, elke andere brief kan minder nut hebben, omdat er dan geen consequenties vastzitten aan het niet verhelpen van het probleem. Hij verhelpt het binnen zes weken.. Verhelpt hij het binnen 7 weken dan krijg je huurverlaging tot 20, 40 of 60% van je kale huur over die maand.
Onderstaande brief werkt simpel en effectief. Invullen, ondertekenen, opsturen en afwachten :-)
Binnen de kortste keren zijn je gebreken verholpen.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Aanzegging onderhoudsgebreken
Gegevens verhuurder
Naam:
Adres:
Postcode en plaats:
Gegevens huurder
Naam:
Telefoon:
Gegevens woonruimte
Adres:
Postcode en plaats:
Datum: ____ -____ - _____
Onderwerp: melding gebreken aan de woning
Geachte heer/ mevrouw ____________________,
Met deze brief laat ik u weten dat er gebreken zijn aan de woning die ik van u huur. Het gaat om de volgende gebreken:
1.1. -Houtrot in 2 kozijnen
1.2. -Lekkage aan plafond wanneer het goed regent
1.3 -Schade aan plafondplaten door lekkage
Ik verzoek u deze gebreken te verhelpen binnen zes weken na datum van deze brief. Als u dit niet doet en ik niets van u hoor, dan zal ik de Huurcommissie vragen een lagere huurprijs vast te stellen op grond van de gebreken aan de woning.
Hoogachtend,
______________________
quote:GeweldigOp maandag 4 juni 2007 23:23 schreef krn176 het volgende:
[..]
Niet zelf laten repareren.. .hij betaalt je bonnetjes vast niet..dan zegt die achteraf dat hij het zelf goedkoper had gedaan.
Dit moet NIET via de huurcommissie en mag ook niet. Eerst dien je hem zes weken de tijd te geven om ALLE gebreken te verhelpen.
Stuur hem onderstaande brief, elke andere brief kan minder nut hebben, omdat er dan geen consequenties vastzitten aan het niet verhelpen van het probleem. Hij verhelpt het binnen zes weken.. Verhelpt hij het binnen 7 weken dan krijg je huurverlaging tot 20, 40 of 60% van je kale huur over die maand.
Onderstaande brief werkt simpel en effectief. Invullen, ondertekenen, opsturen en afwachten :-)
Binnen de kortste keren zijn je gebreken verholpen.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Aanzegging onderhoudsgebreken
Gegevens verhuurder
Naam:
Adres:
Postcode en plaats:
Gegevens huurder
Naam:
Telefoon:
Gegevens woonruimte
Adres:
Postcode en plaats:
Datum: ____ -____ - _____
Onderwerp: melding gebreken aan de woning
Geachte heer/ mevrouw ____________________,
Met deze brief laat ik u weten dat er gebreken zijn aan de woning die ik van u huur. Het gaat om de volgende gebreken:
1.1. -Houtrot in 2 kozijnen
1.2. -Lekkage aan plafond wanneer het goed regent
1.3 -Schade aan plafondplaten door lekkage
Ik verzoek u deze gebreken te verhelpen binnen zes weken na datum van deze brief. Als u dit niet doet en ik niets van u hoor, dan zal ik de Huurcommissie vragen een lagere huurprijs vast te stellen op grond van de gebreken aan de woning.
Hoogachtend,
______________________
Ik had in gedachte om hem 6 weken de tijd te geven om te repareren en indien hij niet reageert of weigert om dat zelf mensen in te schakelen en als hij niet betaalt het desnoods te verrekenen met de huur
Maar deze brief ben ik idd tegengekomen, netjes, strak, kort en bondig
Thanksquote:Verrekenen met de huur gaat die niet leuk vinden en dit is ook wettelijk niet toegestaan.. geeft de rechter je ook geen gelijk in. Mijn huisbaas belde gelijk de volgende dag boos op...met allemaal dreigementen... en heeft het niet gemaakt.Op maandag 4 juni 2007 23:27 schreef chromosoompje het volgende:
[..]
Geweldig
Ik had in gedachte om hem 6 weken de tijd te geven om te repareren en indien hij niet reageert of weigert om dat zelf mensen in te schakelen en als hij niet betaalt het desnoods te verrekenen met de huur
Maar deze brief ben ik idd tegengekomen, netjes, strak, kort en bondig
Nu is de me 2000 euro schuldig vanwege verlaging huur over 10 maanden naar 20% maximale huur.
Over paar weken incassoburo inschakelen en dan kantonrechter...allemaal gratis.. via wijksteunpunt wonen.
Prachtig allemaal
quote:Ik hou iedereen hier zeker op de hoogte, en dreigen met uitzetten ben ik niet bang voorOp maandag 4 juni 2007 23:38 schreef krn176 het volgende:
Laat ook even weten hoe het verder gaat. Als hij vervolgens dreigt de huur op te zeggen .. nixx van aan trekken.
weet dat ik sterk genoeg in mijn recht sta alleen de vraag is hoe haal je je recht Maar hij wil ons al 2 jaar eruit hebben omdat ie volledig wil renoveren, maar het lukt hem maar niet ons eruit te krijgen
TVP'tje (prefereer op dit moment koop, maar zal hoogstwaarschjijnlijk huur gaan worden, dus wel interessant om te volgen)
quote:Leuk dat hij wil renoveren (net zoals bij de buren) alleen dan gaat me huur wel verdubbelen (enja volgens het puntensysteem aangezien er dan overal dubbele beglazing, CV, marmer op de vloer en alle muren, electra en waterleidingen vervangen wordenOp dinsdag 5 juni 2007 11:15 schreef hiolpi het volgende:
je loopt te klagen dat het lekt, terwijl hij compleet wilt renoveren, lijkt mij juist dat je hem tegenhoudt. Dit kan op deze manier een leuke zaak worden....
TVP'tje (prefereer op dit moment koop, maar zal hoogstwaarschjijnlijk huur gaan worden, dus wel interessant om te volgen)
Hij mag renoveren
maar mijn huur gaat dus echt niet zoveel omhoog dan en anders moet ie me maar uitkopen ofzo want van 350 naar 700 doe ik dus echt niet....Renovatie heb je niet om gevraagd... Renovatie houdt meestal in een verdubbeling, grote verhoging van de huurprijs.. en je huurt het juist omdat dit een goede prijs is.
quote:Op dinsdag 5 juni 2007 11:43 schreef krn176 het volgende:
je hoeft hem ook niet te vragen om te renoveren, maar om de gebreken te verhelpen.
Renovatie heb je niet om gevraagd... Renovatie houdt meestal in een verdubbeling, grote verhoging van de huurprijs.. en je huurt het juist omdat dit een goede prijs is.
ik ben tevreden verder met het huis enkel gewoon de dingetje die hij MOET onderhouden moeten gebeuren Kga straks ook langs juridisch loket wat info inwinnen
Het enige wat ik huisbaas moet nageven, hij blijft konsekwent in het niet reageren. Maar ik heb mijn kosten verrekend met de huur. Een paar maanden. Heb hier thuis nog ergens de bonnetjes liggen en heb mezelf uurloon toegekend.
Het is toegestaan. Huisbaas moet het alleen weten en kans krijgen om te repareren en 6 maanden leek mij kansen genoeg.
Verspilling van tijd en geld. Vaak zijn die juridische adviescentra namelijk niet gratis.
quote:6 weken is lang genoeg officieel.Op dinsdag 5 juni 2007 11:59 schreef klara12 het volgende:
Heb hier thuis nog ergens de bonnetjes liggen en heb mezelf uurloon toegekend.
Het is toegestaan. Huisbaas moet het alleen weten en kans krijgen om te repareren en 6 maanden leek mij kansen genoeg.
Mag een huurder zonder uitspraak van de Huurcommissie minder huur betalen als de verhuurder de gebreken niet verhelpt?
De huurder moet de overeengekomen huurprijs betalen totdat de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Als de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk heeft verlaagd, dan krijgt de huurder de huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken schriftelijk zijn gemeld bij de verhuurder. De huurder kan het teveel betaalde terugvragen aan de verhuurder als de uitspraak van de Huurcommissie definitief is geworden. Onder 'Procedures' vindt u meer informatie over de uitspraak van de Huurcommissie en de mogelijkheid om daartegen in beroep te gaan.
Het verrekenen met de huur mag dus officieel niet, maar blijkbaar ging jouw huisbaas er wel mee akkoord :-)
De weg huurcommissie is lang en vaak niet bevredigend. Ik heb wel aangegeven dat ik kosten verrekende met de huur op de overschrijvingen.